Вена лидирует по аренде, Альпы — по выручке

Вена остается крупнейшим рынком краткосрочной аренды Австрии: аналитический сервис AirROI насчитывает здесь 9 216 активных объявлений. Однако по оценочной выручке на один объект столицу заметно опережают альпийские курорты. В Санкт-Антон-ам-Арльберге показатель достигает $3 355 в месяц при средней цене забронированной ночи $555. Рынок поддерживает рекордный туристический спрос, но высокая выручка сама по себе не означает высокой доходности инвестиций: в этих цифрах не отражены стоимость недвижимости, финансирование, налоги, эксплуатационные расходы и местные ограничения.

Вена остается крупнейшим рынком краткосрочной аренды Австрии

Австрийский рынок краткосрочной аренды заметно различается в зависимости от региона. Вена выигрывает за счет масштаба и устойчивого городского туризма, тогда как горнолыжные и альпийские направления получают больше выручки с отдельного объекта благодаря более высоким ценам проживания.

Обновленные 8 августа данные аналитической платформы AirROI по Австрии охватывают 100 рынков. Сервис сравнивает количество активных объявлений за последние 12 месяцев, среднемесячную выручку на объявление, среднюю цену забронированной ночи и загрузку. В среднем по 100 включенным рынкам загрузка составляет 33,1%, месячная выручка — $1 754, цена ночи — $270. Эти показатели рассчитаны самим AirROI и не являются официальной статистикой Airbnb или средневзвешенными данными по всему рынку краткосрочной аренды Австрии.

В Вене сервис насчитывает 9 216 активных объявлений — более чем в восемь раз больше, чем в Граце, который занимает второе место с 1 141 объектом. Средняя месячная выручка венского объявления оценивается в $1 627, средняя цена забронированной ночи — в $167, загрузка — в 43,9%. Для Граца показатели составляют соответственно $783, $109 и 34,7%.

Разница между двумя крупнейшими городами показывает, что размер рынка сам по себе не определяет финансовый результат конкретного объекта. Более высокие цены и загрузка могут компенсировать существенно меньшее количество предложений.

Зальцбург и Инсбрук обгоняют Вену по выручке

Среди крупных туристических центров более высокую выручку показывают Зальцбург и Инсбрук. В Зальцбурге насчитывается 540 активных объявлений со средней месячной выручкой $2 539. Это примерно на 56% выше венского показателя. Цена забронированной ночи достигает $208, загрузка — 46,9%.

Инсбрук при 423 активных объявлениях показывает $2 319 средней выручки в месяц и $198 за ночь. Загрузка достигает 48,6%. AirROI отдельно сравнивает по этому показателю рынки как минимум с 300 объявлениями: среди них Инсбрук занимает первое место, Зальцбург — второе, Вена — третье.

Зелль-ам-Зе демонстрирует другую модель. При 513 объявлениях загрузка составляет только 31,1%, однако средняя цена забронированной ночи достигает $341, а месячная выручка — $2 130. Высокий доход на курортных рынках поэтому может формироваться не частотой бронирований, а более высокой стоимостью проживания в периоды сильного спроса.

Санкт-Антон лидирует по выручке и цене ночи

Самый высокий показатель среднемесячной выручки среди 100 рынков зафиксирован в Санкт-Антон-ам-Арльберге. На одном из наиболее известных горнолыжных курортов Тироля сервис учитывает всего 124 активных объявления, но средняя выручка достигает $3 355 в месяц.

Санкт-Антон одновременно лидирует по цене: средняя стоимость забронированной ночи составляет $555 при загрузке 39,2%. За ним по месячной выручке следуют Мюльбах-ам-Хохкёниг с $3 001, Бранд с $2 933 и Шарниц с $2 896.

Китцбюэль, один из наиболее известных альпийских курортов Австрии, имеет 162 активных объявления. Средняя выручка достигает $2 824 в месяц, цена ночи — $435, загрузка — 33,5%. В соседнем Кирхберге-ин-Тироль цена также составляет $435, а среднемесячная выручка оценивается в $2 806.

Разница с Веной значительна: оценочная месячная выручка в Санкт-Антоне более чем вдвое выше. Однако из этих данных нельзя сделать вывод, что покупка объекта там автоматически выгоднее. Для расчета инвестиционной доходности необходима как минимум стоимость самой недвижимости, которой в рейтинге нет.

Туризм Австрии обновил рекорд в начале летнего сезона

Высокие показатели краткосрочной аренды поддерживает рост туристического потока. Предварительные данные Statistics Austria за июль 2026 года показывают, что с мая по июль в австрийских средствах размещения зарегистрировано 41,87 млн ночевок. Это на 3,2% больше, чем годом ранее, и новый максимум для первых трех месяцев летнего туристического сезона с начала электронной статистики в 1973 году.

В июле число ночевок выросло на 4,8%, до 19,46 млн. Количество прибытий увеличилось на 9,3%, до 5,97 млн. Иностранные гости обеспечили 14,68 млн ночевок, что на 5,9% превышает показатель июля 2025 года, жители Австрии — 4,78 млн, на 1,7% больше.

Главным зарубежным рынком остается Германия: немецкие туристы обеспечили в июле 7,18 млн ночевок, прибавив 4,8%. Показатель Нидерландов вырос на 11,5%, до 1,53 млн, Чехии — на 21,8%, до 740 тыс. За январь—июль Австрия зарегистрировала 96,46 млн ночевок, на 1,8% больше, чем за аналогичный период 2025 года.

Официальная статистика охватывает коммерческие и частные туристические средства размещения в муниципалитетах, обязанных отчитываться перед статистической службой. Поэтому эти данные нельзя напрямую приравнивать к бронированиям через Airbnb, однако они позволяют оценить общий спрос, от которого зависит и рынок краткосрочной аренды.

Альпийские рынки сохраняют высокий сезонный риск

Средняя цена $555 за ночь в Санкт-Антоне или $435 в Китцбюэле отражает способность популярных горнолыжных направлений резко повышать тарифы в периоды высокого спроса. Одновременно их загрузка значительно ниже, чем в Инсбруке.

Для Санкт-Антона показатель составляет 39,2%, для Китцбюэля — 33,5%, для Зелль-ам-Зе — 31,1%. Инсбрук при значительно меньшей цене $198 достигает загрузки 48,6%.

Для собственника это означает разные модели денежного потока. Горнолыжные курорты сильнее зависят от зимних пиков и успешности летнего сезона, тогда как крупный региональный город может распределять спрос равномернее за счет городского туризма, мероприятий, образования и деловых поездок.

Сравнивать рынки поэтому корректнее не только по цене ночи или выручке, но и по сезонности, доступному периоду сдачи, затратам на управление и стоимости приобретения объекта.

В Вене действует лимит в 90 дней

Число активных объявлений также нельзя использовать как подтверждение того, что любой купленный объект можно без ограничений сдавать туристам.

Правила города Вены по краткосрочной аренде предусматривают, что с 1 июля 2024 года квартиры за пределами жилых зон нельзя использовать для краткосрочной туристической аренды более 90 дней в календарном году без специального разрешения. Такое разрешение выдается максимум на пять лет и только при выполнении установленных условий. Для сдачи собственного жилья не более чем на 90 дней без постоянного отказа от основного места проживания предусмотрено исключение для совместного использования жилья.

Среди условий для разрешения указаны ограничения по назначению здания и использованию его помещений, а также согласие всех совладельцев недвижимости. В жилых зонах действуют отдельные правила. Дополнительные ограничения могут следовать из договора аренды или соглашений собственников многоквартирного дома.

Это особенно важно при работе с данными аналитических платформ. AirROI относит Вену к категории рынков с низким уровнем регулирования. Такой внутренний рейтинг не является юридической оценкой и не отражает полностью действующее городское регулирование.

Регламент ЕС не ввел единую регистрацию по всей Австрии

С 20 мая 2026 года применяется Регламент ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными по краткосрочной аренде. Он устанавливает единые требования к обмену информацией там, где власти используют регистрационные процедуры, но сам по себе не обязывает каждую страну или регион создавать такую систему. Это следует из текста и разъяснений EUR-Lex по Регламенту 2024/1028.

Австрия использует децентрализованную модель, поскольку вопросы туризма относятся к компетенции федеральных земель. Федеральное министерство экономики, энергетики и туризма Австрии указывает, что на дату начала применения регламента ни одна федеральная земля первоначально не подключилась к предусмотренной им регистрационной системе. Поэтому новый единый для всей Австрии регистрационный номер для объектов краткосрочной аренды не появился. При этом уже существующие земельные, муниципальные и иные требования продолжают действовать.

Для инвестора это означает, что правила необходимо проверять непосредственно для конкретной земли, муниципалитета и объекта. Венский режим нельзя автоматически переносить на Тироль, Зальцбург, Штирию или Форарльберг.

Выручка от Airbnb не равна доходности недвижимости

Среднемесячная выручка в рейтинге показывает операционный результат объявления, но не отвечает на главный инвестиционный вопрос: сколько собственник заработает относительно суммы, вложенной в покупку недвижимости.

Из выручки необходимо оплачивать управление объектом, комиссии, уборку, коммунальные услуги, страхование, текущий ремонт, обслуживание и налоги. При покупке также возникают расходы на сделку, а при использовании кредита — проценты.

Поэтому разницу между $1 627 в Вене и $3 355 в Санкт-Антоне нельзя напрямую трактовать как двукратное преимущество второго рынка для инвестора. Если стоимость покупки объекта на курорте существенно выше, итоговая чистая доходность может оказаться сопоставимой или даже ниже.

Данные краткосрочной аренды в данном случае позволяют оценить потенциальный оборот объекта, но для инвестиционного решения необходимо рассчитывать чистый денежный поток и доходность на фактически вложенный капитал.

Как сообщают эксперты International Investment, рейтинг краткосрочной аренды Австрии прежде всего показывает разницу в операционной экономике городов и курортов, но не позволяет определить самый прибыльный рынок недвижимости. Альпийские направления способны приносить вдвое больше выручки на объявление, чем Вена, однако стоимость покупки, сезонность и расходы могут существенно уменьшить это преимущество. Отдельного внимания требуют сторонние оценки регулирования: классификация города как рынка с низкими ограничениями не заменяет проверку действующих норм. Для инвестора ключевыми остаются цена входа, чистый денежный поток, возможность законной сдачи объекта и доходность после всех расходов.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment