ესპანეთის ახალი დეკრეტები: შეზღუდვები საცხოვრებლის შეძენასა და იჯარაზე

ესპანეთში ამოქმედდა ახალი შეზღუდვები საცხოვრებლის შეძენასა და იჯარაზე. მთავრობის ორმა დეკრეტმა მოაწესრიგა მსხვილი ინვესტორების გარიგებები უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით, იჯარის ხელშეკრულებების გაგრძელება და ქირის გაზრდა. ზომების ნაწილი ამოქმედდა 8 ოქტომბერს, ხოლო დანარჩენი ძალაში შევა 2026 წლის 15 ნოემბერს, ნათქვამია ესპანეთის ოფიციალურ სახელმწიფო ბიულეტენში BOE.

ესპანეთის საბინაო დეკრეტები: რა შეიცვალა

ესპანეთის მთავრობამ 2026 წლის 6 ოქტომბერს ხელახლა დაამტკიცა ორი სამეფო დეკრეტ-კანონი უძრავი ქონების ბაზრის რეგულირების შესახებ. წინა დოკუმენტებმა, რომლებიც 29 სექტემბერს მიიღეს, პარლამენტის მხარდაჭერა ვერ მოიპოვა. ახალი რედაქცია ინარჩუნებს რეფორმის ძირითად მიმართულებებს, თუმცა აზუსტებს ცალკეულ შეზღუდვებსა და მათი გამოყენების პირობებს.

დეკრეტი № 29/2026 ძალაში შევიდა 8 ოქტომბერს. ის არეგულირებს მსხვილი ინვესტორების ოპერაციებს უძრავ ქონებასთან, საიჯარო ურთიერთობებს, მობინადრეთა დაცვას გამოსახლებისგან და დაბეგვრას. დეკრეტი № 28/2026, რომელიც ეხება იჯარის ხელშეკრულებების გრძელვადიან გაგრძელებას, 15 ნოემბერს ამოქმედდება. ორივე დოკუმენტი 7 ოქტომბერს გამოქვეყნდა ოფიციალურ სახელმწიფო ბიულეტენში BOE.

დეკრეტებმა გამოქვეყნებიდან 30 დღის განმავლობაში ჯერ კიდევ უნდა მიიღოს საპარლამენტო დასტური. დეპუტატთა კონგრესი ვადამდელი არჩევნების გამო დათხოვილია, ამიტომ დოკუმენტებს განიხილავს მუდმივი დეპუტაცია — ორგანო, რომელიც მოწვევებს შორის ინარჩუნებს საპარლამენტო უფლებამოსილებებს. თუ დეკრეტები არ დამტკიცდება, ისინი ძალას დაკარგავს.

ესპანეთში საცხოვრებლის იჯარის ახალი წესები

იჯარის ხელშეკრულებების გაგრძელება

2026 წლის 15 ნოემბრიდან ესპანეთში შეიცვლება გრძელვადიანი იჯარის ხელშეკრულებების გაგრძელების წესი. ხუთწლიანი საწყისი ვადის შემდეგ ხელშეკრულება ავტომატურად გაგრძელდება იმავე პერიოდით, ხოლო თუ მეიჯარე იურიდიული პირია — შვიდი წლით. მანამდე გათვალისწინებული იყო ერთწლიანი გაგრძელება ხელშეკრულების მაქსიმუმ სამი დამატებითი წლით შენარჩუნების შესაძლებლობით. ახალ გაგრძელებაზე უარის სათქმელად მესაკუთრემ მობინადრეს უნდა შეატყობინოს არანაკლებ ექვსი თვით ადრე, ხოლო მოიჯარემ — ორი თვით ადრე.

თუ მესაკუთრე მოითხოვს ბინის გათავისუფლებას კანონით გათვალისწინებული საფუძვლების გარეშე, მას მოუწევს კომპენსაციის გადახდა არანაკლებ იჯარის წლიური ღირებულების ოდენობით. კანონი ითვალისწინებს გამონაკლისებს, მათ შორის იმ შემთხვევებს, როდესაც მესაკუთრეს საცხოვრებელი სჭირდება საკუთარი ცხოვრებისთვის ან ახლო ნათესავების განსათავსებლად. ხელშეკრულებებისთვის, რომლებიც ახალი წესების ძალაში შესვლიდან მალევე იწურება, დადგენილია გარდამავალი დებულებები.

