שוק הדיור בלונדון מאבד את אמון הקונים

שוק הנדל״ן של לונדון נכנס למחצית השנייה של שנת 2026 עם אחת מתחזיות המחירים החלשות ביותר מאז 2023. ציפיות המומחים החמירו בחדות, ביקושי הקונים נותרו מדוכאים, והמחירים בפועל בבירה יורדים זה החודש התשיעי ברציפות בחישוב שנתי. עם זאת, אין קריסה כלל־ארצית בבריטניה: המחיר הממוצע של נכסי דיור במדינה נותר גבוה מזה של השנה שעברה, והחולשה מתרכזת בעיקר בלונדון ובאזורים היקרים ביותר בדרום אנגליה. לחץ נוסף נובע משוק המשכנתאות: לאחר ירידה בריביות הקבועות הממוצעות בתחילת הקיץ, הן שבו לעלות באוגוסט. Bloomberg הפנה את תשומת הלב ב-12 באוגוסט לפער המתרחב בין הסנטימנט בלונדון למצב בשאר אזורי המדינה.

ציפיות המחירים בלונדון החמירו בחדות

האיתות העיקרי הגיע מפעילי השוק העובדים ישירות מול קונים ומוכרים.

המוסד המלכותי לשמאים מוסמכים — ארגון מקצועי של מומחי נדל״ן — דיווח כי מאזן הציפיות נטו לגבי שינוי מחירי הדיור בלונדון ב-12 החודשים הקרובים צנח ביולי למינוס 23% לעומת מינוס 10% חודש קודם לכן.

נתון זה גרוע משמעותית מהמדד הכלל־ארצי: ברחבי בריטניה עמד מאזן ציפיות המחירים השנתי על פלוס 4%.

חשוב לפרש נתונים אלה נכון. מינוס 23% אינו אומר שהמומחים צופים ירידה של 23% בשווי הדיור בלונדון. המאזן נטו מציג את ההפרש בין שיעור המשיבים המצפים לעליית מחירים לבין שיעור אלה החוזים ירידה. ככל שהמדד מעמיק לתוך הטריטוריה השלילית, כך הפסימיות נפוצה יותר.

המאזן הכלל־ארצי למחירים הנוכחיים עמד ביולי על מינוס 30% לעומת מינוס 32% ביוני. מאזן הפניות מקונים חדשים נותר ברמה של מינוס 28%, והמכירות שסוכמו — מינוס 30%. תחזית המחירים לשלושת החודשים הבאים עמדה על מינוס 31%.

קיימים גם איתותים פחות שליליים. ציפיות המכירה ל-12 חודשים השתפרו לפלוס 3% — שיא מאז פברואר, ומאזן הנכסים החדשים הנכנסים לשוק התאושש ממינוס 23% ביוני למינוס 4% ביולי. עם זאת, משמעות הדבר היא התייצבות בהיצע ולא זינוק חד.

המחירים בלונדון יורדים זה החודש התשיעי ברציפות

נתוני הסקרים נתמכים בסטטיסטיקה של עסקאות בפועל, אף שהיקף הירידה הריאלי קטן בהרבה מהערכים השליליים של מאזן השמאים.

המשרד לסטטיסטיקה לאומית של בריטניה העריך את המחיר הממוצע של נכס דיור במדינה במאי 2026 בכ-271 אלף ליש״ט. בחישוב שנתי הוא עלה ב-2.7%.

לונדון נעה בכיוון ההפוך. המחיר הממוצע בבירה ירד ב-3.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לאחר ירידה של 2.3% באפריל. זהו החודש התשיעי ברציפות של מגמה שנתית שלילית.

ירידה חדה במיוחד נרשמה בחלק הפנימי של לונדון (Inner London) — בשיעור של 5.9%. ברובעי הבירה החיצוניים ירד המחיר הממוצע ב-0.3% בלבד.

לשם השוואה, צפון־מזרח אנגליה הציגה עלייה של 5.9%, וצפון אירלנד — עלייה של 7.4% ברבעון הראשון. לפיכך, המדד הלאומי מסווה פער חריג בגודלו בין אזורים שונים במדינה.

שוק השכירות מתפתח אחרת. שכר הדירה החודשי הממוצע בלונדון הגיע ביוני ל-2,302 ליש״ט, עלייה של 2.2% בשנה. זוהי הרמה האבסולוטית הגבוהה ביותר בקרב מחוזות אנגליה, אם כי קצב עליית השכירות בבירה היה הנמוך ביותר באנגליה. בקנזינגטון וצ׳לסי עמד שכר הדירה הממוצע על כ-3,596 ליש״ט בחודש.

המחיר הממוצע לדיור בלונדון ירד ל-545 אלף ליש״ט

במאי עמד המחיר הרשום הממוצע של נדל״ן למגורים בלונדון על 544,814 ליש״ט לעומת כ-566 אלף ליש״ט שנה קודם לכן.

במהלך חודש אחד ירד המדד ב-1.2%.

אך סוגי נכסים שונים הפגינו דינמיקה שונה באופן מהותי. דירות ודירות מזונט הוזלו ב-6.6% בחישוב שנתי — למחיר ממוצע של כ-423 אלף ליש״ט. בתים פרטיים איבדו 2.3%, ובתים טוריים — 0.6%.

בתים דו־משפחתיים, לעומת זאת, התייקרו ב-0.4%.

זוהי תוספת חשובה לסטטיסטיקה הכללית: חולשת השוק הלונדוני מתרכזת במידה רבה לא רק מבחינה גאוגרפית בחלקה הפנימי של הבירה, אלא גם בפלח הדירות.

דירות הופכות לחוליה החלשה בשוק הלונדוני

ירידת מחירי הדירות בשיעור של 6.6% עולה משמעותית על ירידת המדד הכללי של לונדון ב-3.7%.

עבור הבירה הדבר קריטי במיוחד, שכן דירות מהוות את אפשרות הרכישה העיקרית עבור חלק ניכר מרוכשי דירה ראשונה ונפוצות מאוד במגזר ההשקעות.

על שווי הדירות משפיעים בעת ובעונה אחת משכנתאות יקרות, מחירים אבסולוטיים גבוהים, דמי ניהול ואחזקה, תנאי חכירה לטווח ארוך והוצאות הקשורות בבנייני מגורים משותפים.

בתקציב מוגבל, הרוכש משווה לא רק את מחיר הנכס ותשלום המשכנתא, אלא גם את עלות הבעלות החודשית הכוללת. ככל שהוצאות האחזקה גבוהות יותר, כך המחיר שהוא מסוגל להציע למוכר נמוך יותר.

עבור חלק מהמשקיעים נוצרת השוואה נוספת מול נכסים פיננסיים: תשואה משכירות חייבת לפצות על הוצאות המשכנתא, אחזקת הנכס, מיסים והסיכון להמשך ירידה בערכו.

יוקר הדיור מעצים את השפעת ריביות המשכנתא

לונדון רגישה משמעותית לעלות האשראי יותר ממרבית אזורי בריטניה.

הסיבה נעוצה לא רק בשיעור הריבית, אלא גם בהיקף ההלוואה עצמה. בשינוי זהה בריבית המשכנתא, ההחזר החודשי גדל במידה חדה בהרבה אצל לווה המממן רכישת נכס ב-600–800 אלף ליש״ט לעומת רוכש נכס בשווי 200–300 אלף ליש״ט.

נטל נוסף נובע מעלויות הרכישה. מחקר של Zoopla הצביע על כך שעבור רוכש טיפוסי של דירה ראשונה בלונדון, מס הבולים עשוי להגיע לכ-3% ממחיר הנכס לעומת פחות מ-1% עבור רוכש דומה באזורי צפון אנגליה.

החברה רשמה גם ירידה שנתית של 15% בביקוש מצד קונים ברחבי בריטניה וירידה של כ-7% במספר המכירות שסוכמו. שלושה מתוך חמישה נכסים שהוצעו למכירה מאז תחילת שנת 2026 טרם מצאו קונה עד סוף יוני. דירות חדר ושני חדרים נמכרו בחולשה מיוחדת: יותר משני שלישים מנכסים אלה נותרו ללא עסקה.

בנק אנגליה הותיר את הריבית ברמה של 3.75%

התקווה להוזלה מהירה של האשראי נותרה מעורפלת.

בישיבה שהסתיימה ב-29 ביולי, הותיר בנק אנגליה את ריבית הבסיס ברמה של 3.75%. ההחלטה התקבלה ברוב של שישה קולות מול שלושה. שלושה מחברי הוועדה למדיניות מוניטרית תמכו בהעלאת הריבית ב-0.25 נקודת אחוז — ל-4%.

הסיבה לזהירות נותרה האינפלציה. ביוני היא עמדה על 2.6%, מעל היעד הרשמי של 2%.

סיכון נוסף נובע מתנודתיות מחירי הנפט, הגז ותזקיקי הנפט בעולם על רקע האירועים במזרח התיכון. הרגולטור חושש לא רק מגידול ישיר בהוצאות האנרגיה של משקי הבית, אלא גם מגלגול אפשרי של עלויות אנרגיה גבוהות יותר אל מחירי הפירמות, השכר וציפיות האינפלציה.

לפיכך, בנק אנגליה אינו מתחייב מראש על כיוון ההחלטה הבאה או על מועד ההקלה העתידית במדיניות.

הלוואות המשכנתא נותרות יקרות

העלות בפועל של הלוואות משכנתא חדשות נותרה גבוהה במידה ניכרת מהרמות שאפיינו את תקופת הכסף הזול.

ביוני עלתה הריבית האפקטיבית הממוצעת על משכנתאות חדשות שניתנו ל-4.35% מ-4.22% במאי.

מספר אישורי המשכנתאות לרכישת דיור עלה ל-58.2 אלף מ-56.6 אלף, אך נותר נמוך מהממוצע של ששת החודשים הקודמים — שעמד על כ-61.4 אלף.

היקף האשראי נטו למשכנתאות גדל ל-7.7 מיליארד ליש״ט לעומת 3.3 מיליארד במאי. לכן, הטענה על עצירת האשראי אינה נכונה: הבנקים ממשיכים להעמיד משכנתאות, אך זרם הרוכשים הפוטנציאליים נותר חלש מבעבר.

הריביות הקבועות על המשכנתאות שבו לעלות

יש לדייק כאן את הגרסה הקודמת של המאמר.

במהלך יוני אכן נרשמה ירידה בריביות המשכנתא הקבועות הממוצעות בשוק. בתחילת יולי עמדה הריבית הממוצעת הן במסלולים לשנתיים והן במסלולים לחמש שנים בריבית קבועה על כ-5.52%.

אולם לאחר מכן המגמה התהפכה.

בתחילת אוגוסט עלתה הריבית הממוצעת למשכנתא לשנתיים לכ-5.63%, ולחמש שנים — ל-5.66%. המדד הממוצע של מוצרי משכנתא חדשים עלה ב-0.12 נקודת אחוז ל-5.59%.

לפיכך, התמונה המדויקת אינה עלייה רציפה בריביות ביולי, אלא ירידה בתחילת הקיץ ואחריה תפנית כלפי מעלה עקב החמרה בציפיות האינפלציה ועליית שיעורי הריבית בשוק הפיננסי.

שוק המשכנתאות טרם מציג התאוששות מלאה

העלייה באישורים מ-56.6 אלף ל-58.2 אלף עשויה להיראות כתחילתה של התאוששות, אך היקפה עדיין צנוע.

הנתון נותר נמוך מהרמה הממוצעת האחרונה, והסקר המקצועי מזהה מאזן שלילי בפניות הקונים.

משמעות הדבר היא שיש להבחין בין שלבי העסקה השונים. אישור משכנתא משקף כוונה או יכולת לרכוש דירה, מכירה שסוכמה מעידה על הגעה להסכמות בין הצדדים, והסטטיסטיקה הרשמית של המחירים מופיעה בדרך כלל רק לאחר רישום העסקה שהושלמה.

לכן, אינדיקטורים שונים עשויים להציג מגמות שונות באותה נקודת זמן.

מספר העסקאות נותר יציב, אך הנתונים מתקבלים בעיכוב

ביוני הושלמו בבריטניה כ-98,700 עסקאות נדל״ן למגורים מנוכות עונתיות בשווי של 40 אלף ליש״ט ומעלה.

זהו נתון הגבוה בפחות מ-1% מרמת מאי וב-2% יותר מיוני 2025.

ללא ניכוי עונתיות נרשמו כ-103,050 פעולות — 11% יותר מאשר במאי ו-6% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

עם זאת, רשות המיסים מצביעה על פער זמנים בין הצעת הרוכש הראשונית לבין השלמת העסקה. בדרך כלל מדובר בכחודשיים עד ארבעה חודשים.

לפיכך, נתוני הרישום של יוני משקפים במידה רבה החלטות שהתקבלו באביב, וטרם מסוגלים לשקף במלואה את הרעת הציפיות של חודש יולי.

לונדון מתרחקת משאר חלקי בריטניה

המאפיין המרכזי של המחזור הנוכחי הוא חוסר האחידות האזורי.

שווי הדיור הלאומי עלה ב-2.7% בשנה, אולם לונדון איבדה 3.7%. החלק הפנימי של לונדון רשם ירידה חדה אף יותר — של 5.9%.

שוק כזה שונה מהותית ממשבר דיור כלל־ארצי, שבו המחירים צונחים בו־זמנית כמעט בכל האזורים.

כעת, אזורים נגישים יותר בצפון אנגליה וכן צפון אירלנד נראים יציבים בהרבה. דווקא השווי האבסולוטי הגבוה של הדיור הופך את לונדון ואת אזורי הדרום לרגישים ביותר למשכנתאות יקרות.

הדבר מפחית גם את התועלת של המדד הבריטי הממוצע עבור המשקיע. מגמה חיובית בבריטניה כולה אינה מבטיחה דבר לבעל דירה בחלקה הפנימי של לונדון.

שוק השכירות תומך במשקיעים באופן חלקי בלבד

במבט ראשון, השילוב של ירידת מחירי הרכישה ועליית שכר הדירה אמור להעלות את התשואה מהשקעות.

אולם בפועל התמונה מורכבת יותר.

בסקר חודש יולי עמד מאזן ההצעות החדשות מצד משכירים על מינוס 27%, בעוד שמאזן הציפיות לעליית דמי השכירות בשלושת החודשים הבאים עמד על פלוס 28%. ההיצע המוגבל אכן תומך ברמות השכירות.

אך על המשקיע להביא בחשבון את ריבית המשכנתא, דמי ניהול ואחזקת הבניין, ביטוח, מיסים, תקופות ללא שוכרים ואפשרות להמשך שחיקת ערך הנכס.

לפיכך, עליית שכר הדירה כשלעצמה אינה מעידה בהכרח על שיפור בתשואה נטו.

מדוע ירידת המחירים טרם הפכה למפולת

למרות החולשה בלונדון, הנתונים הנוכחיים אינם תואמים תרחיש של משבר דיור מערכתי.

עסקאות ממשיכות להתבצע, מימון המשכנתאות פועל, וסוגי נכסים מסוימים בלונדון כמעט שלא הוזלו.

בנוסף, מוכר שאינו שבע רצון מהמחיר המוצע יכול לסגת מהעסקה במקום למכור באופן מיידי בהנחה עמוקה. הדבר מצמצם את הנזילות ומאריך את זמן המדף של הנכס, אך במקביל מאט את ירידת מדד המחירים הרשמי.

לפיכך, התיקון עשוי להתבצע לא באמצעות קריסה מהירה של הערך הנומינלי, אלא דרך תקופה ממושכת של מכירות חלשות ומחירים מדשדשים.

תחזית שוק הנדל״ן בלונדון לשנת 2026 הולכת ומחמירה

השוק נכנס למחצית השנייה של השנה ללא זרז ברור להתאוששות מהירה.

לצורך חידוש הצמיחה נדרשות ריביות משכנתא נמוכות יותר, עלייה משמעותית בהכנסות הרוכשים, או ירידת מחירים נוספת שתשפר את נגישות הנדל״ן.

בינתיים פועל שילוב הפוך: בנק אנגליה מותיר את הריבית על 3.75%, שלושה מחברי הוועדה הייעודית כבר תומכים בהעלאה, הריביות הקבועות הממוצעות על משכנתאות שוב עלו, ומאזן הציפיות לגבי מחירי הדיור בלונדון ירד למינוס 23%.

עם זאת, מוקדם לקבוע כי צפויה נפילה חדה ובלתי נמנעת. השוק הלאומי שומר על דינמיקה שנתית חיובית, מספר העסקאות שהושלמו נותר יציב, והאזורים החיצוניים של לונדון מפגינים חוסן רב בהרבה מאשר מרכז העיר.

הסיכון הסביר ביותר עבור הבירה הוא תהליך מתמשך של תמחור מחדש.

המחירים עשויים לרדת בקצב מתון או להישאר לאורך זמן בקירוב באותה רמה. במונחים ריאליים — בהתחשב באינפלציה — פירוש הדבר יהיה שחיקת ערך מורגשת יותר של הנדל״ן גם ללא ירידה נומינלית גדולה.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הבעיה המרכזית של לונדון טמונה בפער שבין שווי הנכסים, שהתעצב בעידן של מימון זול בהרבה, לבין כוח הקנייה תחת ריביות המשכנתא של שנת 2026. ירידה של 3.7% במדד הכללי אינה מהווה כשלעצמה סימן למשבר, אך תשעה חודשים של מגמה שנתית שלילית, ירידה של 6.6% בדירות והרעה חדה בציפיות השנתיות ממחישים כי התיקון כבר קיבל אופי מבוסס. עבור בעלי נכסים, הסיכון המרכזי אינו בהכרח מפולת חדה, אלא מספר שנים של צמיחה חלשה לצד הוצאות אחזקה גבוהות. הרוכשים קיבלו מרווח תמרון רחב יותר למשא ומתן, אך ציפייה להתאוששות מחירים אוטומטית ומהירה כבר לאחר הפחתת הריבית הראשונה בעתיד תהיה מוקדמת מדי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

FAQ: שוק הנדל״ן של לונדון בשנת 2026

האם צופים ירידה של 23% במחירי הדיור בלונדון?

לא. מינוס 23% מייצג את המאזן נטו של הציפיות השנתיות בקרב משתתפי הסקר, ולא תחזית לירידת שווי הנדל״ן באחוזים. הנתון משקף את העובדה שהציפיות השליליות גוברות על החיוביות.

בכמה ירדו בפועל המחירים בלונדון?

המחיר הממוצע לדיור ירד ב-3.7% בחישוב שנתי נכון למאי 2026. בחלק הפנימי של לונדון עמדה הירידה על 5.9%, בעוד שבחלק החיצוני נרשמה ירידה של 0.3% בלבד.

כמה עולה כיום נכס דיור ממוצע בלונדון?

מדד העסקאות בפועל הרשמי האחרון העריך את השווי הממוצע בכ-545 אלף ליש״ט לעומת 566 אלף ליש״ט שנה קודם לכן.

איזה נדל״ן בלונדון מוזל בצורה החדה ביותר?

פלח הדירות והמזונטים נותר חלש במיוחד: במאי היה שווים הממוצע נמוך ב-6.6% מרמת השנה הקודמת.

מהי ריבית בנק אנגליה באוגוסט 2026?

ריבית הבסיס עומדת על 3.75%. בישיבת יולי תמכו שישה מחברי הוועדה למדיניות מוניטרית בהותרת הריבית ללא שינוי, בעוד שלושה תמכו בהעלאתה ל-4%.

מהן ריביות המשכנתא הנהוגות בבריטניה?

הריבית האפקטיבית הממוצעת על משכנתאות חדשות עמדה ביוני על 4.35%. ההצעות בריבית קבועה בשוק יקרות יותר: בתחילת אוגוסט עמדה הריבית הממוצעת לשנתיים על כ-5.63%, ולחמש שנים על 5.66%.

האם נרשמת עלייה במספר עסקאות הנדל״ן?

ביוני עלה מספר העסקאות מנוכה העונתיות בפחות מ-1% ביחס למאי וב-2% בחישוב שנתי. נתונים אלה משקפים את השוק בעיכוב, שכן בין הצעת הרוכש להשלמת העסקה חולפים לרוב מספר חודשים.

האם מחירי הדיור בלונדון עלולים להמשיך לרדת?

כן. משכנתאות יקרות, ביקושי קונים חלשים וציפיות פסימיות יוצרים סיכון להמשך התיקון. עם זאת, הפער הניכר בין מרכז לונדון לפרבריה מראה כי הירידה ככל הנראה לא תהיה אחידה בכל האזורים והמגזרים.

מתי צפוי שוק הדיור בלונדון להתאושש?

אין כיום מועד ודאי לכך. לצורך תפנית יציבה יידרש שיפור בנגישות למשכנתאות, התאוששות בביקושים או התאמה נוספת של המחירים לעלויות המימון הנוכחיות.