Берлин стремится взять под контроль бум на жилую недвижимость

Фото: Matthias Ripp, Flickr.com

Правительство немецкой столицы вводит ряд мер, чтобы взять под контроль перегревающийся рынок недвижимости. Власти намерены «купить свой город обратно».

Покупательская активность на рынке недвижимости в столице Германии бьет рекорд за рекордом, муниципальные власти ищут способы притормозить пугающую динамику. Различные политические силы обвиняют друг друга в сложившейся ситуации.

Эксперты говорят, что за последние 2 года правительство под давлением арендаторов удвоило количество районов, охваченных антиспекуляционными законами. Эти законы позволяют блокировать частные продажи в пользу государственных компаний или некоммерческих инвесторов, а также запрещают расторжение договоров аренды и даже простые ремонтные работы, которые могли бы привести к увеличению арендных ставок на жилье. В июне 2018 года было объявлено о создании четырех новых таких зон в центре Берлина. Это последовало за тем, как в мае 2018 года было принято новое постановление, дающее право на конфискацию пустых квартир.

В 2017 году рост цен на недвижимость в городах Германии был одним из самых динамичных в мире. Для Берлина с населением 3,5 млн. человек бум был по-настоящему экстремальным – цены на жилье выросли на 20,7%, по данным глобального консалтингового агентства Knight Frank – это самый высокий показатель среди всех других городов мира.

Власти Лондона, Парижа и Амстердама сосредоточили свое внимание на стимулировании строительства доступного жилья или создании благоприятных условий для покупки жилья средним классом. В США муниципалитеты в основном использовали лимиты на повышение арендной платы и бесплатные юридические консультации для арендаторов, но в остальном воздерживались от вмешательства в рынок.

Но цены в специальных зонах Берлина, где законы спроса и предложения больше не применяются, растут гораздо значительнее, чем в остальной Европе, отмечают аналитики Бременского университета, который координировал проект по арендному праву и жилищной политике, спонсируемый Европейским Союзом. В Берлине же стремились к тому, чтобы не дать роскошной недвижимости изменить облик целых кварталов и вытеснить из них людей, которые жили там десятилетиями. Долгосрочная цель властей состоит в том, чтобы государственные или некоммерческие организации владели примерно половиной жилого фонда столицы Германии, по сравнению с нынешними 25%.

С начала 2017 года фонды государственной собственности купили более 1 000 квартир в центральном районе Берлина при финансовой поддержке местного правительства, в основном используя «право первого отказа», которое позволяет городу прекратить частные сделки в любой из 46 охраняемых зон Берлина. В некоторых случаях муниципалитеты допускали сделки купли-продажи недвижимости при условии, что инвесторы не будут подвергать здания реновации, ремонтировать их, устанавливать лифты и балконы. При этом наблюдалась тенденция вытеснения арендаторов с низкой арендной платой.

Даже владельцам жилой недвижимости в охраняемых зонах запрещено модернизировать свою собственность путем установки видеодомофонов или вторых ванных комнат, потому что такие улучшения могут побудить их сдавать свою собственность в аренду по более дорогой цене, что спровоцирует рост средних арендных ставок. При том, что Берлин и многие другие немецкие города имеют строгие системы контроля за арендных ставок, они используют среднюю арендную плату в качестве точки отсчета.

Собственники недвижимости возмущены действиями властей и считают это посягательством на основные права собственности. Эксперты также полагают, что применение этих правил не только к квартирам, занятым арендаторами, но и к квартирам, используемым владельцами, слишком сильно ограничивает свободы, которые граждане должны иметь в Германии.

При этом городские чиновники и сторонники политики муниципалитета утверждают, что значительное количество арендаторов, доля которых достигает 84% в Берлине и 54% в целом по Германии, оправдывает такой подход. Согласно данным мониторинга глобальной компании по недвижимости Jones Lang LaSalle Inc. , тысячи жителей Берлина оказались в ситуации увеличения арендной платы в среднем почти на 70% в период между 2004 и 2016 годами, и это напрямую влияло на их средства к существованию. При этом доходы граждан в Германии за этот период выросли всего на 23,5% по данным правительства.

Опрос общественного мнения, проведенный в 2017 году институтом Forsa , показал, что 47% берлинцев боялись, что они не смогут позволить себе свои нынешние квартиры в течение следующих 2-х лет. Два года назад этот показатель был равен 36%. В апреле 2018 года 10 000 жителей Берлина протестовали против роста стоимости жилья. Некоторые были вынуждены перебраться из большого города в сельскую местность.

На прекращение крупных сделок и решение выступить в качестве покупателя берлинский муниципалитет планирует потратить €100 млн. с 2016 года по 2021 год. Это вызывает серьезные споры даже среди сторонников защиты интересов арендаторов жилья. Они утверждают, что существуют лучшие и более выгодные способы направить деньги налогоплательщиков для защиты арендаторов – например, путем строительства нового доступного жилья или принуждения застройщиков выделять часть квартир в новостройках для арендаторов с низким уровнем доходов.

Противники нынешней муниципальной политики говорят, что миллионы бюджетных евро тратятся впустую, не создавая никакого нового жилья. Германская Федерация собственности ZIA заявила, что сегодня городские власти повторяют ту ситуацию, которая случилась с имуществом в Восточном Берлине в период коммунистического правления. Условия жизни там продолжали ухудшаться вплоть до краха режима в 1980-х годах, потому что низкая арендная плата не могла покрыть даже основной ремонт. Аналитики компании отмечают, что всякий раз, когда государство национализировало собственность, оно предоставляло людям не лучшие квартиры, а разрушающееся жилье.



International Investment