English  Русский

Обзор: инвестиционная жилая и коммерческая недвижимость Барселоны

Обзор: инвестиционная жилая и коммерческая недвижимость Барселоны

Мы продолжаем беседовать с экспертом International Investment по рынку недвижимости Испании Сергеем Синюгиным, генеральным директором агентства Estate Spain. Говорили о коммерческой и жилой инвестиционной недвижимости Барселоны.

— Сергей Юрьевич, с какой минимальной суммой есть смысл “заходить” на рынок инвестиционной недвижимости Барселоны?

— Инвестиционный рынок Барселоны условно можно поделить на две части: недвижимость с жилым и коммерческим назначением. Если мы говорим про первый вариант, нужно ориентироваться на сумму минимум 350 тысяч евро. За эти деньги можно купить неплохую квартиру в районе, популярном у туристов. В первую очередь, это Эшампле, Грасия и Готический квартал. Стоимость квадратного метра там находится на уровне 4-6 тысяч евро. Конечно, недвижимость очень дорогая, зато проблем с поиском арендаторов точно не будет.

На краткосрочной аренде можно зарабатывать 5%-6% от стоимости жилья в год. На долгосрочной — три-четыре процента. Для также этого подойдут квартиры в спальных районах, приемлемый вариант можно найти за 200-250 тысяч.

Важный момент: для аренды подходит только жильё с туристической лицензией. В июле 2015 года выдача этого документа была приостановлена. Сначала мэрия города объявила, что вводится мораторий на один год, но по прошествии срока его продлили ещё на два. Так администрация мегаполиса реагирует на сумасшедший поток туристов со всего мира: в прошлом году Барселону посетили 35 миллионов человек.

Сдавать в аренду объекты без лицензии нельзя, за это грозит внушительный штраф. Его размер зависит от многих факторов: площадь, срок сдачи, была ли лицензия раньше, первое нарушение или “рецидив” и так далее. Известны случаи со штрафом в 60 000 €. За исполнением закона тщательно следят, для этого даже запущен сервис онлайн-доносов. Некоторые горожане не брезгуют “стучать” на своих соседей, если видят туристов, а инспекторы могут нагрянуть с проверкой.

Правило не распространяется на родственников. Так что можно на свой страх и риск выдавать арендаторов за родню. Относительно безопасно это выглядит в случае со студенческим жильём, когда вы находите своему сыну или дочери сожителя, который будет снимать комнату. В этом плане как инвестиционное следует рассматривать жильё неподалёку от крупнейших ВУЗов города. Это Барселонский университет, Автономный университет Барселоны, Университет Помпеу Фабра и Политехнический университет.

Другой способ заработка — это перепродажа. Недвижимость в Барселоне в 2017 году подорожала на 9,95%, и по оценкам аналитиков в ближайшее годы будет прибавлять примерно по 7%. Обычно около десяти процентов при покупке приходится дополнительно тратить на налоги и оформление недвижимости в собственность. Так что примерно за полтора года вы сможете эти расходы “отбить”, а через три года перепродать свой объект с наценкой от 10% и выше.

Кстати, если вы покупаете в Испании жильё стоимостью от 500 000 евро, то можете получить вид на жительство.


— А что с коммерческим жильём?

— До недавнего времени было очень выгодно инвестировать в местные офисы. Но после политического кризиса, референдума и всей это истории с независимостью, ситуация изменилась. Рынок коммерческой недвижимости Барселоны пострадал больше всего. Некоторые компании “на всякий случай” перенесли свои представительства в другие города — Мадрид, Валенсию, Аликанте и другие. А суммарно количество инвестиций в офисные помещения с октября по декабрь снизилось на 63% по сравнению с четвертым кварталом 2016 года.

В целом, если инвестировать в коммерческие площади, можно заработать на их продаже от 30% затрат на строительство. А на аренде офисов можно заработать больше, чем на аренде жилой недвижимости — 7%-10% от стоимости помещения в год.

Если вы хотите сами вести дела, можно купить в Барселоне готовый бизнес. Маленькое кафе на несколько столов можно найти за 50 000 евро, парикмахерская или мини-салон красоты будет стоить немного дороже. Самый скромный хотел — 700 000 евро, в туристическом районе — от миллиона.

—Расскажите про налоги. Сколько нужно заплатить при покупке? И в дальнейшем?

— Налог на покупку нового жилья в Испании составляет 10% от цены. Что касается вторичного фонда, начинается от шести процентов, но для Барселоны всё те же десять. Ещё надо уплатить гербовый сбор (если покупаете новое жилье) — ещё полтора процента от кадастровой стоимости.

Налог на владение недвижимостью называется IBI. Для Каталонии он равняется 0.825%.

— Сколько стоят коммунальные услуги и страховка?

— Абонентская плата за подключение к системам водоснабжения и электричества стоит 120 евро в год. Плюс то, что наберется по счётчику. Газ используется для отопления в основном только зимой. ТВ+телефон+интернет — около 400 евро в год, страховка — около 300. Также будьте готовы оплачивать чеки за “комунидад”. Это обслуживание подъезда и придомовой территории, то есть уход за лифтами, уборка двора и прочее.

Если считать всё вместе, содержание трёхкомнатной квартиры в Барселоне обойдется около трёх тысяч евро в год (без учета налогов).


— Сказался ли на таком активном, крупном и посещаемом городе, как Барселона, мировой финансовый кризис? Как обстоит дело со спросом на недвижимость в Барселоне? Насколько мы знаем, после кризиса 2008 года цены на недвижимость в Испании долгое время падали и начали восстанавливаться только в 2016 году?

— Всё верно, в 2016 году рынок местного жилья впервые “вышел в плюс” после кризиса. А в 2017 уже начался активный рост: недвижимость прибавила в цене почти 4%. Всего за 2017 год в Испании было продано 430 000 домов и квартир, это лучший показатель с 2001 года, близкий к докризисному. На данный момент средняя цена за квадратный метр жилья в Испании находится на уровне 1600 евро.


– А какие цены в Барселоне? Насколько сильно они отличаются от цен в других городах?

– Барселона — самый дорогой город страны, так что недвижимость здесь на порядок дороже. Средняя цена находится на уровне 4280 евро за “квадрат”. Для сравнения, аналогичный показатель в Мадриде — 3285€, на Пальма-де-Майорке — 2700€, в Валенсии — 1700€.

Подробно о тенденциях и прогнозах, а также ценах по всем регионам и провинциям, можно прочитать в нашем обзоре рынка.

— Как на рынке недвижимости Барселоны сказался политический кризис 2017 года, связанный с референдумом об отделении Каталонии?

— Про коммерческое жильё мы уже сказали, рынок заметно пострадал. Что касается жилой недвижимости, осенью многие покупатели перенесли свои сделки “на потом”. Зато в такой ситуации продавцы в панике снижали цену, так что некоторые люди подсуетились и смогли приобрести жильё за сумму 20%-30% ниже реальной цены.

Сейчас можно сказать, что все волнения остались позади. С января 2018 года клиенты возобновили свои операции. А интерес к региону нисколько не упал. Так что существенно политические кризис на цены и спрос не повлиял.




— На какую сумму стоит рассчитывать покупателю, желающему приобрести виллу в пределах километра от береговой линии в Каталонии? Если речь идет, например, о вилле небольшого размера — до 200 м².

— Небольшой коттедж такого размера на Коста-Браве может стоить от 200 тысяч евро. Только это всё-таки будет не вилла, а довольно скромный домик со скромным участком, испанцы называют это chalet, мы на французский манер называем говорим “шале”. Хотя риэлторы, конечно, будут позиционировать любой дом, как виллу.

Если же вас интересуют настоящие виллы, ориентируйтесь на сумму от миллиона. Опять же, в зависимости от курорта. В Каталонии существуют закрытые урбанизации с виллами, где любят селиться отдыхать VIP-персоны. Например, средняя вилла в урбанизации La Gavina в городе Сагаро, будет стоить от трёх миллионов. Зато там вы сможете повстречать Николая Баскова и других звёзд.




International Investment
Поделиться в Facebook