מלונות בהולנד מפגרים אחרי שוק הנדל״ן

שוק ההשקעות בהולנד האיץ את הקצב, אך בתי המלון נותרו יוצאי דופן. במחצית הראשונה של שנת 2026 היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי הגיע ל-€7 מיליארד, עלייה של 36% בהשוואה לשנה שעברה. נרשמה עלייה בהשקעות במשרדים, במגורים ובמסחר, בעוד ענף המלונאות לא הציג צמיחה. במקביל, על אירוח בבתי מלון הוחל שיעור מע״מ סטנדרטי של 21% במקום 9% בעבר.

ההון חזר למשרדים, למגורים ולמסחר

ב-סקירת ספטמבר של CBRE צוין כי בששת החודשים הראשונים צמחו ההשקעות במשרדים ב-66%, בנדל״ן למגורים — ב-43%, ובנכסי מסחר — ב-30%. המספר הכולל של העסקאות עלה מ-388 ל-520. חברת הייעוץ ציינה את המלונות כיוצא הדופן היחיד בהתאוששות הענפית. שיעור הירידה המדויק בהשקעות במלונות אינו מופיע בסקירה זו, ולכן לא יהיה נכון לדבר על קריסה בהיקף העסקאות.

תרשים: צמיחת היקף ההשקעות לפי מגזרים בהולנד, מחצית ראשונה 2026. CBRE Netherlands; עיבוד ויזואלי International Investment. עבור מלונות, נתון אחוזי בר-השוואה לא פורסם בסקירה.

לקראת אמצע אוקטובר ההתאוששות ניכרה גם בטווח של תשעה חודשים. CBRE רשמה השקעות בסך €10,5 מיליארד בינואר–ספטמבר, עלייה של 27% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השלישי בוצעו עסקאות בהיקף של €3,4 מיליארד, גידול שנתי של יותר מ-8%. זהו מדד כלל-שוקי שאין להשליך ממנו ישירות על בתי המלון, ובוודאי שאין לראות בו עליית מחירי המבנים עצמם.

מע״מ בשיעור 21% חל החל מינואר

רשות המסים של הולנד מאשרת: החל מ-1 בינואר 2026, מרבית שירותי הלינה לטווח קצר בבתי מלון, פנסיונים ואתרי נופש מחויבים במע״מ בשיעור 21%. הכלל חל אף על שהיות בשנת 2026 ששולמו מראש עוד בשנת 2025. הוראה זו נכנסה לתוקף ואינה נותרה הצעת חוק — יש לתקן את הניסוח ב-מאמר הקודם של International Investment בנושא מיסים.

העלאת השיעור ב-12 נקודות אחוז אינה אומרת בהכרח שמחיר החדר הסופי עלה אוטומטית ב-12% או שרווחי המלונות נשחקו בשיעור זהה. התוצאה תלויה בשאלה האם המפעילים גלגלו את המס על האורחים, עדכנו חוזים תאגידיים והאם הביקוש נשמר. עבור רוכש של נדל״ן מלונאי, מבנה ההוצאות והתעריפים החדש מחייב חישוב מחדש של ההכנסה התפעולית.

תנועת תיירים אינה שווה לתשואה מלונאית

באוגוסט 2026 נרשמו בבתי מלון ובאמצעי אירוח דומים בהולנד 3,325 מיליון אורחים ו-6,909 מיליון לינות. אלו נתונים ראשוניים של CBS: הקטגוריה כוללת לא רק מלונות קלאסיים אלא גם פנסיונים מסוימים, אכסניות ומתקנים עם שירותי מלונאות. לינות אינן שוות ערך ללילות-חדר תפוסים; מנתונים אלה לא ניתן לגזור RevPAR או רווח.

בשנת 2025 ענף המלונאות אירח 33,7 מיליון אורחים, כ-2% יותר מאשר בשנה הקודמת. מספר האורחים הזרים הגיע ל-16,2 מיליון. הביקוש הבינלאומי תומך בשוק, אולם שווי ההשקעה של מבנה תלוי בתעריפים, בעלויות כוח אדם, בתחזוקה ובמימון חוב, ולא רק במספר המטיילים.

אמסטרדם נותרת שוק של עסקאות סלקטיביות

ב-תחזית CBRE לשנת 2026 נאמדו ההשקעות במלונות בהולנד בכ-€700 מיליון, בדומה לשנה הקודמת. מדובר בתחזית ולא בעסקאות שבוצעו בפועל. חברת הייעוץ צופה כי חלק מהנכסים באמסטרדם יוצעו במחירים ריאליים יותר, וכי חברות המלונות יתמקדו בשיפור היעילות התפעולית בעקבות השינוי במע״מ.

הגבלת בניית מלונות חדשים בערים מסוימות עשויה לתמוך במעמדם של נכסים קיימים, אך אינה מבטיחה שמירה על שולי הרווח. הרוכש לוקח בחשבון את יעילות האנרגיה של המבנה, השקעות נדרשות בשיפוצים, משך חוזה הניהול ואיכות הביקוש מחוץ לעונת השיא. לכן, גאות כללית בהשקעות אינה מעידה על כך שנכסי מלונאות יתייקרו באותו הקצב.

מה יקבע את מגמת ההשקעות במלונאות

המדדים המרכזיים יהיו היקף העסקאות הסופי במלונאות לשנת 2026, התעריפים והתפוסה לפי ערים, הדינמיקה של ההוצאות התפעוליות ויכולתם של המלונות לפעול תחת שיעור המס החדש. מבנה הביקוש למלונאות עשוי להישאר איתן גם בתקופה שבה רוכשי נדל״ן דורשים הנחות משמעותיות ותשואות גבוהות יותר.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ)

בכמה צמחו ההשקעות בנדל״ן בהולנד? ב-36% במחצית הראשונה של 2026, ל-€7 מיליארד, על פי נתוני CBRE.

מה קרה להשקעות במלונות? המלונות היו יוצאי הדופן מהצמיחה הכללית, אולם שיעור השינוי באחוזים לא צוין בסקירה התמציתית.

איזה מע״מ משלמים בתי מלון בשנת 2026? על מרבית שירותי האירוח המלונאי לטווח קצר חל החל מ-1 בינואר שיעור של 21% במקום 9%.

כמה לינות נרשמו באוגוסט 2026? CBS רשמה ראשונית 6,909 מיליון לינות באמצעי אירוח מלונאיים.