Рынок жилья Израиля ждёт перезагрузка в 2026

После военного спада рынок ищет новую точку равновесия

Израильский рынок жилья, который долгие годы оставался одним из самых перегретых в регионе, в 2025 году заметно остыл на фоне высокой стоимости кредитов, рекордных цен, неопределенности из-за войны и роста предложения новостроек. Риелторы и девелоперские брокеры описывают прошлый год как период, когда покупатели перестали торопиться, а продавцы чаще соглашались на торг. При этом к началу 2026 года в отрасли усилилась осторожная уверенность, что рынок входит в фазу перезапуска после прекращения огня и первых снижений ставки, но динамика будет сильно различаться по городам и сегментам.

Цены в 2025 году почти не выросли, но разрыв между городами усилился

Официальная статистика, на которую ссылаются участники рынка, показывает, что в 2025 году цены снижались в 8 из 12 месяцев, а годовой рост оказался символическим и составил около 0,4%. Одновременно рынок стал более фрагментированным: в Иерусалиме цены за последние 12 месяцев прибавили 9,6%, тогда как в Тель-Авиве за тот же период зафиксировано снижение на 1,9%. Этот разрыв, по оценкам агентов, связан с хроническим дефицитом предложения в Иерусалиме и избытком дорогих новостроек в Тель-Авиве.

Рекорд непроданных новостроек меняет переговорную силу

Одним из ключевых факторов «охлаждения» стал рост складских запасов первичного рынка. Центральное бюро статистики, по данным профильных обзоров, фиксирует рекордный объем непроданных новых квартир, который превысил 86 тысяч объектов. На практике это означает, что в ряде районов покупатель снова получает пространство для переговоров, а скидки все чаще остаются не публичными и выдаются «вручную» заинтересованным клиентам.

Ставка, ипотека и ожидания смягчения в 2026 году

Монетарные условия остаются жесткими, но тренд разворачивается. Банк Израиля в январе 2026 года снизил ключевую ставку до 4%, объясняя решение ослаблением инфляционного давления и снижением риск-премии по мере нормализации ожиданий. Это поддержало надежды рынка на постепенное удешевление ипотеки в течение года, хотя реальный эффект будет зависеть от темпов дальнейших шагов регулятора и требований банков к заемщикам.

Сильный шекель охлаждает спрос иностранцев

Параллельно с денежно-кредитным разворотом действует фактор, который сдерживает внешний спрос. Курс доллара к шекелю в районе 3,11 делает покупку недвижимости в Израиле заметно дороже для покупателей с долларовой выручкой, прежде всего из США. На рынке отмечают, что структура спроса меняется: часть иностранцев, которые раньше могли купить объект «в дополнение» к жилью за рубежом, теперь рассматривают Израиль как единственную покупку, финансируя ее продажей дома в США.

Иерусалим удерживает премию дефицита, Тель-Авив торгуется из-за избытка

По оценкам брокеров, Иерусалим остается рынком, где спрос стабильно опережает предложение, включая интерес со стороны религиозных и диаспоральных покупателей, а также внутреннюю миграцию. Тель-Авив, напротив, сталкивается с избытком нового дорогого предложения, и психология рынка сместилась от страха «не успеть» к страху переплатить. При этом после соглашения о прекращении огня осенью 2025 года агенты отмечают рост оптимизма и первые признаки возвращения спроса, включая рост цен в одном из осенних месяцев после длительной серии снижений.

2026 год как окно возможностей и риск новой сегментации

Сценарий «мягкого восстановления» в 2026 году строится на сочетании факторов: осторожное смягчение ставок, нормализация ожиданий после перемирия и постепенное поглощение рекордного объема предложения. Однако в городах с профицитом новостроек ценовая динамика может оставаться умеренной, тогда как рынки с дефицитом земли и сложной градостроительной логистикой будут дорожать быстрее. На этом фоне покупательские стратегии смещаются к выборочности: люди готовы платить премию за качество и локацию, но все хуже воспринимают «средний» продукт по максимальной цене.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок жилья Израиля входит в 2026 год с редким сочетанием факторов: рекордным объемом непроданных новостроек, начавшимся циклом снижения ставки и высокой неопределенностью по спросу из-за сильного шекеля. Это создает условия для «перезагрузки» без перегрева, где решающими станут микро-локации, качество проекта и доступность ипотечного финансирования.