הגבלות חדשות בשוק השכירות בספרד

RTVE

ספרד מחמירה את הרגולציה בשוק השכירות למגורים. מועצת השרים אישרה ב-29 בספטמבר שני צווים הקובעים הארכה אוטומטית של חוזים קיימים, הגנה על אוכלוסיות מוחלשות מפני פינוי עד שנת 2030 ואיסור זמני על קרנות השקעה לרכוש נדל״ן למגורים. התקנות החדשות יחולו גם על שכירות עונתית והשכרת חדרים, כך מדווחת RTVE.

חוקי שכירות חדשים בספרד

מועצת השרים של ספרד אישרה ב-29 בספטמבר שני צווים עם צעדים חדשים לשוק הדיור. הראשון כולל הארכת חוזי שכירות, הגנה על אזרחים מוחלשים מפני פינוי, הגבלות על רכישת נדל״ן בידי קרנות השקעה והסדרת השכירות העונתית. השני עוסק בהארכה אוטומטית של חוזים לאחר תום התקופה שנקבעה.

הממשלה החליטה לפצל את היוזמות לשני מסמכים בשל חילוקי דעות בפרלמנט. בנוגע לחבילה העיקרית מצפות הרשויות לקבל את התמיכה הנדרשת, בעוד שהארכה אוטומטית של חוזים מעוררת התנגדות בקרב חלק מהמפלגות. החלטה זו מאפשרת להביא את הצעדים להצבעה נפרדת ולא להתנות את כלל החבילה בסעיף השנוי ביותר במחלוקת.

שני הצווים, לאחר אישור הממשלה, צריכים לעבור הצבעה בקונגרס הנציגים. עד אז, גורלן הסופי של התקנות החדשות תלוי בעמדת מפלגות הפרלמנט.

הארכת שכירות לטווח ארוך בספרד

אחד השינויים המרכזיים נוגע לחוזים שתוקפם פג עד סוף שנת 2028. השוכרים יקבלו את הזכות להמשיך את השכירות למשך עד שנתיים נוספות באותם תנאים. על פי הערכות הממשלה, כ-1.5 מיליון משקי בית, או כמעט 4 מיליון בני אדם, יוכלו לנצל אפשרות זו.

הצעד מיועד בראש ובראשונה לתקופת סיום המוני של חוזים שנחתמו לפני מספר שנים. ללא הגנה נוספת, בעלי הנכסים יכלו לעדכן תנאים או לסרב להארכת החוזה בתום תקופתו. התקנה החדשה מגבילה זמנית אפשרות זו ומאפשרת לשוכרים להישאר בדירה מבלי לחתום על הסכם במחיר חדש.

הממשלה הלכה צעד קדימה ובצו נפרד אישרה חידוש אוטומטי של חוזים. לאחר תום התקופה הקבועה, החוזה יישאר בתוקף ללא תאריך סיום. בעל הנכס יוכל לקבלו בחזרה רק במקרים הקבועים בחוק — למשל, למטרת מגורים עצמיים או מגורי קרובי משפחה מדרגה ראשונה.

הצעד האחרון עורר את המחלוקת העיקרית. חלק מהמפלגות בפרלמנט סבורות כי המשך בלתי מוגבל של השכירות מגביל יתר על המידה את זכויות הבעלים. החידוש האוטומטי הועבר לצו נפרד: דחייתו בקונגרס לא אמורה להשפיע על שאר סעיפי חבילת הדיור.

הגנה על שוכרים מפני פינוי בספרד

הרשויות בספרד מאריכות עד שנת 2030 את צעדי ההגנה על אזרחים מוחלשים העומדים בפני פינוי. המנגנון מופעל במקרים שבהם אדם אינו יכול לשלם על דיור ואין לו חלופה הולמת. לפני ביצוע ההליך ייבחנו מצבו הכלכלי והאפשרות לספק לו מקום מגורים אחר.

הנושא עורר תהודה ציבורית רחבה בעקבות פינויה של מריקארמן אבסקל בת ה-87 מדירה בשכונת רטירו במדריד. האישה התגוררה שם 71 שנה לפי חוזה שכירות ישן. לאחר החלפת הבעלות פרץ סכסוך על תנאי השכירות. הבעלים החדש דרש העלאה משמעותית בשכר הדירה החודשי — מכ-€500 לכ-€2,650. מריקארמן סירבה, והעניין הגיע לבית המשפט.

הפינוי בוצע ב-23 בספטמבר ועורר הפגנות במדריד. המקרה הפך לאחד הגורמים המרכזיים לדיון מחודש בהגנה על שוכרים קשישים ומוחלשים. כעבור מספר ימים הודיע ראש הממשלה פדרו סנצ׳ס על כוונתו לזרז את אישור צעדי הדיור, והארכת ההגנה מפני פינויים נכללה בחבילה שאושרה ב-29 בספטמבר.

שכירות עונתית בספרד

הכללים החדשים יחולו על שכירות עונתית והשכרת חדרים בודדים. בעת חתימת חוזים כאלה, יידרשו בעלי הנכסים לציין את הסיבה למועד המגורים המוגבל ולגבות אותה במסמכים — למשל, עבודה, לימודים או טיפול רפואי.

הרשויות מעוניינות למנוע שימוש בחוזים עונתיים כדי לעקוף את הדרישות שנקבעו לשכירות ארוכת טווח. הבעיה בולטת במיוחד בערים הגדולות: במדריד היצע הדירות מסוג זה שולש מאז 2023, ובברצלונה, קדיס וסן סבסטיאן הוא מהווה כ-80% מהמודעות. באזורים המוגדרים רשמית כאזורי ביקוש גבוה, פיקוח המחירים הקיים יוחל גם על פלח שוק זה.

דרישות נפרדות מוטלות על השכרת חדרים. המחיר הכולל של החדרים לא יעלה על שכר הדירה עבור הדירה כולה. באזורים בעלי הביקוש הגבוה ביותר, מודל זה יוכפף גם הוא לרגולציית מחירים. ההחלטה קשורה לתופעה הרווחת של חלוקת נכס אחד בין מספר דיירים כדי להגדיל את ההכנסה הכוללת ולהימנע מתחולת הכללים החלים על חוזים רגילים.

הפיקוח יתהדק גם על רישום העסקאות. הסכמים עונתיים יידרשו ברישום תוך ציון התקופה, המחיר והעילה לפורמט מגורים זה. בגין שימוש בסכמות כאלה לעקיפת החוק נקבעו סנקציות.

קרנות השקעה בספרד

עד סוף שנת 2028 ייאסר על קרנות השקעה לרכוש דיור בספרד. ההגבלה מיועדת לגופים גדולים הרוכשים דירות ומבנים שלמים לצורך הפקת הכנסה. הרשויות שואפות לצמצם את התחרות בין ההון המוסדי לבין קונים פרטיים.

ההחלטה ממשיכה את הקו של מדריד לצמצום נוכחותם של משקיעים גדולים במגזר המגורים. בממשלה סבורים כי פעילותם מפחיתה את מספר הנכסים הזמינים למגורי קבע ומגבירה את לחץ המחירים באזורים המבוקשים ביותר.

עם זאת, האיסור אינו חל על רוכשים רגילים ומשקיעים פרטיים קטנים. במהלך הדיונים ברפורמה הושם דגש מיוחד על הבחנה בין בעלים גדולים לבין אזרחים המחזיקים במספר נכסים. הדבר מאפשר לשמר את הגישה של הון פרטי לשוק הנדל״ן הספרדי.

מה המשמעות עבור המשקיעים

האנליסטים של International Investment מציינים כי ספרד מהדקת באופן עקבי את הרגולציה על נדל״ן למגורים, ועבור משקיעים הדבר משנה בראש ובראשונה את יחס התשואה הפוטנציאלית מול הסיכון. האפשרויות להגדלת הרווח באמצעות עדכון שכר הדירה, חוזים עונתיים או השכרת הדירה לפי חדרים הולכות ומצטמצמות, והדרישות לניהול נכסים כאלה הופכות לקפדניות יותר.

עבור הון בהיקף גדול המצב משתנה באופן מובהק אף יותר. האיסור על רכישת דיור בידי קרנות השקעה עד סוף 2028 מגביל בפועל את הגישה של שחקנים מוסדיים לפלח שוק זה. הצעד אינו משפיע ישירות על קונים פרטיים, אך בעת בחירת נכס יהיה עליהם לבחון ביתר תשומת לב לא רק את המחיר ואת התשואה הצפויה, אלא גם את הכללים המקומיים, שכן תנאי הרגולציה משתנים בהתאם לאזור ולמאפייני השוק.

אחת משאלות המפתח תהיה תגובת בעלי הנכסים. החמרת הדרישות עשויה להחזיר חלק מהנכסים לשכירות ארוכת טווח, כפי שמקווים השלטונות, אך ייתכן גם תרחיש אחר — שבו בעלים יחלו להוציא נדל״ן מפלח שוק זה או להעמידו למכירה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות (FAQ)

אילו חוקי שכירות משתנים בספרד?
הממשלה אישרה הארכת חוזים קיימים, חיזוק ההגנה על שוכרים מוחלשים מפני פינוי, הסדרת השכירות העונתית והשכרת חדרים, וכן הגבלות על קרנות השקעה.

בכמה זמן ניתן יהיה להאריך חוזה שכירות בספרד?
חוזים שתוקפם פג עד סוף 2028 ניתן יהיה לשמר באותם תנאים למשך עד שנתיים נוספות. צו נפרד קובע המשך אוטומטי של חוזים לאחר תום התקופה הנקובה.

עד מתי תקפה ההגנה על שוכרים מפני פינוי?
הצעדים להגנה על אזרחים מוחלשים מוארכים עד שנת 2030. הם חלים בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.

מה ישתנה לגבי שכירות עונתית בספרד?
בעלי הנכסים יידרשו לציין ולהוכיח את הסיבה לשכירות העונתית, כגון לימודים, עבודה זמנית או טיפול רפואי. באזורי ביקוש גבוה יוחלו על תחום זה גם הגבלות מחירים.

מה ישתנה בהשכרת חדרים בודדים?
העלות הכוללת של השכרת החדרים לא תעלה על מחיר השכירות של הדירה כולה. באזורי ביקוש גבוה מודל זה יוכפף אף הוא לרגולציית מחירים.

האם זרים יוכלו לרכוש נדל״ן בספרד?
ההגבלה על רכישת דיור חלה על קרנות השקעה ולא על רוכשים פרטיים רגילים. הצעדים החדשים כשלעצמם אינם אוסרים על אזרחים זרים לרכוש נדל״ן בספרד.

מתי ייכנסו התקנות החדשות לתוקף סופי?
הצווים אושרו על ידי מועצת השרים, אך לצורך המשך תוקפם נדרש אישור של קונגרס הנציגים.