ვენა ლიდერობს გაქირავებაში, ალპები — შემოსავლით

ვენა რჩება ავსტრიის მოკლევადიანი გაქირავების უმსხვილეს ბაზრად: ანალიტიკური სერვისი AirROI აქ 9 216 აქტიურ განცხადებას ითვლის. თუმცა, ერთ ობიექტზე შეფასებული შემოსავლით დედაქალაქს საგრძნობლად უსწრებს ალპური კურორტები. სანქტ-ანტონ-ამ-არლბერგში ეს მაჩვენებელი თვეში $3 355-ს აღწევს, დაჯავშნილი ღამის საშუალო ფასი კი $555-ია. ბაზარს მხარს უჭერს რეკორდული ტურისტული მოთხოვნა, თუმცა მაღალი შემოსავალი თავისთავად არ ნიშნავს ინვესტიციების მაღალ შემოსავლიანობას: ამ ციფრებში არ არის ასახული უძრავი ქონების ღირებულება, დაფინანსება, გადასახადები, საექსპლუატაციო ხარჯები და ადგილობრივი შეზღუდვები.

ვენა რჩება ავსტრიის მოკლევადიანი გაქირავების უმსხვილეს ბაზრად

ავსტრიის მოკლევადიანი გაქირავების ბაზარი რეგიონების მიხედვით საგრძნობლად განსხვავდება. ვენა იგებს მასშტაბითა და სტაბილური საქალაქო ტურიზმით, მაშინ როცა სამთო-სათხილამურო და ალპური მიმართულებები ცალკეული ობიექტიდან მეტ შემოსავალს იღებენ საცხოვრებლის უფრო მაღალი ფასების წყალობით.

8 აგვისტოს განახლებული ანალიტიკური პლატფორმა AirROI-ის მონაცემები ავსტრიის შესახებ 100 ბაზარს მოიცავს. სერვისი ადარებს ბოლო 12 თვის აქტიური განცხადებების რაოდენობას, ერთ განცხადებაზე საშუალო თვიურ შემოსავალს, დაჯავშნილი ღამის საშუალო ფასსა და დატვირთულობას. 100 ჩართულ ბაზარზე საშუალოდ დატვირთულობა შეადგენს 33,1%-ს, თვიური შემოსავალი — $1 754-ს, ღამის ფასი — $270-ს. ეს მაჩვენებლები თავად AirROI-ის მიერ არის დათვლილი და არ წარმოადგენს Airbnb-ის ოფიციალურ სტატისტიკას ან ავსტრიის მოკლევადიანი გაქირავების მთელი ბაზრის შეწონილ მონაცემებს.

ვენაში სერვისი ითვლის 9 216 აქტიურ განცხადებას — რვაჯერ მეტს, ვიდრე გრაცში, რომელიც მეორე ადგილს იკავებს 1 141 ობიექტით. ვენის განცხადების საშუალო თვიური შემოსავალი ფასდება $1 627-ად, დაჯავშნილი ღამის საშუალო ფასი — $167-ად, ხოლო დატვირთულობა — 43,9%-ად. გრაცისთვის ეს მაჩვენებლები შესაბამისად შეადგენს $783-ს, $109-სა და 34,7%-ს.

ორ უდიდეს ქალაქს შორის სხვაობა აჩვენებს, რომ ბაზრის ზომა თავისთავად არ განსაზღვრავს კონკრეტული ობიექტის ფინანსურ შედეგს. უფრო მაღალ ფასებსა და დატვირთულობას შეუძლია დააკომპენსიროს შეთავაზებების მნიშვნელოვნად ნაკლები რაოდენობა.

ზალცბურგი და ინსბრუკი ვენას შემოსავლით უსწრებენ

მსხვილ ტურისტულ ცენტრებს შორის უფრო მაღალ შემოსავალს აჩვენებენ ზალცბურგი და ინსბრუკი. ზალცბურგში ფიქსირდება 540 აქტიური განცხადება საშუალო თვიური შემოსავლით $2 539. ეს დაახლოებით 56%-ით აღემატება ვენის მაჩვენებელს. დაჯავშნილი ღამის ფასი $208-ს აღწევს, დატვირთულობა კი — 46,9%-ს.

ინსბრუკი 423 აქტიური განცხადების პირობებში აჩვენებს თვეში $2 319 საშუალო შემოსავალსა და $198-ს ღამეში. დატვირთულობა 48,6%-ს აღწევს. AirROI ამ მაჩვენებლით ცალკე ადარებს ბაზრებს მინიმუმ 300 განცხადებით: მათ შორის ინსბრუკი იკავებს პირველ ადგილს, ზალცბურგი — მეორეს, ხოლო ვენა — მესამეს.

ცელ-ამ-ზეე სხვა მოდელს ავლენს. 513 განცხადების პირობებში დატვირთულობა მხოლოდ 31,1%-ია, თუმცა დაჯავშნილი ღამის საშუალო ფასი $341-ს აღწევს, ხოლო თვიური შემოსავალი — $2 130-ს. ამიტომ საკურორტო ბაზრებზე მაღალი შემოსავალი შეიძლება ყალიბდებოდეს არა ჯავშნების სიხშირით, არამედ მაღალი მოთხოვნის პერიოდში ცხოვრების უფრო მაღალი ღირებულებით.

სანქტ-ანტონი ლიდერობს შემოსავლითა და ღამის ფასით

100 ბაზარს შორის საშუალო თვიური შემოსავლის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი დაფიქსირდა სანქტ-ანტონ-ამ-არლბერგში. ტიროლის ერთ-ერთ ყველაზე ცნობილ სამთო-სათხილამურო კურორტზე სერვისი ითვალისწინებს მხოლოდ 124 აქტიურ განცხადებას, მაგრამ საშუალო შემოსავალი თვეში $3 355-ს აღწევს.

სანქტ-ანტონი ერთდროულად ლიდერობს ფასითაც: დაჯავშნილი ღამის საშუალო ღირებულება შეადგენს $555-ს 39,2%-იანი დატვირთულობის პირობებში. მას თვიური შემოსავლით მოსდევს მიულბახ-ამ-ჰოხკენიგი $3 001-ით, ბრანდი $2 933-ით და შარნიცი $2 896-ით.

კიცბიუელს, ავსტრიის ერთ-ერთ ყველაზე ცნობილ ალპურ კურორტს, აქვს 162 აქტიური განცხადება. საშუალო შემოსავალი აღწევს $2 824-ს თვეში, ღამის ფასი — $435-ს, დატვირთულობა კი — 33,5%-ს. მეზობელ კირხბერგ-ინ-ტიროლში ფასი ასევე შეადგენს $435-ს, ხოლო საშუალო თვიური შემოსავალი ფასდება $2 806-ად.

ვენასთან სხვაობა მნიშვნელოვანია: სანქტ-ანტონში შეფასებული თვიური შემოსავალი ორჯერ მეტია. თუმცა ამ მონაცემებიდან არ შეიძლება იმ დასკვნის გამოტანა, რომ იქ ობიექტის შეძენა ავტომატურად უფრო მომგებიანია. საინვესტიციო შემოსავლიანობის გამოსათვლელად აუცილებელია მინიმუმ თავად უძრავი ქონების ღირებულება, რაც რეიტინგში არ არის.

ავსტრიის ტურიზმმა რეკორდი განაახლა ზაფხულის სეზონის დასაწყისში

მოკლევადიანი გაქირავების მაღალ მაჩვენებლებს მხარს უჭერს ტურისტული ნაკადის ზრდა. Statistics Austria-ს წინასწარი მონაცემები 2026 წლის ივლისისთვის აჩვენებს, რომ მაისიდან ივლისამდე ავსტრიის განთავსების ობიექტებში დარეგისტრირდა 41,87 მლნ ღამისთევა. ეს 3,2%-ით მეტია, ვიდრე წინა წელს, და ახალი მაქსიმუმია ზაფხულის ტურისტული სეზონის პირველი სამი თვისთვის 1973 წელს ელექტრონული სტატისტიკის დაწყების შემდეგ.

ივლისში ღამისთევების რაოდენობა გაიზარდა 4,8%-ით, 19,46 მლნ-მდე. ჩამოსვლების რაოდენობა გაიზარდა 9,3%-ით, 5,97 მლნ-მდე. უცხოელმა სტუმრებმა უზრუნველყვეს 14,68 მლნ ღამისთევა, რაც 5,9%-ით აღემატება 2025 წლის ივლისის მაჩვენებელს, ავსტრიის მცხოვრებლებმა — 4,78 მლნ, რაც 1,7%-ით მეტია.

მთავარ უცხოურ ბაზრად რჩება გერმანია: გერმანელმა ტურისტებმა ივლისში უზრუნველყვეს 7,18 მლნ ღამისთევა (+4,8%). ნიდერლანდების მაჩვენებელი გაიზარდა 11,5%-ით, 1,53 მლნ-მდე, ჩეხეთის — 21,8%-ით, 740 ათასამდე. იანვარ-ივლისში ავსტრიამ დაარეგისტრირა 96,46 მლნ ღამისთევა, რაც 1,8%-ით მეტია 2025 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

ოფიციალური სტატისტიკა მოიცავს კომერციულ და კერძო ტურისტულ განთავსების ობიექტებს იმ მუნიციპალიტეტებში, რომლებიც ვალდებულნი არიან ანგარიში ჩააბარონ სტატისტიკურ სამსახურს. ამიტომ ეს მონაცემები პირდაპირ ვერ გაუთანაბრდება Airbnb-ის მეშვეობით ჯავშნებს, თუმცა ისინი საშუალებას იძლევა შეფასდეს საერთო მოთხოვნა, რომელზეც დამოკიდებულია მოკლევადიანი გაქირავების ბაზარიც.

ალპური ბაზრები ინარჩუნებენ მაღალ სეზონურ რისკს

საშუალო ფასი $555 ღამეში სანქტ-ანტონში ან $435 კიცბიუელში ასახავს პოპულარული სამთო-სათხილამურო მიმართულებების შესაძლებლობას, მკვეთრად გაზარდონ ტარიფები მაღალი მოთხოვნის პერიოდში. ამავდროულად, მათი დატვირთულობა მნიშვნელოვნად დაბალია, ვიდრე ინსბრუკში.

სანქტ-ანტონისთვის ეს მაჩვენებელი შეადგენს 39,2%-ს, კიცბიუელისთვის — 33,5%-ს, ცელ-ამ-ზეესთვის — 31,1%-ს. ინსბრუკი მნიშვნელოვნად დაბალი ფასის პირობებში ($198) აღწევს 48,6%-იან დატვირთულობას.

მესაკუთრისთვის ეს ნიშნავს ფულადი ნაკადის განსხვავებულ მოდელებს. სამთო-სათხილამურო კურორტები უფრო მეტად არიან დამოკიდებული ზამთრის პიკებსა და ზაფხულის სეზონის წარმატებაზე, მაშინ როცა მსხვილ რეგიონულ ქალაქს შეუძლია მოთხოვნა უფრო თანაბრად გადაანაწილოს საქალაქო ტურიზმის, ღონისძიებების, განათლებისა და საქმიანი ვიზიტების ხარჯზე.

ამიტომ ბაზრების შედარება უფრო კორექტულია არა მხოლოდ ღამის ფასით ან შემოსავლით, არამედ სეზონურობით, გაქირავების ხელმისაწვდომი პერიოდით, მართვის ხარჯებითა და ობიექტის შეძენის ღირებულებით.

ვენაში მოქმედებს 90-დღიანი ლიმიტი

აქტიური განცხადებების რაოდენობა ასევე არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას იმის დასადასტურებლად, რომ ნებისმიერი შეძენილი ობიექტი შესაძლებელია შეზღუდვების გარეშე გაქირავდეს ტურისტებზე.

ქალაქ ვენის წესები მოკლევადიანი გაქირავების შესახებ ითვალისწინებს, რომ 2024 წლის 1 ივლისიდან საცხოვრებელი ზონების გარეთ მდებარე ბინების გამოყენება მოკლევადიანი ტურისტული გაქირავებისთვის კალენდარულ წელიწადში 90 დღეზე მეტი ხნით სპეციალური ნებართვის გარეშე აკრძალულია. ასეთი ნებართვა გაიცემა მაქსიმუმ ხუთი წლით და მხოლოდ დადგენილი პირობების შესრულების შემთხვევაში. საკუთარი საცხოვრებლის არაუმეტეს 90 დღით გასაქირავებლად ძირითად საცხოვრებელ ადგილზე მუდმივი უარის თქმის გარეშე გათვალისწინებულია გამონაკლისი საცხოვრებლის ერთობლივი გამოყენებისთვის.

ნებართვის პირობებს შორის მითითებულია შეზღუდვები შენობის დანიშნულებისა და მისი ფართების გამოყენების მიხედვით, ასევე უძრავი ქონების ყველა თანამესაკუთრის თანხმობა. საცხოვრებელ ზონებში მოქმედებს ცალკე წესები. დამატებითი შეზღუდვები შეიძლება გამომდინარეობდეს იჯარის ხელშეკრულებიდან ან მრავალბინიანი კორპუსის მესაკუთრეთა შეთანხმებებიდან.

ეს განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ანალიტიკური პლატფორმების მონაცემებთან მუშაობისას. AirROI ვენას დაბალი რეგულირების დონის მქონე ბაზრების კატეგორიას მიაკუთვნებს. ასეთი შიდა რეიტინგი არ წარმოადგენს იურიდიულ შეფასებას და სრულად არ ასახავს ქალაქში მოქმედ რეგულაციებს.

ევროკავშირის რეგლამენტს არ შემოუღია ერთიანი რეგისტრაცია მთელ ავსტრიაში

2026 წლის 20 მაისიდან გამოიყენება ევროკავშირის რეგლამენტი 2024/1028 მოკლევადიანი გაქირავების მონაცემთა შეგროვებისა და გაცვლის შესახებ. ის ადგენს ერთიან მოთხოვნებს ინფორმაციის გაცვლაზე იქ, სადაც ხელისუფლება იყენებს სარეგისტრაციო პროცედურებს, მაგრამ თავისთავად არ ავალდებულებს თითოეულ ქვეყანას ან რეგიონს ასეთი სისტემის შექმნას. ეს გამომდინარეობს EUR-Lex-ის ტექსტიდან და განმარტებებიდან 2024/1028 რეგლამენტის შესახებ.

ავსტრია იყენებს დეცენტრალიზებულ მოდელს, რადგან ტურიზმის საკითხები ფედერალური მიწების კომპეტენციას განეკუთვნება. ავსტრიის ეკონომიკის, ენერგეტიკისა და ტურიზმის ფედერალური სამინისტრო აღნიშნავს, რომ რეგლამენტის გამოყენების დაწყების თარიღისთვის არცერთი ფედერალური მიწა თავდაპირველად არ მიერთებია მის მიერ გათვალისწინებულ სარეგისტრაციო სისტემას. ამიტომ მთელი ავსტრიისთვის ახალი ერთიანი სარეგისტრაციო ნომერი მოკლევადიანი გაქირავების ობიექტებისთვის არ გაჩენილა. ამასთან, უკვე არსებული სამიწო, მუნიციპალური და სხვა მოთხოვნები აგრძელებს მოქმედებას.

ინვესტორისთვის ეს ნიშნავს, რომ წესები უშუალოდ კონკრეტული მიწისთვის, მუნიციპალიტეტისა და ობიექტისთვის უნდა შემოწმდეს. ვენის რეჟიმის ავტომატურად გადატანა ტიროლზე, ზალცბურგზე, შტირიასა თუ ფორარლბერგზე არ შეიძლება.

Airbnb-ის შემოსავალი არ უდრის უძრავი ქონების შემოსავლიანობას

რეიტინგში საშუალო თვიური შემოსავალი აჩვენებს განცხადების საოპერაციო შედეგს, მაგრამ პასუხს არ სცემს მთავარ საინვესტიციო კითხვას: რამდენს გამოიმუშავებს მესაკუთრე უძრავი ქონების შეძენაში ჩადებულ თანხასთან მიმართებით.

შემოსავლიდან აუცილებელია ობიექტის მართვის, საკომისიოების, დასუფთავების, კომუნალური მომსახურების, დაზღვევის, მიმდინარე რემონტის, მომსახურებისა და გადასახადების გადახდა. შეძენისას ასევე წარმოიშობა გარიგების ხარჯები, ხოლო კრედიტის გამოყენებისას — პროცენტები.

ამიტომ ვენის $1 627-სა და სანქტ-ანტონის $3 355-ს შორის სხვაობა პირდაპირ ვერ განიმარტება, როგორც მეორე ბაზრის ორმაგი უპირატესობა ინვესტორისთვის. თუ კურორტზე ობიექტის შეძენის ღირებულება მნიშვნელოვნად მაღალია, საბოლოო წმინდა შემოსავლიანობა შეიძლება შედარებადი ან უფრო დაბალიც კი აღმოჩნდეს.

მოკლევადიანი გაქირავების მონაცემები ამ შემთხვევაში იძლევა ობიექტის პოტენციური ბრუნვის შეფასების საშუალებას, მაგრამ საინვესტიციო გადაწყვეტილების მისაღებად აუცილებელია წმინდა ფულადი ნაკადისა და ფაქტობრივად დაბანდებულ კაპიტალზე შემოსავლიანობის გამოთვლა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ავსტრიის მოკლევადიანი გაქირავების რეიტინგი უპირველეს ყოვლისა აჩვენებს სხვაობას ქალაქებისა და კურორტების საოპერაციო ეკონომიკაში, მაგრამ არ იძლევა უძრავი ქონების ყველაზე მომგებიანი ბაზრის განსაზღვრის საშუალებას. ალპურ მიმართულებებს შეუძლიათ ერთ განცხადებაზე ორჯერ მეტი შემოსავალი მოიტანონ, ვიდრე ვენას, თუმცა შეძენის ღირებულებამ, სეზონურობამ და ხარჯებმა შესაძლოა არსებითად შეამციროს ეს უპირატესობა. ცალკე ყურადღებას მოითხოვს რეგულირების გარე შეფასებები: ქალაქის კლასიფიკაცია დაბალი შეზღუდვების მქონე ბაზრად არ ცვლის მოქმედი ნორმების შემოწმებას. ინვესტორისთვის საკვანძო რჩება შესვლის ფასი, წმინდა ფულადი ნაკადი, ობიექტის კანონიერი გაქირავების შესაძლებლობა და შემოსავლიანობა ყველა ხარჯის შემდეგ.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან