Обзор рынка недвижимости Польши: ипотека, миграция, налоги, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость

Обзор рынка недвижимости Польши: ипотека, миграция, коммерческая недвижимость.

Эксперт International Investment по рынку недвижимости Польши Елена Белошапка рассказала о тенденциях на рынке страны, ипотечном кредитовании.




- Сколько составляет процентная ставка на ипотечные кредиты в Польше?

- Процентная ставка по кредитам составляет от 3% до 4%. Первоначальный минимальный собственный вклад от 10 до 20 % Иностранцев охотно кредитует M bank, Bank Millennium , PKO и другие.

- Насколько легко гражданину Польши сейчас получить ипотечный кредит и на каких условиях?

- Единственное условие — иметь работу, получать вознаграждение и оплачивать налоги. Система прозрачная, каждый гражданин, как на ладони. Приобретение квартир в кредит и сдача в аренду для поляков — это как депозитная программа в Украине. Деньги в банке хранить не выгодно, по сравнению с доходом от аренды. Инвестиционная недвижимость приносит от 7 до 9% годовых. Банковский депозит — 2-3%.

- Реально ли иностранцу получить ипотечный кредит в Польше и что для этого нужно?

- Ипотечный кредит получить реально, чем успешно пользуются наши с Вами соотечественники. Самый важный показатель — трудовой контракт. Необходимо наличие карты часовего ( ВНЖ) или сталего побыту (ПМЖ), хорошая работа с хорошей зарплатой.. т. е. обязателен трудовой договор. Первоначальный взнос — 10-20% в зависимости от банка. В Польше активно развита деятельность кредитных советников. Для будущего покупателя квартиры эта услуга бесплатна. Мы рекомендуем клиентам проверенных и опытных кредитных советников.
Их рейтинг — это их результативность.

- Будут ли отличаться для него условия банков?

- Условия банков могут отличаться процентной ставкой, сроком кредитования, возрастным ограничением,

- Не секрет, что в последнее время в Польшу устремилось много граждан Украины, как это сказывается на спросе на аренду недвижимости? Охотно ли сдают граждане Польши недвижимость иностранным гражданам?



- Спрос рождает предложение. Украинцы активно прибывают. Рынок аренды очень живой. Он очень сильно отличается от рынков стран Восточной Европы. Мы привозим с собой свое представление и потом очень сильно «удивляемся». Если коротко, выбирает не клиент, а выбирают клиента. Мы стараемся провести «правильную» презентацию клиента. Рассказать владельцу квартиры о том, что делает в Польше клиент, где он работает, чем занимается и еще о том, что он самый-самый замечательный. В некоторых случаях владельцы просят предоставить действующую визу, трудовой договор, а иногда довольствуются только словесной презентацией. Стандарт аренды — аренда квартиры на год с возможностью продолжения договора. На меньший срок желающих сдать квартиру будет очень мало. Сложнее со студентами. Хозяева квартир могут затребовать информацию о родителях, об источнике их дохода. Но их тоже можно понять. Недобросовестные клиенты - такая же реальность, как и хозяева квартир, принципиально не сдающие квартиры иностранцам. В агентство обращаются клиенты, которые желают получить полный сервис, гарантии и безопасную сделку. Мы подписываем с клиентами договор на предоставление услуг на русском, английском или польском языках. По желанию клиента договор аренды составляется двуязычный. Необходимо на родном языке понимать свои права и обязанности. Все квартиры в базе агентства проходят проверку на подлинность. Хозяева квартир подтверждают в договоре свои права на собственность, обязательства по уплате налогов и регистрацию договора в налоговой инспекции. Оплата аренды осуществляется только по безналичному расчету. Никогда у наших клиентов не возникает проблем с замельдованием (пропиской), которая обязательна.

Ценовая политика в Варшаве выглядит приблизительно так:

1 комнатная — ок. 30 м2 — от 1800 до 2200 PLN
2 комнатная — от 30 до 60 м2 — от 2200 до 3000 PLN
3 комнатная — от 2500 до 5000PLN
4 комнатная- от 3500 до …..

Все цены включают в себя административный "чинж", кроме того арендатор оплачивает расходы по счетчикам ( вода, электричество, газ, отопление).

Место в паркинге подземном оценивается хозяевами квартир в 200-300 PLN. Если таковое имеется, то его аренда — обязательна.



- Активно ли покупают украинские мигранты недвижимость в Польше? Или чаще снимают? Покупают ли коммерческую недвижимость?

- Да, очень активно. Аренда забирает очень много средств. И как только украинский мигрант способен выполнить кредитные требования , то стремится приобрести недвижимость.

По данным Gazeta Wyborcza, опубликованным 5 марта 2018 года, квартиры в Польше в основном покупают украинцы, немцы и британцы. Украинцы сегодня являются лидерами покупок недвижимости в Польше среди иностранцев - они предпочитают покупать квартиру, а не сдавать ее в аренду.

Как отмечает газета, в 2016 году граждане Украины впервые опередили немцев по количеству сделок. Сделок на рынке недвижимости ожидается еще больше.

Число иностранцев в Польше растет. Также наблюдается и рост зарплат иностранцев Иностранцы тратят все больше и больше. В третьем квартале 2017 года они оставили в Польше 11,7 млрд. Злотых. Это на 7,7% больше, чем в аналогичный период годом ранее. Что касается прироста иностранцев в Польше, то он составил 7,3%.

Коммерция :

Наблюдается рост заинтересованности со стороны украинских компаний (покупка земельных участков под строительство), открытие филиалов и логистических компаний, рестораторы ищут объекты для бизнеса. Большое количество мелких предпринимателей , покупающих дома под проведение бизнеса (отельное направление), помещений под магазины и др. Также активно коммерческая недвижимость арендуется (долгосрочная аренда на 5-10 лет)

- А как обстоят дела с ценами на коммерческую недвижимость?

Коммерция - большое и широкое направление. Не возможно назвать среднеарифметическую цену за метр. Это и объекты в историческом и туристическом центре, в новостройках – девелоперские, склады, логистические центры, площади под офисы и штаб-квартиры компаний в бизнес центрах. Рынок очень активен. Это утверждение относится и к аренде и к покупке. Более конкретную информацию о ценах и вариантах можно найти на нашем сайте www.maxon.pl


- На что лучше обратить внимание при инвестициях в польскую недвижимость – на жилую или коммерческую?

У каждого свои запросы и потребности, люди приезжают, присматриваются, адаптируются, а уж потом принимают решение.

- Какую недвижимость чаще покупают с целью прибыльного вложения иностранные инвесторы?

В настоящее время много запросов на жилую инвестиционную, под сдачу в аренду. Поступают запросы от юридических лиц на приобретение сразу нескольких квартир в центре с малым метражем под краткосрочную аренду.

- На что стоит делать ставку при инвестициях в недвижимость – на доход от аренды или от капитализации?

И то, и другое. Стоимость недвижимости растет, не быстро, но ежегодный прирост статистический есть. Дорожают земельные участки, соответственно повышается цена на рынке первичной недвижимости. Вторичный рынок не отстает. Польский злотый стабилен к евро. На рынке аренды тоже наблюдается небольшой ежегодный прирост. Думаю, что больше он зависит от количества мигрантов, студентов, создающих спрос на рынке. Инфляция минимальна, есть рост заработных плат, коммунальные платежи остаются на прежнем уровне.

- При покупке недвижимости в Польше, нужно ли иностранному гражданину подтверждать происхождение денег, легализовывать их? Как выглядит эта процедура?

Происхождение денег подтверждать не требуется.

- Как выглядит процедура покупки недвижимости? Насколько она сложна?

Процедура прозрачна:

1. Выбираем объект;
2. Согласовываем цену;
3. Подписываем предварительный договор у нотариуса , вносим задаток - не более 10 % стоимости квартиры;
4. Проверяем документы. Передаем нотариусу для окончательной проверки;
5. Конечный договор. Нотариус оформляет нотариальный акт, регистрирует переход права собственности;
6. Покупатель оплачивает оставшуюся стоимость квартиры.

- С какими проблемами может столкнуться иностранный инвестор при покупке недвижимости в Польше? Его могут обмануть? Какие самые типичные способы обмана и как их избежать?

- Воспользовавшись услугами агентства — проблем у клиента при покупке быть не может.

- Какие налоги придется платить при покупке недвижимости?

- 2% PCC при покупке квартиры на вторичном рынке. ( 2% podatku od czynności cywilnoprawnych )
0 % - при покупке на рынке первичном

- А при продаже?

- Если с момента приобретения недвижимости прошло менее 5 лет, то продавец оплачивает налог с дохода в размере 19% Если с момента приобретения недвижимости прошло более 5 лет, то налога не будет.

- В какую сумму обойдется содержание недвижимости в Польше? (желательно на двух-трех примерах различных объектов).

- Размер административного чинжа зависит от каждой spółdzielnia mieszkaniowa (тип нашего ОСББ), новизны недвижимости, величины установленного в этом, так называемом ОСББ размера ремонтного фонда. В собственности земля или в долгосрочной аренде – от этого зависит величина налога на землю.

Рассмотрим на примере квартир одинакового метража:

Двухкомнатная квартира 45-48 кв.м. В разных районах и с разным годом постройки:
1. Warszawa, Praga-Południe, ul. Argentyńska, Площадь 45-48 м2 , 1964 года – 295 PLN
2, Warszawa, Ursynów, ul. Ludwinowska, Площадь 45.50 м2. 2002 года – 600PLN
3. Warszawa, Bemowo, ul. Wacława Borowego, площадь 46 м2. 1984 года – 420 PLN

- Какие налоги нужно платить собственнику недвижимости? Есть ли разница, каким объектом владеет - коммерческим или жилым?

Налог с жилых домов - 0,77 zł 1 m2 жилой площади . Платится 4 частями, Если величина налога меньше 100 злотых, то налог вносится единоразово

- Может ли иностранец, купивший недвижимость, рассчитывать на легализацию своего статуса в стране? Получение ВНЖ, гражданства? Как это происходит? Сколько времени занимает?

