נדל״ן מסחרי בקפריסין: מכירות חזקות ומשקיעים זהירים

ביקוש צרכני גבוה נרשם בשוק הנדל״ן המסחרי של קפריסין במחצית הראשונה של 2026. המכירות הקמעונאיות ותנועת המבקרים במרכזי הקניות עלו. במקביל, מחירי הנכסים ודמי השכירות כמעט לא השתנו, והמשקיעים שומרים על זהירות, כך מצוין בסקירה של DANOS.

מחזור המסחר בחנויות בקפריסין האיץ

בחודשים ינואר-מאי 2026 מחזור המסחר הקמעונאי בקפריסין צמח ב-7.1% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025, והיקף המכירות הריאלי עלה ב-5.9%. ההאצה המשמעותית ביותר נרשמה במאי — עלייה של 8.4%. על פי נתוני Eurostat, קפריסין הציגה את התוצאה הטובה ביותר מבין מדינות האיחוד האירופי. לשם השוואה, הצמיחה הממוצעת בהיקף המסחר הקמעונאי באיחוד האירופי עמדה על 1.9%. קפריסין הובילה גם בדינמיקה החודשית: המכירות עלו ב-3.7% בהשוואה לאפריל.

ב-DANOS מציינים כי אין לראות בנתון של חודש בודד קצב צמיחה יציב באופן אוטומטי. יחד עם זאת, מבנה הביקוש נראה חיובי עבור המסחר הפיזי, שכן העלייה הבולטת ביותר נרשמה בקטגוריות הקשורות באופן מסורתי לביקור בחנויות.

מובילי הביקוש: ביגוד, הנעלה וטכנולוגיה

במאי עלה היקף המכירות של ביגוד והנעלה בקפריסין ב-19.4% לעומת החודש המקביל אשתקד, ושל ציוד מידע ותקשורת — ב-17.6%. לגבי מוצרים לבית צוינו במחקר שני מדדים: המחיר עלה ב-12%, והיקף המכירות — ב-13.3%. מחירי מוצרי תרבות ופנאי, כולל ספרים, ציוד ספורט וצעצועים, עלו ב-10.1%. מכירות דלק לכלי רכב ירדו ב-3.8%, לצד התייקרות של 20.9% במחירו.

כל מרכזי הקניות הגדולים בקפריסין שפרסמו נתונים למחצית הראשונה של השנה דיווחו על עלייה בתנועת המבקרים. Mall of Cyprus רשם עלייה של 7% בתנועה, ו-Mall of Engomi — של 10%. ב-Nicosia Mall עלה מספר המבקרים ב-4.5%, והמחזור עלה ב-9.2%. ב-MyMall Limassol בוצעו עבודות שיפוץ, אך נתון הביקורים בכל זאת עלה ב-10%, והמכירות — ב-12%.

תשואות נמוכות בקמעונאות בקפריסין

עבור משקיעים, נכסי מסחר קמעונאי אינם נראים אטרקטיביים בשלב זה. שווי נדל״ן קמעונאי עלה ב-0.72% בלבד במונחים שנתיים, ודמי השכירות — ב-0.66%, על פי מדד RICS/KPMG לינואר-מרץ. זו הייתה התוצאה החלשה ביותר מבין מגזרי השוק העיקריים.

במונחים רבעוניים שווי נכסי הקמעונאות בקפריסין נותר ללא שינוי. עלייה קלה נרשמה בלימסול ובפמגוסטה, ואילו בפאפוס נרשמה ירידה קלה.

לשם השוואה, דירות, בתים פרטיים, מחסנים ומשרדים הציגו דינמיקת מחירים חזקה יותר. תשואה על נדל״ן מסחרי קמעונאי ברבעון הראשון עמדה על 5.77% לעומת 5.78% בשנת 2025.

לימסול מקדימה ערים אחרות בדמי השכירות

סקירת שטחי המסחר המפורסמים, שנערכה על ידי DANOS ב-6 ביוני 2026, מציגה פער משמעותי בין לימסול ליתר ערי קפריסין. בלימסול הוצעו 48 נכסים עם דמי שכירות מבוקשים ממוצעים של 40 אירו למ״ר לחודש. המחיר המקסימלי הגיע ל-€95.

בניקוסיה מספר ההצעות היה גבוה יותר — 84, אך המחיר נע בין €10 ל-€25. בלרנקה — 22 שטחים, מ-€20 עד €35. בפאפוס — 17 (€10 – €15), ובפמגוסטה — 10 (€8 – €10).

נתונים אלה משקפים מחירים מבוקשים ולא דמי שכירות שסוכמו בפועל. הם אינם מהווים מדד מלא לדמי השכירות ויש להשתמש בהם רק כאינדיקציה להיצע בנקודת זמן מסוימת.

בניקוסיה, ברחובות לדרה ואונסגוראס, בשדרות מקאריו וסטסיקראטוס וכן ברחובות המסחר הפרבריים, קיימת חשיבות מכרעת לחניה, אפשרויות משלוח ומבנה הנכס.

בלימסול הביקוש מתרכז ברחוב אנקסארטסיאס, שדרות מקאריו, הטיילת ונכסים הקשורים למרינה. בלרנקה ובפאפוס נקודות מסחר מושפעות מתיירות ומפיתוח קווי החוף, אולם היצע מוגבל ועונתיות מחייבים ניתוח פרטני של כל נכס.

שטחי מסחר חדשים בקפריסין

בניקוסיה נבנה פרויקט ZANCON 31 הכולל חמישה שטחי מסחר בשטח כולל של כ-543 מ״ר. עבור קונים ושוכרים מתוכננים חניה, אזור פריקה וטעינה, כניסה להולכי רגל ונתיבי כניסה ויציאה נפרדים לרכבים.

ביולי אישר קבינט השרים של קפריסין את הקמת Limassol Mall באזור אגיוס אתנאסיוס. היקף השקעות מוערך ב-€95 מיליון. הפרויקט כולל שלושה מעגלי תנועה, הרחבת כבישים ושדרוג צמתים. לאחר השלמת תנאים אלה העבודות עשויות להימשך לפחות שנתיים.

בחלקה המערבי של לימסול, קבוצת D. Zavos מקדמת קונספט של Retail & Office Park סמוך ל-MyMall ול-City of Dreams. הפרויקט כולל שטחי מסחר גדולים, משרדים, מחסנים ו-182 מקומות חניה. ב-DANOS מציינים כי פרטי הפרויקט הם עדיין ראשוניים ועשויים להשתנות.

מותגים בינלאומיים: עניין בשוק של קפריסין

במחצית הראשונה של 2026 זיהתה DANOS עניין בשוק הקפריסאי מצד חברות בינלאומיות. מותג בגדי הספורט lululemon בוחן אפשרויות כניסה לקפריסין ומחפש שטחים במרכזי קניות מובילים או במיקומי פרימיום של lifestyle.

רשת חנויות החיות Pet City בוחנת אפשרויות לפתיחת חנויות דגל וחנויות רגילות, לצד שטחים לפעילויות תומכות. יצרנית הגלידה Lucciano’s מחפשת מיקומים עם תנועת הולכי רגל ותיירים גבוהה, כולל בקניונים.

Foot Locker מתמקדת במרכזי קניות פעילים וברחובות עירוניים מרכזיים. Leroy Merlin מתעניינת בנכסים בפורמט גדול, כולל פארקים מסחריים, מתחמי מסחר ומבנים שניתן להקים בהתאמה אישית לשוכר.

הביקוש לשטחי מסחר הופך למגוון יותר. שוכרים מחפשים לא רק חנויות אופנה סטנדרטיות, אלא גם שטחים קטנים לבתי קפה, חנויות בגודל בינוני, חנויות דגל ושטחים נרחבים למוצרים לבית.

משקיעים בוחרים בנכסים עם הכנסה יציבה

מומחי DANOS מעריכים כי מרכזי קניות עם תפוסה גבוהה, תנועת מבקרים יציבה ושוכרי עוגן חזקים ימשיכו ליהנות מהביקוש הגבוה ביותר, ויוכלו להציג ביצועים טובים יותר בהשוואה לנכסים מוצלחים פחות.

ברחובות הראשיים הנכסים האטרקטיביים ביותר ימשיכו להיות שטחים לבתי קפה, חנויות lifestyle ומוצרי צריכה יומיומיים. בעלי שטחים שתוכננו לקוי או שאינם נגישים ייאלצו להוריד דמי שכירות או למצוא להם שימוש חדש.

ההערכה היא כי מרבית תשומת הלב של המשקיעים תתרכז בלימסול. אישור הקניון החדש יגדיל את ההיצע בטווח הבינוני, ואזור זקאקי יהפוך בהדרגה למתחם של מסחר רחב היקף ובידור.

אנליסטים של International Investment מציינים כי נדל״ן מסחרי בקפריסין מניב כרגע רווח נמוך יחסית משכירות, וערכו עולה לאט. הדבר נכון גם לגבי מיקומים פופולריים עם ביקוש גבוה. בעתיד הנתונים עשויים לעלות, אך אין ביטחון בדינמיקה כזו. על המשקיעים לבחון היטב את רף הכניסה מול הרווחיות הפוטנציאלית.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment