מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו ב-5,1%: היכן המחירים מזנקים הכי מהר

שוק הדיור באירופה ממשיך להתאושש לאחר התיקון של השנים האחרונות. ברבעון הראשון של 2026 מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו ב-5,1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025, כך מדווח Eurostat. הפער בין המדינות הופך לבולט יותר, בעוד שמחירי השכירות מתייקרים באופן כללי בקצב איטי יותר.

דינמיקת מחירי הנדל״ן באירופה

ברבעון הראשון של 2022 הגיע השוק לשיא הצמיחה: מחירי הדיור עלו ב-10,7% באיחוד האירופי וב-10% בגוש האירו ביחס לתקופה המקבילה בשנה הקודמת. לאחר מכן, העלאות הריבית והחמרת תנאי האשראי ציננו את הביקוש. עד לרבעון הרביעי של 2023 הואטה עליית המחירים באיחוד האירופי ל-0,2%, ובגוש האירו ירדו מחירי הנדל״ן ב-1,2% לאורך 12 חודשים.

נקודת המפנה נרשמה ב-2024: כבר בינואר-מרץ עלו מחירי הדיור באיחוד האירופי ב-1,3%, ובגוש האירו ירדו ב-0,4%, וברבעון הרביעי הגיעו המדדים ל-4,9% ו-4,2% בהתאמה. בתחילת 2025 עלו המחירים ב-5,8% באיחוד האירופי וב-5,5% בגוש האירו. לקראת סוף דצמבר התמתנו הנתונים ל-5,4% ו-5,1%, וב-2026 — ל-5,1% ו-4,7%. בחודשים ינואר-מרץ התייקר הנדל״ן ב-1,2% וב-1% בהתאמה.

מחירי השכירות באירופה עולים לאט יותר ממחירי הדיור לרכישה. ברבעון הראשון של 2026 הם היו גבוהים באיחוד האירופי ב-3% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, בעוד ששוויו של הנדל״ן עלה ב-5,1%. בהשוואה לאוקטובר-דצמבר עלתה השכירות ב-0,7%, ומחירי הדיור עלו ב-1,2%. כך, מחירי הדיור עלו מהר יותר מדמי השכירות הן בחישוב של 12 חודשים והן בחישוב רבעוני.

היכן מחירי הדיור באיחוד האירופי עלו הכי הרבה

בינואר-מרץ 2026 עלו מחירי הדיור ב-25 ממדינות האיחוד האירופי שלגביהן קיימים נתונים ב-Eurostat. במקום הראשון ניצבת פורטוגל — עם עלייה של 17,8% ב-12 חודשים ושל 3,8% בשלושה חודשים. בבולגריה הגיעה העלייה השנתית ל-14,8%, וברבעון ל-6,2%, הנתון הגבוה ביותר לתקופה זו באיחוד האירופי. בסלובקיה נרשמה עלייה של 14,4% ו-3,6% בהתאמה, ובקרואטיה — 14,3% ו-3,3%.

בספרד עלו מחירי הדיור ב-12,8% במונחים שנתיים וב-3,5% בשלושה חודשים. בליטא עמדו הנתונים המקבילים על 11,9% ו-3,3%. אסטוניה לא נכנסה לקבוצת המדינות עם דינמיקה שנתית דו-ספרתית, אך בין ינואר למרץ עלו המחירים בה ב-3,4%. בהונגריה הדיור יקר ב-11,2% בהשוואה לשנה שעברה, אך ברבעון הראשון ירד ב-0,5%. בלטביה עלו המחירים ב-10,9% לאורך 12 חודשים, ובצ׳כיה — ב-10%.

בשווקים הגדולים של מערב אירופה הקצב נמוך בהרבה. גרמניה הוסיפה 1,4% בשנה. בצרפת הוגבלה העלייה השנתית ל-0,1%, ובין ינואר למרץ ירדו המחירים ב-0,6%. איטליה והולנד הציגו תוצאה זהה לשנה — 5,2%, ואוסטריה — 4,2%. בבלגיה נרשמה ירידה של 0,8% ברבעון. פינלנד הייתה המדינה היחידה באיחוד האירופי שבה הדיור הוזל לעומת 2025 — ב-2%. מינואר עד מרץ ירדו המחירים בעוד 0,8%.

כמה עולה דיור במדינות אירופה

בצרפת נכון ל-1 במרץ 2026 עמד מחיר מ״ר על €3,124. בפריז הגיע המחיר ל-€9,739 — יותר מפי שלושה מהממוצע הארצי. בסלובקיה נדרשו ברבעון הראשון €3,005 למ״ר. עבור דירות הגיע הנתון ל-€3,378, ועבור בתים פרטיים — ל-€2,118. בפינלנד נמכר דיור יד שנייה בינואר-מרץ במחיר של €2,483: בבנייני מגורים הגיע המחיר ל-€2,710, ובבתי טאונהאוס — ל-€2,056.

בספרד עסקאות שנרשמו נסגרו לפי חישוב של €2,429 למ״ר. דירות מקבלן עלו €2,655, ונכסים מיד שנייה — €2,366. בפורטוגל המחיר החציוני של דירות שנמכרו ברבעון הראשון הגיע ל-€2,337 למ״ר. באיטליה ביקשו €2,179 למ״ר. בערים הגדולות היה הנדל״ן יקר משמעותית: €5,645 במילאנו, €4,733 בפירנצה ו-€3,758 ברומא. במילאנו מחיר מ״ר היה יקר פי 2,6 מהממוצע הארצי.

הנתונים ממחישים פער מחירים משמעותי בתוך שווקים מסוימים. בפריז מחיר מ״ר היה גבוה ביותר מפי שלושה מהממוצע בצרפת, ובמילאנו חרג מהממוצע הארצי של איטליה פי 2,6. ההבדל בולט גם בין המגזרים: בספרד דירות מקבלן היו יקרות ב-12,2% מדיור יד שנייה, ובסלובקיה דירות היו יקרות בכמעט 60% מבתים פרטיים.

מה המשמעות עבור המשקיעים

הדיור האירופי נותר נכס יקר עם רף כניסה גבוה יחסית. ברמת מחירים של כמה אלפי אירו למ״ר, רכישת נכס דורשת הון משמעותי, בעוד שתשואת השכירות במדינות רבות נותרת מתונה. על פי נתוני Global Property Guide התשואה הגולמית באוסטריה עומדת על 3,31%, בצ׳כיה — 3,37%, בקרואטיה — 4,21% ובבולגריה — 4,27%. בפורטוגל היא מגיעה ל-4,29%, בצרפת — 4,84%, ובספרד — 5,54%. החישוב אינו לוקח בחשבון מיסים, תחזוקת הנכס והוצאות נוספות של הבעלים, ולכן התשואה נטו נמוכה בכמה אחוזים.

התחזיות לענף קשורות בעיקר בהיצע המוגבל. היקף הבנייה החדשה נותר בלתי מספיק, מה שתומך בביקוש לדיור קיים ולהשכרה. חברת CBRE העלתה את תחזית עליית מחירי השכירות במגזר המגורים מרובי המשפחות באירופה לשנת 2026 מ-2,4% ל-3,9%. עם זאת, עליית מחירי השכירות בשוק אינה מתבטאת תמיד במלואה בהכנסות הבעלים עקב רגולציה ותנאי חוזים.

שיעורי הריבית הגבוהים נותרים אחד הגורמים המרסנים. ב-CBRE צופים כי ב-2026 תמלא ההכנסה השוטפת תפקיד משמעותי יותר בתוצאות השקעות הנדל״ן באירופה. ההזדמנויות לעלייה מהירה בערך הנכסים כתוצאה ממימון זול נותרות מוגבלות. במחצית הראשונה משך מגזר המגורים השקעות בסך €29,9 מיליארד — 17% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025.

אנליסטים של International Investment מציינים כי עבור משקיעים, שוק הדיור האירופי ב-2026 נותר הטרוגני: התייקרות מהירה בפורטוגל, בולגריה ומדינות מרכז אירופה משתלבת עם דינמיקה חלשה בשווקים המערביים הגדולים. לנוכח מחירי רכישה גבוהים ומימון יקר, היכולת של הנכס להניב תשואת שכירות יציבה מקבלת חשיבות הולכת וגוברת. במקביל, הבנייה המוגבלת שומרת על פוטנציאל לעלייה נוספת בדמי השכירות ותומכת בעניין של ההון במגזר המגורים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment