ნიდერლანდების სასტუმროები უძრავი ქონების ბაზარს ჩამორჩება

ნიდერლანდების საინვესტიციო ბაზარი დაჩქარდა, თუმცა სასტუმროები გამონაკლისად დარჩა. 2026 წლის პირველ ნახევარში კომერციულ უძრავ ქონებაში დაბანდებული თანხების მოცულობამ €7 მლრდ-ს მიაღწია, რაც გასულ წელთან შედარებით 36%-ით მეტია. გაიზარდა ინვესტიციები ოფისებში, საცხოვრებელ და სავაჭრო ობიექტებში, სასტუმრო სექტორს კი ზრდა არ უჩვენებია. ამავდროულად, სასტუმროებში განთავსებაზე დღგ-ის სტანდარტული 21%-იანი განაკვეთი გავრცელდა ადრინდელი 9%-ის ნაცვლად.

კაპიტალი დაბრუნდა ოფისებში, საცხოვრებელ და სავაჭრო ქონებაში

CBRE-ის სექტემბრის მიმოხილვაში მითითებულია, რომ პირველი ექვსი თვის განმავლობაში ინვესტიციები ოფისებში 66%-ით გაიზარდა, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში — 43%-ით, ხოლო სავაჭრო ობიექტებში — 30%-ით. გარიგებების საერთო რაოდენობა 388-დან 520-მდე გაიზარდა. კონსულტანტმა სასტუმროები დარგობრივი აღდგენის ერთადერთ გამონაკლისად დაასახელა. სასტუმროების ინვესტიციების შემცირების ზუსტი პროცენტი ამ ანგარიშში მოცემული არ არის, ამიტომ გარიგებების მოცულობის მკვეთრ ვარდნაზე საუბარი არაკორექტული იქნებოდა.

გრაფიკი: საინვესტიციო მოცულობის ზრდა ნიდერლანდების სექტორების მიხედვით, 2026 წლის პირველი ნახევარი. CBRE Netherlands; ვიზუალიზაცია International Investment. სასტუმროებისთვის შესადარებელი პროცენტი ანგარიშში გამოქვეყნებული არ არის.

ოქტომბრის შუა რიცხვებისთვის აღდგენა თვალსაჩინო გახდა ცხრა თვის ჭრილშიც. CBRE-მ დააფიქსირა €10,5 მლრდ-ის ინვესტიციები იანვარ-სექტემბერში, რაც წინა წლის ანალოგიურ პერიოდზე 27%-ით მეტია. მესამე კვარტალში შედგა €3,4 მლრდ-ის გარიგებები, წლიურმა ზრდამ კი 8%-ს გადააჭარბა. ეს არის საერთო საბაზრო მაჩვენებელი, რომლის პირდაპირ გადატანა სასტუმროებზე და მით უმეტეს თავად შენობების ფასების ზრდად მიჩნევა არ შეიძლება.

დღგ იანვრიდან მოქმედებს 21%-იანი განაკვეთით

ნიდერლანდების საგადასახადო სამსახური ადასტურებს: 2026 წლის 1 იანვრიდან სასტუმროებში, პანსიონებსა და დასასვენებელ ობიექტებში მოკლევადიანი განთავსების მომსახურების უმეტესობა იბეგრება დღგ-ით 21%-იანი განაკვეთით. წესი ვრცელდება 2026 წლის განთავსებაზეც კი, რომელიც წინასწარ იყო გადახდილი 2025 წელს. ეს ნორმა ძალაში შევიდა და აღარ წარმოადგენს კანონპროექტს — გადასახადების შესახებ International Investment-ის ძველი სტატიის ფორმულირება შესწორებას საჭიროებს.

განაკვეთის 12 პროცენტული პუნქტით მომატება არ ნიშნავს, რომ ნომრის საბოლოო ფასი ავტომატურად 12%-ით გაიზარდა ან სასტუმროების მოგება იმავე ოდენობით შემცირდა. შედეგი დამოკიდებულია იმაზე, გადაიტანეს თუ არა ოპერატორებმა გადასახადი სტუმრებზე, გადახედეს თუ არა კორპორატიულ ხელშეკრულებებს და შენარჩუნდა თუ არა მოთხოვნა. სასტუმრო უძრავი ქონების მყიდველისთვის ხარჯებისა და ტარიფების ახალი სტრუქტურა საოპერაციო შემოსავლის ხელახალ გაანგარიშებას მოითხოვს.