- Нет. В Польше приобретение недвижимости не влияет на статус иностранца. Нет и программы бизнес иммиграции

- Что прибыльнее – сдавать объект в аренду посуточно или помесячно? Нужно ли оплачивать налоги с этих доходов? Нужны ли услуги управляющей компании и в какую сумму они обойдутся?

Сдача квартиры в аренду облагается — 8.5% налога с дохода , при доходе превышающем 100 000 PLN — ставка налога — 12.5%. Услуги управляющей компании не обязательны в Польше, в отличие от других стран. Естественно, посуточная выгоднее, но все зависит от локализации .Во-первых - не стабильный доход, в отличие от помесячной, во-вторых, этим направлением необходимо заниматься 24 часа в сутки. А имея доход с долгосрочной аренды, можно и не находиться на территории Польши

- На рынке польской недвижимости сейчас выше спрос или предложение? Как, по Вашему мнению, измениться ситуация в последующие годы

Наличие недвижимости — это внушительный источник получения дохода. Судя по росту рынка первичной недвижимости ситуация не изменится в ближайшее время. Уровень доходов растет. Если не будет глобальных политических колебаний, то рынок будет стабилен. ЕС продолжает финансирование многих проектов инфрастуктуры : дорог, мостов, новых станций метро, туннелей , ведущие компании открывают свои заводы и создают рабочие места. ( напр. Amazon) Лодзь превращается в крупнейший логистический центр в Европе. Процент выезжающих из страны поляков в поисках лучшей работы и жизни компенсируется процентом въезжающих в страну украинцев, беларусов. росиян, казахов, армян и тд

- Что вы можете порекомендовать инвестору, который хочет инвестировать от 50 000 до 300 000 евро в недвижимость Польши? Как выглядит идеальный объект для инвестиций в арендную недвижимость? Какую максимальную и минимальную прибыль он способен принести?

– 50 000 евро в Варшаве — это кавалерка ( однокомнатная квартира с кухонным анексом) на окраине Варшавы в 20 км от центра в новострое без ремонта. Это не лучшее инвестиционное решение.
100 000 евро — двухкомнатная квартира, может располагаться в старом фонде, но в центральном районе , либо в новом фонде от 2000 года постройки, но в более отдаленном районе.
200 000-300 000 евро — это квартира в центре или рядом , возможно в популярных среди иностранцев районах Варшавы, таких как Виланув , с ремонтом и техникой, не требующая вложений . Ежемесячный доход от аренды такого апартамента составит от 1000 -1500 евро и более. За эти деньги можно приобрести несколько апарт номеров в известных отелях и получать регулярный доход от управляющей компании.

- Какая минимальная сумма нужна, чтобы инвестировать в польскую недвижимость? А какая сумма оптимальная?

- Минимум 100 000 USD ( это показатель Варшавы) оптимально от 100 000 Евро
За 60 000 евро в Лодзи можно приобрести готовый двухкомнатный апартамент в новострое -38 м2 с полной комплектацией ( техника, встроенная мебель, санузлы)

- Как много неликвидных объектов встречается на рынке Польши? Насколько велики шансы купить такой объект и как перестраховаться?

- Никто не будет покупать «кота в мешке». Никому не нужны судебные иски. Рынок прозрачный, риски минимальны при правильном подходе и сопровождении.

- Тема миграции в Польшу стала достаточно популярной. И, ественно, вокруг нее стали вится мошенники и аферисты. Или просто недобросовестные компании. В том числе, это касается и недвижимости. Часто появляется реклама недвижимости т.н. “уток” несущестсвующих, или давно проданных объектов с заведомо заниженными ценами. Как отличить такую недобросовесткую рекламу? Как человеку незнакомому с польскими реалиями понять кому можно доверять из риэлторов, а кому нет?

- Интернет в помощь. Создайте запрос — рейтинг агентств недвижимости, зайдите на сайты. Ознакомьтесь с основной информацией. В разделе контакты вы найдете перечень сотрудников, говорящих на многих языках, в том числе на русском и на украинском. Каждая компания публикует свои регистрационные номера, которые легко проверить в интернете на подлинность ( KRS/ NIP/ Regon). Более того, сайты ведущих агентств многоязычные и интуитивно понятные. Я бы не стала разговаривать о покупке или инвестиции с «представителем агентства», который предлагает недвижимость, находясь не в Польше. Исключение — выставки недвижимости за рубежом. Расстояния между странами минимальны, наличие безвизового режима дает мобильность. Можно пообщаться в телефонном режиме, посредством электронной переписки и назначить встречу уже в Польше, в агентстве. Это гарантированно и безопасно.

- Расскажите, чем Ваша компания может помочь потенциальному инвестору в недвижимость/бизнес Польши?
- Сотрудники Агенства сопровождают клиента от знакомства до совершения сделки. Русскоязычные риелторы — это , в первую очередь, помощники, которые расскажут то, что не всегда можно найти в интернете.

- Пожелайте что-то нашим читателям.
Хочу пожелать всем удачных покупок и безопасных сделок!
Будем рады сотрудничеству!!