Европейские отели дорожают при снижении числа сделок

Европейский рынок гостиничной недвижимости завершил первое полугодие 2026 года с меньшим числом сделок, но более высокой средней стоимостью проданных объектов. Инвестиционный объем остается выше долгосрочной нормы, капитал концентрируется в Великобритании, Испании и Франции, а самые дорогие гостиницы получают непропорционально большую долю вложений. При этом отраслевые консультанты по-разному оценивают абсолютный размер рынка, поэтому рост средней цены номера нельзя считать доказательством повсеместного подорожания гостиничной недвижимости.

Инвестиции в гостиницы Европы снизились, средняя цена выросла

Объем сделок с гостиницами в Европе достиг €9,4 млрд в первом полугодии 2026 года, сократившись на 10% по сравнению с тем же периодом 2025-го. Показатель при этом остался на 11% выше среднего уровня для первых полугодий за десять лет. Количество сделок уменьшилось на 5%, до 183, число проданных гостиниц — на 19%, а количество номеров в сменивших владельца объектах — на 23%. Средняя стоимость одной гостиницы выросла на 12%, до €36,7 млн, а цена одного номера — на 18%, до максимальных за десятилетие €268 тыс., следует из отчета HVS.

Авторы исследования прямо предостерегают от трактовки этих цифр как общего роста рыночной стоимости гостиниц. Средняя цена увеличилась прежде всего из-за состава сделок: в продаже оказалось больше качественных и дорогих объектов, чем годом ранее. Иными словами, статистика закрытых операций отражает изменение структуры проданной недвижимости, а не одинаковое повышение стоимости всего гостиничного фонда Европы.

Рынок одновременно сместился в сторону отдельных активов. На сделки с одной гостиницей пришлось 74% инвестиционного объема против 68% в первом полугодии 2025 года. Их совокупная стоимость осталась практически стабильной — €7 млрд, снижение составило лишь 1,5%. Объем портфельных продаж уменьшился на 27%, до €2,4 млрд, хотя количество таких сделок почти не изменилось — 23 против 24 годом ранее.

Средний портфель сократился с 6,1 до 4,1 гостиницы и с 807 до 523 номеров. Его средняя стоимость упала на 24%, до €104,7 млн. При этом средняя цена отдельной гостиницы внутри проданных портфелей увеличилась на 12%, до €25,4 млн.

Среди крупнейших одиночных операций первого полугодия оказались продажа Pullman Paris Tour Eiffel на 435 номеров консорциуму во главе с Batipart, приобретение Riu лондонского Westminster Curio Collection за €334 млн и покупка Zürich Marriott компанией Pictet. Среди портфелей выделялись продажа Aroundtown 11 гостиниц Pentahotels за €275 млн и приобретение Covivio четырех гостиниц в Милане за €217 млн.

Лондон обеспечил более пятой части гостиничных сделок Европы

Географическая концентрация рынка остается высокой. На Великобританию пришлось 32% инвестиционного объема, на Испанию — 16%, на Францию — 14%. Эти три страны обеспечили 62% стоимости сделок. Операции были зафиксированы в 21 государстве, однако десять крупнейших рынков собрали 92% общего объема.

Лондон остается крупнейшим отдельным рынком Европы. В городе прошло сделок примерно на €2 млрд — это 22% общеевропейского объема и около двух третей британского. Париж занял второе место с €707 млн, Вена — третье с €563 млн.

Австрия более чем удвоила показатель год к году, а Португалия увеличила его более чем втрое. В выборке основного исследования Германия показала падение на 62%, Греция — на 73%, Дания — на 70%. Во всех трех случаях сравнение идет с сильным первым полугодием 2025 года.

Национальная статистика показывает, насколько итоговые проценты зависят от методики подсчета. CBRE оценивает объем гостиничных инвестиций в Германии в €720,9 млн, что означает снижение на 23,8%, а не на 62%. Консультанты при этом отмечают увеличение количества закрытых сделок и связывают снижение денежного объема прежде всего с отсутствием крупных операций. Разница с общеевропейской выборкой объясняется различиями баз данных и критериев включения сделок.

Испания идет против общеевропейского снижения

Испанский рынок развивался значительно быстрее большинства европейских направлений. Объем гостиничных инвестиций там достиг €2,46 млрд за январь–июнь, прибавив 26,5% год к году и установив рекорд для первого полугодия. Было продано 88 объектов и более 12 тыс. номеров, а средняя цена номера достигла €213,3 тыс., сообщается в исследовании Colliers.

Балеарские острова привлекли €577 млн, или 23% испанского объема. Далее следовали Коста-дель-Соль с €435 млн и Мадрид с €397 млн. Канарские острова получили €363 млн, Барселона — €165 млн.

Дорогие гостиницы доминировали и здесь. На пятизвездочные объекты пришлось 51% всего инвестированного капитала, или €1,25 млрд, еще 35% обеспечили четырехзвездочные гостиницы. В сумме две верхние категории привлекли 86% инвестиций, подтверждая общеевропейский сдвиг капитала к более качественным активам.

Дорогие гостиницы получают почти половину инвестиций

В общеевропейской структуре крупнейшим сегментом стали гостиницы верхнего ценового уровня. На 87 таких объектов пришлось €4,3 млрд, или 46% всего инвестиционного объема. Люксовые гостиницы обеспечили еще €2,4 млрд при значительно меньшем количестве — 34 объекта.

Средняя цена номера в люксовых гостиницах составила €514 тыс., почти вдвое превысив общерыночные €268 тыс. Гостиницы среднего ценового сегмента, напротив, были самой многочисленной категорией: владельцев сменили 97 объектов. При средней цене номера €159 тыс. их доля в денежном объеме ограничилась 21%. Экономичный сегмент обеспечил 7% рынка со средней ценой €134 тыс. за номер.

Именно такое распределение частично объясняет кажущееся противоречие между падением количества сделок и ростом средней стоимости проданных номеров. Чем выше доля дорогих объектов в ограниченной выборке совершенных операций, тем быстрее растет средний показатель даже без синхронного повышения стоимости остальных гостиниц.

Оценки размера европейского рынка расходятся

Альтернативная оценка дает более высокий общий объем. Cushman & Wakefield насчитала €11,7 млрд гостиничных инвестиций в Европе в первом полугодии 2026 года — на 9,5% меньше, чем годом ранее, но на 19,5% выше десятилетнего среднего показателя.

В этой выборке средняя цена номера увеличилась на 9%, до €228 416. Количество сделок стоимостью более €100 млн выросло на 30%, несмотря на сокращение числа проданных активов в целом. Предложение гостиничных номеров увеличилось на 2,9%, причем в Южной Европе прирост превысил 5%.

Две оценки — €9,4 млрд и €11,7 млрд — нельзя непосредственно смешивать. Компании используют разные базы транзакций, географические рамки и правила учета активов. Совпадает направление основных показателей: денежный объем снизился относительно сильного первого полугодия 2025 года, количество продаваемых объектов уменьшилось, а дорогие гостиницы сохранили повышенный спрос.

Та же статистика показывает продолжение роста операционных результатов. Средняя выручка на доступный номер, то есть показатель, объединяющий загрузку и тарифы, составила €101 и выросла на 3%. Средняя цена проданного номера увеличилась быстрее операционной выручки, что еще раз указывает на существенное влияние состава инвестиционных сделок.

Европейские инвесторы заняли 91% рынка покупок

Одним из наиболее заметных изменений первого полугодия стала структура капитала. Компании, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость, приобрели гостиничных активов на €4,1 млрд, обеспечив 43% стоимости всех операций. Их чистый объем покупок за вычетом продаж составил около €2,1 млрд.

Особенно велика их роль в портфельном сегменте: на эту категорию покупателей пришлось 72% стоимости приобретенных портфелей. Владельцы и операторы гостиниц также завершили полугодие чистыми покупателями примерно на €768 млн.

Частные инвестиционные фонды, напротив, резко сократили активность на стороне покупок. Стоимость их приобретений уменьшилась на 88% по сравнению с первым полугодием 2025 года. Они продали активов примерно на €1,5 млрд и стали крупнейшей категорией чистых продавцов с балансом около минус €1,3 млрд.

Состоятельные частные инвесторы, лидировавшие среди чистых покупателей годом ранее, теперь стали чистыми продавцами примерно на €377 млн. Их средняя цена приобретаемого номера снизилась с €581 тыс. до €200 тыс., а в покупках гостиничных портфелей они в рассматриваемый период не участвовали.

Европейский капитал обеспечил 91% стоимости приобретений против 80% годом ранее. Североамериканские инвесторы стали чистыми продавцами примерно на €1,9 млрд и не приобрели ни одного европейского гостиничного портфеля в рассматриваемой базе.

Рост туризма поддерживает гостиничный бизнес

Инвестиционный спад не сопровождается сопоставимым снижением туристического спроса. В первом квартале 2026 года в туристических средствах размещения Европейского союза было зарегистрировано 471,1 млн ночевок — на 3,4% больше, чем годом ранее, следует из данных Eurostat.

Количество ночевок иностранных гостей увеличилось на 5,5%, внутренних — на 1,7%. На долю иностранных посетителей пришлось около 46,6% всех ночевок. Ирландия показала самый высокий общий прирост — 35,3%, далее следовали Мальта с 11,1% и Дания с 9,3%.

При этом статистика требует аккуратного прочтения. В Литве общее число ночевок сократилось на 12,9%, но количество ночевок иностранных гостей выросло на 24,1%. Поэтому динамика международного туризма и совокупного гостиничного спроса может существенно различаться даже внутри одного рынка.

Дополнительным конкурентным фактором остается краткосрочная аренда. За первые три месяца 2026 года путешественники провели 144,3 млн ночей в объектах краткосрочного размещения в ЕС, забронированных через крупные интернет-платформы, что на 9,7% больше год к году. Для гостиниц рост альтернативного предложения особенно важен в крупнейших туристических городах и курортных регионах.

Высокая стоимость денег сдерживает переоценку гостиниц

Финансовые условия в Европе в 2026 году снова стали жестче. В июне Европейский центральный банк повысил три основные процентные ставки на 0,25 процентного пункта, а на заседании 23 июля оставил их без изменений. Ставка по депозитам составляет 2,25%, ставка основных операций рефинансирования — 2,40%, ставка по маржинальному кредитованию — 2,65%. В базовом прогнозе регулятора инфляция в еврозоне составляет в среднем 3% в 2026 году, 2,3% в 2027-м и 2% в 2028-м, говорится в решении ЕЦБ.

Более дорогие заемные средства повышают требования покупателей к доходности объектов. Для гостиничного рынка это особенно существенно из-за зависимости оценки недвижимости от будущего денежного потока, загрузки, средней стоимости номера и затрат на обслуживание долга.

При этом отраслевой прогноз на начало года уже предполагал усиление географической избирательности. JLL выделяла Великобританию и Южную Европу среди ключевых направлений гостиничного капитала в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки и предупреждала, что единый цикл восстановления сменяется более сильным разделением между объектами с устойчивой инвестиционной моделью и остальной частью рынка.

Фактические результаты первого полугодия во многом подтвердили эту тенденцию: Великобритания сохранила первое место, Испания показала рекордный национальный результат, а ликвидность концентрировалась в дорогих одиночных объектах и крупнейших туристических центрах.

Как сообщают эксперты International Investment, рекордная средняя цена номера в сделках пока не дает оснований говорить о сопоставимом росте стоимости гостиничной недвижимости по всей Европе. Число проданных гостиниц и номеров сократилось значительно быстрее денежного объема рынка, а основная часть капитала сосредоточена в небольшом числе стран и в дорогих объектах. При высокой стоимости финансирования эта структура повышает риск расхождения цен: лучшие гостиницы в Лондоне, Испании и других ликвидных направлениях могут сохранять премию, в то время как менее качественные активы, объекты с высокой долговой нагрузкой или гостиницы на рынках с быстро растущим предложением способны столкнуться с более слабым спросом инвесторов.

FAQ: гостиничные инвестиции в Европе в 2026 году

Сколько составили инвестиции в гостиницы Европы в первом полугодии 2026 года?

Одна из основных отраслевых выборок оценивает объем в €9,4 млрд, на 10% меньше год к году. Альтернативная база дает €11,7 млрд и снижение на 9,5%. Разница обусловлена методиками учета сделок.

Почему цена гостиничного номера выросла при падении рынка?

Количество проданных гостиниц и номеров сократилось быстрее совокупной стоимости сделок. Кроме того, среди проданных активов была выше доля дорогих и качественных гостиниц.

Какие страны лидируют по гостиничным инвестициям в Европе?

Великобритания обеспечивает крупнейшую долю общеевропейского рынка, следом идут Испания и Франция. Особенно высокая активность сохраняется в Лондоне, а Испания установила национальный рекорд для первого полугодия.

Сколько инвестировали в гостиницы Испании?

В первом полугодии 2026 года объем достиг €2,46 млрд, увеличившись на 26,5%. Балеарские острова стали крупнейшим региональным рынком страны.

Какие гостиницы сильнее всего интересуют инвесторов?

Наибольшая доля капитала приходится на гостиницы верхнего ценового и люксового сегментов. В общеевропейской статистике гостиницы верхнего уровня получили 46% инвестиционного объема.

Кто является крупнейшим покупателем европейских гостиниц?

Активнее всего покупали специализированные инвестиционные компании в сфере недвижимости. Одновременно европейские инвесторы увеличили свою долю в общем объеме приобретений до 91%.

Почему частные инвестиционные фонды продают гостиницы?

В первом полугодии они существенно сократили покупки и стали крупнейшими чистыми продавцами. Среди причин, влияющих на рынок, — стоимость финансирования, возможность фиксировать доходность ранее приобретенных активов и высокая ликвидность качественных гостиниц.

Будут ли гостиницы Европы дорожать дальше?

Единой динамики для всего рынка ожидать сложно. Рост туристического спроса поддерживает доходы гостиниц, однако высокие ставки, рост предложения в отдельных странах и различия в качестве активов усиливают разрыв между объектами.