იპოთეკა დიდ ბრიტანეთში საცხოვრებლის ფასებზე ზეწოლას ახდენს

დიდ ბრიტანეთში საცხოვრებლის ფასები აგვისტოში, Lloyds-ის ინდექსის მიხედვით, თითქმის სამი წლის განმავლობაში პირველად შემცირდა წლიურ ჭრილში. სახლის საშუალო ღირებულება წლიურად 0,4%-ით, ხოლო თვიურად 0,2%-ით შემცირდა და £298 468 შეადგინა. ამავდროულად, იპოთეკა კვლავ ძვირდება: 9 სექტემბრისთვის ორწლიან ფიქსირებულ კრედიტებზე საშუალო განაკვეთებმა 5,67%-ს მიაღწია, ხუთწლიანებზე კი — 5,71%-ს. ზეწოლა ყველაზე მკაფიოდ ლონდონსა და სამხრეთ ინგლისში იგრძნობა, სადაც მაღალი ფასები მყიდველებს კრედიტის ღირებულების მიმართ განსაკუთრებით მგრძნობიარეს ხდის.

n

საცხოვრებლის ფასები 2023 წლის შემდეგ პირველად შემცირდა

n

Lloyds-ის აგვისტოს ინდექსი გახდა პირველი 2023 წლის ნოემბრის შემდეგ, რომელმაც ბრიტანული საცხოვრებლის ღირებულების წლიური კლება აჩვენა. საშუალო ფასმა შეადგინა £298 468 წინა თვის £299 153-თან შედარებით. ერთ თვეში ბაზარმა დაკარგა 0,2%, ერთ წელიწადში კი — 0,4%. ამასთან, 2026 წლის დასაწყისიდან ფასები კვლავ დაახლოებით 0,2%-ით მაღალია.

n

ისტორიულ ჭრილში კორექცია ჯერჯერობით მცირე რჩება. უძრავი ქონების საშუალო ღირებულება დაახლოებით 25%-ით აღემატება 2019 წლის ბოლოს დონეს. Lloyds აღნიშნავს, რომ გამყიდველები უმეტეს შემთხვევაში არ ჩქარობენ მნიშვნელოვან ფასდაკლებებზე დათანხმებას, ხოლო მყიდველების ნაწილი გარიგებებს ეკონომიკური პირობების შეცვლის მოლოდინში აყოვნებს. Lloyds House Price Index

n

Bloomberg ბაზარზე ახალ წნეხს უპირველეს ყოვლისა საიპოთეკო ხარჯების ზრდას უკავშირებს. განაკვეთის მცირე ცვლილებაც კი შესამჩნევად ზრდის კრედიტზე ყოველთვიურ გადასახადს, განსაკუთრებით ქვეყნის ძვირადღირებულ რეგიონებში.

n

იპოთეკა სექტემბერში კვლავ ძვირდება

n

ზაფხულის შედარებითი სიმშვიდის შემდეგ ბანკებმა დაკრედიტების პირობების გადახედვა დაიწყეს. Moneyfacts-ის მონაცემებით, 9 სექტემბერს ორწლიან ფიქსირებულ იპოთეკაზე საშუალო განაკვეთი შეადგენდა 5,67%-ს, ხუთწლიანზე — 5,71%-ს. ჯერ კიდევ 4 სექტემბერს ეს მაჩვენებლები 5,60%-ისა და 5,64%-ის დონეზე იყო.

n

ყველაზე ხელმისაწვდომი შეთავაზებები საშუალო დონეზე საგრძნობლად დაბალი რჩება. მინიმალური ფართოდ ხელმისაწვდომი განაკვეთი ორ წელზე შეადგენდა 4,52%-ს, ხუთ წელზე — 4,55%-ს. ასეთი სესხები, როგორც წესი, ითვალისწინებს მსხვილ პირველად შენატანს და დამატებით მოთხოვნებს მსესხებლის მიმართ.

n

ზრდა დაიწყო საპროცენტო სვოპების განაკვეთების მატების შემდეგ — ეს არის საბაზრო ინსტრუმენტები, რომლებსაც ბანკები იყენებენ, მათ შორის, საპროცენტო რისკის სამართავად ფიქსირებული განაკვეთის მქონე სესხების გაცემისას. სექტემბრის პირველ კვირაში საშუალო ორწლიანი განაკვეთი 0,04 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა 5,63%-მდე და თითქმის ერთთვიან მაქსიმუმს მიაღწია.

n

პირველადი შენატანის ოდენობა კრიტიკული ხდება

n

კრედიტის ღირებულება მნიშვნელოვნად არის დამოკიდებული იპოთეკის თანხისა და ობიექტის ფასის თანაფარდობაზე. ამ მაჩვენებელს ეწოდება loan-to-value, ანუ LTV: მაგალითად, LTV 95% ნიშნავს, რომ მსესხებელი კრედიტით იღებს საცხოვრებლის ღირებულების 95%-ს და დამოუკიდებლად იხდის მხოლოდ 5%-ს.

n

Rightmove-ისა და საიპოთეკო სტატისტიკის პროვაიდერ Podium-ის მონაცემები აჩვენებს, რომ 9 სექტემბერს საშუალო ორწლიანი განაკვეთი LTV 60%-ის დროს შეადგენდა 4,69%-ს. LTV 75%-ის შემთხვევაში ის 5,01%-ს აღწევდა, 90%-ისას — 5,29%-ს, 95%-ისას — 5,75%-ს. ხუთწლიანი სესხებისთვის დიაპაზონი მერყეობდა 4,73%-დან (LTV 60%) 5,72%-მდე (LTV 95%).

n

Rightmove საშუალო განაკვეთებს ითვლის პროდუქტების საკუთარი შერჩევის მიხედვით, რომელიც ბაზრის დაახლოებით 95%-ს მოიცავს, ამიტომ მისი საერთო მაჩვენებელი განსხვავდება Moneyfacts-ის საშუალო მნიშვნელობისგან. 9 სექტემბერს Rightmove საშუალო ორწლიან ფიქსირებულ განაკვეთს აფასებდა 5,15%-ად, ხუთწლიანს — 5,17%-ად.

n

შეთავაზების საშუალო ფასის, £364 999-ის პირობებში, იპოთეკა ობიექტის ღირებულების 80%-ზე 5,06%-იანი განაკვეთით ნიშნავდა ყოველთვიურ გადასახადს დაახლოებით £1 717-ის ოდენობით 25-წლიანი ვადისას. პირველი საცხოვრებლის ტიპური მყიდველისთვის ლონდონის ფარგლებს გარეთ £225 525 ღირებულების ობიექტზე, ფასის 90%-ის დაფინანსებისას, გადასახადი შეადგენდა დაახლოებით £1 193-ს თვეში.

n

ინგლისის ბანკი განაკვეთს ჯერჯერობით 3,75%-ზე ინარჩუნებს

n

ინგლისის ბანკის ძირითადი განაკვეთი 3,75%-ის დონეზე რჩება. სხდომაზე, რომელიც 29 ივლისს დასრულდა, მონეტარული პოლიტიკის კომიტეტის ექვსმა წევრმა ხმა მისცა განაკვეთის შენარჩუნებას, ხოლო სამი გამოვიდა მისი 4%-მდე გაზრდის ინიციატივით.

n

მარეგულირებელმა მაშინ აღნიშნა სამომხმარებლო ინფლაციის 2,6%-მდე შემცირება, თუმცა ენერგომატარებლების მაღალი ფასების გამო მისი ხელახალი აჩქარება ივარაუდა. განაკვეთზე შემდეგი გადაწყვეტილება 17 სექტემბერს არის დაგეგმილი.

n

ამასთან, ფიქსირებული იპოთეკა ავტომატურად არ მიჰყვება ინგლისის ბანკის განაკვეთს. ბანკები ითვალისწინებენ მოლოდინებს მომავალ მონეტარულ პოლიტიკასთან დაკავშირებით, ობლიგაციების შემოსავლიანობას, სახსრების მოზიდვის ღირებულებას და საბაზრო განაკვეთებს. ამიტომ იპოთეკა შეიძლება გაძვირდეს მარეგულირებლის უცვლელი განაკვეთის პირობებშიც კი.

n

იპოთეკის დამტკიცების შემთხვევები შემცირდა

n

კრედიტის მაღალი ღირებულება უკვე აისახება მსესხებლების აქტივობაზე. ივლისში ბანკებმა საცხოვრებლის შესაძენად დაამტკიცეს დაახლოებით 56 100 საიპოთეკო განაცხადი, ივნისის 58 200-თან შედარებით. წინა ექვსი თვის საშუალო მაჩვენებელი შეადგენდა დაახლოებით 60 800-ს.

n

მოსახლეობის ახალი საიპოთეკო სესხების წმინდა მოცულობა შემცირდა ივნისის £7,7 მლრდ-დან ივლისში £4,3 მლრდ-მდე. ამავდროულად, ფაქტობრივი საშუალო განაკვეთი ახალ გაცემულ საიპოთეკო კრედიტებზე 4,35%-დან 4,45%-მდე გაიზარდა.

n

სხვა კრედიტორთან რეფინანსირების დამტკიცებათა რაოდენობა ოდნავ გაიზარდა — 34 100-დან 34 500-მდე.

n

მცირე შენატანის მქონე კრედიტები 2008 წლის მაქსიმუმს დაუბრუნდა

n

ზაფხულში მოთხოვნის გაგრილების მიუხედავად, საერთო საიპოთეკო ბაზარი კვლავ მსხვილი რჩება. მეორე კვარტალის ბოლოს დაუფარავი საცხოვრებელი საიპოთეკო კრედიტების მოცულობამ £1,7606 ტრლნ-ს მიაღწია, რაც წლიურად 3,1%-იანი ზრდაა.

n

გაცემული იპოთეკის მთლიანმა მოცულობამ შეადგინა £77,4 მლრდ, რაც 11,1%-ით მეტია პირველ კვარტალთან შედარებით და 31,7%-ით აღემატება ერთი წლის წინანდელ შედეგს.

n

განსაკუთრებით თვალსაჩინოა მცირე საკუთარი კაპიტალის მქონე მყიდველთა დაკრედიტების ზრდა. საიპოთეკო სესხების წილმა, სადაც სესხი ობიექტის ღირებულების 90%-ს აღემატება, ახალი გაცემების 8,4%-ს მიაღწია. ეს არის მაქსიმალური მაჩვენებელი 2008 წლის მეორე კვარტალის შემდეგ.

n

ასეთი მსესხებლები სხვებზე მეტად არიან დამოკიდებული განაკვეთების ცვლილებაზე: ისინი იღებენ უფრო მსხვილ კრედიტს უძრავი ქონების ღირებულებასთან მიმართებით და, როგორც წესი, ნაკლებად მომგებიან პირობებს იღებენ.

n

ლონდონი და სამხრეთ ინგლისი უფრო სწრაფად იაფდება

n

საერთო ბრიტანული მაჩვენებელი რეგიონებს შორის დიდ სხვაობას მალავს. სამხრეთ-აღმოსავლეთ ინგლისში ფასები აგვისტოში წლიურად 1,6%-ით შემცირდა £381 729-მდე. დიდ ლონდონში ვარდნამ 1,5% შეადგინა, საცხოვრებლის საშუალო ღირებულებამ კი — £534 177. აღმოსავლეთ და სამხრეთ-დასავლეთ ინგლისმა 1,2%-ით დაიკლო.

n

ქვეყნის ჩრდილოეთში ფასები ზრდას განაგრძობს. ჩრდილო-აღმოსავლეთ ინგლისმა წლიურად 2,7%-ით მოიმატა £184 370-მდე, ჩრდილო-დასავლეთმა — 2%-ით £248 675-მდე.

n

შოტლანდიაში ზრდამ შეადგინა 3,5%, ხოლო საშუალო ღირებულებამ £223 437-ს მიაღწია. ჩრდილოეთ ირლანდია ქვეყნის ყველაზე სწრაფად მზარდ ბაზრად რჩება: ფასები გაიზარდა 6,9%-ით რეკორდულ £231 245-მდე.

n

სხვაობა დიდწილად ხელმისაწვდომობას უკავშირდება. იდენტური საპროცენტო განაკვეთის პირობებში £500 ათასზე მეტი ღირებულების სახლის მყიდველს მნიშვნელოვნად დიდი კრედიტი სჭირდება, ვიდრე £200–250 ათასის ფარგლებში არსებული უძრავი ქონების მყიდველს. ამიტომ ნასესხები ფულის ღირებულების ზრდა უფრო მკვეთრად აისახება ძვირადღირებულ ბაზრებზე.

n

მიწოდება მყიდველების პოზიციებს აძლიერებს

n

გამყიდველებზე ზეწოლა შეთავაზების ფასებშიც ჩანს. აგვისტოში დიდ ბრიტანეთში ახალი განცხადების საშუალო ფასი თვიურად 2%-ით შემცირდა £364 999-მდე. წლიურ ჭრილში ის 1%-ით დაბალი იყო.

n

ლონდონში შეთავაზების საშუალო ფასი ერთბაშად 4,4%-ით დაეცა თვეში და 3,1%-ით წელიწადში, £646 451-მდე. ქვეყნის მასშტაბით გასაყიდი ობიექტების რაოდენობა აგვისტოს თვისთვის მაქსიმალური აღმოჩნდა 2014 წლის შემდეგ.

n

დიდი არჩევანი მყიდველებს საშუალებას აძლევს, უფრო დიდხანს შეადარონ ვარიანტები და ივაჭრონ ფასზე. ლონდონში მყიდველის პოვნის საშუალო ვადა 73 დღეს შეადგენდა, ჩრდილო-აღმოსავლეთ ინგლისში არსებული 52 დღისა და ჩრდილო-დასავლეთის 56 დღის საპირისპიროდ.

n

ამასთან, სექტემბრის დასაწყისმა გარკვეული გაუმჯობესება მოიტანა: მყიდველთა მოთხოვნა თვის პირველ კვირაში 5%-ით გაიზარდა, რაც ჩვეულებრივ სეზონურ ცვლილებაზე გაცილებით ძლიერია. ეს მიუთითებს სუსტ ბაზარზე, თუმცა არა მოთხოვნის გაჩერებაზე.

n

გაყიდვები შარშანდელ დონეზე დაბალი რჩება

n

ივლისში დიდ ბრიტანეთში საცხოვრებელი უძრავი ქონებით დასრულდა დაახლოებით 96 710 გარიგება სეზონური კორექტირების გათვალისწინებით. ეს 2%-ით ნაკლებია ივნისთან შედარებით და 1%-ით დაბალი 2025 წლის ივლისის შედეგზე.

n

სეზონური კორექტირების გარეშე დარეგისტრირდა 106 620 გარიგება, რაც 5%-ით მეტია წინა წლის მაჩვენებელზე. სხვაობა ბაზრის სეზონურობით აიხსნება. საგადასახადო სამსახური ცალკე აფრთხილებს, რომ დასრულებული გარიგებების სტატისტიკა მყიდველთა გადაწყვეტილებებს დაგვიანებით ასახავს: პირველად შეთავაზებასა და გარიგების საბოლოო გაფორმებას შორის, როგორც წესი, ორიდან ოთხ თვემდე გადის.

n

ბაზარი სუსტი რჩება, მაგრამ მოთხოვნის სწრაფი ვარდნა შეწყდა

n

დიპლომირებულ შემფასებელთა სამეფო ინსტიტუტის (RICS) აგვისტოს გამოკითხვა აჩვენებს გარკვეულ გაუმჯობესებას საგაზაფხულო ვარდნის შემდეგ, თუმცა ძირითადი მაჩვენებლები კვლავ უარყოფით ზონაშია.

n

მყიდველების ახალი მოთხოვნების ბალანსი ივლისის მინუს 28%-დან აგვისტოში მინუს 19%-მდე გაიზარდა, რაც საუკეთესო შედეგია იანვრის შემდეგ. შეთანხმებული გაყიდვების ბალანსი მინუს 17%-მდე გაუმჯობესდა. ფასების მაჩვენებელმა მინუს 28% შეადგინა, ანუ შემფასებლები, რომლებიც ფასების კლებას აღნიშნავდნენ, კვლავ სჭარბობდნენ მათ, ვინც ზრდას აფიქსირებდა.

n

უახლოესი სამი თვის გაყიდვების მოლოდინები მინუს 3%-მდე გაიზარდა, ხოლო მომდევნო 12 თვისთვის — პლუს 6%-მდე. ამასთან, ლონდონი ქვეყნის საშუალო მაჩვენებელზე სუსტი რჩება, ხოლო ჩრდილოეთ ირლანდია ფასების ზრდას განაგრძობს. RICS UK Residential Survey

n

ფასების ინდექსები განსხვავებულ სურათს აჩვენებს

n

Lloyds-ის ვარდნა ჯერჯერობით ვერ ჩაითვლება ბრიტანული საცხოვრებლის ღირებულების საერთო შემცირების მტკიცებულებად. ინდექსები სხვადასხვა შერჩევასა და მეთოდოლოგიას იყენებენ.

n

Nationwide-მა აგვისტოში დააფიქსირა ფასების ზრდა თვიურად 0,2%-ით და წლიურად 1,6%-ით. ობიექტის საშუალო ღირებულება მის ინდექსში შეადგენდა £275 465-ს. მაჩვენებელი იანგარიშება Nationwide-ის საიპოთეკო დაკრედიტების საფუძველზე და ამიტომ განსხვავდება Lloyds-ის მონაცემებისგან.

n

დასრულებული გარიგებების ბოლო ოფიციალური სტატისტიკა ივნისს ეკუთვნის. მაშინ საცხოვრებლის საშუალო ფასი დიდ ბრიტანეთში შეადგენდა £272 000-ს და 2%-ით მაღალი იყო, ვიდრე ერთი წლით ადრე. ლონდონში ოფიციალური ინდექსი, პირიქით, 2,5%-ით შემცირდა £553 870-მდე. ეს იყო მეათე თანმიმდევრული თვე უარყოფითი წლიური დინამიკით დედაქალაქში.

n

ამიტომ უფრო მართებულია ვისაუბროთ გაგრილებასა და მზარდ რეგიონულ სხვაობაზე, ვიდრე ბრიტანული ბაზრის სრულმასშტაბიან ვარდნაზე. ყველაზე მდგრად სიგნალს იძლევა არა ცალკეული ყოველთვიური ინდექსები, არამედ ძვირი იპოთეკის, სუსტი გაყიდვების, ობიექტების დიდი არჩევანისა და ყველაზე ძვირადღირებულ რეგიონებში ფასების კლების ერთობლიობა.

n

როგორც International Investment-ის ექსპერტები აღნიშნავენ, Lloyds-ის ინდექსის 0,4%-იანი კლება ჯერ კიდევ ძალიან მცირეა ბრიტანული საცხოვრებლის კრიზისზე სასაუბროდ. მთავარი რისკი ხელმისაწვდომობას უკავშირდება: უძრავი ქონება კვლავ დაახლოებით მეოთხედით ძვირია, ვიდრე 2019 წლის ბოლოს, ხოლო საიპოთეკო განაკვეთები ისევ იზრდება. განსაკუთრებით მოწყვლადია ლონდონი და სამხრეთ ინგლისი, სადაც ობიექტის მაღალი ღირებულება მსხვილ კრედიტს მოითხოვს. თუ დაფინანსება კვლავ გაძვირდება, ხოლო მიწოდება მაღალი დარჩება, გამყიდველებს უფრო ხშირად მოუწევთ ფასთან დაკავშირებული მოლოდინების გადახედვა. ჩრდილოეთის რეგიონები და ჩრდილოეთ ირლანდია ჯერჯერობით უკეთ უძლებენ ზეწოლას საცხოვრებლის დაბალი ღირებულების წყალობით, ამიტომ ერთიანი ეროვნული მაჩვენებელი სულ უფრო ნაკლებად ასახავს რეალურ სიტუაციას ცალკეულ ბაზრებზე.

n

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

n

FAQ დიდი ბრიტანეთის საცხოვრებლის ბაზრის შესახებ

n

მცირდება თუ არა საცხოვრებლის ფასები დიდ ბრიტანეთში?

n

Lloyds-ის ინდექსის მიხედვით, 2026 წლის აგვისტოში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება წლიურად 0,4%-ით შემცირდა. ეს არის პირველი წლიური კლება 2023 წლის ნოემბრის შემდეგ. Nationwide-მა იმავე თვეში 1,6%-იანი ზრდა დააფიქსირა, ამიტომ განსხვავებული ინდექსები ჯერჯერობით არაერთგვაროვან სიგნალებს იძლევა.

n

რა ღირს საცხოვრებელი დიდ ბრიტანეთში?

n

Lloyds-ის ინდექსის მიხედვით, საშუალო ფასი აგვისტოში შეადგენდა £298 468-ს. დასრულებული გარიგებების ბოლო ოფიციალური ინდექსი საცხოვრებლის საშუალო ღირებულებას ივნისში £272 000-ად აფასებდა.

n

რა საპროცენტო განაკვეთია იპოთეკაზე დიდ ბრიტანეთში?

n

2026 წლის 9 სექტემბრისთვის Moneyfacts ორწლიან ფიქსირებულ იპოთეკაზე საშუალო განაკვეთს 5,67%-ად აფასებდა, ხუთწლიანზე — 5,71%-ად. კონკრეტული შეთავაზებები დამოკიდებულია პირველად შენატანსა და მსესხებლის მახასიათებლებზე.

n

რატომ ძვირდება იპოთეკა ინგლისის ბანკის 3,75%-იანი განაკვეთის პირობებში?

n

ფიქსირებული იპოთეკის ფასი დამოკიდებულია მომავალ მოლოდინებზე განაკვეთებთან დაკავშირებით, ობლიგაციების ბაზარზე, საპროცენტო სვოპებსა და ბანკების დაფინანსების ღირებულებაზე. ამიტომ საიპოთეკო განაკვეთები შეიძლება გაიზარდოს ინგლისის ბანკის ძირითადი განაკვეთის ცვლილების გარეშეც.

n

სად იაფდება საცხოვრებელი ყველაზე სწრაფად?

n

Lloyds-ის ინდექსის თანახმად, აგვისტოში ფასები ყველაზე მეტად სამხრეთ-აღმოსავლეთ ინგლისში შემცირდა — 1,6%-ით წლიურ ჭრილში. დიდ ლონდონში ვარდნამ 1,5% შეადგინა.

n

სად განაგრძობს საცხოვრებელი გაძვირებას?

n

ჩრდილოეთ ირლანდიამ 6,9%-იანი ზრდა აჩვენა, შოტლანდიამ — 3,5%-იანი, ჩრდილო-აღმოსავლეთ ინგლისმა — 2,7%-იანი, ჩრდილო-დასავლეთმა — 2%-იანი.

n

რატომ არის ლონდონი სხვა რეგიონებზე სუსტი?

n

ლონდონში საცხოვრებლის საშუალო ღირებულება გაცილებით მაღალია, ამიტომ მყიდველებს დაფინანსების უფრო დიდი მოცულობა სჭირდებათ. საიპოთეკო განაკვეთების ზრდა უფრო მკვეთრად ამცირებს ძვირადღირებული ობიექტების ხელმისაწვდომობას. ამავდროულად, დედაქალაქის ბაზარზე უძრავი ქონების დიდი არჩევანი რჩება.

n

რა მოუვა ფასებს მომავალში?

n

ძირითად ფაქტორებად დარჩება იპოთეკის ღირებულება, მოსახლეობის შემოსავლები, შრომის ბაზარი და მიწოდების მოცულობა. თუ განაკვეთები ამჟამინდელ დონესთან ახლოს შენარჩუნდება, ფასების სწრაფი ზრდის შესაძლებლობა შეზღუდული იქნება, პირველ რიგში — ძვირადღირებულ რეგიონებში.