Отели Нидерландов отстают от рынка недвижимости

Инвестиционный рынок Нидерландов ускорился, но гостиницы остались исключением. В первом полугодии 2026 года объем вложений в коммерческую недвижимость достиг €7 млрд, увеличившись на 36% относительно прошлого года. Выросли инвестиции в офисы, жилье и торговые объекты, а гостиничный сектор не продемонстрировал роста. Одновременно на гостиничное размещение распространили стандартную ставку НДС 21% вместо прежних 9%.

Капитал вернулся в офисы, жилье и торговлю

В сентябрьском обзоре CBRE указано, что за первые шесть месяцев инвестиции в офисы прибавили 66%, в жилую недвижимость — 43%, в торговые объекты — 30%. Общее число сделок увеличилось с 388 до 520. Гостиницы консультант назвал единственным исключением из отраслевого восстановления. Точного процента падения гостиничных инвестиций в этой сводке нет, поэтому говорить об обвале объема сделок было бы некорректно.

График: рост инвестиционного объема по секторам Нидерландов, первое полугодие 2026. CBRE Netherlands; визуализация International Investment. Для гостиниц сопоставимый процент в сводке не опубликован.

К середине октября восстановление стало заметно и на горизонте девяти месяцев. CBRE зафиксировала €10,5 млрд вложений за январь–сентябрь, на 27% больше годом ранее. В третьем квартале состоялись сделки на €3,4 млрд, годовой рост превысил 8%. Это общерыночный показатель, который нельзя переносить на гостиницы и тем более считать ростом цен самих зданий.

НДС с января действует по ставке 21%

Налоговая служба Нидерландов подтверждает: с 1 января 2026 года большинство услуг краткосрочного проживания в гостиницах, пансионах и объектах отдыха облагается НДС по ставке 21%. Правило распространяется даже на проживание в 2026 году, оплаченное авансом в 2025-м. Эта норма вступила в силу, а не остается законопроектом — формулировку старой статьи International Investment о налогах необходимо исправить.

Повышение ставки на 12 процентных пунктов не означает, что конечная цена номера автоматически выросла на 12% либо прибыль отелей снизилась на столько же. Результат зависит от того, переложили ли операторы налог на гостей, пересмотрели ли корпоративные договоры и сохранился ли спрос. Для покупателя гостиничной недвижимости новая структура расходов и тарифов требует повторного расчета операционного дохода.

Туристический поток не равен гостиничной доходности

В августе 2026 года в гостиницах и смежных средствах размещения Нидерландов зарегистрировали 3,325 млн гостей и 6,909 млн ночевок. Это предварительные показатели CBS: категория охватывает не только классические отели, но и некоторые пансионы, хостелы и объекты с гостиничными услугами. Ночевки не эквивалентны занятым номеро-ночам; из этих чисел нельзя вывести RevPAR или прибыль.

В 2025 году гостиничный сегмент принял 33,7 млн гостей, примерно на 2% больше, чем годом ранее. Число иностранных гостей достигло 16,2 млн. Международный спрос поддерживает рынок, однако инвестиционная стоимость здания зависит от тарифов, расходов на персонал, обслуживания и долгового финансирования, а не только от количества путешественников.

Амстердам остается рынком выборочных сделок

В прогнозе CBRE на 2026 год гостиничные инвестиции Нидерландов оценены примерно в €700 млн, сопоставимо с предыдущим годом. Это прогноз, а не фактически состоявшиеся сделки. Консультант ожидает, что часть объектов Амстердама будет предлагаться по более реалистичным ценам, а гостиничные компании сосредоточатся на повышении операционной эффективности после изменения НДС.

Ограничение строительства новых отелей в отдельных городах может поддерживать позиции существующих объектов, но не гарантирует сохранения маржи. Покупатель учитывает энергоэффективность здания, необходимые вложения в ремонт, срок управленческого контракта и качество спроса вне высокого сезона. Поэтому общий инвестиционный бум не означает, что гостиничные активы станут дорожать теми же темпами.

Что будет определять гостиничные инвестиции

Ключевыми показателями станут окончательный объем гостиничных сделок за 2026 год, тарифы и загрузка по городам, динамика операционных расходов и способность отелей работать при новой налоговой ставке. Структура гостиничного спроса может оставаться сильной даже в период, когда покупатели недвижимости требуют больших скидок и более высокой доходности.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Вопросы и ответы (FAQ)

На сколько выросли вложения в недвижимость Нидерландов? На 36% в первом полугодии 2026 года, до €7 млрд, по данным CBRE.

Что произошло с гостиничными инвестициями? Гостиницы оказались исключением из общего роста, однако процент изменения в кратком обзоре не указан.

Какой НДС платят гостиницы в 2026 году? На большинство краткосрочных гостиничных размещений с 1 января распространяется ставка 21% вместо 9%.

Сколько ночевок было в августе 2026 года? CBS предварительно зафиксировала 6,909 млн ночевок в гостиничном типе размещения.