Недвижимость Албании: почему кадастр стал ключевым фактором для инвесторов

Фото: Unsplash

Европейская комиссия отметила прогресс Албании, однако при этом указала на сохраняющиеся фундаментальные проблемы на рынке недвижимости. При формально существующей правовой базе эффективное пользование правом собственности остаётся ограниченным, что напрямую влияет на инвестиционные решения, структуру сделок и их долгосрочную устойчивость.

Факторы риска: противоречия в учёте

В отчёте Еврокомиссии подчёркивается, что правовая и институциональная система защиты собственности в Албании в целом сформирована, однако её практическая реализация остаётся неполной. Ключевая проблема заключается не в отсутствии законодательства, а в накопленных за десятилетия противоречиях в учёте земельных участков, пересечении границ, ошибках измерений и использовании устаревших документов. Всё это снижает юридическую определённость сделок и ограничивает экономическое развитие страны.

Цифровизация кадастра, которую власти рассматривают как основной инструмент решения этих проблем, продвигается неравномерно. Зарегистрировано около 91% земельных участков, однако обработка правоустанавливающих документов по титулу завершена лишь для 43% объектов. Сопроводительные документы оцифрованы на 69%, тогда как кадастровые карты — примерно на 10%. При этом около 80% ранее внесённых данных до сих пор не прошли проверку на точность, что сохраняет риск расхождений между фактическим состоянием объектов и сведениями в реестрах.

Для иностранных инвесторов именно качество кадастровых карт и верификация данных имеют ключевое значение. При покупке недвижимости на ранних стадиях строительства или при структурировании сделок через специальные компании юридическая неопределённость в границах участка, статусе титула или истории объекта становится критическим фактором риска. Такие расхождения могут затруднить привлечение банковского финансирования, увеличить издержки и осложнить выход из инвестиции.

Дорожная карта реформ

Европейская комиссия фиксирует, что значительная часть сделок с недвижимостью в стране по-прежнему осуществляется на основе бумажных документов или с использованием устаревших данных. Это подрывает доверие к рынку и ограничивает приток капитала. Дополнительным риском остаются коррупция в сфере предоставления услуг и недостаточная прозрачность процедур, что особенно чувствительно для иностранных покупателей, не обладающих локальной экспертизой.

В попытке системно изменить ситуацию Государственное кадастровое агентство Албании в июне 2025 года утвердило дорожную карту реформ. Согласно этому документу, завершение полной цифровизации кадастровой системы запланировано на декабрь 2026 года, а первичная регистрация всей недвижимости — на конец 2028 года. Эти сроки зафиксированы в отчёте Еврокомиссии и рассматриваются как ориентиры, выполнение которых должно привести к существенному снижению юридических рисков на рынке.

Параллельно власти расширяют цифровые сервисы Государственного кадастрового агентства. К концу 2025 года автоматизировано десять ключевых услуг, включая подачу заявлений и оплату кадастровых процедур, а также внедрена система прямых электронных платежей через государственный портал e-Albania. Изменения должны сократить сроки регистрации и снизить влияние человеческого фактора, который Еврокомиссия ранее связывала с коррупционными рисками и низкой прозрачностью процедур.

Реформа кадастра тесно связана и с налоговой инфраструктурой рынка недвижимости. Министерство финансов Албании отложило до 2028 года введение новой модели сборов, основанной на рыночной стоимости объектов, сославшись на необходимость завершения формирования фискального кадастра и интеграции регистрационных данных.

Инвестиционный климат

Интерес иностранных покупателей к рынку недвижимости Албании продолжает расти, несмотря на сохраняющиеся правовые ограничения. По данным Банка Албании, объём вложений в этот сектор за первое полугодие 2025 года достиг рекордных 253 млн евро, что стало максимальным показателем за всё время наблюдений.

Реализация дорожной карты имеет принципиальное значение для будущего инвестиционного климата. Повышение точности данных, унификация реестров и переход к полностью цифровым процедурам способны увеличить прозрачность сделок, упростить доступ к финансированию и расширить круг инвесторов, готовых рассматривать Албанию как долгосрочный рынок. Вместе с тем отчёт подчёркивает, что достижение этих целей будет зависеть не только от технической цифровизации, но и от соблюдения принципов правового государства, прозрачности и судебной защиты прав собственности.

Аналитики International Investment отмечают, что для иностранных инвесторов ближайшие годы станут важным переходным периодом. Ожидается, что юридическая чистота сделок будет постепенно улучшаться, однако риски полностью не исчезнут до завершения реформ. В этом контексте кадастровые преобразования представляют собой не просто административный проект, а ключевое условие устойчивого развития рынка недвижимости Албании его интеграции в общеевропейское инвестиционное пространство.