מספר המגרשים לבנייה למגורים בישראל צנח בחצי

בישראל נרשמה ירידה חדה בקצב שיווק קרקעות המדינה לבנייה של דיור למגורים, כך מדווח גלובס. נכון לסוף ספטמבר, הנתונים מפגרים משמעותית ביחס לשנה שעברה, והרשויות מקוות להאיץ את פרסום המכרזים בחודשים שנותרו. הירידה בפעילות טרם הובילה למחסור בדירות, אך עלולה להשפיע על השוק בטווח הארוך יותר.

קרקעות לבנייה למגורים בישראל

היקף קרקעות המדינה לדיור חדש בישראל נותר גבוה במשך מספר שנים. בשנת 2022 שיווקה רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) מגרשים לבניית יותר מ-107,000 דירות. בשנת 2023 עמד הנתון על 93,456, ובשנת 2024 עלה ל-113,197.

בשנת 2025 החל היקף השיווקים לרדת, אך נותר משמעותי. לשוק הוקצו שטחים להקמת 91,993 דירות. עיקר הקרקעות משווק ליזמים באמצעות מכרזים של רמ״י.

בשנת 2026 הירידה הפכה לבולטת הרבה יותר. מינואר ועד סוף ספטמבר הציעה הרשות מגרשים לבניית 35,143 יחידות דיור בלבד. מדובר בפחות ממחצית מהנתון של השנה שעברה כולה. גם בהשוואה לשנת 2020 בצל מגפת הקורונה, הנתון הנוכחי נמוך יותר: אז שווקו קרקעות עבור 50,622 דירות.

בנייה ומכירת דירות מקבלן בישראל

הצמצום בשיווק קרקעות מדינה אינו מלווה עדיין בהאטה בפעילות הבנייה. במחצית הראשונה של שנת 2026 החלה בנייתן של כ-38,000 דירות בארץ, וכ-37,000 דירות נוספות קיבלו היתרי בנייה. בסוף חודש יוני היו בתהליכי בנייה 217,200 יחידות דיור — עלייה של 8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מדובר ברמת שיא עבור ישראל.

במקביל, חלה האטה בגמר הבנייה. ברבעון השני ירד מספר הדירות שבנייתן הושלמה ב-9.7% בהשוואה לשלושת החודשים הראשונים של השנה. מספר הפרויקטים בשלבי ביצוע שונים ממשיך לגדול.

הביקוש אינו מדביק את קצב הגידול בהיצע. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף חודש יולי נותרו בשוק כ-85,000 דירות מקבלן שלא נמכרו. בחודשים מאי–יולי נרכשו מרבית הדירות החדשות בתל אביב, קריית גת וחיפה, אולם מלאי הדירות הלא מכורות עדיין נותר גבוה.

הסיבות להאטה בשוק הקרקעות בישראל

המלאי הגדול של דירות מקבלן שלא נמכרו מצמצם את הצורך של יזמים ברכישת מגרשים חדשים. לנוכח המכירות החלשות, החברות זהירות יותר בהשקת פרויקטים חדשים, במיוחד על רקע עלויות המימון הגבוהות. כתוצאה מכך, הביקוש לקרקעות שרמ״י משווקת לבנייה עתידית נותר מוגבל.

על המצב השפיעו גם אירועי המלחמה ואי-הוודאות הפוליטית. גלובס מציין בנוסף שינויים פרסונליים בהנהלת רשות מקרקעי ישראל, שהשפיעו על תפקודה. שילוב גורמים אלה האט את גיבוש המכרזים וההצעות החדשות עבור יזמים.

סוגיה נפרדת קשורה לעמדת הרשויות המקומיות. עיריות אינן ממהרות תמיד לאשר בנייה של שכונות מגורים גדולות, שכן גידול באוכלוסייה דורש השקעות תקציביות כבדות בכבישים, בתי ספר, גני ילדים ותשתיות נוספות. בשל כך, הליך הכשרת שטחים חדשים לבנייה עלול להתעכב.

התחזית לשוק הדיור בישראל

עד סוף שנת 2026 הנתונים עשויים לעלות. רמ״י נוהגת להגביר את הפעילות בחודשי השנה האחרונים: כך למשל, בדצמבר 2025 נסגרו 61 מכרזי קרקע לכמעט 30,000 דירות. בלוח הזמנים של הרשות ליתרת השנה הנוכחית רשומים 422 הליכים, אולם להגשת הצעות פתוחים כעת 70 בלבד. אלה כוללים בנייה של 9,187 דירות.

אפילו האצה ניכרת בסוף השנה לא צפויה לשנות מיד את המצב בשוק. נכון לעכשיו אין מחסור בדיור חדש: מספר שיא של יחידות דיור נמצא בבנייה, ומלאי הדירות הלא מכורות נותר גבוה. השפעת הירידה בהיצע הקרקעות עשויה לבוא לידי ביטוי מאוחר יותר, כאשר פרויקטים שיצאו לדרך בשנים קודמות יושלמו, ולפרויקטים הבאים יידרשו מגרשים חדשים.

ברמ״י מקווים להגדיל את היקף הקרקעות הזמינות לבנייה בשנת 2027, בין היתר באמצעות הסכמים עם עיריות לפיתוח שכונות מגורים רחבות היקף. אנליסטים של International Investment מציינים כי הגורם המכריע עבור השוק יהיה הפער בין מלאי הדירות מקבלן הקיים היום לבין ההיצע העתידי. אם קצב שיווק הקרקעות החדשות יישאר נמוך, הדבר עלול להגביל את היקף הבנייה בתוך מספר שנים ולהגביר את הלחץ לעליית מחירים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment