האטה חדה בעליית מחירי הדיור בבריטניה

הנתונים הרשמיים החדשים, שעליהם הצביע ב-19 באוגוסט Bloomberg, מעידים בראש ובראשונה על היחלשות חדה בקצב הצמיחה, ולא על ירידה כלל-ארצית במחירי נדל״ן. על פי הדוח החודשי של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של בריטניה לחודש אוגוסט, המחיר הממוצע של דיור ביוני הגיע ל-£272 אלף והיה גבוה ב-2.0% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. במאי עמדה העלייה השנתית על 3.0% לאחר עדכון. בין מאי ליוני עלה המחיר ללא התאמה עונתית ב-0.1% בלבד, לעומת עלייה של 1.0% בחודש המקביל בשנת 2025.

לאחר ניטרול התנודות העונתיות הרגילות, המדד של חודש יוני דווקא ירד ב-0.2% לעומת מאי. דינמיקה חודשית שלילית כבר נרשמה באביב: הנתונים המעודכנים לחודש מרץ מראים ירידה של 0.4% ללא התאמה עונתית ושל 0.2% לאחריה. לכן, לצורך הערכת השוק, החשיבות העיקרית אינה של הנתון החודשי הבודד אלא של הבלימה המהירה בעלייה השנתית והפערים בין האזורים וסוגי הדיור השונים.

הערכת יוני נותרה ראשונית. בחישוב הגרסה הראשונה של המדד נעשה שימוש בנתונים של כ-47% מסך העסקאות הצפויות בבריטניה, ולכן נתוני 12 החודשים האחרונים עשויים להתעדכן ככל שיירשמו מכירות נוספות. במתודולוגיה הרשמית כל הנתונים מוגדרים כלא מותאמים עונתית, אלא אם צוין אחרת במפורש.

לונדון מוזלת, צפון אנגליה שומר על צמיחה

המחיר הממוצע של דיור באנגליה עמד על £293 אלף ורשם עלייה של 1.8% בשנה. בוויילס הגיע המחיר ל-£213 אלף, גם כן עם עלייה של 1.8%, ובסקוטלנד — ל-£195 אלף עם עלייה של 2.3%. צפון אירלנד בולטת במיוחד מחוץ למגמה הכללית: ברבעון השני עלה המחיר הממוצע ל-£202 אלף, גבוה ב-9.2% מהרמה שנרשמה שנה קודם לכן. זוהי הצמיחה השנתית המהירה ביותר שם מאז הרבעון הרביעי של 2022.

בתוך אנגליה הפער בולט אף יותר. צפון-מערב המדינה הציג את הגידול השנתי המרבי — 4.7%, למחיר ממוצע של כ-£220 אלף. בצפון-מזרח התייקרו הנכסים ב-4.3%, ל-£166 אלף, וביורקשייר והאמבר — ב-3.6%, ל-£208 אלף. בדרום-מזרח עמדה העלייה השנתית על 0.3% בלבד, במחיר ממוצע של כ-£380 אלף.

לונדון נותרה האזור החלש ביותר באנגליה. המחיר הממוצע של נדל״ן בבירה עמד ביוני על כ-£554 אלף והיה נמוך ב-2.5% בהשוואה לשנה שעברה. זהו החודש העשירי ברציפות שבו הסטטיסטיקה הרשמית מזהה ירידה שנתית בבירה, כאשר עיקר הלחץ נובע מהרבעים הפנימיים של לונדון. עם זאת, בחודש יוני עצמו עלו המחירים בבירה ב-1.0% ללא התאמה עונתית, מה שמדגיש שוב את ההבדל בין הדינמיקה לטווח קצר לבין זו השנתית.

דירות מוזלות, בתים למשפחות עדיין רושמים עליות

הפיצול בשוק אינו גאוגרפי בלבד. המחיר הממוצע של דירה או מייזונט בבריטניה עמד ביוני על £193 711, ירידה של 1.6% לעומת השנה הקודמת. בתים צמודי קרקע בודדים התייקרו ב-2.3%, ל-£444 652, בתים דו-משפחתיים — ב-3.4%, ל-£277 332, ובתים טוריים — ב-3.0%, ל-£230 994.

באנגליה הפער מורגש עוד יותר: מחיר דירה ממוצעת ירד ב-2.3%, ל-£219 אלף, בעוד שבתים דו-משפחתיים התייקרו ב-3.2%, בתים טוריים — ב-2.8%, ובתים צמודי קרקע — בכ-2.0%. עבור לונדון וערים מרכזיות אחרות מגמה זו משמעותית במיוחד לאור שיעור הדירות הגבוה בתמהיל ההיצע ורגישותם הגבוהה יותר של רוכשי דירה ראשונה לריביות ולהון העצמי הנדרש.

כך, נתון הצמיחה הכלל-ארצי של 2.0% מסתיר שווקים הנעים בכיוונים מנוגדים: דירות כבר מוזלות, לונדון מצויה בטריטוריה שלילית במונחים שנתיים, האזורים הצפוניים באנגליה שומרים על עלייה, וצפון אירלנד מציגה זינוק כמעט דו-ספרתי.

רפורמת המס ממשיכה להטות את ההשוואות השנתיות

ההאטה החדה במדד קשורה בין היתר לשינויים במס רכישת נדל״ן באנגליה ובצפון אירלנד. עד 31 במרץ 2025, רף הפטור הסטנדרטי ממס בולים עמד על £250 אלף, ועבור רוכשי דירה ראשונה — על £425 אלף במחיר נכס מרבי של £625 אלף. מדרגות המס ההיסטוריות מאשרות רמות פטור אלו.

החל מ-1 באפריל 2025 חזר רף הפטור הסטנדרטי ל-£125 אלף. על חלק המחיר שבין £125 001 ל-£250 אלף מוטל כעת מס של 2%, מ-£250 001 עד £925 אלף — 5%, מ-£925 001 עד £1.5 מיליון — 10%, ומעל £1.5 מיליון — 12%. עבור רוכשי דירה ראשונה עומד רף ההטבה על £300 אלף, כאשר ניתן לממשו רק עבור נכס שמחירו אינו עולה על £500 אלף. המדרגות העדכניות מפורסמות במדריך המיסוי הרשמי.

השוק הגיב מראש להחמרה זו. חלק מהרוכשים הקדימו את השלמת העסקאות למרץ 2025 כדי להספיק לפני שינוי המדרגות, ולאחר מכן צנחה הפעילות באפריל. במאי וביוני 2025 התאוששו המחירים ויצרו בסיס השוואה גבוה, שמולו נמדדים כעת נתוני 2026. הסטטיסטיקה הרשמית מציינת אפקט זה כאחד הגורמים המרכזיים להאטה החדה הנוכחית בקצב השנתי.

עבור תושבי חוץ נטל המס כבד עוד יותר: ברכישת נדל״ן למגורים באנגליה או בצפון אירלנד חלה לרוב תוספת של 2 נקודות אחוז, ורכישת נכס נוסף מוסיפה בדרך כלל עוד 5 נקודות אחוז למדרגות הסטנדרטיות. תוספות אלו עשויות לחול במקביל.

מספר העסקאות התאושש, אך השוק נותר מאופק

לפי הנתונים העדכניים של רשות המסים והמכס הבריטית HMRC, ביוני הושלמו כ-98 700 עסקאות למגורים לאחר התאמה עונתית. נתון זה גבוה בכ-2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ובפחות מ-1% מרמת חודש מאי. ללא התאמה עונתית נרשמו 103 050 עסקאות — עלייה של 6% בחישוב שנתי ושל 11% בהשוואה למאי.

אין לראות בנתונים אלו מדד לביקוש בזמן אמת. רשות המסים מציינת כי השלמת עסקה מתרחשת בממוצע חודשיים עד ארבעה חודשים לאחר הצעת המחיר הראשונית של הרוכש. לפיכך, נתוני המכירות של יוני משקפים במידה רבה החלטות שהתקבלו עוד באביב.

היקף העיוות המיסויי מאשתקד בולט אף הוא: במרץ 2025 נרשם זינוק חד בעסקאות לקראת שינוי המדרגות, ולאחריו נפילה באפריל. מסיבה זו, השוואה של חודשים בודדים בין 2025 ל-2026 ללא שקלול אפקט לוח השנה עלולה להעצים הן את נתוני העלייה והן את נתוני הירידה בפעילות.

משכנתאות יקרות מגבילות את כוח הקנייה

הבנק המרכזי של אנגליה הותיר בסוף יולי את הריבית במשק ברמה של 3.75%. ההחלטה התקבלה ברוב של שישה קולות מול שלושה: שלושה מחברי הוועדה המוניטרית תמכו בהעלאת הריבית ל-4.0%. הרגולטור ציין כי התנאים הפיננסיים הפכו למחמירים משמעותית והעלו את עלויות המימון עבור משקי בית וחברות.

בשוק המשכנתאות עלה מספר אישורי ההלוואות לרכישת דיור ביוני ל-58 200 לעומת 56 600 במאי, אך נותר מתחת לממוצע של כ-61 400 בששת החודשים הקודמים. אישורי מחזור משכנתאות עלו ל-34 200 לעומת 33 800. היקף האשראי החדש נטו למשכנתאות זינק ל-£7.7 מיליארד לעומת £3.3 מיליארד, וסך הביצועים ברוטו הגיע ל-£27.4 מיליארד.

במקביל, הריבית הממוצעת בפועל על משכנתאות חדשות עלתה מ-4.22% במאי ל-4.35% ביוני. הריבית הממוצעת על תיק המשכנתאות הקיים עלתה ל-3.96% לעומת 3.92%. עבור הרוכשים, משמעות הדבר היא כי ירידה מסוימת במחיר הנכס עשויה שלא לקזז את העלייה בהחזר החודשי של ההלוואה.

הקונים אינם ממהרים לחזור לשוק

סקר יולי של מכון שמי הנדל״ן המוסמכים RICS מראה כי מאזן פניות הרוכשים החדשות נותר זה החודש השני ברציפות ברמה של מינוס 28%. המדד מחושב כהפרש בין שיעור המשיבים המדווחים על עלייה בביקוש לבין אלו המזהים ירידה, ולכן ערך שלילי מצביע על דומיננטיות של מגמת החלשה. במרץ ירד המאזן למינוס 41%.

מאזן המכירות שסוכמו עמד ביולי על מינוס 30%, זהה לחודש הקודם. הציפיות למכירות בטווח הקצר השתפרו למינוס 14%, אך באופק של 12 חודשים עמד המדד על פלוס 3% בלבד. מחברי הסקר אפיינו את שוק המכירות כרפוי ולא זיהו סימנים לתפנית משמעותית בפעילות.

זהו ניגוד חשוב מול הנתונים הרשמיים על עסקאות שהושלמו. רישום רכישה משקף החלטה מהעבר, בעוד שפניות רוכשים מציגות את מצב הביקוש קרוב בהרבה לרגע הנוכחי.

המוכרים כבר מורידים מחירים בצורה מורגשת יותר

המדד המהיר יותר של Rightmove מציג תמונה חלשה בהרבה של שוק ההצעות. המחיר הממוצע של נכס חדש שהוצע למכירה באוגוסט ירד ב-2.0%, שהם £7 360, ל-£364 999. זוהי הירידה החודשית החדה ביותר לחודש אוגוסט מאז 2018. במונחים שנתיים ירד מחיר ההצעה הממוצע ב-1.0% — הירידה המשמעותית ביותר מאז דצמבר 2023.

הפער בין הצפון לדרום מתרחב. מחירי ההצעה הממוצעים בצפון אנגליה היו גבוהים ב-1.5% לעומת השנה שעברה, בעוד שבדרום הם היו נמוכים ב-1.8%. בלונדון צנח מחיר ההצעה באוגוסט ב-4.4% בחודש אחד וב-3.1% בחישוב שנתי. מחיר המבוקש הממוצע בבירה עמד על כ-£646 אלף, וזמן איתור הקונה הגיע ל-73 ימים.

ההיצע נותר גבוה באופן חריג: ביולי נרשמו בממוצע 65 נכסים לכל סוכן, כולל נכסים שכבר התקבלה עליהם הצעה, נתון המהווה שיא של 12 שנים לתקופה זו של השנה. הריבית הממוצעת על משכנתא קבועה לשנתיים הגיעה ל-5.09% לעומת 4.95% חודש קודם לכן. החברה אף הפחיתה את תחזית מחיר ההצעה הממוצע לכל שנת 2026 לטווח שבין 0% למינוס 2%.

מחיר מבוקש ומחיר סגירת עסקה הם מדדים שונים. הראשון משקף את ציפיות המוכר בזמן אמת, בעוד שהשני מגיע לסטטיסטיקה הרשמית רק שבועות או חודשים לאחר מכן. לפיכך, ירידת המחירים במודעות עשויה להקדים החלשה של המדד הרשמי.

מדדים פרטיים מאשרים את אובדן המומנטום

מודל המחקר של Zoopla העריך את עליית המחירים השנתית בכ-1.4%. בארבעת השבועות שעד 23 ביוני היה מספר המכירות שסוכמו נמוך בכ-7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ומספר פניות הרוכשים ירד בכ-15%. החברה צופה כי עליית המחירים תמשיך להאט במחצית השנייה של השנה ותתקרב לכ-1%.

הפלח החלש ביותר שם נותר גם כן שוק הדירות. יותר משני שלישים מדירות חדר ושני חדרים שהוצעו למכירה מתחילת השנה טרם מצאו קונה עד למועד עריכת המחקר. באופן כללי, הפעילות התגלתה כיציבה יותר בצפון אנגליה ובסקוטלנד, וחלשה יותר בלונדון ובאזורי הדרום.

התחזית למספר העסקאות שיושלמו בשנת 2026 כולה עומדת על כ-1.1 מיליון, ירידה של 6%–8% לעומת 2025. המתודולוגיה של מדד זה שונה מהרשמית: היא משלבת מחירי מכירה סופיים, שמאויות למשכנתאות ונתונים על עסקאות שסוכמו לאחרונה, ולכן לא ניתן להשוות ישירות בין הערכים המוחלטים של המדדים.

שכר הדירה שוב מתייקר בקצב מהיר ממחירי הנכסים

ההתקררות בשוק המכירות אינה מקלה בינתיים על שוכרי הדירות. שכר הדירה הממוצע בשוק הפרטי בבריטניה הגיע ביולי ל-£1 393 לחודש — עלייה של £50, או 3.7%, לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ביוני עמד הגידול השנתי על 3.3%, כך שיולי הביא עמו את ההתייקרות המהירה ביותר מאז דצמבר 2025.

באנגליה עמד שכר הדירה הממוצע על £1 451 לחודש ורשם עלייה של 3.8%, בוויילס — £843 עם עלייה של 4.5%, ובסקוטלנד — £1 016 עם עלייה של 1.7%. הנתון הרשמי העדכני ביותר עבור צפון אירלנד, המתייחס לחודש מאי, עמד על £875 והיה גבוה ב-2.3% בהשוואה לשנה שעברה. בהשוואה בין המדינות יש להביא בחשבון הבדלים באיסוף הנתונים, בפרט בסקוטלנד ובצפון אירלנד.

לונדון נותרת שוק השכירות היקר ביותר עם דמי שכירות ממוצעים של £2 317 לחודש. העלייה השנתית בבירה האיצה ל-3.0% לעומת 2.2% בחודש הקודם. בקנזינגטון וצ׳לסי הגיע שכר הדירה הממוצע ל-£3 629, בעוד שהנתון הנמוך ביותר שנרשם היה בדמפריס וגאלוויי — £554. מחוץ ללונדון, אחד האזורים היקרים ביותר היה אוקספורד עם שכר דירה ממוצע של £1 966.

השילוב בין ירידת מחירים של סוגי נדל״ן מסוימים לבין התייקרות מואצת של השכירות מראה כי נגישות הדיור אינה משתפרת באופן אוטומטי. משקי בית שאינם עומדים בתנאי ההכנסה או ההון העצמי הנדרשים עבור משכנתא יקרה נאלצים להישאר שוכרים וממשיכים להתמודד עם הוצאות חודשיות מאמירות.

שוק הנדל״ן הבריטי נכנס לשלב מורכב יותר

לקראת אוגוסט מספק השוק מספר איתותים מנוגדים במקביל. המחיר הרשמי של עסקאות שהושלמו עדיין גבוה ב-2.0% בהשוואה לאשתקד, אך הקצב השנתי מאט במהירות. לונדון ופלח הדירות כבר נמצאים בטריטוריה שלילית, המוכרים מורידים את מחירי הפתיחה, מלאי הנכסים נותר גבוה וסקרים מעידים על ביקושים חלשים. במקביל, שכר הדירה בשוק הפרטי שב להאיץ.

עבור המשקיע, המחיר הממוצע הארצי הופך לפחות ופחות אינפורמטיבי. בסביבת אשראי יקרה, התוצאה תלויה יותר במחיר הרכישה, במבנה המימון, בגובה מס הבולים, בעלויות התחזוקה, בסוג הנכס ובמיקום הספציפי. בולט במיוחד הפער בין צפון אנגליה, שבו המחירים עדיין עולים, לבין הדרום היקר יותר, שבו לרוכשים יש מרחב תמרון גדול יותר למשא ומתן.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, הנתונים הנוכחיים אינם תומכים בתרחיש של קריסה כלל-ארצית, אך הם גם אינם מספקים עילה לראות בשוק כמי שהתאושש. נקודת התורפה המשמעותית ביותר היא השילוב בין עליית ערך מתונה לעלות אשראי גבוהה: הנחה שמעניק המוכר עלולה להיבלע לחלוטין על ידי הגידול בהחזר המשכנתא, והצמיחה הפורמלית של המדד הארצי מסווה ירידות בלונדון ובשוק הדירות. אם ריביות המשכנתא יישארו ברמות גבוהות וההיצע יישמר סמוך לשיאים של שנים רבות, עליית המחירים הנומינלית עלולה להתקרב לאפס ללא מפולת פתאומית, בעוד שבמונחים ריאליים (בניכוי אינפלציה) שווי הדיור יישחק. עבור השקעות, מציאות זו הופכת הסתמכות בלעדית על עליית ערך למסוכנת בהרבה, ומעלה את החשיבות של תשואה נקייה משכירות, שיקולי מס, נזילות ועלות ההון הזר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: שוק הדיור בבריטניה בשנת 2026

כמה עולה דיור ממוצע בבריטניה?

ביוני 2026 עמד המחיר הרשמי הממוצע על כ-£272 אלף. באנגליה — £293 אלף, בוויילס — £213 אלף, בסקוטלנד — £195 אלף, ובצפון אירלנד ברבעון השני — כ-£202 אלף.

האם מחירי הדיור בבריטניה יורדים?

בהשוואה לשנה שעברה המדד הארצי עדיין עלה ב-2.0%. עם זאת, לאחר התאמה עונתית רשם חודש יוני ירידה של 0.2% לעומת מאי, לונדון מצויה בירידה שנתית, ומחיר הדירות הממוצע נמוך מזה של השנה שעברה.

מדוע הואטה עליית המחירים בצורה כה חדה?

הסיבות העיקריות הן דינמיקה שוטפת חלשה, ריביות משכנתא גבוהות ואפקט הבסיס שנוצר בעקבות שינויי המס באביב 2025. במאי וביוני אשתקד התאוששו המחירים לאחר הנפילה באפריל, ולכן השוואה לבסיס גבוה זה מקטינה את הנתון השנתי הנוכחי.

מה קורה בשוק הנדל״ן של לונדון?

המחיר הרשמי הממוצע ביוני עמד על כ-£554 אלף והיה נמוך ב-2.5% לעומת השנה הקודמת. ירידה שנתית זו נמשכת כבר עשרה חודשים ברציפות. בשוק המודעות החדשות התיקון באוגוסט היה חד אף יותר.

מהי ריבית הבנק המרכזי של בריטניה כיום?

בסוף יולי עמדה הריבית על 3.75%. שישה חברי ועדה הצביעו בעד השארתה ללא שינוי, ושלושה תמכו בהעלאתה ל-4.0%.

עד כמה התייקרו המשכנתאות בבריטניה?

הריבית הממוצעת ששולמה בפועל על משכנתאות חדשות הגיעה ביוני ל-4.35% לעומת 4.22% במאי. הריבית הממוצעת שהוצעה למשכנתא קבועה לשנתיים באוגוסט עמדה על כ-5.09%.

כמה עולה שכירות למגורים?

שכר הדירה הממוצע בשוק הפרטי הגיע ל-£1 393 לחודש, עלייה של 3.7% בשנה. בלונדון עומד שכר הדירה הממוצע על £2 317.

מה מצב שוק הדירות?

המחיר הממוצע של דירה או מייזונט ברחבי המדינה ירד ביוני ב-1.6% במונחים שנתיים, בעוד שמרבית קטגוריות הבתים צמודי הקרקע המשיכו להתייקר.

כיצד ממוסה רכישת נדל״ן על ידי תושבי חוץ?

באנגליה ובצפון אירלנד תושב חוץ משלם בדרך כלל תוספת של 2 נקודות אחוז למס הבולים. אם הרכישה מובילה לבעלות על יותר מנכס מגורים אחד, מתווספות לרוב 5 נקודות אחוז נוספות.

האם יש לצפות לקריסה בשוק הדיור הבריטי?

הנתונים הנוכחיים אינם מצביעים על קריסת מחירים רחבה. הם מעידים על ביקושים ממותנים, כוח מיקוח גובר של הרוכשים, ירידות בסגמנטים מסוימים ורגישות גבוהה מאוד של המחירים לריביות המשכנתא.