מלונות באירופה מתייקרים למרות הירידה במספר העסקאות

שוק נדל״ן המלונאות האירופי חתם את המחצית הראשונה של שנת 2026 עם מספר עסקאות נמוך יותר, אך עם שווי ממוצע גבוה יותר של הנכסים שנמכרו. היקף ההשקעות נותר מעל לממוצע ארוך הטווח, ההון מתרכז בבריטניה, בספרד ובצרפת, והמלונות היקרים ביותר זוכים לנתח בלתי פרופורציונלי מההשקעות. במקביל, יועצי הענף מעריכים באופן שונה את גודלו המוחלט של השוק, ולכן אין לראות בעליית המחיר הממוצע לחדר הוכחה להתייקרות גורפת של נדל״ן המלונאות.

ההשקעות במלונות באירופה ירדו, המחיר הממוצע עלה

היקף העסקאות במלונות באירופה הגיע ל-€9,4 מיליארד במחצית הראשונה של 2026, ירידה של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025. עם זאת, הנתון נותר גבוה ב-11% מהממוצע הרב-שנתי למחציות ראשונות בעשור האחרון. מספר העסקאות ירד ב-5% ל-183, מספר המלונות שנמכרו ירד ב-19%, ומספר החדרים בנכסים שהחליפו ידיים ירד ב-23%. השווי הממוצע של מלון בודד עלה ב-12% ל-€36,7 מיליון, בעוד שהמחיר לחדר עלה ב-18% לשיא של עשור העומד על €268 אלף, כך עולה מתוך דוח HVS.

מחברי המחקר מזהירים מפורשות מפני פירוש הנתונים הללו כעלייה כללית בשווי השוק של המלונות. המחיר הממוצע עלה בעיקר עקב הרכב העסקאות: למכירה הוצעו יותר נכסים איכותיים ויקרים מאשר בשנה הקודמת. במילים אחרות, הסטטיסטיקה של העסקאות שנסגרו משקפת שינוי במבנה הנדל״ן שנמכר, ולא עליית מחירים אחידה בכלל מאגר המלונות באירופה.

במקביל, השוק נטה לכיוון נכסים בודדים. עסקאות של מלון יחיד היוו 74% מהיקף ההשקעות לעומת 68% במחצית הראשונה של 2025. שווין הכולל נותר יציב יחסית ועמד על €7 מיליארד, עם ירידה מתונה של 1,5% בלבד. היקף מכירות הפורטפוליו צנח ב-27% ל-€2,4 מיליארד, אף שמספר עסקאות אלו כמעט לא השתנה — 23 לעומת 24 בשנה הקודמת.

גודל הפורטפוליו הממוצע הצטמצם מ-6,1 ל-4,1 מלונות ומ-807 ל-523 חדרים. שוויו הממוצע ירד ב-24% ל-€104,7 מיליון. לצד זאת, המחיר הממוצע של מלון בודד מתוך הפורטפוליו שנמכרו עלה ב-12% ל-€25,4 מיליון.

בין העסקאות הבודדות הגדולות של המחצית הראשונה נמנו מכירת Pullman Paris Tour Eiffel בן 435 החדרים לקונסורציום בראשות Batipart, רכישת מלון Westminster Curio Collection בלונדון על ידי Riu תמורת €334 מיליון ורכישת Zürich Marriott על ידי חברת Pictet. בין הפורטפוליו בלטו מכירת 11 מלונות Pentahotels על ידי Aroundtown תמורת €275 מיליון ורכישת ארבעה מלונות במילאנו על ידי Covivio תמורת €217 מיליון.

לונדון ריכזה למעלה מחמישית מעסקאות המלונאות באירופה

הריכוזיות הגיאוגרפית של השוק נותרה גבוהה. בריטניה תפסה 32% מהיקף ההשקעות, ספרד — 16%, וצרפת — 14%. שלוש מדינות אלו יחד ייצרו 62% משווי העסקאות. עסקאות נרשמו ב-21 מדינות, אך עשרת השווקים המובילים ריכזו 92% מכלל ההיקף.

לונדון נותרה השוק הבודד הגדול ביותר באירופה. בעיר נסגרו עסקאות בשווי של כ-€2 מיליארד — כ-22% מההיקף הכלל-אירופי וכשני שלישים מההיקף בבריטניה. פריז דורגה במקום השני עם €707 מיליון, ווינה בשלישי עם €563 מיליון.

אוסטריה יותר מהכפילה את הנתון שלה משנה לשנה, ופורטוגל שילשה אותו ויותר. במדגם המחקר הראשי הציגה גרמניה ירידה של 62%, יוון — 73%, ודנמרק — 70%. בכל שלושת המקרים, ההשוואה נעשית מול מחצית ראשונה חזקה במיוחד של שנת 2025.

הנתונים הלאומיים ממחישים עד כמה אחוזי הסיום תלויים במתודולוגיית החישוב. CBRE מעריכה את היקף השקעות המלונאות בגרמניה ב-€720,9 מיליון, המהווים ירידה של 23,8% בלבד ולא של 62%. יועצי החברה מציינים עלייה במספר העסקאות שנסגרו ומייחסים את הירידה בהיקף הכספי בעיקר להיעדר עסקאות ענק. ההבדל לעומת המדגם הכלל-אירופי נובע מהבדלים במאגרי המידע ובקריטריונים להכללת עסקאות.

ספרד נעה נגד מגמת הירידה הכלל-אירופית

השוק הספרדי התפתח בקצב מהיר בהרבה ממרבית היעדים באירופה. היקף השקעות המלונאות במדינה הגיע ל-€2,46 מיליארד בינואר–יוני, עלייה של 26,5% לעומת התקופה המקבילה ושיא היסטורי למחצית ראשונה. נמכרו 88 נכסים ולמעלה מ-12 אלף חדרים, כאשר המחיר הממוצע לחדר הגיע ל-€213,3 אלף, כפי שנמסר במחקר של Colliers.

האיים הבלאריים משכו €577 מיליון, שהם 23% מההיקף בספרד. אחריהם קוסטה דל סול עם €435 מיליון ומדריד עם €397 מיליון. האיים הקנריים רשמו €363 מיליון, וברצלונה — €165 מיליון.

מלונות היוקרה שלטו גם כאן. נכסי 5 כוכבים ריכזו 51% מכלל ההון שהושקע, כלומר €1,25 מיליארד, ו-35% נוספים הגיעו למלונות 4 כוכבים. בסך הכל שתי קטגוריות הפרימיום משכו 86% מההשקעות, מה שמחזק את המגמה הכלל-אירופית של מעבר הון לנכסים איכותיים יותר.

מלונות יוקרה גורפים כמעט מחצית מכלל ההשקעות

במבנה הכלל-אירופי, הסגמנט המוביל היה מלונות ברמת מחיר גבוהה (Upscale). 87 נכסים כאלה ריכזו €4,3 מיליארד, המהווים 46% מסך היקף ההשקעות. מלונות יוקרה (Luxury) הניבו עוד €2,4 מיליארד במספר נמוך בהרבה — 34 נכסים.

המחיר הממוצע לחדר במלונות יוקרה עמד על €514 אלף, כמעט כפול מהממוצע השוקי של €268 אלף. לעומת זאת, מלונות ברמת מחיר בינונית היו הקטגוריה המרובה ביותר: 97 נכסים החליפו בעלות. במחיר ממוצע של €159 אלף לחדר, חלקם בהיקף הכספי הסתכם ב-21% בלבד. סגמנט ה-Economy הניב 7% מהשוק עם מחיר ממוצע של €134 אלף לחדר.

חלוקה זו מסבירה בחלקה את הניגוד לכאורה בין הירידה במספר העסקאות לבין העלייה במחיר הממוצע לחדר שנמכר. ככל שמשקלם של נכסי יוקרה במדגם העסקאות עולה, כך הממוצע מזנק מהר יותר גם ללא התייקרות מקבילה של יתר המלונות.

הערכות גודל השוק האירופי חלוקות

הערכה אלטרנטיבית מציגה היקף כולל גבוה יותר. Cushman & Wakefield העריכה את השקעות המלונאות באירופה ב-€11,7 מיליארד במחצית הראשונה של 2026 — 9,5% פחות מאשר בתקופה המקבילה, אך 19,5% מעל לממוצע העשור.

במדגם זה עלה המחיר הממוצע לחדר ב-9% ל-€228 416. מספר העסקאות בהיקף של מעל €100 מיליון זינק ב-30%, למרות הירידה במספר הנכסים שנמכרו באופן כללי. היצע חדרי המלון צמח ב-2,9%, כאשר בדרום אירופה נרשמה צמיחה של מעל 5%.

אין לחבר ישירות בין שתי ההערכות — €9,4 מיליארד ו-€11,7 מיליארד. החברות משתמשות במאגרי עסקאות שונים, גבולות גיאוגרפיים שונים וכללי סיווג נכסים שונים. אולם המגמה העיקרית זהה: ההיקף הכספי ירד לעומת המחצית הראשונה החזקה של 2025, מספר הנכסים שנמכרו קטן, ומלונות יוקרה המשיכו ליהנות מביקוש מוגבר.