ტურისტული ნაკადი არ უდრის სასტუმროს შემოსავლიანობას

2026 წლის აგვისტოში ნიდერლანდების სასტუმროებსა და მომიჯნავე განთავსების ობიექტებში დარეგისტრირდა 3,325 მლნ სტუმარი და 6,909 მლნ ღამისთევა. ეს არის CBS-ის წინასწარი მონაცემები: კატეგორია მოიცავს არა მხოლოდ კლასიკურ სასტუმროებს, არამედ ზოგიერთ პანსიონს, ჰოსტელსა და სასტუმრო მომსახურების მქონე ობიექტებს. ღამისთევები არ არის დაკავებული ნომერ-ღამეების ეკვივალენტური; ამ ციფრებიდან შეუძლებელია RevPAR-ის ან მოგების გამოთვლა.

2025 წელს სასტუმრო სეგმენტმა 33,7 მლნ სტუმარი მიიღო, რაც წინა წელთან შედარებით დაახლოებით 2%-ით მეტია. უცხოელი სტუმრების რაოდენობამ 16,2 მლნ-ს მიაღწია. საერთაშორისო მოთხოვნა მხარს უჭერს ბაზარს, თუმცა შენობის საინვესტიციო ღირებულება დამოკიდებულია ტარიფებზე, პერსონალის ხარჯებზე, მომსახურებასა და სასესხო დაფინანსებაზე, და არა მხოლოდ მოგზაურთა რაოდენობაზე.

ამსტერდამი შერჩევითი გარიგებების ბაზრად რჩება

CBRE-ის 2026 წლის პროგნოზში ნიდერლანდების სასტუმროების ინვესტიციები შეფასებულია დაახლოებით €700 მლნ-ად, რაც წინა წლის მაჩვენებლის თანაზომიერია. ეს პროგნოზია და არა ფაქტობრივად შემდგარი გარიგებები. კონსულტანტი მოელის, რომ ამსტერდამის ობიექტების ნაწილი უფრო რეალისტურ ფასებში იქნება შეთავაზებული, ხოლო სასტუმრო კომპანიები დღგ-ის ცვლილების შემდეგ საოპერაციო ეფექტიანობის გაზრდაზე გააკეთებენ აქცენტს.

ცალკეულ ქალაქებში ახალი სასტუმროების მშენებლობის შეზღუდვამ შესაძლოა ხელი შეუწყოს არსებული ობიექტების პოზიციების გამყარებას, მაგრამ არ იძლევა მარჟის შენარჩუნების გარანტიას. მყიდველი ითვალისწინებს შენობის ენერგოეფექტიანობას, რემონტისთვის საჭირო ინვესტიციებს, მართვის კონტრაქტის ვადას და მოთხოვნის ხარისხს აქტიური სეზონის მიღმა. ამიტომ საერთო საინვესტიციო ბუმი არ ნიშნავს, რომ სასტუმრო აქტივები იმავე ტემპით გაძვირდება.

რა განსაზღვრავს სასტუმროების ინვესტიციებს

საკვანძო მაჩვენებლები იქნება 2026 წლის სასტუმროების გარიგებების საბოლოო მოცულობა, ტარიფები და დატვირთულობა ქალაქების მიხედვით, საოპერაციო ხარჯების დინამიკა და სასტუმროების უნარი, იმუშაონ ახალი საგადასახადო განაკვეთის პირობებში. სასტუმროებზე მოთხოვნის სტრუქტურა შესაძლოა ძლიერი დარჩეს იმ პერიოდშიც კი, როდესაც უძრავი ქონების მყიდველები უფრო დიდ ფასდაკლებებსა და უფრო მაღალ შემოსავლიანობას ითხოვენ.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

კითხვები და პასუხები (FAQ)

რამდენით გაიზარდა ინვესტიციები ნიდერლანდების უძრავ ქონებაში? 36%-ით 2026 წლის პირველ ნახევარში, €7 მლრდ-მდე, CBRE-ის მონაცემებით.

რა მოხდა სასტუმროების ინვესტიციებთან დაკავშირებით? სასტუმროები საერთო ზრდის ფონზე გამონაკლისი აღმოჩნდა, თუმცა ცვლილების პროცენტი მოკლე მიმოხილვაში მითითებული არ არის.

რა ოდენობის დღგ-ს იხდიან სასტუმროები 2026 წელს? მოკლევადიანი განთავსების უმეტესობაზე 1 იანვრიდან მოქმედებს 21%-იანი განაკვეთი 9%-ის ნაცვლად.

რამდენი ღამისთევა დაფიქსირდა 2026 წლის აგვისტოში? CBS-მა სასტუმროს ტიპის განთავსებაში წინასწარ დააფიქსირა 6,909 მლნ ღამისთევა.