Капитал возвращается в недвижимость Нидерландов

Инвестиции в коммерческую недвижимость Нидерландов растут, несмотря на подорожание заемного капитала. В третьем квартале 2026 года объем сделок достиг €3,4 млрд, увеличившись более чем на 8% за год. За январь–сентябрь инвесторы вложили €10,5 млрд — на 27% больше, чем за тот же период 2025 года. Но за восстановлением рынка скрывается важное противоречие: сделки заключаются активнее, хотя стоимость финансирования снова давит на оценку объектов.

Рынок недвижимости вырос на 27% за девять месяцев

Опубликованные 14 октября данные CBRE Netherlands показывают, что в июле–сентябре в коммерческую недвижимость страны инвестировали €3,4 млрд. Общий объем за девять месяцев составил €10,5 млрд против примерно €8,3 млрд годом ранее. Это объем инвестиционных сделок, а не рост стоимости самих зданий или арендных ставок.

В первом полугодии CBRE зафиксировала около €7 млрд инвестиций, на 36% больше прошлогоднего уровня. По итогам девяти месяцев рост относительно прошлого года составил 27%, но активность покупателей сохранилась. Компания ожидает примерно €15 млрд за весь 2026 год. С учетом выставленных на продажу активов возможен результат около €16 млрд, однако это оценка потенциального объема сделок, а не основной прогноз.

Почему сделки растут при дорогом кредите

За лето стоимость финансирования коммерческой недвижимости увеличилась примерно на 70 базисных пунктов. Дороже обходятся и новые покупки, и рефинансирование существующих активов. CBRE отмечает, что подорожание долга создает давление на оценочную стоимость недвижимости, который ранее поддерживался увеличением арендных доходов.

Увеличение числа и суммы сделок не равнозначно росту цен на объекты. Покупатели и продавцы могут согласовать стоимость с учетом новой доходности и дорогих денег. При этом доступность кредита остается относительно высокой: число альтернативных кредиторов увеличивается, а банки конкурируют за качественных заемщиков. Поэтому стоимость заемного капитала и возможность получить финансирование движутся не всегда одинаково.

В сентябрьском обзоре рынка CBRE отмечала, что доходность инвестиций в Нидерландах все сильнее зависит от арендного потока, повышения ставок аренды и модернизации объектов, а не от снижения ставок капитализации. За первое полугодие доля иностранных покупателей составляла примерно 31% объема приобретений, заметно ниже среднего показателя 59% за 2016–2022 годы. Это подтверждает сохраняющуюся значимость внутреннего капитала для рынка.

Жилье лидирует, но арендный фонд может сократиться

Из €10,5 млрд инвестиций за январь–сентябрь более €4,5 млрд пришлось на жилую недвижимость. Около €2,1 млрд направлено в новые жилые проекты, которые, по оценке CBRE, помогут построить примерно 6 500 квартир и домов в следующие годы. Еще €2,4 млрд инвестированы в существующее жилье.

У этой структуры есть обратная сторона. По данным CBRE, 87% приобретений существующего жилья совершались с намерением впоследствии продать объекты отдельными квартирами конечным покупателям. Компания оценивает, что около 8 400 единиц жилья постепенно выйдут из институционального арендного фонда. Эти объекты не обязательно исчезнут с рынка недвижимости — изменится их форма владения и использования.

Рост ставок усложняет и девелопмент жилья для продажи. CBRE ожидает, что некоторые застройщики станут чаще рассматривать перевод таких проектов в арендный сегмент либо недвижимость для здравоохранения. Таким образом, оживление инвестиционных сделок не гарантирует расширения предложения долгосрочной аренды.

Торговая недвижимость возвращается в поле зрения

Сектор торговой недвижимости уже за девять месяцев привлек столько же инвестиционного капитала, сколько за весь 2025 год, и стал третьей по величине категорией рынка. CBRE связывает это с восстановлением арендных ставок, устойчивым количеством торговых площадей, ростом числа домохозяйств и стабилизацией онлайн-продаж непродовольственных товаров.

Растущий спрос покупателей при ограниченном предложении качественных объектов постепенно усиливает конкуренцию. Но из опубликованного релиза нельзя определить среднюю доходность торговой недвижимости или назвать этот сегмент безусловно более выгодным, чем жилой: таких сопоставимых показателей CBRE здесь не приводит.

Офисы и склады могут ускорить рынок к концу года

Инвестиции в офисы и логистику пока растут медленнее остальных сегментов. По оценке CBRE, в четвертом квартале ситуация может измениться: на продажу выходит больше объектов. В частности, немецкие открытые фонды недвижимости сталкиваются с проблемами ликвидности и расширяют предложение активов.

Для покупателя это означает более широкий выбор, но не обязательно снижение цен на все объекты. Решающими остаются качество арендаторов, срок договоров, техническое состояние, энергоэффективность и расходы на модернизацию. Для продавцов высокие ставки финансирования могут увеличить срок согласования сделок.

Где проходит предел восстановления

CBRE прогнозирует около €15 млрд инвестиций по итогам года, хотя доступное предложение теоретически допускает примерно €16 млрд. На расхождение влияют более длительные переговоры при дорогом кредите и ожидаемое снижение налога на передачу жилой недвижимости для инвесторов, способное сдвинуть часть сделок на более поздний срок.

Инвестиционная активность Нидерландов растет быстрее, чем можно было ожидать по динамике стоимости кредита. Однако увеличение суммы сделок пока нельзя считать доказательством общего повышения стоимости объектов. Следующий этап восстановления будет зависеть от устойчивости арендных доходов, доступности капитала и готовности продавцов корректировать цены.

Что это означает для европейских инвесторов

Данные Нидерландов дополняют более широкую картину европейского рынка. Как ранее писал International Investment, европейские инвестиции в недвижимость растут неравномерно, а различия между секторами и странами становятся все заметнее. Голландский рынок показывает, что даже при дорогом кредите капитал продолжает переходить к объектам с понятным денежным потоком. Но высокая ликвидность сделок не устраняет налоговые и регуляторные риски.

FAQ

Сколько инвестировали в недвижимость Нидерландов в 2026 году?

В январе–сентябре — €10,5 млрд, на 27% больше аналогичного периода 2025 года. В третьем квартале — €3,4 млрд, более чем на 8% больше годом ранее.

Почему инвестиции растут, если кредиты дорожают?

Доступность финансирования сохраняется благодаря конкуренции банков и альтернативных кредиторов, а цены сделок могут учитывать более высокую стоимость заемного капитала.

Какие сегменты привлекают больше капитала?

Крупнейший объем приходится на жилую недвижимость — более €4,5 млрд за девять месяцев. Торговая недвижимость стала третьей категорией по объему инвестиций.

Вырастут ли цены коммерческих объектов?

Из увеличения инвестиционного объема такой вывод не следует. CBRE предупреждает о давлении более дорогого кредита на оценки недвижимости.

Каков прогноз CBRE на конец 2026 года?

Базовое ожидание — около €15 млрд сделок. Потенциал по доступному предложению оценивается приблизительно в €16 млрд.