ההון חוזר לשוק הנדל״ן בהולנד
ההשקעות בנדל״ן מסחרי בהולנד במגמת עלייה, על אף התייקרות עלויות המימון. ברבעון השלישי של 2026 היקף העסקאות הגיע ל-€3,4 מיליארד, גידול של מעל 8% בשנה. בחודשים ינואר–ספטמבר השקיעו המשקיעים €10,5 מיליארד — 27% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025. אך מאחורי התאוששות השוק מסתתרת סתירה מהותית: עסקאות נסגרות באופן פעיל יותר, אף שעלות המימון שוב לוחצת על הערכות השווי של הנכסים.
שוק הנדל״ן צמח ב-27% בתשעה חודשים
נתונים שפרסמה CBRE Netherlands ב-14 באוקטובר מראים כי בחודשים יולי–ספטמבר הושקעו €3,4 מיליארד בנדל״ן מסחרי במדינה. ההיקף הכולל בתשעת החודשים עמד על €10,5 מיליארד לעומת כ-€8,3 מיליארד בתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בהיקף עסקאות השקעה, ולא בעליית שווי המבנים או דמי השכירות עצמם.
במחצית הראשונה של השנה רשמה CBRE כ-€7 מיליארד בהשקעות, עלייה של 36% בהשוואה לאשתקד. בסיכום תשעת החודשים הצמיחה ביחס לשנה שעברה עמדה על 27%, תוך שמירה על פעילות ערה של הרוכשים. החברה צופה כ-€15 מיליארד לכל שנת 2026. בהתחשב בנכסים המוצעים למכירה ייתכן היקף של כ-€16 מיליארד, אך זוהי הערכה של פוטנציאל העסקאות ולא התחזית המרכזית.
מדוע העסקאות מתרבות כאשר האשראי יקר
במהלך הקיץ עלות המימון לנדל״ן מסחרי עלתה בכ-70 נקודות בסיס. רכישות חדשות ומיחזור הלוואות על נכסים קיימים התייקרו כאחד. ב-CBRE מציינים כי התייקרות החוב מפעילה לחץ על הערכות השווי של הנדל״ן, שקודם לכן נתמכו בעלייה בהכנסות משכירות.
הגידול במספר העסקאות ובסכומיהן אינו מעיד בהכרח על עליית מחירי הנכסים. קונים ומוכרים יכולים להגיע להסכמה על המחיר תוך התחשבות בתשואה החדשה ובכסף היקר. במקביל, זמינות האשראי נותרת גבוהה יחסית: מספר המלווים החלופיים גדל, והבנקים מתחרים על לווים איכותיים. לכן עלות ההון הזר ומידת הנגישות למימון אינן נעות תמיד באותו הכיוון.
בסקירת השוק של חודש ספטמבר ציינה CBRE כי התשואה על השקעות בהולנד תלויה יותר ויותר בתזרים השכירות, בהעלאת דמי השכירות ובשדרוג הנכסים, ולא בירידת שיעורי ההיוון. במחצית הראשונה של השנה חלקם של הרוכשים הזרים עמד על כ-31% מהיקף הרכישות, נמוך משמעותית מהממוצע של 59% בשנים 2016–2022. נתון זה מדגיש את המשך חשיבותו של ההון המקומי עבור השוק.
מגזר המגורים מוביל, אך מלאי הדירות להשכרה עלול להצטמצם
מתוך €10,5 מיליארד של השקעות בינואר–ספטמבר, יותר מ-€4,5 מיליארד יועדו לנדל״ן למגורים. כ-€2,1 מיליארד הופנו לפרויקטים חדשים למגורים, שלפי הערכת CBRE יאפשרו לבנות כ-6 500 דירות ובתים בשנים הבאות. €2,4 מיליארד נוספים הושקעו בדיור קיים.
למבנה זה יש צד שני. לפי נתוני CBRE, כ-87% מרכישות הדיור הקיים בוצעו מתוך כוונה למכור בעתיד את הדירות בנפרד לרוכשי קצה. בחברה מעריכים כי כ-8 400 יחידות דיור ייגרעו בהדרגה ממלאי השכירות המוסדי. נכסים אלה לא ייעלמו בהכרח משוק הנדל״ן — אך צורת הבעלות והשימוש בהם תשתנה.
עליית הריבית מקשה גם על ייזום פרויקטים למגורים למכירה. ב-CBRE צופים כי יזמים מסוימים יבחנו לעיתים קרובות יותר הסבה של פרויקטים כאלה למגזר השכירות או למבני בריאות. כך, התעוררות עסקאות ההשקעה אינה מבטיחה בהכרח גידול בהיצע השכירות לטווח ארוך.
הנדל״ן המסחרי והקמעונאי חוזר למרכז העניינים
ענף הנדל״ן הקמעונאי משך כבר בתשעת החודשים הללו היקף הון להשקעה שווה לזה של כל שנת 2025, והפך לקטגוריה השלישית בגודלה בשוק. ב-CBRE מייחסים זאת להתאוששות דמי השכירות, להיקף יציב של שטחי מסחר, לעלייה במספר משקי הבית ולהתייצבות במכירות המקוונות של מוצרים שאינם מזון.
הביקוש הגובר מצד הקונים לצד היצע מוגבל של נכסים איכותיים מגבירים בהדרגה את התחרות. עם זאת, מתוך ההודעה שפורסמה לא ניתן לקבוע את התשואה הממוצעת בנדל״ן קמעונאי או להגדיר מגזר זה כרווחי באופן מובהק יותר מענף המגורים: נתונים השוואתיים מסוג זה אינם מובאים על ידי CBRE בהקשר זה.
משרדים ומחסנים עשויים להאיץ את השוק לקראת סוף השנה
ההשקעות במשרדים ולוגיסטיקה צומחות בינתיים לאט יותר משאר המגזרים. על פי הערכת CBRE, ברבעון הרביעי המצב עשוי להשתנות: נכסים רבים יותר מוצעים למכירה. בפרט, קרנות נדל״ן פתוחות מגרמניה מתמודדות עם קשיי נזילות ומרחיבות את היצע הנכסים שבידיהן.
עבור הרוכש משמעות הדבר היא מגוון רחב יותר, אך לא בהכרח ירידת מחירים רוחבית לכל הנכסים. הגורמים המכריעים נותרים איכות השוכרים, משך החוזים, המצב ההנדסי, היעילות האנרגטית והעלויות הנדרשות לשדרוג. עבור המוכרים, עלויות המימון הגבוהות עלולות להאריך את משך המשא ומתן לסגירת עסקאות.
היכן עובר גבול ההתאוששות
ב-CBRE צופים השקעות של כ-€15 מיליארד בסיכום השנה, אף שההיצע הקיים מאפשר תיאורטית כ-€16 מיליארד. על הפער משפיעים משא ומתן ממושך יותר בסביבת אשראי יקרה והפחתה צפויה במס הרכישה למשקיעי נדל״ן למגורים, העשויה לדחות חלק מהעסקאות למועד מאוחר יותר.
פעילות ההשקעות בהולנד צומחת מהר מכפי שניתן היה לצפות בהתחשב במגמת עלויות המימון. עם זאת, לא ניתן לראות בגידול בהיקפי העסקאות הוכחה לעליית שווי כוללת של הנכסים. השלב הבא בהתאוששות יהיה תלוי ביציבות הכנסות השכירות, בזמינות ההון ובנכונות המוכרים להתאים את המחירים.
מה משמעות הדבר עבור משקיעים אירופאים
הנתונים מהולנד משלימים תמונה רחבה יותר של השוק האירופי. כפי שפורסם בעבר ב-International Investment, ההשקעות בנדל״ן באירופה צומחות באופן בלתי אחיד, וההבדלים בין המגזרים והמדינות הולכים ומעמיקים. השוק ההולנדי ממחיש שגם בסביבת אשראי יקרה ההון ממשיך לזרום לנכסים בעלי תזרים מזומנים מובהק. עם זאת, נזילות גבוהה של עסקאות אינה מבטלת סיכוני מיסוי ורגולציה.
FAQ
כמה הושקע בנדל״ן בהולנד בשנת 2026?
בחודשים ינואר–ספטמבר — €10,5 מיליארד, 27% יותר מהתקופה המקבילה ב-2025. ברבעון השלישי — €3,4 מיליארד, עלייה של יותר מ-8% לעומת השנה הקודמת.
מדוע ההשקעות צומחות כאשר האשראי מתייקר?
זמינות המימון נשמרת בזכות תחרות בין הבנקים למלווים חלופיים, ומחירי העסקאות עשויים לשקלל את העלות הגבוהה יותר של ההון הזר.
אילו מגזרים מושכים את מירב ההון?
ההיקף הגדול ביותר מופנה לנדל״ן למגורים — מעל €4,5 מיליארד בתשעה חודשים. נדל״ן מסחרי וקמעונאי הפך לקטגוריה השלישית בגודלה בהיקף ההשקעות.
האם מחירי הנכסים המסחריים יעלו?
מהגידול בהיקפי ההשקעות לא נובעת מסקנה זו. ב-CBRE מתריעים מפני הלחץ שמפעיל האשראי היקר על הערכות השווי של הנדל״ן.
מהי תחזית CBRE לסוף שנת 2026?
הציפייה הבסיסית היא עסקאות בהיקף של כ-€15 מיליארד. הפוטנציאל לפי ההיצע הזמין מוערך בכ-€16 מיליארד.