Денег не надо: инвесторы хотят вкладывать в недвижимость в Голландии, но не могут

В 2020 году нехватка жилья в Нидерландах достигнет пика.

Дефицит жилья в Нидерландах достигнет своего пика в 2020 году. Об этом говорится в исследовании, проведенном Capital Value в сотрудничестве с ABF Research. Прогнозы для рынка недвижимости этой страны становятся все более пессимистичными для покупателей.

Ранее ожидалось, что нехватка предложения на рынке достигнет своего потолка к концу 2018 года, но уже сейчас очевидно, что кризис продолжится дольше и дефицит возрастет к 2020 году на 14,63% - до 235 000 единиц жилья. Объемы строительства по-прежнему недостаточны для закрытия разрыва между спросом и предложением. Наибольший спрос на недвижимость сейчас наблюдается среди нидерландской молодежи, покупающей первое жилье, и у старшей возрастной категории, ищущей недвижимость для спокойного проживания после выхода на пенсию. В ближайшие годы обе эти целевые группы в Голландии значительно возрастут.

Запас роста

Эксперты International Investment считают наиболее востребованным в перспективе сегмент европейской недвижимости средней ценовой категории. Необходимость строительства именно такого жилья – как для проживания, так и для сдачи в аренду – стоит сегодня в Нидерландах наиболее остро. В этом ценовом сегменте в 2017 году спрос превышал предложение примерно на 83 000 единиц жилья. А это значит, что здесь вероятен наиболее благоприятный для потенциальных инвесторов показатель капитализации и доходов от ренты в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Наиболее страдающие от нехватки жилья регионы – Рандстад, некоторые части Гелдерланда и Брабанта.

Возведение новых домов в Нидерландах отстает от роста числа домашних хозяйств уже много лет. В 2017 году было выдано 65 000 разрешений на строительство. Рост числа домохозяйств был самым высоким за 10 лет – 82 000. Дефицит жилья выше, чем ожидалось, и составляет в начале 2018 года 205 000 единиц. Ожидается, что лишь с 2020 года количество строящегося жилья начнет превышать количество появляющихся домохозяйств. А затем еще несколько лет понадобится, чтобы закрыть накопившийся дефицит прежних лет. И это без учета каких-либо новых факторов, которые могут повлиять на рынок.

Для справки:
Операторы рынка недвижимости Нидерландов и статисты еще подводят итоги 2017 года, в который рынок входил с такими ценовыми показателями: средняя стоимость жилья в Амстердаме – €394 931 ($452 879), в среднем по стране - €257 002 ($294 712). «Грязная» доходность от сдачи жилья в аренду составляет от 3,7% до 5,3% годовых в Амстердаме. Лидером рынка является Гаага, где от аренды можно получить от 5,6% до 6,4% в «грязными» (т.е. без учета необходимости вычетов из доходов налогов и расходов на содержание). Но при покупке жилья с целью его последующей сдачи в аренду следует помнить, что в Нидерландах высокие налоги, а законодательство защищает права арендаторов, выселить которых, в случае недобросовестного поведения, крайне сложно. Налог на прибыль от трудовой деятельности касается резидентов. Также есть налоги на акции и облигации, а также на инвестиции и сбережения. К инвестициям относится в том числе второй дом и банковские счета. Совокупная стоимость такого имущества облагается налогом на имущество.До 2017 года применялась одна ставка независимо от размера стоимости имущества: 30% от 4% общей стоимости имущества, то есть 1,2%. Каждый год устанавливается необлагаемая налогом сумма, которая вычитается из стоимости имущества до расчета налога. Сейчас действует прогрессивная шкала налога на имущество, те чем выше стоимость, тем выше будет налоговая ставка. В 2019 году необлагаемая налогом сумма установлена в размере 30 360 евро.

Молодежное давление

В дополнение к ожидаемому строительству в ближайшие годы 303 000 единиц жилья, необходимого для выравнивания спроса и предложения, потребуется еще около 50-60 тысяч единиц жилья для частичного закрытия отложенного спроса. Для этого ежегодные объемы строительства должны быть больше существующих, как минимум, на 12 000 единиц, то есть, 85 000 новых жилищ в год вместо ожидаемых 73 000. В дополнение к дефициту запланированных строительства в краткосрочной перспективе строительный сектор продолжит страдать от большой нехватки ресурсов, в первую очередь, рабочей силы. Основываясь на текущих данных, маловероятно, что рынок может добиться необходимого увеличения.

В период до 2022 года число домохозяйств в возрастной категории от 25 до 34 лет значительно возрастет – приблизительно на 60 000. Каждый год в Нидерландах более 90 000 студентов оканчивают университет или другое высшее учебное заведение, и примерно 100 000 студентов, подготавливаемых в системе профессионально-технического образования, получают диплом очной формы обучения. Доходы этих недавних выпускников относительно низки, и у многих нет постоянного контракта. Только 35% выпускников системы профтехобразования и 30% выпускников университетов имеют постоянный трудовой договор через 1,5-2 года после выпуска. Покупка жилья для этой целевой группы становится все труднее, значительная ее часть зависит от рынка аренды, где дефицит является самым высоким.

Пенсионерский фактор

Число домохозяйств в возрастной категории 75 лет и старше увеличивается больше всего, как в абсолютном, так и в относительном выражении. С 2018 по 2022 год это будет означать увеличение на 200 000 человек. Большинство домохозяйств в возрастной категории выше 75 лет представляют собой одинокого пожилого человека, интересующегося небольшим жильем для спокойной старости. В течение следующих пяти лет число людей в возрасте от 75 лет будет увеличиваться больше всего в Флеволанде в Северной Голландии, где рост составит более 30% (в среднем по стране количество людей в этой категории увеличится на 23%).

Число семей с ограниченными возможностями (и, соответственно, с более высокими требования к жилищным условиям) в этом возрастном сегменте увеличится на 103 000 в течение следующих пяти лет. Для этой быстрорастущей целевой группы потребуется конкретная программа строительства. В последние годы было построено недостаточно подходящих домов, что затрудняет поиск подходящего жилья. Поэтому все большее число инвесторов хотят инвестировать в дома для пожилых людей. Только в 2018 году объем требуемых инвестиций в этом сегменте составляет около €1,5 млрд.

Денежный дождь

В Нидерландах спрос на жилую недвижимость превышает предложение практически во всех сегментах и разрезах, а более всего – на рынке аренды. При ежегодном предложении в среднем на уровне 110 000 единиц спрос составляет около 193 000, т.е. на 76% выше предложения. Это обуславливает увеличение арендной платы. В 2017 году рекордная сумма – €5,5 млрд. – была инвестирована в рынок аренды жилья в Нидерландах. При этом готовность инвесторов вложить еще не один миллиард сталкивается с отсутствием предложения – как готовых жилых комплексов, так и новых строительных проектов. Только нидерландские пенсионные фонды заявили, что они не смогли инвестировать €1,5 млрд. в сферу аренду жилья.

В течение 2018 года голландские и международные инвесторы, опрошенные авторами исследования, указали, что они располагают капиталом в объеме более €7 млрд. для инвестиций в жилье, предназначенное для сдачи в аренду в Голландии. Никогда еще так много денег не было доступно для голландского рынка жилья на внутреннем и внешнем рынке инвестиций. Многие из жилищных ассоциаций (объединений кондоминиумов) также хотят и могут построить больше домов в ближайшие годы. Однако примерно 63% указывают на то, что у них имеются необходимые для этого средства, однако нет земельных участков для реализации новых планов.

Скрытый ресурс

Кроме того, примерно 27% жилищных ассоциаций указывают на то, что недостаточное сотрудничество со стороны местных муниципалитетов является причиной того, что они не могут построить новые здания. Ассоциаций требуют от муниципалитетов передачи земли под строительства небольшого социального жилья для молодых специалистов и пенсионеров, чтобы ассоциации могли продавать более крупные (и более дорогие) квартиры и использовать освободившиеся средства для инвестиций в новые объекты – самого востребованного на рынке формата.

Эта схема также способна высвободить огромный инвестиционный потенциал внутри самого рынка. Но пока жилищные ассоциации и муниципалитеты не всегда находят взаимопонимание. Это противостояние переходит в политическую плоскость – кондоминиумы становятся важным игроком в избирательных кампаниях, организованно поддерживая партии и силы, которые обещают при градостроительном планировании содействовать возведению, в первую очередь, социального жилья с целью охлаждения рынка, сдерживания роста стоимости недвижимости и арендных ставок.

Читайте также: Инвестиции в зарубежную недвижимость: как правильно рассчитать доходы от сдачи квартиры/дома в аренду?

International Investment

Подсказки: недвижимость Нидерланды, недвижимость Голландия, аналитика недвижимость, недвижимость Европа