ახალი შეზღუდვები ესპანეთის იჯარის ბაზარზე

RTVE

ესპანეთი საცხოვრებლის იჯარის ბაზრის რეგულირებას ამკაცრებს. მინისტრთა საბჭომ 29 სექტემბერს დაამტკიცა ორი დეკრეტი, რომლებიც ითვალისწინებს მოქმედი კონტრაქტების ავტომატურ გაგრძელებას, მოწყვლადი მოქალაქეების გამოსახლებისგან დაცვას 2030 წლამდე და საინვესტიციო ფონდებისთვის საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენის დროებით აკრძალვას. ახალი ნორმები ასევე შეეხება სეზონურ იჯარასა და ოთახების გაქირავებას, იტყობინება RTVE.

საცხოვრებლის იჯარის ახალი წესები ესპანეთში

ესპანეთის მინისტრთა საბჭომ 29 სექტემბერს დაამტკიცა ორი დეკრეტი საცხოვრებლის ბაზრისთვის განკუთვნილი ახალი ზომებით. პირველი მოიცავს იჯარის ხელშეკრულებების გაგრძელებას, სოციალურად მოწყვლადი მოქალაქეების გამოსახლებისგან დაცვას, საინვესტიციო ფონდების მიერ უძრავი ქონების შეძენის შეზღუდვას და სეზონური ქირავნობის რეგულირებას. მეორე ეხება კონტრაქტების ავტომატურ გაგრძელებას დადგენილი ვადის ამოწურვის შემდეგ.

მთავრობამ ინიციატივების ორ დოკუმენტად გაყოფა პარლამენტში არსებული უთანხმოების გამო გადაწყვიტა. ძირითად პაკეტზე ხელისუფლება საჭირო მხარდაჭერის მიღებას იმედოვნებს, მაშინ როცა კონტრაქტების ავტომატური გაგრძელება ზოგიერთი პარტიის წინააღმდეგობას იწვევს. ეს გადაწყვეტილება საშუალებას იძლევა ზომები ცალკე კენჭისყრაზე გავიდეს და მთელი პაკეტი ყველაზე საკამათო დებულებაზე არ იყოს დამოკიდებული.

ორივე დეკრეტმა მთავრობის მიერ დამტკიცების შემდეგ დეპუტატთა კონგრესში კენჭისყრა უნდა გაიაროს. მანამდე ახალი წესების საბოლოო ბედი საპარლამენტო პარტიების პოზიციაზე რჩება დამოკიდებული.

გრძელვადიანი იჯარის გაგრძელება ესპანეთში

ერთ-ერთი მთავარი ცვლილება ეხება კონტრაქტებს, რომელთა ვადაც 2028 წლის ბოლომდე იწურება. მობინადრეები მიიღებენ უფლებას, შეინარჩუნონ იჯარა მაქსიმუმ კიდევ ორი წლით უცვლელი პირობებით. მთავრობის შეფასებით, ამ შესაძლებლობით სარგებლობას დაახლოებით 1,5 მლნ შინამეურნეობა, ანუ თითქმის 4 მლნ ადამიანი შეძლებს.

ღონისძიება გათვლილია უპირველეს ყოვლისა რამდენიმე წლის წინ დადებული ხელშეკრულებების მასობრივი ვადის გასვლის პერიოდზე. დამატებითი დაცვის გარეშე მესაკუთრეებს შეეძლოთ კონტრაქტის დასრულების შემდეგ პირობები გადაეხედათ ან მის გაგრძელებაზე უარი ეთქვათ. ახალი ნორმა დროებით ზღუდავს ასეთ შესაძლებლობას და მოიჯარეებს საშუალებას აძლევს ბინაში დარჩნენ ახალი ფასით შეთანხმების დადების გარეშე.

მთავრობა უფრო შორს წავიდა და ცალკე დეკრეტით დაამტკიცა კონტრაქტების ავტომატური განახლება. დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ ხელშეკრულება იმოქმედებს საბოლოო თარიღის გარეშე. მესაკუთრე უძრავი ქონების დაბრუნების უფლებას მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში მიიღებს — მაგალითად, საკუთარი საცხოვრებელი მიზნებისთვის ან ახლო ნათესავების განსათავსებლად.

ბოლო ზომამ მთავარი უთანხმოება გამოიწვია. საპარლამენტო პარტიების ნაწილი მიიჩნევს, რომ იჯარის უვადო გაგრძელება ზედმეტად ზღუდავს მესაკუთრეთა უფლებებს. ავტომატური განახლება ცალკე დეკრეტად გამოიყო: კონგრესში მისი უარყოფა არ უნდა აისახოს საბინაო პაკეტის დანარჩენ დებულებებზე.

მოიჯარეების დაცვა გამოსახლებისგან ესპანეთში

ესპანეთის ხელისუფლება 2030 წლამდე ახანგრძლივებს იმ სოციალურად მოწყვლადი მოქალაქეების დაცვის ზომებს, რომლებსაც გამოსახლება ემუქრებათ. მექანიზმი გამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც ადამიანს არ შეუძლია საცხოვრებლის საფასურის გადახდა და არ გააჩნია შესაფერისი ალტერნატივა. პროცედურის ჩატარებამდე უნდა შეფასდეს მისი ფინანსური მდგომარეობა და საცხოვრებლად სხვა ადგილის გამოყოფის შესაძლებლობა.

თემას ფართო საზოგადოებრივი რეზონანსი მოჰყვა მადრიდის რეტოროს რაიონის ბინიდან 87 წლის მარიკარმენ აბასკალის გამოსახლების შემდეგ. ქალმა იქ ძველი იჯარის ხელშეკრულებით 71 წელი იცხოვრა. მესაკუთრის შეცვლის შემდეგ გაჩნდა დავა ქირავნობის პირობებზე. ახალმა მესაკუთრემ მოითხოვა ყოველთვიური გადასახადის მნიშვნელოვანი გაზრდა — დაახლოებით €500-დან €2 650-მდე. მარიკარმენმა უარი თქვა, რის შემდეგაც საქმე სასამართლომდე მივიდა.

გამოსახლება შედგა 23 სექტემბერს და გამოიწვია საპროტესტო აქციები მადრიდში. ეს ისტორია გახდა ერთ-ერთი მთავარი საბაბი ხანდაზმული და სოციალურად მოწყვლადი მაცხოვრებლების დაცვის ახალი განხილვისთვის. რამდენიმე დღეში პრემიერ-მინისტრმა პედრო სანჩესმა განაცხადა საბინაო ზომების მიღების დაჩქარების განზრახვის შესახებ, ხოლო გამოსახლებისგან დაცვის გაგრძელება შევიდა 29 სექტემბერს დამტკიცებულ პაკეტში.

სეზონური საცხოვრებლის იჯარა ესპანეთში

ახალი წესები შეეხება სეზონურ იჯარასა და ცალკეული ოთახების გაქირავებას. ასეთი ხელშეკრულებების გაფორმებისას მესაკუთრეებს მოეთხოვებათ მიუთითონ ცხოვრების შეზღუდული ვადის მიზეზი და დაადასტურონ იგი დოკუმენტებით — მაგალითად, სამუშაოთი, სწავლით ან მკურნალობით.

ხელისუფლებას სურს აღკვეთოს სეზონური კონტრაქტების გამოყენება გრძელვადიანი იჯარისთვის დადგენილი მოთხოვნების გვერდის ავლის მიზნით. პრობლემა განსაკუთრებით შესამჩნევია დიდ ქალაქებში: მადრიდში ასეთი საცხოვრებლის მიწოდება 2023 წლიდან გასამმაგდა, ხოლო ბარსელონაში, კადისსა და სან-სებასტიანში მასზე მოდის განცხადებების დაახლოებით 80%. დაძაბული ბაზრის ზონებად ოფიციალურად აღიარებულ რაიონებში ამ სეგმენტზე გავრცელდება მოქმედი ფასების კონტროლი.