אותם נתונים מצביעים על המשך הצמיחה בתוצאות התפעוליות. ההכנסה הממוצעת לחדר זמין (RevPAR), מדד המשלב תפוסה ותעריפים, עמדה על €101 ועלתה ב-3%. המחיר הממוצע לחדר שנמכר עלה בקצב מהיר יותר מההכנסה התפעולית, מה שמדגיש שוב את השפעת הרכב עסקאות ההשקעה.

משקיעים אירופאים ריכזו 91% מרכישות השוק

אחד השינויים הבולטים במחצית הראשונה היה מבנה ההון. חברות המתמחות בהשקעות נדל״ן רכשו נכסי מלונאות בהיקף של €4,1 מיליארד, והיוו 43% משווי כלל העסקאות. היקף הרכישות נטו שלהן (בניכוי מכירות) עמד על כ-€2,1 מיליארד.

חלקן היה דומיננטי במיוחד בסגמנט הפורטפוליו: קטגוריה זו היוותה 72% משווי הפורטפוליו שנרכשו. בעלי ומפעילי מלונות סיימו אף הם את המחצית כקונים נטו בהיקף של כ-€768 מיליון.

לעומת זאת, קרנות השקעה פרטיות (Private Equity) צמצמו דרמטית את פעילות הרכישה. שווי הרכישות שלהן צנח ב-88% לעומת המחצית הראשונה של 2025. הן מכרו נכסים בכ-€1,5 מיליארד והפכו לקטגוריה הגדולה ביותר של מוכרים נטו, עם מאזן שלילי של כמינוס €1,3 מיליארד.

משקיעים פרטיים בעלי הון גבוה (HNWI), שהובילו בין הרוכשים נטו בשנה שעברה, הפכו כעת למוכרים נטו בהיקף של כ-€377 מיליון. המחיר הממוצע לחדר שנרכש על ידם ירד מ-€581 אלף ל-€200 אלף, והם לא השתתפו ברכישת פורטפוליו של מלונות בתקופה זו.

הון אירופי עמד מאחורי 91% משווי הרכישות, לעומת 80% בשנה הקודמת. משקיעים מצפון אמריקה הפכו למוכרים נטו בכ-€1,9 מיליארד ולא ביצעו אף רכישת פורטפוליו מלונאי אירופי במאגר הנסקר.

הצמיחה בתיירות תומכת בענף המלונאות

ההאטה בהשקעות אינה מלווה בירידה מקבילה בביקוש התיירותי. ברבעון הראשון של שנת 2026 נרשמו 471,1 מיליון לינות במתקני אירוח תיירותיים באיחוד האירופי — עלייה של 3,4% לעומת השנה הקודמת, על פי נתוני Eurostat.

מספר הלינות של אורחים בינלאומיים עלה ב-5,5%, ושל אורחים מקומיים ב-1,7%. חלקם של המבקרים הזרים היווה כ-46,6% מכלל הלינות. אירלנד רשמה את הצמיחה הכוללת הגבוהה ביותר — 35,3%, ואחריה מלטה עם 11,1% ודנמרק עם 9,3%.

עם זאת, הנתונים דורשים קריאה זהירה. בליטא ירד מספר הלינות הכולל ב-12,9%, אך מספר הלינות של תיירים זרים עלה ב-24,1%. לפיכך, המגמות בתיירות הבינלאומית ובביקוש המלונאי הכולל עשויות להיות שונות מהותית אפילו בתוך אותו שוק.

גורם תחרותי נוסף נותר השכירות לטווח קצר. בשלושת החודשים הראשונים של 2026 בילו מטיילים 144,3 מיליון לילות במקומות אירוח לטווח קצר באיחוד האירופי שהוזמנו דרך פלטפורמות מקוונות גדולות — עלייה של 9,7% משנה לשנה. עבור מלונות, צמיחת ההיצע האלטרנטיבי משמעותית במיוחד בערי תיירות מרכזיות ובאזורי נופש.

עלויות המימון הגבוהות מרסנות את שערוך המלונות

התנאים הפיננסיים באירופה ב-2026 התהדקו שוב. ביוני העלה הבנק המרכזי האירופי את שלוש הריביות המרכזיות ב-0,25 נקודת אחוז, ובישיבתו ב-23 ביולי הותיר אותן ללא שינוי. הריבית על הפיקדונות עומדת על 2,25%, ריבית המימון העיקרית על 2,40%, והריבית על הלוואות שוליים על 2,65%. בתחזית הבסיס של הרגולטור, האינפלציה בגוש האירו תעמוד בממוצע על 3% בשנת 2026, 2,3% ב-2027 ו-2% ב-2028, כך לפי החלטת ה-ECB.

אשראי יקר יותר מעלה את דרישות הרוכשים ל-תשואה מהנכסים. עבור שוק המלונאות הדבר משמעותי במיוחד עקב תלות הערכת שווי ה-נדל״ן בתזרים המזומנים העתידי, בתפוסה, במחיר הממוצע לחדר ובעלויות שירות החוב.

במקביל, התחזית הענפית מתחילת השנה כבר צפתה סלקטיביות גיאוגרפית גוברת. חברת JLL סימנה את בריטניה ודרום אירופה כיעדים מובילים להון מלונאי באזור אירופה, המזרח התיכון ואפריקה (EMEA), והזהירה כי מחזור ההתאוששות האחיד מתחלף בהבחנה חדה יותר בין נכסים בעלי מודל השקעה עמיד לבין שאר השוק.

התוצאות בפועל של המחצית הראשונה אישרו מגמה זו במידה רבה: בריטניה שמרה על המקום הראשון, ספרד רשמה שיא לאומי, והנזילות התרכזה בנכסים בודדים יוקרתיים ובמוקדי תיירות מרכזיים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, המחיר הממוצע שובר השיאים לחדר בעסקאות אינו מהווה עדיין בסיס לקביעה כי מחירי נדל״ן המלונאות עלו באותה מידה ברחבי אירופה כולה. מספר המלונות והחדרים שנמכרו ירד מהר בהרבה מההיקף הכספי של השוק, ועיקר ההון מרוכז במספר מצומצם של מדינות ובנכסים יוקרתיים. בתנאי מימון יקרים, מבנה זה מגביר את הסיכון לפערי מחירים: מלונות מובילים בלונדון, בספרד וביעדים נזילים אחרים עשויים לשמור על פרמיה, בעוד שנכסים איכותיים פחות, נכסים עתירי חוב או מלונות בשווקים בעלי היצע צומח במהירות עלולים להיתקל בביקוש חלש יותר מצד משקיעים.

FAQ: השקעות במלונות באירופה בשנת 2026

מה היה היקף ההשקעות במלונות באירופה במחצית הראשונה של 2026?

אחד המדגמים הענפיים המרכזיים מעריך את ההיקף ב-€9,4 מיליארד, ירידה של 10% משנה לשנה. מאגר נתונים חלופי מציג €11,7 מיליארד וירידה של 9,5%. ההבדל נובע ממתודולוגיות שונות לרישום עסקאות.

מדוע מחיר חדר מלון עלה למרות הירידה בשוק?

מספר המלונות והחדרים שנמכרו ירד מהר יותר מסך שווי העסקאות. בנוסף, בין הנכסים שנמכרו היה חלק גבוה יותר של מלונות יוקרה ואיכות.

אילו מדינות מובילות בהשקעות מלונאות באירופה?

בריטניה מחזיקה בנתח הגדול ביותר בשוק הכלל-אירופי, ואחריה ספרד וצרפת. פעילות גבוהה במיוחד נשמרת בלונדון, וספרד קבעה שיא לאומי למחצית ראשונה.

כמה הושקע במלונות בספרד?

במחצית הראשונה של 2026 הגיע ההיקף ל-€2,46 מיליארד, עלייה של 26,5%. האיים הבלאריים היו שוק המפתח האזורי הגדול במדינה.

אילו מלונות מעניינים ביותר את המשקיעים?

עיקר ההון מופנה למלונות ברמת מחיר גבוהה ויוקרה. בסטטיסטיקה הכלל-אירופית, מלונות ברמה הגבוהה (Upscale) משכו 46% מהיקף ההשקעות.

מי הם הרוכשים הגדולים ביותר של מלונות באירופה?

הפעילות הבולטת ביותר הייתה של חברות ייעודיות ל-השקעות ב-נדל״ן. במקביל, משקיעים אירופאים הגדילו את חלקם בסך הרכישות ל-91%.

מדוע קרנות השקעה פרטיות מוכרות מלונות?

במחצית הראשונה הן צמצמו מהותית את הרכישות והפכו למוכרות הנטו הגדולות ביותר. בין הסיבות: עלויות המימון, האפשרות לממש רווחים מנכסים שנרכשו בעבר והנזילות הגבוהה של מלונות איכותיים.

האם מחירי המלונות באירופה ימשיכו לעלות?

קשה לצפות למגמה אחידה בכלל השוק. הגידול בביקוש התיירותי תומך בהכנסות המלונות, אך הריביות הגבוהות, צמיחת ההיצע במדינות מסוימות והבדלי האיכות בין הנכסים מעמיקים את הפערים בין המלונות.