დეკრეტი № 29/2026 ითვალისწინებს მოქმედი ხელშეკრულებების გაგრძელების კიდევ ერთ შესაძლებლობას. მოიჯარეებს, რომელთა იჯარის დადგენილი ვადა 2028 წლის 31 დეკემბრამდე იწურება, შეუძლიათ მოითხოვონ დამატებითი ორი წელი ძველი პირობების შენარჩუნებით. ამისათვის აუცილებელია საცხოვრებლის დროული გადახდა, წინა რვა თვის ჩათვლით. საცხოვრებელზე მაღალი მოთხოვნის მქონე რაიონებში გათვალისწინებულია სპეციალური გაგრძელება სამ წლამდე. ამ მექანიზმების გამოყენება დამოკიდებულია კანონით დადგენილ პირობებსა და გამონაკლისებზე.

ქირის გაზრდის შეზღუდვა

2027 წლის ბოლომდე იზღუდება ქირის გაზრდა მოქმედი ხელშეკრულებების მიხედვით. თუ ის უკვე აღემატება სახელმწიფო რეფერენტულ ზღვარს, გაზრდა აკრძალულია. დანარჩენ შემთხვევებში მხარეებს შეუძლიათ შეათანხმონ გადასახადის ახალი ოდენობა, მაგრამ შეთანხმების არარსებობის შემთხვევაში ყოველწლიური ინდექსაცია არ უნდა აღემატებოდეს 2%-ს. შეზღუდვა მიზნად ისახავს მოიჯარეთა ხარჯების ზრდის შეკავებას და გამოიყენება კონკრეტული ხელშეკრულების პირობების გათვალისწინებით.

ახალი მოთხოვნები სეზონური იჯარის მიმართ

უძრავი ქონების მფლობელებმა უნდა დაადასტურონ მოიჯარეთა ცხოვრების დროებითი ხასიათი კონკრეტული გარემოებებით, მაგალითად სწავლით, სამუშაოთი ან მკურნალობით. სეზონური ხელშეკრულებები ჩვეულებრივ იდება 32 დღიდან 12 თვემდე ვადით. თუ მესაკუთრეს არ შეუძლია დაასაბუთოს დროებითი იჯარა ან ზედიზედ ორზე მეტ ასეთ ხელშეკრულებას დებს ერთ მობინადრესთან, ურთიერთობა შეიძლება აღიარებულ იქნას გრძელვადიანად.

ცალკეული შეზღუდვები ეხება ოთახების გაქირავებას. ყველა ოთახის ჯამური ქირა არ უნდა აღემატებოდეს მთლიანი ბინის იჯარის ღირებულებას, ხოლო მაღალი მოთხოვნის მქონე რაიონებში დამატებით მოქმედებს სახელმწიფო ფასების ლიმიტები. ეს ნორმები მიზნად ისახავს სეზონური ხელშეკრულებებისა და ოთახების მიხედვით გაქირავების გამოყენების გამორიცხვას მუდმივი საცხოვრებლისთვის დადგენილი მოთხოვნების გვერდის ასავლელად.

მობინადრეთა დაცვა გამოსახლებისგან

სოციალურად დაუცველი მოიჯარეების დაცვის სპეციალური ზომები გახანგრძლივდა 2030 წლის ბოლომდე. გარკვეულ შემთხვევებში სასამართლოს შეუძლია შეაჩეროს გამოსახლების პროცედურა, თუ მობინადრეს არ გააჩნია ალტერნატიული საცხოვრებელი ადგილი. საიჯარო გადასახადის დავალიანების შემთხვევაში სახელმწიფო ორგანოებს ეძლევათ ვადა სხვა საცხოვრებლის მოსაძებნად ან ვალის მოსაგვარებლად.

ახალი დებულებები ასევე აზუსტებს სახელმწიფო ორგანოების მოვალეობებსა და ცხოვრების შენარჩუნების პირობებს იმ მოიჯარეებისთვის, რომლებიც რთულ ფინანსურ ვითარებაში აღმოჩნდნენ. დაცვის გამოყენება დამოკიდებულია კონკრეტული საქმის გარემოებებსა და კანონით გათვალისწინებულ სოციალური დაუცველობის კრიტერიუმებზე.