ცალკეული მოთხოვნები შემოდის ოთახების გაქირავებისთვისაც. მათი ჯამური ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს მთლიანი ბინის საფასურს. ყველაზე მაღალი მოთხოვნის მქონე რაიონებში ეს ფორმატი ასევე მოექცევა საფასო რეგულირების ქვეშ. გადაწყვეტილება უკავშირდება იმ პრაქტიკის გავრცელებას, როდესაც ერთ ობიექტს რამდენიმე მობინადრეს შორის ანაწილებენ, რათა გაზარდონ საერთო შემოსავალი და არ გამოიყენონ ჩვეულებრივი ხელშეკრულებებისთვის დადგენილი ნორმები.

კონტროლი გაძლიერდება გარიგებების გაფორმებაზეც. სეზონური შეთანხმებების რეგისტრაცია გახდება სავალდებულო ვადის, ღირებულებისა და ცხოვრების ასეთი ფორმატის საფუძვლის მითითებით. კანონმდებლობის გვერდის ავლის მიზნით მსგავსი სქემების გამოყენებისთვის გათვალისწინებულია სანქციები.

საინვესტიციო ფონდები ესპანეთში

2028 წლის ბოლომდე საინვესტიციო ფონდებს აეკრძალებათ ესპანეთში საცხოვრებლის შეძენა. შეზღუდვა გათვლილია მსხვილ სტრუქტურებზე, რომლებიც შემოსავლის მისაღებად ყიდულობენ ბინებსა და მთლიან შენობებს. ხელისუფლება იმედოვნებს ინსტიტუციურ კაპიტალსა და კერძო მყიდველებს შორის კონკურენციის შემცირებას.

გადაწყვეტილება აგრძელებს მადრიდის კურსს საცხოვრებელ სექტორში მსხვილი ინვესტორების მონაწილეობის შემცირებისკენ. მთავრობაში მიიჩნევენ, რომ მათი აქტიურობა ამცირებს მუდმივი ცხოვრებისთვის ხელმისაწვდომი ობიექტების რაოდენობას და აძლიერებს საფასო ზეწოლას ყველაზე მოთხოვნად რაიონებში.

ამასთან, აკრძალვა არ ვრცელდება ჩვეულებრივ მყიდველებსა და მცირე კერძო ინვესტორებზე. რეფორმის განხილვის დროს განსაკუთრებული ყურადღება დაეთმო მსხვილი მესაკუთრეებისა და იმ მოქალაქეების გამიჯვნას, რომლებიც რამდენიმე ობიექტს ფლობენ. ეს შესაძლებელს ხდის კერძო კაპიტალის წვდომის შენარჩუნებას ესპანეთის უძრავი ქონების ბაზარზე.

რას ნიშნავს ეს ინვესტორებისთვის

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ესპანეთი თანმიმდევრულად ამკაცრებს საცხოვრებელი უძრავი ქონების რეგულირებას, და ინვესტორებისთვის ეს ცვლის უპირველეს ყოვლისა პოტენციური შემოსავლიანობისა და რისკების თანაფარდობას. საიჯარო გადასახადის გადახედვის, სეზონური კონტრაქტების ან ბინის ცალკეულ ოთახებად გაქირავების ხარჯზე მოგების გაზრდის შესაძლებლობები მცირდება, ხოლო ასეთი ობიექტების მართვის მიმართ მოთხოვნები მკაცრდება.

მსხვილი კაპიტალისთვის სიტუაცია კიდევ უფრო შესამჩნევად იცვლება. 2028 წლის ბოლომდე საინვესტიციო ფონდების მიერ საცხოვრებლის შეძენის აკრძალვა ფაქტობრივად ზღუდავს ინსტიტუციური მოთამაშეების წვდომას ამ სეგმენტზე. კერძო მყიდველებს ეს ზომა პირდაპირ არ ეხება, თუმცა ობიექტის შერჩევისას მათ მოუწევთ უფრო ყურადღებით შეაფასონ არა მხოლოდ ფასი და მოსალოდნელი შემოსავლიანობა, არამედ ადგილობრივი წესებიც, რადგან რეგულირების პირობები განსხვავდება რეგიონისა და ბაზრის მახასიათებლების მიხედვით.

ერთ-ერთ მთავარ საკითხად იქცევა მესაკუთრეთა რეაქცია. მოთხოვნების გამკაცრებამ შესაძლოა ობიექტების ნაწილი გრძელვადიან იჯარაში დააბრუნოს, რისი იმედიც აქვს ხელისუფლებას, თუმცა შესაძლებელია სხვა სცენარიც — მესაკუთრეებმა დაიწყონ უძრავი ქონების გამოყვანა ამ სეგმენტიდან ან მისი გასაყიდად გამოტანა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ (ხშირად დასმული კითხვები)

საცხოვრებლის იჯარის რა წესები იცვლება ესპანეთში?
მთავრობამ დაამტკიცა მოქმედი ხელშეკრულებების გაგრძელება, სოციალურად მოწყვლადი მოიჯარეების გამოსახლებისგან დაცვის გაძლიერება, სეზონური იჯარისა და ოთახების გაქირავების რეგულირება, ასევე შეზღუდვები საინვესტიციო ფონდებისთვის.

რამდენი ხნით იქნება შესაძლებელი იჯარის ხელშეკრულების გაგრძელება ესპანეთში?
კონტრაქტები, რომელთა ვადაც 2028 წლის ბოლომდე იწურება, შესაძლებელი იქნება შენარჩუნდეს ძველი პირობებით მაქსიმუმ კიდევ ორი წლით. ცალკე დეკრეტი ითვალისწინებს ხელშეკრულებების ავტომატურ გაგრძელებას დადგენილი ვადის ამოწურვის შემდეგ.

რა ვადამდე მოქმედებს მოიჯარეების დაცვა გამოსახლებისგან?
სოციალურად მოწყვლადი მოქალაქეებისთვის განკუთვნილი ზომები 2030 წლამდე გრძელდება. ისინი გამოიყენება კანონით დადგენილი პირობების დაცვის შემთხვევაში.

რა შეიცვლება ესპანეთში სეზონური იჯარისთვის?
მესაკუთრეებს მოეთხოვებათ მიუთითონ და დაადასტურონ სეზონური ქირავნობის მიზეზი, მაგალითად სწავლა, დროებითი სამუშაო ან მკურნალობა. დაძაბული ბაზრის ზონებში ამ სეგმენტზე ასევე გავრცელდება საფასო შეზღუდვები.

რა შეიცვლება ცალკეული ოთახების გაქირავებისას?
ოთახების იჯარის საერთო ღირებულება არ უნდა აღემატებოდეს მთლიანი ბინის საფასურს. დაძაბული ბაზრის ზონებში ეს ფორმატი ასევე მოექცევა საფასო რეგულირების ქვეშ.

შეძლებენ თუ არა უცხოელები უძრავი ქონების შეძენას ესპანეთში?
საცხოვრებლის შეძენის შეზღუდვა ეხება საინვესტიციო ფონდებს და არა ჩვეულებრივ კერძო მყიდველებს. ახალი ზომები თავისთავად არ უკრძალავს უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს ესპანეთში უძრავი ქონების შეძენას.

როდის გახდება ახალი წესები საბოლოო?
დეკრეტები დამტკიცებულია მინისტრთა საბჭოს მიერ, თუმცა მათი მოქმედების შესანარჩუნებლად საჭიროა დეპუტატთა კონგრესის მიერ დამტკიცება.