בבלגיה מחירי הדיור עולים, אך היקף העסקאות יורד

ברבעון השני של שנת 2026 מחירי הדיור בבלגיה עלו ב-2,1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אך מספר העסקאות בשוק היד שנייה ירד ב-11%. השווי הכולל של העסקאות ירד ב-7,6%. נתונים אלה מתארים צדדים שונים של השוק: מדד המחירים משקף את השינוי בשווי של נכסים בני-השוואה, ואילו מספר המכירות מעיד על פעילות הרוכשים והמוכרים. שוק הנדל״ן הבלגי נותר באזור של התייקרות מתונה, אך הנזילות נחלשת.

ברבעון השני של שנת 2026 מחירי הדיור בבלגיה עלו ב-2,1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אך מספר העסקאות בשוק היד שנייה ירד ב-11%. השווי הכולל של העסקאות ירד ב-7,6%. נתונים אלה מתארים צדדים שונים של השוק: מדד המחירים משקף את השינוי בשווי של נכסים בני-השוואה, ואילו מספר המכירות מעיד על פעילות הרוכשים והמוכרים. שוק הנדל״ן הבלגי נותר באזור של התייקרות מתונה, אך הנזילות נחלשת.

נכסי יד שנייה מתייקרים, דירות מקבלן מוזלות

לשכת הסטטיסטיקה של בלגיה Statbel רשמה עלייה שנתית של 2,1% במדד מחירי הדיור הכללי ברבעון השני לעומת 1,9% ברבעון הראשון. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, המדד עלה ב-0,1% בלבד. בתוכו נרשמו מגמות מנוגדות: דיור קיים התייקר ב-3,9% בהשוואה שנתית, ואילו דירות מקבלן הוזלו ב-3,2%. בהרכב החישוב, לדיור הקיים היה משקל של 73,5%, ולחדש — 26,5%.

תרשים: שינוי שנתי במדדי המחירים עבור נכסי מגורים חדשים וקיימים בבלגיה ברבעון ה-2 של 2026. מקור: Statbel, 25 בספטמבר 2026; הדמיה: International Investment.

המדד מתבסס על שנת 2025 כבסיס השווה ל-100 נקודות, וברבעון השני הגיע ל-100,78 לעומת 100,65 ברבעון הראשון. נתון זה אינו שווה למחיר הממוצע של דירה שנמכרה: הסטטיסטיקה מתאימה את עצמה לשינויים במאפייני הנכסים, בעוד שהמחיר הממוצע או החציוני של עסקה תלוי בסוג הנכס שנמכר בפועל בתקופת הדיווח. לכן, השוואת המדד למחירים במודעות ללא הסבר מתודולוגי הייתה מטעה את הקורא.

היקף המכירות מצטמצם מהר יותר משווי השוק

על פי נתונים נפרדים של Statbel לשוק היד שנייה, ברבעון השני ירד מספר העסקאות שנרשמו ב-11% לעומת התקופה המקבילה ב-2025, וערכן הכספי ירד ב-7,6%. ביחס לרבעון הראשון נרשמה ירידה של 4,5% בכמות ו-6,7% בשווי. מספר הרוכשים פחת, אך מדד המחירים הכולל לא ירד לטריטוריה שלילית: עליית מחירים מתונה יכולה בהחלט להתקיים לצד ירידה במחזורים.

עבור בעלי נכסים הבחנה זו חשובה במיוחד. עלייה נומינלית במדד הארצי עדיין אינה מבטיחה אפשרות למכור בית מסוים במהירות ובמחיר המבוקש. על קצב ביצוע העסקה משפיעים המיקום, מצב המבנה, יעילות אנרגטית, זמינות מימון משכנתאות ותחרות מול הצעות דומות. ללא נתונים על משך המכירה וגובה ההנחות, לא ניתן לאמוד את ההשפעה הממוצעת של הירידה במספר העסקאות.

בריסל יקרה יותר מוולוניה ומפלנדריה

במסגרת נתוני העסקאות שפורסמו למחצית הראשונה של 2026, המחיר החציוני של דירה בבלגיה עמד על €257 אלף, של בית טורי או דו-משפחתי — €285 אלף, ושל בית פרטי — €402,4 אלף. חציון מציין את מחיר אמצע ההתפלגות של עסקאות מסוג זה, ולא שווי של נכס סטנדרטי שניתן להעתיק מאזור לאזור. הוא שונה גם ממדד המחירים, המחושב בהתאמה למאפייני הנדל״ן הנמכר.

הפער בין האזורים נותר משמעותי. המחיר החציוני של בית טורי או דו-משפחתי הגיע ל-€550 אלף במחוז הבירה בריסל, ל-€325 אלף בפלנדריה ול-€195 אלף בוולוניה. ברבעון השני מדד מחירי הדיור הקיים עלה ב-4,4% בפלנדריה וב-3% בבריסל ובוולוניה. הסקירה הקודמת של International Investment על תקציב של €300 אלף בבריסל מסייעת לראות את ההיבט המעשי של הבדלים אלה: סכום זהה מקנה לרוכש שטח וסוג נכס שונים לחלוטין בהתאם לאזור.

מדוע השוק זקוק גם לנתוני מחירים וגם לנתוני עסקאות

עבור משקיע ברבעון ה-2, חשובה לא רק עליית ערך הנכס. ירידה בעסקאות פירושה שבעת יציאה מההשקעה יש חשיבות רבה יותר לעומק הביקוש המקומי ולקצב המכירה. דירות מקבלן ושוק היד שנייה נעים בכיוונים שונים מבחינת מחירים, ועסקאות חציוניות נבדלות בין האזורים פי כמה. שוק כזה דורש בחינה נפרדת של הכנסות משכירות, מסי עסקה, הוצאות השבחה ודיסקאונט אפשרי במכירה.

בהשוואה כלל-אירופית, בלגיה רושמת צמיחה מתונה בהרבה משווקים בעלי אינפלציה דו-ספרתית במחירי הדיור. אולם אין להשתמש ב-2,1% הארציים באופן אוטומטי במקום תחזית אזורית או מדד תשואה משכירות. מאחר שהכתבה הקודמת של International Investment תיארה את סיכומי שנת 2025, יש להוסיף את הנתונים החדשים ל-URL הקיים יחד עם עדכון המסך הראשון וה-SEO, מבלי ליצור עמוד נוסף על אותו המדד.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ)

בכמה עלו מחירי הדיור בבלגיה ברבעון ה-2 של 2026? ב-2,1% בשנה לפי מדד המחירים הכללי של Statbel.

מדוע דירות מקבלן מוזלות למרות העלייה הכללית? מדד הדירות מקבלן ירד ב-3,2%, בעוד שדיור קיים התייקר ב-3,9%; לפלח היד שנייה יש משקל גבוה יותר במדד הכללי.

בכמה ירד מספר העסקאות? ב-11% בהשוואה שנתית ברבעון השני של 2026 לפי נתוני שוק היד שנייה.

כמה עולה דירה בבלגיה? המחיר החציוני של דירה על פי עסקאות שנרשמו במחצית הראשונה של 2026 עמד על €257 אלף; המחיר בפועל תלוי באזור.