Доходность аренды в Испании снизилась в 2026 году

Unsplash

Доходность аренды в Испании в 2026 году снизилась. По оценкам разных аналитических платформ, средняя валовая рентабельность жилья составляет от 5,4% до 6,5%. Наиболее высокие значения чаще фиксируются на региональных рынках с более доступными ценами. В крупнейших городах результат обычно скромнее, а налоги и расходы на содержание объектов дополнительно сокращают прибыль инвесторов.

Инвестиции в недвижимость Испании: доходность по сегментам

Самым прибыльным сегментом рынка остаются офисы, хотя их доходность снизилась: во втором квартале 2025 года она составляла 11,5%, а в 2026-м — 10,9%. У коммерческих помещений показатель сократился с 10,1 до 9,9%, у жилья — с 7,2 до 6,5%, у гаражей — с 6,7 до 6%, по данным Idealista.

Снижение затронуло все основные категории. При этом даже минимальная доходность на рынке недвижимости — 6% у гаражей — остается выше показателя десятилетних государственных облигаций Испании, который составляет 3,4%.

Idealista рассчитывает валовую рентабельность на основе цен предложения при продаже и долгосрочной аренде. В расчет не входят налоги, расходы на содержание и ремонт, периоды простоя и другие затраты владельца.

Доходность жилья в Испании: показатели по городам

Самая высокая доходность аренды жилья в Испании во втором квартале 2026 года зафиксирована в Хаэне — 7,4%. Далее следуют Мурсия — 7,3% и Самора — 7,2%. В Уэльве и Льейде инвестиции в жилую недвижимость приносят в среднем 7,1% годовых, в Кастельон-де-ла-Плана и Сеговии — 7%. В Мелилье и Луго показатель составляет 6,7%, в Альмерии — 6,6%, в Сеуте — 6,5%.

Минимальная рентабельность отмечена в Сан-Себастьяне — 3,4%. В А-Корунье она составляет 4,1%, в Пальме и Памплоне — по 4,4%. Доходность недвижимости в Мадриде достигает 4,7%, в Барселоне — 5,2%.

Разрыв между Хаэном и Сан-Себастьяном составляет 4 процентных пункта. В верхней части рейтинга преобладают региональные рынки. Мадрид, Барселона и другие дорогие города уступают им по рентабельности вложений в жилье.

Разница между городами и в коммерческом сегменте остается существенной. Например, доходность помещений в Льейде достигает 11,2%, в Таррагоне — 10,7%, в Мурсии — 10,6%. В то же время в Мадриде такие объекты дают 6,9%, а в Пальме — 6,8%.

Доходность аренды квартир в Испании: оценки других экспертов

Аналитики Global Property Guide отмечают снижение валовой доходности жилья в Испании с 5,45% до 5,43% в январе-июне 2026 года. Среди рассмотренных рынков самый высокий показатель зафиксирован в Барселоне — 7,4%, далее следуют Мурсия — 6,14%, Валенсия — 5,99% и Аликанте — 5,96%.

В Кордове доходность оценивается в 5,22%, в Севилье — в 5,2%, на Тенерифе — в 5,11%, в Мадриде — в 5,04%. В Малаге показатель составляет 4,8%, а минимальный уровень в исследовании отмечен в Пальме-де-Майорке — 4,41%. Отдельно сервис приводит данные по центральным районам: в Эшампле Барселоны доходность достигает 6,33%, в центре Мадрида — 4,64%.

Эти результаты отличаются от оценки Idealista. Разница связана с методикой и охватом исследований. Global Property Guide рассчитывает средние показатели для квартир с одной, двумя и тремя спальнями, сопоставляя медианные цены продажи и аренды в выбранных городах. В основе используются данные объявлений о недвижимости. Отмечается, что после налогов, ремонта, содержания недвижимости, комиссий агентам и других затрат чистый показатель обычно оказывается примерно на 1,5–2 процентных пункта ниже. 

Доходность коммерческой недвижимости в Испании

В сегменте торговых помещений Испании наиболее высокая доходность во втором квартале 2026 года зафиксирована в Льейде — 11,2%. В Таррагоне показатель достигал 10,7%, Мурсии — 10,6%, Уэльве — 10,5%, Сарагосе — 10,1%. В Барселоне такие объекты приносили в среднем 8%, в Мадриде — 6,9%, в Пальме — 6,8%.

На рынке офисов тоже лидировала Льейда с рентабельностью 10,2%. Далее расположились Севилья — 9,9%, Сарагоса — 9,7%, Кастельон-де-ла-Плана — 8,3%, Витория — 8,1%, Лас-Пальмас-де-Гран-Канария и Логроньо — по 7,9%. В Барселоне доходность офисов составляла 6,8%, в Малаге и А-Корунье — по 6,2%, в Мадриде — 5,9%, в Пальме — 5,7%. Для половины столиц провинций Idealista не приводит данные из-за недостаточного объема предложений.

Максимальная доходность от гаражей зафиксирована в Мурсии — 10,3%. В Кастельон-де-ла-Плана она составила 7,1%, Авиле — 6,9%, Барселоне — 6,7%, Мадриде — 4,9%. Самые низкие результаты отмечены в Саламанке — 2,8%, Паленсии — 3%, Гранаде — 3,1%, Пальме — 3,2% и Вальядолиде — 3,3%. В этих пяти городах гаражи приносят меньше десятилетних государственных облигаций Испании с доходностью 3,4%.

Перспективы инвестиций в недвижимость Испании

Аналитики International Investment отмечают, что снижение доходности повышает значение цены покупки, расходов на содержание и выбранной модели сдачи. Инвесторам приходится учитывать не только потенциальную прибыль, но и местные ограничения, особенно в сегменте краткосрочного размещения.

Наиболее жесткий курс проводит Барселона. Новые лицензии на туристические квартиры там уже не выдаются, а действующие разрешения примерно для 10 000 объектов планируется не продлевать после ноября 2028 года. Ограничения пытались оспорить, однако Конституционный суд Испании признал соответствующие нормы законными.

Моратории, квоты вводятся и в других муниципалитетах и регионах. В Мадриде ограничения действуют в историческом центре, на Канарских островах значительная часть фонда должна сохраняться для постоянного проживания.

Для инвесторов все большее значение имеют возможность получения и продления лицензии, местные правила и перспективы дальнейшего использования жилья. В таких условиях долгосрочная аренда и города с более доступными ценами покупки могут оказаться устойчивее туристических рынков с повышенными регуляторными рисками.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment