საცხოვრებელი ევროკავშირში 5,1%-ით გაძვირდა: სად იზრდება ფასები ყველაზე სწრაფად

ევროპის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი გასული წლების კორექციის შემდეგ აღდგენას განაგრძობს. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებლის ფასები ევროკავშირში 2025 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 5,1%-ით გაიზარდა, იტყობინება Eurostat. ქვეყნებს შორის სხვაობა სულ უფრო თვალსაჩინო ხდება, ამასთან, ქირა მთლიანობაში უფრო ნელა ძვირდება.

ევროპაში უძრავი ქონების ფასების დინამიკა

2022 წლის პირველ კვარტალში ბაზარი ზრდის პიკზე იმყოფებოდა: წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით საცხოვრებელი ევროკავშირში 10,7%-ით, ხოლო ევროზონაში 10%-ით გაძვირდა. შემდეგ საპროცენტო განაკვეთების ზრდამ და დაკრედიტების პირობების გაუარესებამ მოთხოვნა გააგრილა. 2023 წლის მეოთხე კვარტალში ევროკავშირში ფასების ზრდა 0,2%-მდე შენელდა, ხოლო ევროზონაში უძრავი ქონება 12 თვის განმავლობაში 1,2%-ით გაიაფდა.

გარდატეხა 2024 წელს მოხდა: უკვე იანვარ-მარტში საცხოვრებლის ღირებულება ევროკავშირში 1,3%-ით გაიზარდა, ხოლო ევროზონაში 0,4%-ით შემცირდა, მეოთხე კვარტალში კი მაჩვენებლებმა შესაბამისად 4,9%-სა და 4,2%-ს მიაღწია. 2025 წლის დასაწყისში ფასებს ევროკავშირში 5,8%, ხოლო ევროზონაში 5,5% დაემატა. დეკემბრის ბოლოს მაჩვენებლები 5,4%-მდე და 5,1%-მდე შემცირდა, ხოლო 2026 წელს — 5,1%-მდე და 4,7%-მდე. იანვარ-მარტში უძრავი ქონება შესაბამისად 1,2%-ით და 1%-ით გაძვირდა.

იჯარის განაკვეთები ევროპაში საცხოვრებელთან შედარებით ნელა იზრდება. 2026 წლის პირველ კვარტალში ევროკავშირში ისინი 3%-ით უფრო მაღალი იყო, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში, ხოლო უძრავი ქონების ღირებულება — 5,1%-ით. ოქტომბერ-დეკემბერთან შედარებით ქირამ 0,7%-ით მოიმატა, საცხოვრებელმა კი — 1,2%-ით. ამგვარად, საცხოვრებლის ფასები საიჯარო განაკვეთებზე სწრაფად იზრდებოდა როგორც 12 თვის, ისე კვარტალის ჭრილში.

სად გაძვირდა ყველაზე მეტად საცხოვრებელი ევროკავშირში

2026 წლის იანვარ-მარტში საცხოვრებლის ფასები გაიზარდა ევროკავშირის 25 ქვეყანაში, რომელთა მონაცემებიც Eurostat-ს აქვს. პირველი ადგილი პორტუგალიამ დაიკავა — 17,8%-იანი ზრდა 12 თვეში და 3,8%-იანი სამ თვეში. ბულგარეთში წლიურმა მატებამ 14,8%-ს მიაღწია, ხოლო კვარტალში — 6,2%-ს, რაც ევროკავშირში ასეთი პერიოდისთვის მაქსიმალური მაჩვენებელია. სლოვაკეთში შესაბამისად 14,4%-იანი და 3,6%-იანი მატება დაფიქსირდა, ხორვატიაში კი — 14,3% და 3,3%.

ესპანეთში საცხოვრებელი წლიურ ჭრილში 12,8%-ით, ხოლო სამ თვეში 3,5%-ით გაძვირდა. ლიეტუვაში შესაბამისი მაჩვენებლები 11,9% და 3,3% იყო. ესტონეთი ორნიშნა წლიური დინამიკის მქონე ქვეყნების ჯგუფში ვერ მოხვდა, თუმცა იანვრიდან მარტამდე ფასები იქ 3,4%-ით გაიზარდა. უნგრეთში საცხოვრებელი 11,2%-ით უფრო ძვირია, ვიდრე ერთი წლის წინ, მაგრამ პირველ კვარტალში 0,5%-ით გაიაფდა. ლატვიაში ფასები 12 თვეში 10,9%-ით გაიზარდა, ჩეხეთში კი — 10%-ით.

დასავლეთ ევროპის უმსხვილეს ბაზრებზე ტემპი მნიშვნელოვნად დაბალია. გერმანიამ წელიწადში 1,4% მოიმატა. საფრანგეთში 12 თვის მატება 0,1%-ით შემოიფარგლა, ხოლო იანვრიდან მარტამდე ფასები 0,6%-ით შემცირდა. იტალიამ და ნიდერლანდებმა წლის განმავლობაში ერთნაირი შედეგი აჩვენეს — 5,2%, ავსტრიამ — 4,2%. ბელგიაში კვარტალში 0,8%-იანი კლება დაფიქსირდა. ფინეთი გახდა ევროკავშირის ერთადერთი ქვეყანა, სადაც საცხოვრებელი 2025 წელთან შედარებით იაფი აღმოჩნდა — 2%-ით. იანვრიდან მარტამდე ფასები კიდევ 0,8%-ით შემცირდა.

რა ღირს საცხოვრებელი ევროპის ქვეყნებში

საფრანგეთში 2026 წლის 1 მარტის მდგომარეობით კვადრატული მეტრი €3 124-ად ფასდებოდა. პარიზში ფასი €9 739-ს აღწევდა — საერთო ეროვნულ დონეზე სამჯერ მეტს. სლოვაკეთში პირველ კვარტალში კვ.მ-ში €3 005-ს ითხოვდნენ. ბინებისთვის მაჩვენებელი €3 378-ს აღწევდა, სახლებისთვის კი — €2 118-ს. ფინეთში მეორადი საცხოვრებელი იანვარ-მარტში €2 483-ად იყიდებოდა: მრავალბინიან სახლებში ფასი €2 710-ს აღწევდა, თაუნჰაუსებში — €2 056-ს.

ესპანეთში რეგისტრირებული გარიგებები კვ.მ-ზე €2 429-ის გაანგარიშებით იდებოდა. ახალაშენებული ობიექტები €2 655 ჯდებოდა, მეორადი ბაზრის ობიექტები კი — €2 366. პორტუგალიაში გაყიდული საცხოვრებლის მედიანურმა ფასმა პირველ კვარტალში კვ.მ-ზე €2 337-ს მიაღწია. იტალიაში კვ.მ-ში €2 179-ს ითხოვდნენ. უდიდეს ქალაქებში უძრავი ქონება შესამჩნევად უფრო ძვირი იყო: €5 645 მილანში, €4 733 ფლორენციაში და €3 758 რომში. მილანში კვადრატული მეტრი საერთო ეროვნულ დონეზე 2,6-ჯერ ძვირი ღირდა.

ციფრები აჩვენებს ფასების მნიშვნელოვან სხვაობას ცალკეულ ბაზრებზე. პარიზში კვადრატული მეტრი საფრანგეთის საშუალო მაჩვენებელზე სამჯერ მეტი ღირდა, ხოლო მილანში იტალიის საერთო ეროვნულ დონეს 2,6-ჯერ აღემატებოდა. განსხვავება შესამჩნევია სეგმენტებს შორისაც: ესპანეთში ახალაშენებული ობიექტები მეორად საცხოვრებელზე 12,2%-ით ძვირი ჯდებოდა, ხოლო სლოვაკეთში ბინები — სახლებზე თითქმის 60%-ით მეტი.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

ევროპული საცხოვრებელი რჩება ძვირადღირებულ აქტივად შედარებით მაღალი შესვლის ზღურბლით. კვ.მ-ზე რამდენიმე ათასი ევროს ღირებულების პირობებში ობიექტის შეძენა მნიშვნელოვან კაპიტალს მოითხოვს, ამასთან, საიჯარო შემოსავლიანობა ბევრ ქვეყანაში ზომიერი რჩება. Global Property Guide-ის მონაცემებით, მთლიანი მაჩვენებელი ავსტრიაში შეადგენს 3,31%-ს, ჩეხეთში — 3,37%-ს, ხორვატიაში — 4,21%-ს და ბულგარეთში — 4,27%-ს. პორტუგალიაში ის აღწევს 4,29%-ს, საფრანგეთში — 4,84%-ს, ესპანეთში — 5,54%-ს. გაანგარიშება არ ითვალისწინებს გადასახადებს, უძრავი ქონების შენახვასა და მესაკუთრის სხვა ხარჯებს, წმინდა შემოსავლიანობა კი რამდენიმე პროცენტით დაბალია.

სექტორის პერსპექტივები დიდწილად შეზღუდულ მიწოდებას უკავშირდება. ახალი მშენებლობის მოცულობა არასაკმარისი რჩება, რაც არსებულ საცხოვრებელზე და იჯარაზე მოთხოვნას ინარჩუნებს. CBRE-მ ევროპულ multifamily სეგმენტში განაკვეთების ზრდის პროგნოზი 2026 წლისთვის 2,4%-დან 3,9%-მდე გაზარდა. ამასთან, საბაზრო იჯარის ზრდა ყოველთვის სრულად არ აისახება მესაკუთრეთა შემოსავლებზე რეგულაციებისა და ხელშეკრულებების პირობების გამო.

მაღალი საპროცენტო განაკვეთები ერთ-ერთ შემაკავებელ ფაქტორად რჩება. CBRE მოელის, რომ 2026 წელს მიმდინარე შემოსავალი უფრო მნიშვნელოვან როლს ითამაშებს ევროპულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შედეგებში. დაფინანსების გაიაფების ხარჯზე აქტივების ღირებულების სწრაფი ზრდის შესაძლებლობები კი შეზღუდული რჩება. პირველ ნახევარწელში საცხოვრებელმა სექტორმა €29,9 მლრდ-ის ინვესტიციები მიიზიდა — 17%-ით მეტი, ვიდრე 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდში.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ინვესტორებისთვის ევროპული საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი 2026 წელს არაერთგვაროვანი რჩება: სწრაფი გაძვირება პორტუგალიაში, ბულგარეთსა და ცენტრალური ევროპის ქვეყნებში შერწყმულია უმსხვილესი დასავლური ბაზრების სუსტ დინამიკასთან. შესყიდვის მაღალი ფასებისა და ძვირი დაფინანსების პირობებში სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს ობიექტის უნარი, მოიტანოს სტაბილური საიჯარო შემოსავალი. შეზღუდული მშენებლობა კი ინარჩუნებს განაკვეთების შემდგომი ზრდის პოტენციალს და ხელს უწყობს კაპიტალის ინტერესს საცხოვრებელი სექტორის მიმართ.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან