המשכנתאות לוחצות על מחירי הדיור בבריטניה

מחירי הדיור בבריטניה ירדו באוגוסט לראשונה מזה כמעט שלוש שנים בחישוב שנתי לפי מדד Lloyds. המחיר הממוצע לבית ירד ב-0,4% בחישוב שנתי וב-0,2% בחישוב חודשי, ל-£298 468. במקביל, המשכנתאות מתייקרות שוב: נכון ל-9 בספטמבר הריביות הממוצעות להלוואות בריבית קבועה לשנתיים הגיעו ל-5,67%, ולחמש שנים — ל-5,71%. הלחץ מורגש בעיקר בלונדון ובדרום אנגליה, שם המחירים הגבוהים הופכים את הרוכשים לרגישים במיוחד לעלות האשראי.

מחירי הדיור ירדו לראשונה מאז 2023

מדד Lloyds לחודש אוגוסט הפך לראשון מאז נובמבר 2023 שהצביע על ירידה שנתית בשווי הדיור בבריטניה. המחיר הממוצע עמד על £298 468 לעומת £299 153 בחודש הקודם. בחודש אחד איבד השוק 0,2%, ובחישוב שנתי — 0,4%. לצד זאת, מתחילת 2026 המחירים עדיין גבוהים בכ-0,2%.

התיקון נותר בינתיים מתון בקנה מידה היסטורי. המחיר הממוצע של נדל״ן גבוה בכ-25% מרמתו בסוף 2019. ב-Lloyds מציינים כי המוכרים ברוב המקרים אינם ממהרים להסכים להנחות משמעותיות, וחלק מהקונים דוחים עסקאות בהמתנה לשינוי בתנאים הכלכליים. Lloyds House Price Index

ב-Bloomberg מקשרים את הלחץ המחודש על השוק בעיקר לעלייה בעלויות המשכנתא. אפילו שינוי קל בריבית מגדיל באופן ניכר את התשלום החודשי, בייחוד באזורים היקרים במדינה.

המשכנתאות מתייקרות שוב בספטמבר

לאחר רגיעה יחסית בקיץ, הבנקים החלו לעדכן את תנאי האשראי. לפי נתוני Moneyfacts, ב-9 בספטמבר עמדה הריבית הממוצעת למשכנתא בריבית קבועה לשנתיים על 5,67%, ולחמש שנים — על 5,71%. רק ב-4 בספטמבר עמדו הנתונים על 5,60% ו-5,64% בהתאמה.

ההצעות הזולות ביותר נותרות נמוכות משמעותית מהממוצע. הריבית המינימלית הזמינה באופן נרחב לשנתיים עמדה על 4,52%, ולחמש שנים — על 4,55%. הלוואות כאלה דורשות בדרך כלל הון עצמי גבוה ודרישות מחמירות יותר מהלווה.

העלייה החלה לאחר עליית הריביות בחוזי החלף (Swap) — מכשירים פיננסיים שבאמצעותם מנהלים הבנקים את סיכוני הריבית בהלוואות בריבית קבועה. במהלך השבוע הראשון של ספטמבר עלתה הריבית הממוצעת לשנתיים ב-0,04 נקודות אחוז ל-5,63%, והגיעה לשיא של כמעט חודש.

שיעור ההון העצמי הופך לקריטי

עלות ההלוואה תלויה במידה רבה ביחס שבין סכום המשכנתא לשווי הנכס (LTV): למשל, LTV של 95% משמעו שהלווה נוטל מימון של 95% משווי הדירה ומשלם רק 5% הון עצמי.

נתוני Rightmove וספקית הנתונים Podium מראים כי ב-9 בספטמבר עמדה הריבית הממוצעת לשנתיים ברמת LTV של 60% על 4,69%. ברמת LTV של 75% היא הגיעה ל-5,01%, ב-90% — ל-5,29%, וב-95% — ל-5,75%. עבור הלוואות לחמש שנים נע הטווח בין 4,73% ב-LTV של 60% ל-5,72% ב-LTV של 95%.

Rightmove מחשבת ריביות ממוצעות לפי מדגם מוצרים עצמאי המכסה כ-95% מהשוק, ולכן הנתון הכולל שלה שונה מהממוצע של Moneyfacts. ב-9 בספטמבר העריכה Rightmove את הריבית הקבועה הממוצעת לשנתיים ב-5,15%, ולחמש שנים ב-5,17%.

במחיר מבוקש ממוצע של £364 999, משכנתא בשיעור מימון של 80% עם ריבית של 5,06% הביאה לתשלום חודשי של כ-£1 717 לתקופה של 25 שנה. עבור נכס טיפוסי של רוכשי דירה ראשונה מחוץ ללונדון בשווי £225 525, עמד התשלום במימון של 90% על כ-£1 193 בחודש.

בנק אנגליה שומר בינתיים על הריבית ברמה של 3,75%

ריבית הבסיס של בנק אנגליה נותרה ברמה של 3,75%. בישיבה שהסתיימה ב-29 ביולי, שישה מחברי הוועדה המוניטרית הצביעו בעד השארת הריבית ללא שינוי, ושלושה תמכו בהעלאתה ל-4%.

הבנק המרכזי ציין אז ירידה באינפלציה ל-2,6%, אך צפה התגברות מחודשת בשל עליית מחירי האנרגיה. ההחלטה הבאה בנוגע לריבית נקבעה ל-17 בספטמבר.

עם זאת, משכנתאות בריבית קבועה אינן עוקבות אוטומטית אחרי ריבית בנק אנגליה. הבנקים מתחשבים בציפיות למדיניות המוניטרית העתידית, תשואות האג״ח, עלויות גיוס ההון ותנאי השוק. לכן, המשכנתאות יכולות להתייקר גם כאשר ריבית הבנק המרכזי נותרת ללא שינוי.

ירידה במספר אישורי המשכנתאות

העלות הגבוהה של האשראי כבר משפיעה על פעילות הלווים. ביולי אישרו הבנקים כ-56 100 בקשות למשכנתא לרכישת דיור לעומת 58 200 ביוני. הממוצע בששת החודשים שקדמו לכך עמד על כ-60 800.

היקף נטילת המשכנתאות החדשות נטו של משקי הבית ירד מ-£7,7 מיליארד ביוני ל-£4,3 מיליארד ביולי. במקביל, הריבית הממוצעת בפועל על משכנתאות חדשות שנלקחו עלתה מ-4,35% ל-4,45%.

מספר האישורים למחזור משכנתא מול מלווה אחר עלה קלות — מ-34 100 ל-34 500.

הלוואות בהון עצמי נמוך חזרו לשיאי 2008

למרות התקררות הביקוש בקיץ, שוק המשכנתאות הכללי נותר רחב היקף. בסוף הרבעון השני הגיע היקף חובות המשכנתא הפעילים לדיור ל-£1,7606 טריליון, עלייה של 3,1% בחישוב שנתי.

סך היקף המשכנתאות שהונפקו ברוטו עמד על £77,4 מיליארד, נתון הגבוה ב-11,1% מהרבעון הראשון וב-31,7% מהתקופה המקבילה אשתקד.

בולטת במיוחד העלייה במתן אשראי לרוכשים בעלי הון עצמי מצומצם. חלקן של המשכנתאות במימון העולה על 90% משווי הנכס הגיע ל-8,4% מסך ההנפקות החדשות — הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השני של שנת 2008.

לווים אלה רגישים יותר מכולם לשינויי ריבית: הם נוטלים הלוואה גדולה יותר ביחס לשווי הנכס ובדרך כלל מקבלים תנאים פחות משתלמים.

לונדון ודרום אנגליה מובילות את ירידות המחירים

הנתון הכלל-בריטי מסתיר פערים משמעותיים בין האזורים השונים. בדרום-מזרח אנגליה ירדו המחירים באוגוסט ב-1,6% בחישוב שנתי ל-£381 729. בלונדון רבתי נרשמה ירידה של 1,5%, כשהמחיר הממוצע עמד על £534 177. מזרח ודרום-מערב אנגליה איבדו 1,2% כל אחת.

בצפון המדינה המחירים ממשיכים לעלות. צפון-מזרח אנגליה רשמה עלייה שנתית של 2,7% ל-£184 370, וצפון-מערב אנגליה עלתה ב-2% ל-£248 675.

בסקוטלנד נרשמה עלייה של 3,5%, והמחיר הממוצע הגיע ל-£223 437. צפון אירלנד נותרה השוק בעל הצמיחה המהירה ביותר בבריטניה: המחירים זינקו ב-6,9% לשיא של £231 245.

השונות נובעת במידה רבה מרמת הנגישות הכלכלית. באותה רמת ריבית, רוכש של בית בשווי מעל £500 אלף נדרש להלוואה גדולה בהרבה מאשר רוכש נכס ב-£200–250 אלף. לכן, התייקרות עלות האשראי משפיעה בעוצמה רבה יותר על השווקים היקרים.

היצע הנכסים מחזק את עמדת הקונים

הלחץ על המוכרים בא לידי ביטוי גם במחירים המבוקשים. באוגוסט ירד המחיר הממוצע במודעות חדשות בבריטניה ב-2% בחודש ל-£364 999. בחישוב שנתי הוא היה נמוך ב-1%.

בלונדון צנח המחיר המבוקש הממוצע ב-4,4% בחודש וב-3,1% בשנה ל-£646 451. מספר הנכסים המוצעים למכירה ברחבי המדינה היה הגבוה ביותר לחודש אוגוסט מאז שנת 2014.

המבחר הרחב מעניק לקונים אפשרות להשוות הצעות לאורך זמן ולנהל משא ומתן קשוח יותר. הזמן הממוצע למציאת קונה בלונדון עמד על 73 ימים לעומת 52 ימים בצפון-מזרח אנגליה ו-56 ימים בצפון-מערב.

עם זאת, תחילת ספטמבר הביאה לשיפור מסוים: ביקושי הרוכשים בשבוע הראשון של החודש עלו ב-5%, מעבר לעונתיות הרגילה. הדבר מעיד על שוק חלש, אך לא על עצירה מוחלטת בביקושים.

היקף המכירות נמוך מרמתו אשתקד

ביולי הושלמו בבריטניה כ-96 710 עסקאות נדל״ן למגורים בניכוי עונתיות — ירידה של 2% לעומת יוני ו-1% פחות מיולי 2025.

ללא ניכוי עונתיות נרשמו 106 620 עסקאות, עלייה של 5% לעומת השנה הקודמת. רשות המסים מדגישה כי נתוני העסקאות שהושלמו משקפים את החלטות הרוכשים באיחור: בין ההצעה הראשונית להשלמת העסקה חולפים לרוב חודשיים עד ארבעה חודשים.

השוק מתון, אך הירידה המהירה בביקוש נבלמה

סקר של מכון השמאים המלכותי RICS לחודש אוגוסט מצביע על שיפור קל לאחר הירידות באביב, אם כי המדדים המרכזיים עודם בטריטוריה שלילית.

מאזן הפניות החדשות מצד קונים עלה ממינוס 28% ביולי למינוס 19% באוגוסט, התוצאה הטובה ביותר מאז ינואר. מאזן המכירות שסוכמו השתפר למינוס 17%. מדד המחירים עמד על מינוס 28%, כלומר מספר השמאים שדיווחו על ירידות עדיין עלה על אלו שדיווחו על עליות.

ציפיות המכירה לשלושת החודשים הקרובים עלו למינוס 3%, ול-12 החודשים הבאים — לפלוס 6%. לונדון נותרת חלשה מהממוצע הארצי, בעוד צפון אירלנד ממשיכה להציג עליות מחירים. RICS UK Residential Survey

מדדי המחירים מציגים תמונה מורכבת

הירידה במדד Lloyds אינה מעידה עדיין על ירידה גורפת במחירי הדיור בכל בריטניה, שכן מדדים שונים משתמשים במדגמים ובמתודולוגיות שונות.

מדד Nationwide רשם באוגוסט עליית מחירים של 0,2% בחודש ו-1,6% בשנה, עם מחיר ממוצע של £275 465. הנתון מבוסס על היקפי המשכנתאות של Nationwide ולכן שונה מנתוני Lloyds.

הנתון הרשמי האחרון של עסקאות שהושלמו מתייחס לחודש יוני, אז עמד המחיר הממוצע בבריטניה על £272 000 — גבוה ב-2% לעומת השנה הקודמת. בלונדון, לעומת זאת, ירד המדד הרשמי ב-2,5% ל-£553 870, חודש עשירי ברציפות של ירידה שנתית בבירה.

לכן, נכון יותר לתאר את המצב כהתקררות וכפערים אזוריים גדלים, מאשר כמפולת כוללת. האות המרכזי נובע מהשילוב של משכנתאות יקרות, מכירות מתונות, מבחר נכסים רחב וירידות מחירים באזורים היקרים ביותר.

לדברי מומחי International Investment, ירידה של 0,4% במדד Lloyds מתונה מדי מכדי להצביע על משבר בדיור בבריטניה. הסיכון המרכזי נוגע לנגישות הכלכלית: הנדל״ן עדיין יקר בכ-25% מרמתו בסוף 2019, וריביות המשכנתא שוב עולות. לונדון ודרום אנגליה פגיעות במיוחד בשל מחירי הנכסים הגבוהים הדורשים מימון משמעותי. אם עלויות המימון ימשיכו לטפס וההיצע יישאר גבוה, המוכרים ייאלצו להתגמש במחיר. אזורי הצפון וצפון אירלנד מתמודדים טוב יותר עם הלחץ הודות למחירים נגישים יותר, ולכן מדד לאומי אחיד מתקשה לשקף את המציאות בשווקים המקומיים.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות על שוק הדיור בבריטניה

האם מחירי הדיור בבריטניה יורדים?

לפי מדד Lloyds, באוגוסט 2026 ירד המחיר הממוצע ב-0,4% בחישוב שנתי — הירידה השנתית הראשונה מאז נובמבר 2023. מנגד, מדד Nationwide הציג עלייה של 1,6% באותו חודש, כך שהמדדים השונים מציגים תמונה מעורבת.

כמה עולה דירה בבריטניה?

לפי מדד Lloyds, המחיר הממוצע באוגוסט עמד על £298 468. המדד הממשלתי הרשמי האחרון מיוני העריך את מחיר הדיור הממוצע ב-£272 000.

מהן ריביות המשכנתא בבריטניה?

נכון ל-9 בספטמבר 2026, לפי Moneyfacts הריבית הממוצעת לשנתיים בריבית קבועה עמדה על 5,67%, ולחמש שנים — על 5,71%. ההצעות בפועל תלויות בגובה ההון העצמי ובפרופיל הלווה.

מדוע המשכנתא מתייקרת כשריבית בנק אנגליה עומדת על 3,75%?

מחירי המשכנתאות בריבית קבועה מושפעים מציפיות הריבית העתידיות, משוק האג״ח, מעסקאות החלף (Swap) ומעלויות גיוס המקורות של הבנקים. לכן ריביות המשכנתא יכולות לעלות גם ללא שינוי בריבית המרכזית.

היכן מחירי הדיור יורדים במהירות הגבוהה ביותר?

לפי Lloyds, הירידות החדות ביותר באוגוסט נרשמו בדרום-מזרח אנגליה (1,6%- בחישוב שנתי) ובלונדון רבתי (1,5%-).

היכן המחירים ממשיכים לעלות?

צפון אירלנד הציגה עלייה של 6,9%, סקוטלנד עלתה ב-3,5%, צפון-מזרח אנגליה ב-2,7% וצפון-מערב אנגליה ב-2%.

מדוע שוק הנדל״ן בלונדון חלש יותר מאזורים אחרים?

המחיר הממוצע בלונדון גבוה משמעותית, ולכן הרוכשים נדרשים למימון גדול בהרבה. עליית ריביות המשכנתא פוגעת ישירות בנגישות של נכסים יקרים, לצד היצע נכסים רחב בשוק של הבירה.

מה צפוי למחירים בהמשך?

הגורמים המרכזיים יהיו עלויות המשכנתא, הכנסות משקי הבית, שוק העבודה והיקף ההיצע. במידה והריביות יישארו ברמתן הנוכחית, הפוטנציאל לעליות מחירים מהירות יהיה מוגבל, בעיקר באזורים היקרים.