וינה מובילה בהיקף ההשכרות, האלפים — בהכנסות

וינה נותרה שוק ההשכרה לטווח קצר הגדול ביותר באוסטריה: שירות הניתוח AirROI מונה בה 9 216 מודעות פעילות. עם זאת, מבחינת הכנסה מוערכת לנכס, עיירות הנופש האלפיניות מקדימות את הבירה באופן ניכר. בסנקט אנטון אם ארלברג מגיע המדד ל-$3 355 בחודש עם מחיר ממוצע של $555 ללילה שהוזמן. השוק נתמך בביקוש תיירותי שובר שיאים, אך הכנסה גבוהה כשלעצמה אינה מעידה על תשואה גבוהה מהשקעות: נתונים אלה אינם משקפים את מחירי הנדל״ן, עלויות המימון, המסים, הוצאות התפעול והמגבלות המקומיות.

וינה נותרה שוק ההשכרה לטווח קצר הגדול ביותר באוסטריה

שוק ההשכרה לטווח קצר באוסטריה נבדל באופן משמעותי בין אזור לאזור. וינה מרוויחה מיתרון הגודל ומתיירות עירונית יציבה, בעוד שיעדי סקי ויעדים אלפיניים מניבים הכנסה גבוהה יותר מכל נכס בודד הודות למחירי שהייה גבוהים יותר.

נתוני פלטפורמת הניתוח AirROI לגבי אוסטריה שעודכנו ב-8 באוגוסט מכסים 100 שווקים. השירות משווה את מספר המודעות הפעילות ב-12 החודשים האחרונים, ההכנסה החודשית הממוצעת למודעה, המחיר הממוצע ללילה שהוזמן ושיעור התפוסה. בממוצע ב-100 השווקים שנכללו, התפוסה עומדת על 33,1%, ההכנסה החודשית — $1 754, ומחיר הלילה — $270. מדדים אלה חושבו על ידי AirROI ואינם מהווים סטטיסטיקה רשמית של Airbnb או נתונים משוקללים של כלל שוק ההשכרה לטווח קצר באוסטריה.

בווינה מונה השירות 9 216 מודעות פעילות — יותר מפי שמונה לעומת גראץ, התופסת את המקום השני עם 1 141 נכסים. ההכנסה החודשית הממוצעת למודעה וינאית מוערכת ב-$1 627, המחיר הממוצע ללילה שהוזמן — $167, ושיעור התפוסה — 43,9%. עבור גראץ המדדים עומדים על $783, $109 ו-34,7% בהתאמה.

הפער בין שתי הערים הגדולות ממחיש כי גודל השוק כשלעצמו אינו קובע את התוצאה הפיננסית של נכס מסוים. מחירים ותפוסה גבוהים יותר יכולים לפצות על היצע נמוך בהרבה של נכסים.

זלצבורג ואינסברוק עוקפות את וינה בהכנסות

בין מוקדי התיירות הגדולים, זלצבורג ואינסברוק מציגות הכנסה גבוהה יותר. בזלצבורג נספרו 540 מודעות פעילות עם הכנסה חודשית ממוצעת של $2 539. נתון זה גבוה בכ-56% מזה של וינה. המחיר ללילה שהוזמן מגיע ל-$208, והתפוסה עומדת על 46,9%.

אינסברוק, עם 423 מודעות פעילות, מציגה הכנסה חודשית ממוצעת של $2 319 ומחיר של $198 ללילה. שיעור התפוסה מגיע ל-48,6%. AirROI משווה בנפרד במדד זה שווקים עם לפחות 300 מודעות: מתוכם אינסברוק תופסת את המקום הראשון, זלצבורג את השני, ווינה את השלישי.

צל-אם-זה מציגה מודל אחר. עם 513 מודעות, התפוסה עומדת על 31,1% בלבד, אך המחיר הממוצע ללילה שהוזמן מגיע ל-$341 וההכנסה החודשית — ל-$2 130. לכן הכנסה גבוהה בעיירות נופש עשויה לנבוע לא מתדירות ההזמנות, אלא ממחיר שהייה גבוה במיוחד בתקופות של ביקושי שיא.

סנקט אנטון מובילה בהכנסות ובמחיר ללילה

המדד הגבוה ביותר להכנסה חודשית ממוצעת מבין 100 השווקים נרשם בסנקט אנטון אם ארלברג. באחד מאתרי הסקי המפורסמים ביותר בטירול, השירות מונה 124 מודעות פעילות בלבד, אך ההכנסה הממוצעת מגיעה ל-$3 355 בחודש.

סנקט אנטון מובילה במקביל גם במחיר: העלות הממוצעת ללילה שהוזמן עומדת על $555 עם תפוסה של 39,2%. אחריה בהכנסה חודשית מדורגות מילבאך אם הוכקוניג עם $3 001, בראנד עם $2 933 ושארניץ עם $2 896.

קיצביהל, מאתרי הנופש האלפיניים המפורסמים באוסטריה, כולל 162 מודעות פעילות. ההכנסה הממוצעת מגיעה ל-$2 824 בחודש, מחיר הלילה — $435, והתפוסה — 33,5%. בקירכברג אין טירול הסמוכה המחיר עומד גם הוא על $435, וההכנסה החודשית הממוצעת מוערכת ב-$2 806.

ההבדל מול וינה משמעותי: ההכנסה החודשית המוערכת בסנקט אנטון גבוהה יותר מפי שניים. עם זאת, מנתונים אלה לא ניתן להסיק שרכישת נכס שם משתלמת יותר באופן אוטומטי. לחישוב תשואת ההשקעות נדרש לכל הפחות מחיר הנדל״ן עצמו, שאינו מופיע בדירוג.

התיירות באוסטריה שברה שיא בתחילת עונת הקיץ

המדדים הגבוהים בהשכרה לטווח קצר נתמכים בעלייה בתנועת התיירים. נתונים ראשוניים של Statistics Austria ליולי 2026 מראים כי ממאי עד יולי נרשמו במתקני האירוח באוסטריה 41,87 מיליון לינות. זוהי עלייה של 3,2% לעומת השנה הקודמת, ושיא חדש עבור שלושת החודשים הראשונים של עונת הקיץ מאז תחילת הרישום הסטטיסטי הממוחשב ב-1973.

ביולי עלה מספר הלינות ב-4,8% ל-19,46 מיליון. מספר ההגעות צמח ב-9,3% ל-5,97 מיליון. אורחים מחו״ל היו אחראים ל-14,68 מיליון לינות — עלייה של 5,9% לעומת יולי 2025, ותושבי אוסטריה — ל-4,78 מיליון, עלייה של 1,7%.

גרמניה נותרה שוק המקור הזר העיקרי: תיירים גרמנים רשמו ביולי 7,18 מיליון לינות (עלייה של 4,8%). הנתון מהולנד צמח ב-11,5% ל-1,53 מיליון, ומצ׳כיה — ב-21,8% ל-740 אלף. בין ינואר ליולי רשמה אוסטריה 96,46 מיליון לינות, גידול של 1,8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

הסטטיסטיקה הרשמית מקיפה מתקני אירוח תיירותיים מסחריים ופרטיים ברשויות מקומיות המחויבות לדווח ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לפיכך, אין להשוות נתונים אלה ישירות להזמנות דרך Airbnb, אך הם מאפשרים להעריך את הביקוש הכללי, שעליו נשען גם שוק ההשכרה לטווח קצר.

השווקים האלפיניים שומרים על סיכון עונתי גבוה

מחיר ממוצע של $555 ללילה בסנקט אנטון או $435 בקיצביהל משקף את יכולתם של יעדי סקי פופולריים להעלות מחירים בחדות בתקופות שיא. במקביל, שיעור התפוסה שלהם נמוך משמעותית מזה של אינסברוק.

בסנקט אנטון עומד המדד על 39,2%, בקיצביהל על 33,5%, ובצל-אם-זה על 31,1%. לעומת זאת, אינסברוק, עם מחיר נמוך בהרבה של $198, מגיעה לתפוסה של 48,6%.

עבור הבעלים משמעות הדבר היא מודלים שונים של תזרים מזומנים. אתרי סקי תלויים יותר בעונות השיא של החורף ובהצלחת עונת הקיץ, בעוד שעיר מחוזית גדולה יכולה לפזר את הביקוש בצורה אחידה יותר הודות לתיירות עירונית, אירועים, לימודים ונסיעות עסקים.

על כן, נכון יותר להשוות בין שווקים לא רק על פי מחיר ללילה או הכנסה, אלא גם לפי עונתיות, תקופת ההשכרה האפשרית, עלויות הניהול ועלות רכישת הנכס.

בווינה חלה מגבלה של 90 ימים

כמו כן, אין לראות במספר המודעות הפעילות הוכחה לכך שניתן להשכיר כל נכס שנרכש לתיירים ללא הגבלה.

כללי עיריית וינה להשכרה לטווח קצר קובעים כי החל מ-1 ביולי 2024 אין להשתמש בדירות מחוץ לאזורי מגורים ייעודיים להשכרה תיירותית קצרת טווח ליותר מ-90 ימים בשנה קלנדרית ללא היתר מיוחד. היתר כזה ניתן לתקופה מרבית של חמש שנים ורק בעמידה בתנאים שנקבעו. עבור השכרת דירת מגורים אישית לתקופה של עד 90 יום ללא ויתור קבוע על מקום המגורים העיקרי, חל חריג של שימוש משותף במגורים.

בין התנאים למתן היתר נמנים מגבלות על ייעוד המבנה והשימוש בחלליו, וכן הסכמת כל בעלי הזכויות בנכס. באזורי מגורים חלים כללים נפרדים. הגבלות נוספות עשויות לנבוע מחוזה השכירות או מתקנון הדיירים בבניין משותף.

נקודה זו חשובה במיוחד בעת שימוש בנתונים מפלטפורמות אנליטיות. AirROI מסווגת את וינה כשוק עם רמת רגולציה נמוכה. דירוג פנימי זה אינו מהווה הערכה משפטית ואינו משקף באופן מלא את הרגולציה העירונית התקפה.

תקנת האיחוד האירופי לא קבעה רישום אחיד בכל אוסטריה

החל מ-20 במאי 2026 חלה תקנת האיחוד האירופי 2024/1028 בדבר איסוף ושיתוף נתונים על השכרה לטווח קצר. היא קובעת דרישות אחידות להחלפת מידע במקומות שבהם הרשויות מפעילות הליכי רישום, אך כשלעצמה אינה מחייבת כל מדינה או אזור להקים מערכת כזו. הדבר עולה מתוך הנוסח וההסברים של EUR-Lex לגבי תקנה 2024/1028.

אוסטריה מיישמת מודל מבוזר, שכן נושאי התיירות מצויים בסמכות המדינות הפדרליות. המשרד הפדרלי לכלכלה, אנרגיה ותיירות של אוסטריה מציין כי במועד תחילת יישום התקנה, אף מדינה פדרלית לא התחברה תחילה למערכת הרישום שנקבעה בה. לפיכך, לא נוצר מספר רישום ארצי אחיד חדש לנכסי השכרה לטווח קצר. עם זאת, הדרישות המדינתיות, המוניציפליות והאחרות הקיימות ממשיכות לחול.

עבור המשקיע, משמעות הדבר היא שיש לבדוק את הכללים ישירות עבור המדינה הפדרלית, הרשות המקומית והנכס הספציפי. לא ניתן להשליך את המדיניות של וינה באופן אוטומטי על טירול, זלצבורג, שטיריה או פורארלברג.

הכנסות מ-Airbnb אינן שוות לתשואת נדל״ן

ההכנסה החודשית הממוצעת בדירוג מציגה תוצאה תפעולית של המודעה, אך אינה עונה על שאלת ההשקעות המרכזית: כמה ירוויח הבעלים ביחס לסכום שהושקע ברכישת הנדל״ן.

מההכנסה יש לשלם על ניהול הנכס, עמלות, ניקיון, חשבונות שוטפים, ביטוח, תחזוקה שוטפת, שירותים ומסים. בעת הרכישה קיימות גם הוצאות עסקה, ובמקרה של נטילת הלוואה — תשלומי ריבית.

לכן, לא ניתן לפרש את ההבדל בין $1 627 בווינה ל-$3 355 בסנקט אנטון כיתרון כפול של השוק השני עבור המשקיע. אם עלות רכישת הנכס באתר הנופש גבוהה משמעותית, התשואה הנקייה הסופית עשויה להיות דומה או אף נמוכה יותר.

נתוני ההשכרה לטווח קצר במקרה זה מאפשרים להעריך את המחזור הפוטנציאלי של הנכס, אך לצורך החלטת השקעה נדרש לחשב את תזרים המזומנים הנקי ואת התשואה על ההון שהושקע בפועל.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, דירוג ההשכרה לטווח קצר באוסטריה ממחיש בראש ובראשונה את ההבדלים בכלכלה התפעולית בין ערים לעיירות נופש, אך אינו מאפשר לקבוע מהו שוק הנדל״ן הרווחי ביותר. יעדים אלפיניים מסוגלים להניב הכנסה כפולה למודעה בהשוואה לווינה, אולם עלויות הרכישה, העונתיות וההוצאות עשויות לצמצם יתרון זה במידה ניכרת. תשומת לב מיוחדת נדרשת להערכות רגולטוריות של גורמי צד שלישי: סיווג עיר כשוק בעל מגבלות נמוכות אינו מהווה תחליף לבדיקת התקנות התקפות. עבור המשקיע, גורמי המפתח נותרים מחיר הכניסה, תזרים המזומנים הנקי, האפשרות להשכיר את הנכס כחוק והתשואה לאחר קיזוז כלל ההוצאות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment