צווים חדשים בספרד: מגבלות על רכישה והשכרת דירות
בספרד נכנסו לתוקף מגבלות חדשות על רכישה והשכרה של דירות. שני צווים ממשלתיים מסדירים עסקאות של משקיעים גדולים בנדל״ן, הארכת חוזי שכירות והעלאת דמי השכירות. חלק מהצעדים נכנסו לתוקף ב-8 באוקטובר, ואחרים יחולו מ-15 בנובמבר 2026, כפי שצוין בפרסום הרשמי של ממשלת ספרד BOE.
צווי הדיור של ספרד: מה השתנה
ממשלת ספרד אישרה מחדש ב-6 באוקטובר 2026 שני צווי-חוק מלכותיים להסדרת שוק הנדל״ן. המסמכים הקודמים, שאושרו ב-29 בספטמבר, לא זכו לתמיכת הפרלמנט. הנוסח החדש שומר על הקווים המרכזיים של הרפורמה, אך מדייק מגבלות מסוימות ואת תנאי החלתן.
צו מס׳ 29/2026 נכנס לתוקף ב-8 באוקטובר. הוא מסדיר פעילות של משקיעים גדולים בנדל״ן, יחסי שכירות, הגנה על דיירים מפני פינוי ומיסוי. צו מס׳ 28/2026, העוסק בהארכה לטווח ארוך של חוזי שכירות, ייכנס לתוקף ב-15 בנובמבר. שני המסמכים פורסמו ב-7 באוקטובר ברשומות הרשמיות BOE.
הצווים עדיין נדרשים לקבל את אישור הפרלמנט בתוך 30 יום ממועד פרסומם. קונגרס הנציגים פוזר בשל בחירות בזק, ולכן המסמכים יידונו בוועדה המתמדת (Diputación Permanente) — הגוף המשמר את סמכויות הפרלמנט בין מושביו. במידה והצווים לא יאושרו, תוקפם יפוג.
כללים חדשים להשכרת דירות בספרד
הארכת חוזי שכירות
החל מ-15 בנובמבר 2026 בספרד ישתנה אופן הארכת חוזי שכירות לטווח ארוך. בתום תקופת השכירות הראשונית של חמש שנים, החוזה יוארך אוטומטית לתקופה זהה, ואם המשכיר הוא תאגיד — לשבע שנים. בעבר הותרה הארכה לשנה אחת עם אפשרות להארכת החוזה לשלוש שנים נוספות לכל היותר. כדי לסרב להארכה מחודשת, על בעל הנכס להודיע לשוכר לפחות שישה חודשים מראש, ואילו על השוכר להודיע חודשיים מראש.
אם בעל הדירה דורש לפנותה ללא עילות המעוגנות בחוק, הוא יידרש לשלם פיצוי בגובה של שכר דירה שנתי לפחות. החוק מגדיר חריגים, לרבות מקרים שבהם בעל הנכס זקוק לדירה לשימושו האישי או למגורי קרובי משפחה מדרגה ראשונה. עבור חוזים המסתיימים בסמוך לכניסת הכללים החדשים לתוקף נקבעו הוראות מעבר.
צו מס׳ 29/2026 קובע אפשרות נוספת להארכת חוזים קיימים. שוכרים שתקופת השכירות שנקבעה להם מסתיימת עד 31 בדצמבר 2028 יכולים לבקש שנתיים נוספות באותם התנאים. לשם כך יש לעמוד בתשלומי השכירות כסדרם, לרבות בשמונת החודשים שקדמו לכך. באזורים בעלי ביקוש גבוה לדיור נקבעה הארכה מיוחדת של עד שלוש שנים. יישום מנגנונים אלה מותנה בתנאים ובחריגים המוגדרים בחוק.
מגבלות על העלאת שכר הדירה
עד סוף שנת 2027 מוגבלת העלאת דמי השכירות בחוזים קיימים. אם שכר הדירה כבר עולה על תקרת הייחוס הממשלתית, העלאתו אסורה. במקרים אחרים הצדדים רשאים להסכים על גובה התשלום החדש, אך בהיעדר הסכמה ההצמדה השנתית לא תעלה על 2%. המגבלה נועדה לבלום את עליית הוצאות השוכרים וחלה בכפוף לתנאי החוזה הספציפי.
דרישות חדשות להשכרה עונתית
בעלי נכסים נדרשים לאמת את אופיים הזמני של מגורי השוכרים באמצעות נסיבות קונקרטיות, כגון לימודים, עבודה או טיפול רפואי. חוזים עונתיים נחתמים בדרך כלל לתקופה של בין 32 ימים ל-12 חודשים. אם בעל הנכס אינו יכול להוכיח את הצורך בהשכרה זמנית או חותם ברציפות על יותר משני חוזים כאלה עם אותו דייר, היחסים עלולים להיחשב כשכירות לטווח ארוך.
מגבלות נפרדות חלות על השכרת חדרים. סך דמי השכירות עבור כל החדרים לא יעלה על שכר הדירה של הדירה כולה, ובאזורים בעלי ביקוש גבוה חלות בנוסף תקרות מחיר ממשלתיות. כללים אלה נועדו למנוע שימוש בחוזים עונתיים ובהשכרת חדרים כדרך לעקוף את הדרישות החלות על דיור קבוע.
הגנה על שוכרים מפני פינוי
אמצעי הגנה מיוחדים על שוכרים מאוכלוסיות מוחלשות הוארכו עד סוף שנת 2030. במקרים מסוימים בית המשפט רשאי להשהות את הליכי הפינוי אם לשוכר אין מקום מגורים חלופי. במקרה של חובות בדמי שכירות, ניתנת לרשויות המדינה שהות למציאת דיור חלופי או להסדרת החוב.
ההוראות החדשות מדייקות גם את חובותיהן של רשויות המדינה ואת התנאים להמשך מגוריהם של שוכרים הנמצאים במצוקה כלכלית. החלת ההגנה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ובקריטריונים לחולשה חברתית המוגדרים בחוק.
מגבלות על רכישת נדל״ן בספרד
החל מ-8 באוקטובר 2026 חלות בספרד מגבלות חדשות על רכישת דירות בידי משקיעים גדולים. צו מס׳ 29/2026 אוסר על קטגוריות מסוימות של חברות וקרנות השקעה לרכוש נדל״ן במחיר הנמוך מ-70% משווי השוק שלו. המגבלה תקפה עד 31 בדצמבר 2030. במקור תכננה הממשלה להגביל זאת עד סוף 2028 בלבד, אולם בנוסח הסופי הוארכה התקופה בשנתיים נוספות, כך מדווח elDiario.es.
האיסור חל על גופים המתמחים ברכישת נכסי נדל״ן ומשכנתאות בעייתיות בהנחות עמוקות, וכן על תאגידים המוגדרים כבעלי נכסים גדולים (בעלי ריכוז נכסים גבוה). המגבלות חלות גם על חברות הנמנות עם אותה קבוצה עסקית או הפועלות בשמן. שווי השוק של הנכס חייב לקבל אישור משמאי מקרקעין עצמאי המוסמך על ידי בנק ספרד. בקביעת המחיר בפועל של העסקה נלקחים בחשבון לא רק תשלומי המזומן אלא גם התחייבויות שנטל על עצמו הרוכש.
החוק כולל חריגים לרכישות בעלות מטרות חברתיות. המגבלה אינה חלה על עסקאות מסוימות המיועדות ליצירת דיור בר-השגה, לשיכון אנשים הזקוקים לטיפול סיעודי או רפואי ולמתן מענה דיור לאוכלוסיות מוחלשות. נקבעו גם תנאים ייעודיים למימושי משכנתא מסוימים ולארגונים הפועלים לפי קוד התנהלות הוגנת מאושר.
הכללים החדשים אינם מטילים איסור גורף על רכישת נדל״ן בידי זרים, משקיעים פרטיים או כלל קרנות ההשקעה. מטרתם להגביל עסקאות ספציפיות בדיסקאונט גבוה, ובעיקר רכישה מסיבית של דיור ונכסים בעייתיים. רכישת נדל״ן במחיר שוק בידי משקיעים אלה אינה אסורה כשלעצמה.
שינויי מיסוי לבעלי נדל״ן בספרד
צו מס׳ 29/2026 משנה את אופן המיסוי על הכנסות מהשכרת נדל״ן. בין היתר, בעלי נכסים שאינם מוגדרים כבעלי דירות גדולים ייהנו מהטבות מס במקרה של הפחתת שכר הדירה. אם חוזה חדש כולל הפחתה של יותר מ-5% בדמי השכירות, הניכוי מההכנסה החייבת נטו יכול להגיע ל-70% עד 100%. השיעור המדויק תלוי במיקום הדירה, גיל השוכר, עמידה בתקרות המחיר הממשלתיות ותנאים נוספים. במקרה של העלאת שכר הדירה, ההטבה פוחתת ועומדת על 15% עד 40% בהתאם לשיעור העלייה.
החל מ-1 בדצמבר 2026 ישתנה מיסוי השכירות לטווח קצר. השכרת דירה מרוהטת לתקופה של עד 30 לילות לשוכר אחד תחויב במע״מ בשיעור של 10%, למעט השכרת דירה המשמשת למגוריו הקבועים של בעל הנכס. בעבר השכרה לטווח קצר ללא שירותי מלונאות יכלה ליהנות מפטור ממס זה. לשיפוץ דירות המיועדות למגורי קבע או להשכרה לטווח ארוך נקבע מע״מ מופחת בכפוף לעמידה בתנאים מוגדרים.
הרשויות המקומיות יקבלו סמכויות מורחבות להעלאת מס הנכסים העירוני (IBI). באזורים שבהם קיים לחץ חריג בשוק הדיור, הרשויות המקומיות יוכלו להטיל תוספת של עד 50% על נכסים המשמשים להשכרה תיירותית. תעריפים מוגדלים נפרדים יחולו על דירות העומדות ריקות לזמן ממושך. בנוסף, נקבע פטור ממס רווחי הון במכירת דירות ריקות מסוימות לגופים ממשלתיים לצורך שילובן במאגר הדיור בר-ההשגה. ההטבה תקפה עד סוף 2027 ותלויה בשווי הנכס ובעמידה בתנאים נוספים.
השלכות הצווים על שוק הנדל״ן בספרד
הכללים החדשים עלולים לשנות באופן מהותי את תוכניותיהם של משקיעים גדולים המחזיקים בדירות להשכרה בספרד. קרנות השקעה רבות תכננו למכור את הדירות בנפרד בתום החוזים עם הדיירים. אסטרטגיה זו מאפשרת השגת מחיר גבוה יותר בהשוואה למכירת תיק נכסים שלם כמקשה אחת. אולם, חובת הארכת חוזי השכירות דוחה את האפשרות לפנות את הדירות ולממשן.
העיתון El País מדווח כי בשנים הקרובות יכלו קרנות ההשקעה להציע למכירה בין 35,000 ל-40,000 דירות — כרבע מכלל דירות השכירות שבבעלותן. הצווים החדשים עשויים לשנות תוכניות אלה: מועדי המכירה יתעכבו, והמשקיעים ייאלצו להחזיק בנכסים זמן רב יותר ולהתמודד עם מגבלות על העלאת שכר הדירה.
נציגי חברות הייעוץ Colliers ו-Catella מזהירים מפני ירידה בהיקף ההשקעות בנדל״ן להשכרה. התארכות משך ההחזקה בנכסים והגבלת ההכנסות משכירות עלולות לפגוע באטרקטיביות של השקעות אלו. המשקיעים יידרשו גם לבחון מחדש את המודלים הפיננסיים, שכן תקופת החזר ההון מתארכת, והרגולציה העתידית בשוק עדיין אינה ודאית.
כלכלני International Investment מציינים כי הצווים החדשים מעמיקים את המתח בין ההגנה על שוכרים קיימים לבין הצורך בהגדלת היצע הדיור. הארכת החוזים והגבלת העלאת דמי השכירות תורמות ליציבות הדיירים, אך בד בבד מצמצמות את גמישות הבעלים בניהול הנכס ושינוי ייעודו. עבור משקיעים מקבלים משקל מכריע לא רק מחיר הרכישה ופוטנציאל התשואה, אלא גם מגבלות משפטיות, לוחות זמנים להחזר ההשקעה והאפשרות למכור את הנכס בעתיד. המגבלות החדשות עשויות לצנן את פעילות ההשקעות ולצמצם את היצע הדירות להשכרה, מה שעלול להחריף את המחסור שממשלת ספרד מנסה לפתור.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment
FAQ: כללים חדשים לרכישה והשכרת דירות בספרד
מתי נכנסו לתוקף צווי הדיור החדשים בספרד?
צו מס׳ 29/2026 נכנס לתוקף ב-8 באוקטובר 2026, למעט סעיפים בעלי תאריכי תחולה מאוחרים יותר. צו מס׳ 28/2026, הכולל את הכללים החדשים להארכת שכירות לטווח ארוך, ייכנס לתוקף ב-15 בנובמבר.
האם הכללים החדשים חלים על חוזי שכירות קיימים?
כן, חלק מההוראות חלות על חוזים שכבר נחתמו. האפשרות להארכה תלויה במועד סיום החוזה, בתנאי ההסכם ובעמידה בדרישות שנקבעו. במקרים מסוימים נקבעו הוראות מעבר וחריגים.
האם בעל נכס יכול לסרב להארכת חוזה השכירות?
כן, בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בחוק. לפי הכללים החדשים, על הבעלים להודיע מראש לשוכר על סיום החוזה. במצבים מסוימים יידרש תשלום פיצויים, אך קיימים חריגים, בעיקר כאשר בעל הנכס זקוק לדירה למגוריו האישיים.
האם זרים יכולים לרכוש נדל״ן בספרד?
כן, הצווים החדשים אינם מטילים איסור גורף על רכישת נדל״ן בידי אזרחים זרים. המגבלות חלות על קטגוריות מסוימות של משקיעים גדולים ועל עסקאות בדיסקאונט משמעותי מתחת למחיר השוק.
האם מותר להשכיר דירה שנרכשה לתיירים?
כן, אך יש לעמוד בדרישות הרישוי לדיור תיירותי ובמגבלות האזוריות והמקומיות. הכללים החדשים קובעים בנוסף חובות מס מוגדלות לבעלי נכסים המושכרים לתקופות קצרות.
מה יקרה אם הפרלמנט לא יאשר את הצווים?
צווי-חוק מלכותיים הם בעלי תוקף משפטי מיום כניסתם לתוקף, אך מחייבים את אישור הפרלמנט בתוך 30 יום מפרסומם. אם הוועדה המתמדת לא תאשר את המסמכים, תוקפם יבוטל. מצב זה יוצר חוסר ודאות עבור בעלי דירות, שוכרים ומשקיעים המתכננים עסקאות נדל״ן.