Ипотека давит на цены жилья в Великобритании

Цены на жилье в Великобритании в августе впервые почти за три года снизились в годовом выражении по индексу Lloyds. Средняя стоимость дома сократилась на 0,4% за год и на 0,2% за месяц, до £298 468. Одновременно ипотека снова дорожает: к 9 сентября средние ставки по двухлетним кредитам с фиксированным процентом достигли 5,67%, по пятилетним — 5,71%. Сильнее всего давление ощущается в Лондоне и на юге Англии, где высокие цены делают покупателей особенно чувствительными к стоимости кредита.

Цены на жилье впервые снизились с 2023 года

Августовский индекс Lloyds стал первым с ноября 2023 года, показавшим годовое снижение стоимости британского жилья. Средняя цена составила £298 468 против £299 153 месяцем ранее. За месяц рынок потерял 0,2%, за год — 0,4%. При этом с начала 2026 года цены все еще выше примерно на 0,2%.

Коррекция пока остается небольшой в историческом масштабе. Средняя стоимость недвижимости примерно на 25% превышает уровень конца 2019 года. Lloyds отмечает, что продавцы в большинстве случаев не спешат соглашаться на существенные скидки, а часть покупателей откладывает сделки, ожидая изменения экономических условий. Lloyds House Price Index

Bloomberg связывает новое давление на рынок прежде всего с ростом ипотечных расходов. Даже небольшое изменение ставки заметно увеличивает ежемесячный платеж по кредиту, особенно в дорогих регионах страны.

Ипотека снова дорожает в сентябре

После относительного затишья летом банки начали пересматривать условия кредитования. По данным Moneyfacts, 9 сентября средняя ставка по двухлетней ипотеке с фиксированным процентом составляла 5,67%, по пятилетней — 5,71%. Еще 4 сентября показатели находились на уровне 5,60% и 5,64%.

Самые дешевые предложения остаются заметно ниже среднего уровня. Минимальная широко доступная ставка на два года составляла 4,52%, на пять лет — 4,55%. Такие кредиты обычно предполагают крупный первоначальный взнос и дополнительные требования к заемщику.

Рост начался после повышения ставок процентных свопов — рыночных инструментов, которые банки используют в том числе для управления процентным риском при выдаче кредитов с фиксированной ставкой. За первую неделю сентября средняя двухлетняя ставка выросла на 0,04 процентного пункта до 5,63%, достигнув максимума почти за месяц.

Размер первоначального взноса становится критичным

Стоимость кредита сильно зависит от соотношения суммы ипотеки и цены объекта. Этот показатель называют loan-to-value, или LTV: например, LTV 95% означает, что заемщик берет в кредит 95% стоимости жилья и самостоятельно оплачивает только 5%.

Данные Rightmove и поставщика ипотечной статистики Podium показывают, что 9 сентября средняя двухлетняя ставка при LTV 60% составляла 4,69%. При LTV 75% она достигала 5,01%, при 90% — 5,29%, при 95% — 5,75%. Для пятилетних кредитов диапазон составлял от 4,73% при LTV 60% до 5,72% при LTV 95%.

Rightmove рассчитывает средние ставки по собственной выборке продуктов, охватывающей около 95% рынка, поэтому его общий показатель отличается от среднего значения Moneyfacts. На 9 сентября Rightmove оценивал среднюю двухлетнюю фиксированную ставку в 5,15%, пятилетнюю — в 5,17%.

При средней цене предложения £364 999 ипотека на 80% стоимости объекта со ставкой 5,06% означала ежемесячный платеж около £1 717 при сроке 25 лет. Для типичного объекта покупателя первого жилья за пределами Лондона стоимостью £225 525 платеж при финансировании 90% цены составлял около £1 193 в месяц.

Банк Англии пока держит ставку на 3,75%

Основная ставка Банка Англии остается на уровне 3,75%. На заседании, завершившемся 29 июля, шесть членов Комитета по денежно-кредитной политике проголосовали за сохранение ставки, трое выступили за повышение до 4%.

Регулятор тогда отмечал снижение потребительской инфляции до 2,6%, но ожидал ее нового ускорения из-за более высоких цен на энергоносители. Следующее решение по ставке запланировано на 17 сентября.

Фиксированная ипотека при этом не следует за ставкой Банка Англии автоматически. Банки учитывают ожидания относительно будущей денежно-кредитной политики, доходность облигаций, стоимость привлечения средств и рыночные ставки. Поэтому ипотека способна дорожать и при неизменной ставке регулятора.

Одобрений ипотеки стало меньше

Высокая стоимость кредита уже отражается на активности заемщиков. В июле банки одобрили около 56 100 ипотечных заявок на покупку жилья против 58 200 в июне. Средний показатель предыдущих шести месяцев составлял около 60 800.

Чистый объем нового ипотечного заимствования населения снизился с £7,7 млрд в июне до £4,3 млрд в июле. Одновременно фактическая средняя ставка по новым выданным ипотечным кредитам выросла с 4,35% до 4,45%.

Число одобрений на рефинансирование у другого кредитора немного увеличилось — с 34 100 до 34 500.

Кредиты с маленьким взносом вернулись к максимумам 2008 года

Несмотря на охлаждение спроса летом, общий ипотечный рынок остается крупным. На конец второго квартала объем непогашенных жилищных ипотечных кредитов достиг £1,7606 трлн, увеличившись на 3,1% за год.

Валовый объем выданной ипотеки составил £77,4 млрд, что на 11,1% больше первого квартала и на 31,7% выше результата годичной давности.

Особенно заметен рост кредитования покупателей с небольшим собственным капиталом. Доля ипотечных кредитов, где заем превышает 90% стоимости объекта, достигла 8,4% новых выдач. Это максимальное значение со второго квартала 2008 года.

Такие заемщики сильнее остальных зависят от изменения ставок: они берут более крупный кредит относительно стоимости недвижимости и обычно получают менее выгодные условия.

Лондон и юг Англии дешевеют быстрее

Общебританский показатель скрывает большое расхождение между регионами. В Юго-Восточной Англии цены в августе снизились на 1,6% за год до £381 729. В Большом Лондоне падение составило 1,5%, а средняя стоимость жилья — £534 177. Восточная и Юго-Западная Англия потеряли по 1,2%.

На севере страны цены продолжают расти. Северо-Восточная Англия прибавила 2,7% за год, до £184 370, Северо-Западная — 2%, до £248 675.

В Шотландии рост составил 3,5%, а средняя стоимость достигла £223 437. Северная Ирландия остается самым быстрорастущим рынком страны: цены увеличились на 6,9%, до рекордных £231 245.

Расхождение во многом связано с доступностью. При одинаковой процентной ставке покупателю дома стоимостью свыше £500 тыс. требуется значительно больший кредит, чем покупателю недвижимости за £200–250 тыс. Поэтому рост стоимости заемных денег сильнее отражается на дорогих рынках.

Предложение усиливает позиции покупателей

Давление на продавцов видно и по ценам предложения. В августе средняя цена нового объявления в Великобритании снизилась на 2% за месяц, до £364 999. В годовом выражении она была на 1% ниже.

В Лондоне средняя цена предложения опустилась сразу на 4,4% за месяц и на 3,1% за год, до £646 451. Число объектов в продаже по стране оказалось максимальным для августа с 2014 года.

Большой выбор дает покупателям возможность дольше сравнивать варианты и торговаться. Средний срок поиска покупателя в Лондоне составлял 73 дня против 52 дней в Северо-Восточной Англии и 56 дней в Северо-Западной.

При этом начало сентября принесло некоторое улучшение: спрос покупателей за первую неделю месяца вырос на 5%, значительно сильнее обычного сезонного изменения. Это указывает на слабый рынок, но пока не на остановку спроса.

Продажи остаются ниже прошлогоднего уровня

В июле в Великобритании было завершено около 96 710 сделок с жилой недвижимостью с учетом сезонной корректировки. Это на 2% меньше июня и на 1% ниже результата июля 2025 года.

Без сезонной корректировки было зарегистрировано 106 620 сделок, на 5% больше, чем годом ранее. Расхождение объясняется сезонностью рынка. Налоговая служба отдельно предупреждает, что статистика завершенных сделок отражает решения покупателей с задержкой: между первоначальным предложением и окончательным оформлением сделки обычно проходит два-четыре месяца.

Рынок остается слабым, но спрос перестал быстро падать

Опрос Королевского института дипломированных оценщиков RICS за август показывает некоторое улучшение после весеннего спада, хотя основные показатели все еще находятся в отрицательной зоне.

Баланс новых запросов от покупателей поднялся с минус 28% в июле до минус 19% в августе, став лучшим результатом с января. Баланс согласованных продаж улучшился до минус 17%. Показатель цен составил минус 28%, то есть оценщиков, сообщавших о снижении, все еще было больше, чем фиксировавших рост.

Ожидания продаж на ближайшие три месяца повысились до минус 3%, а на следующие 12 месяцев — до плюс 6%. Лондон при этом остается слабее среднего показателя по стране, а Северная Ирландия продолжает демонстрировать рост цен. RICS UK Residential Survey

Индексы цен показывают разную картину

Падение Lloyds пока нельзя считать доказательством общего снижения стоимости британского жилья. Индексы используют разные выборки и методики.

Nationwide в августе зафиксировал рост цен на 0,2% за месяц и на 1,6% за год. Средняя стоимость объекта в его индексе составляла £275 465. Показатель рассчитывается на основе ипотечного кредитования Nationwide и поэтому отличается от данных Lloyds.

Последняя официальная статистика завершенных сделок относится к июню. Тогда средняя цена жилья в Великобритании составляла £272 000 и была на 2% выше, чем годом ранее. В Лондоне официальный индекс, напротив, снизился на 2,5%, до £553 870. Это был десятый месяц подряд с отрицательной годовой динамикой в столице.

Поэтому корректнее говорить об охлаждении и растущем региональном разрыве, чем о полномасштабном падении британского рынка. Самый устойчивый сигнал дают не отдельные месячные индексы, а сочетание дорогой ипотеки, слабых продаж, большого выбора объектов и снижения цен в самых дорогих регионах.

Как сообщают эксперты International Investment, снижение индекса Lloyds на 0,4% пока слишком мало, чтобы говорить о кризисе британского жилья. Главный риск связан с доступностью: недвижимость остается примерно на четверть дороже, чем в конце 2019 года, а ипотечные ставки снова растут. Особенно уязвимы Лондон и юг Англии, где высокая стоимость объекта требует крупного кредита. Если финансирование продолжит дорожать, а предложение останется высоким, продавцам придется чаще пересматривать ожидания по цене. Северные регионы и Северная Ирландия пока лучше выдерживают давление благодаря более низкой стоимости жилья, поэтому единый национальный показатель все хуже отражает реальную ситуацию на отдельных рынках.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ о рынке жилья Великобритании

Падают ли цены на жилье в Великобритании?

По индексу Lloyds, в августе 2026 года средняя стоимость жилья снизилась на 0,4% за год. Это первое годовое падение с ноября 2023 года. Nationwide за тот же месяц зафиксировал рост на 1,6%, поэтому разные индексы пока дают неодинаковые сигналы.

Сколько стоит жилье в Великобритании?

По индексу Lloyds, средняя цена в августе составляла £298 468. Последний официальный индекс завершенных сделок оценивал среднюю стоимость жилья в £272 000 в июне.

Какая ставка по ипотеке в Великобритании?

На 9 сентября 2026 года Moneyfacts оценивал среднюю ставку по двухлетней фиксированной ипотеке в 5,67%, по пятилетней — в 5,71%. Конкретные предложения зависят от первоначального взноса и характеристик заемщика.

Почему ипотека дорожает при ставке Банка Англии 3,75%?

Цена фиксированной ипотеки зависит от будущих ожиданий по ставкам, рынка облигаций, процентных свопов и стоимости финансирования банков. Поэтому ипотечные ставки могут повышаться без изменения основной ставки Банка Англии.

Где жилье дешевеет быстрее?

По индексу Lloyds, в августе сильнее всего цены снизились в Юго-Восточной Англии — на 1,6% год к году. В Большом Лондоне падение составило 1,5%.

Где жилье продолжает дорожать?

Северная Ирландия показала рост на 6,9%, Шотландия — на 3,5%, Северо-Восточная Англия — на 2,7%, Северо-Западная — на 2%.

Почему Лондон слабее других регионов?

Средняя стоимость жилья в Лондоне значительно выше, поэтому покупателям требуется больший объем финансирования. Рост ипотечных ставок сильнее сокращает доступность дорогих объектов. Одновременно на столичном рынке остается большой выбор недвижимости.

Что будет с ценами дальше?

Основными факторами останутся стоимость ипотеки, доходы населения, рынок труда и объем предложения. Если ставки сохранятся около нынешних уровней, пространство для быстрого роста цен будет ограниченным, прежде всего в дорогих регионах.