შეზღუდვები ესპანეთში უძრავი ქონების შეძენაზე

2026 წლის 8 ოქტომბრიდან ესპანეთში მოქმედებს მსხვილი ინვესტორების მიერ საცხოვრებლის შეძენის ახალი შეზღუდვები. დეკრეტი № 29/2026 კომპანიებისა და საინვესტიციო სტრუქტურების გარკვეულ კატეგორიებს უკრძალავს უძრავი ქონების შეძენას მისი საბაზრო ღირებულების 70%-ზე დაბალ ფასად. შეზღუდვა მოქმედებს 2030 წლის 31 დეკემბრამდე. ადრე მთავრობა მის შენარჩუნებას მხოლოდ 2028 წლის ბოლომდე გეგმავდა, თუმცა საბოლოო რედაქციაში ვადა ორი წლით გაიზარდა, იუწყება elDiario.es.

აკრძალვა ვრცელდება ორგანიზაციებზე, რომლებიც სპეციალიზდებიან უძრავი ქონებისა და პრობლემური იპოთეკური სესხების არსებითი დისკონტით შესყიდვაზე, აგრეთვე იურიდიულ პირებზე, რომლებიც აღიარებულნი არიან საცხოვრებლის მსხვილ მესაკუთრეებად. შეზღუდვები ეხება კომპანიებს, რომლებიც ასეთ სტრუქტურებთან ერთ ჯგუფში შედიან ან მათი სახელით მოქმედებენ. ობიექტის საბაზრო ღირებულება უნდა დაადასტუროს ესპანეთის ბანკის მიერ აკრედიტებულმა დამოუკიდებელმა შემფასებელმა კომპანიამ. გარიგების ფაქტობრივი ფასის განსაზღვრისას მხედველობაში მიიღება არა მხოლოდ ფულადი გადახდები, არამედ მყიდველის მიერ ნაკისრი ვალდებულებებიც.

კანონი ითვალისწინებს გამონაკლისებს სოციალურ მიზნებთან დაკავშირებული შესყიდვებისთვის. შეზღუდვა არ ვრცელდება გარკვეულ გარიგებებზე ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შესაქმნელად, იმ ადამიანების განსათავსებლად, რომლებსაც სოციალური ან სამედიცინო მზრუნველობა ესაჭიროებათ, და მოსახლეობის მოწყვლადი კატეგორიების საცხოვრებლით უზრუნველსაყოფად. გათვალისწინებულია ასევე სპეციალური პირობები ცალკეული იპოთეკური ამოღებებისა და ორგანიზაციებისთვის, რომლებიც იცავენ დამტკიცებულ კეთილსინდისიერი პრაქტიკის კოდექსს.

ახალი წესები არ აწესებს უცხოელების, კერძო ინვესტორების ან ყველა საინვესტიციო ფონდის მიერ უძრავი ქონების შეძენის საერთო აკრძალვას. ისინი მიმართულია დიდი დისკონტით განხორციელებული ცალკეული ოპერაციების შეზღუდვაზე, უპირველეს ყოვლისა, საცხოვრებლისა და პრობლემური აქტივების მასობრივი შეძენისას. ინვესტორთა აღნიშნული კატეგორიების მიერ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებით შეძენა თავისთავად აკრძალული არ არის.

საგადასახადო ცვლილებები უძრავი ქონების მფლობელებისთვის ესპანეთში

დეკრეტი № 29/2026 ცვლის უძრავი ქონების იჯარიდან მიღებული შემოსავლების დაბეგვრის წესს. კერძოდ, იმ მესაკუთრეებისთვის, რომლებიც არ განეკუთვნებიან საცხოვრებლის მსხვილი მფლობელების კატეგორიას, გათვალისწინებულია საგადასახადო შეღავათები ქირის შემცირებისას. თუ ახალი ხელშეკრულება ითვალისწინებს იჯარის ღირებულების 5%-ზე მეტით შემცირებას, დასაბეგრი წმინდა შემოსავლის შემცირებამ შესაძლოა 70%-დან 100%-მდე შეადგინოს. კონკრეტული ოდენობა დამოკიდებულია ბინის მდებარეობაზე, მოიჯარის ასაკზე, სახელმწიფო საფასო შეზღუდვებთან შესაბამისობასა და სხვა პირობებზე. ქირის გაზრდის შემთხვევაში შეღავათი მცირდება და შეადგენს 15%-დან 40%-მდე, ზრდის ოდენობიდან გამომდინარე.

2026 წლის 1 დეკემბრიდან შეიცვლება მოკლევადიანი იჯარის დაბეგვრა. ავეჯით მოწყობილი საცხოვრებლის გაქირავება 30 ღამემდე ვადით ერთ მოიჯარეზე დაიბეგრება დღგ-ით 10%-იანი განაკვეთით, გარდა იმ საცხოვრებლის იჯარისა, რომელშიც მესაკუთრე მუდმივად ცხოვრობს. ადრე მოკლევადიანი იჯარა სასტუმრო მომსახურების გარეშე შესაძლოა გათავისუფლებულიყო ამ გადასახადისგან. მუდმივი ცხოვრებისთვის ან გრძელვადიანი იჯარისთვის განკუთვნილი საცხოვრებლის რემონტისთვის გათვალისწინებულია დღგ-ის შემცირებული განაკვეთის გამოყენება დადგენილი მოთხოვნების დაცვის შემთხვევაში.

მუნიციპალიტეტები ასევე იღებენ დამატებით შესაძლებლობებს უძრავი ქონების გადასახადის (IBI) გასაზრდელად. საბინაო ბაზარზე დაძაბული ვითარების მქონე რაიონებში ადგილობრივ ხელისუფლებას შეეძლება დააწესოს 50%-მდე დანამატი ტურისტული იჯარისთვის გამოყენებულ ობიექტებზე. ცალკეული გაზრდილი განაკვეთები გათვალისწინებულია იმ საცხოვრებლისთვის, რომელიც დიდი ხნის განმავლობაში ცარიელია. გარდა ამისა, წესდება გათავისუფლება კაპიტალის ნაზრდის გადასახადისგან ზოგიერთი ცარიელი ბინის სახელმწიფო ორგანიზაციებისთვის მიყიდვისას ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ფონდში ჩასართავად. შეღავათი მოქმედებს 2027 წლის ბოლომდე და დამოკიდებულია ობიექტის ღირებულებასა და სხვა პირობების დაცვაზე.

დეკრეტების შედეგები ესპანეთის უძრავი ქონების ბაზრისთვის

ახალმა წესებმა შესაძლოა მნიშვნელოვნად შეცვალოს მსხვილი ინვესტორების გეგმები, რომლებიც ესპანეთში გასაქირავებელ საცხოვრებელს ფლობენ. მრავალი საინვესტიციო ფონდი ვარაუდობდა ბინების სათითაოდ გაყიდვას მობინადრეებთან ხელშეკრულებების დასრულების შემდეგ. ასეთი სტრატეგია იძლევა უფრო მაღალი ფასის მიღების საშუალებას, ვიდრე უძრავი ქონების მთლიანი პორტფელის გაყიდვისას. თუმცა, იჯარის სავალდებულო გაგრძელება აყოვნებს ბინების გათავისუფლებისა და მათი შემდგომი რეალიზაციის შესაძლებლობას.

El País წერს, რომ უახლოეს წლებში საინვესტიციო ფონდებს შესაძლოა გასაყიდად გამოეტანათ 35 000-დან 40 000-მდე ბინა — მათ საკუთრებაში არსებული გასაქირავებელი საცხოვრებლის დაახლოებით მეოთხედი. ახალ დეკრეტებს შეუძლია ეს გეგმები შეცვალოს: გაყიდვის ვადები გაიზრდება, ხოლო ინვესტორებს მოუწევთ ობიექტების უფრო დიდხანს შენახვა და ქირის გაზრდის შეზღუდვების გათვალისწინება.

საკონსულტაციო კომპანიების Colliers და Catella წარმომადგენლები აფრთხილებენ გასაქირავებელ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შემცირების რისკებზე. ობიექტების ფლობის ვადების ზრდამ და იჯარიდან მიღებული შემოსავლების შეზღუდვამ შეიძლება შეამციროს ასეთი დაბანდებების მიმზიდველობა. ინვესტორებს ასევე მოუწევთ ფინანსური მოდელების გადახედვა, რადგან კაპიტალის დაბრუნების ვადები იზრდება, ხოლო ბაზრის შემდგომი რეგულირების პირობები ჯერ საბოლოოდ განსაზღვრული არ არის.

International Investment-ის ანალიტიკოსები აღნიშნავენ, რომ ახალი დეკრეტები აძლიერებს წინააღმდეგობას მოქმედი მოიჯარეების დაცვასა და საცხოვრებლის მიწოდების გაფართოების აუცილებლობას შორის. ხელშეკრულებების გაგრძელება და ქირის ზრდის შეზღუდვა ზრდის საცხოვრებლის სტაბილურობას, თუმცა ამავდროულად ამცირებს მესაკუთრეთა შესაძლებლობებს, განკარგონ უძრავი ქონება და შეცვალონ მისი გამოყენების პირობები. ინვესტორებისთვის სულ უფრო დიდ მნიშვნელობას იძენს არა მხოლოდ შესყიდვის ფასი და პოტენციური საიჯარო შემოსავლიანობა, არამედ იურიდიული შეზღუდვები, დაბანდებების დაბრუნების ვადები და ობიექტის შემდგომი გაყიდვის შესაძლებლობა. ახალმა შეზღუდვებმა შესაძლოა შეაფერხოს საინვესტიციო აქტივობა და შეამციროს გასაქირავებელი საცხოვრებლის მიწოდება, რითაც გაამწვავებს დეფიციტს, რომლის გადალახვასაც ესპანეთის ხელისუფლება ცდილობს.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ესპანეთში საცხოვრებლის შეძენისა და იჯარის ახალი წესები

როდის შევიდა ძალაში ესპანეთის ახალი საბინაო დეკრეტები?

დეკრეტი № 29/2026 ამოქმედდა 2026 წლის 8 ოქტომბერს, გარდა იმ დებულებებისა, რომელთაც უფრო გვიანი გამოყენების ვადები აქვთ. დეკრეტი № 28/2026, რომელიც ითვალისწინებს გრძელვადიანი იჯარის გაგრძელების ახალ წესებს, ძალაში შევა 15 ნოემბერს.

ვრცელდება თუ არა ახალი წესები მოქმედ საიჯარო ხელშეკრულებებზე?

დიახ, ცალკეული დებულებები ეხება უკვე დადებულ ხელშეკრულებებსაც. გაგრძელების შესაძლებლობა დამოკიდებულია იჯარის დასრულების ვადაზე, ხელშეკრულების პირობებსა და დადგენილი მოთხოვნების დაცვაზე. ზოგიერთი სიტუაციისთვის გათვალისწინებულია გარდამავალი გამონაკლისები.

შეუძლია თუ არა მესაკუთრეს უარი თქვას იჯარის გაგრძელებაზე?

დიახ, კანონით დადგენილი პირობების დაცვით. ახალი წესების მიხედვით, მესაკუთრემ წინასწარ უნდა შეატყობინოს მოიჯარეს ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ. გარკვეულ შემთხვევებში საჭირო გახდება კომპენსაციის გადახდა, თუმცა გათვალისწინებულია გამონაკლისები, კერძოდ, ბინის საკუთარი საცხოვრებელი მიზნებისთვის გამოყენების აუცილებლობისას.

შეუძლიათ თუ არა უცხოელებს უძრავი ქონების შეძენა ესპანეთში?

დიახ, ახალი დეკრეტები არ აწესებს უცხო ქვეყნის მოქალაქეების მიერ საცხოვრებლის შეძენის საერთო აკრძალვას. შეზღუდვები ეხება მსხვილი ინვესტორების გარკვეულ კატეგორიებსა და უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ცალკეულ გარიგებებს საბაზროზე არსებითად დაბალ ფასად.

შესაძლებელია თუ არა შეძენილი ბინის ტურისტებზე გაქირავება?

დიახ, თუმცა აუცილებელია ტურისტული საცხოვრებლის რეგისტრაციის მოთხოვნების, რეგიონული და მუნიციპალური შეზღუდვების დაცვა. ახალი ნორმები ასევე ითვალისწინებს დამატებით საგადასახადო ვალდებულებებს მოკლე ვადით გასაქირავებელი უძრავი ქონების მფლობელებისთვის.

რა მოხდება, თუ პარლამენტი დეკრეტებს არ დაამტკიცებს?

სამეფო დეკრეტ-კანონებს კანონის ძალა აქვთ ამოქმედების მომენტიდან, მაგრამ საჭიროებენ საპარლამენტო დამტკიცებას გამოქვეყნებიდან 30 დღის განმავლობაში. თუ მუდმივი დეპუტაცია დოკუმენტებს არ დაამტკიცებს, ისინი ძალას დაკარგავს. ეს ქმნის გაურკვევლობას მესაკუთრეებისთვის, მოიჯარეებისა და ინვესტორებისთვის, რომლებიც გეგმავენ გარიგებებს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით.