הכנסות Covivio Hotels צמחו ב-4.7% בתשעת החודשים הראשונים

Covivio Hotels דיווחה על עלייה של 4.7% בהכנסות ממלונאות בינואר–ספטמבר 2026, אך על בסיס נתונים ברי-השוואה העלייה הסתכמה ב-2% בלבד. הפער נובע משינויים בהרכב הפורטפוליו, כולל רכישות במילאנו ובספרד. הדיווח של החברה מ-21 באוקטובר מצביע במקביל על פער משמעותי במדדי המלונאות בין מדינות אירופה: ספרד ואיטליה צומחות מהר יותר מגרמניה ומבריטניה.

מדוע צמיחה בהכנסות אינה שווה לצמיחה בנכסים ברי-השוואה

חלקה של הקבוצה עמד על כ-€270 מיליון מהכנסות המלונאות בתשעת החודשים, לעומת €257.8 מיליון בתקופה המקבילה ב-2025. בהרכב הנכסים הנוכחי המדד צמח ב-4.7%, וללא השפעת השינויים בפורטפוליו — ב-2%. הבדל זה חשוב במיוחד בעת ניתוח חברות השקעה במלונאות, שכן רכישת נכסים חדשים מגדילה את היקף הפעילות ללא קשר לביצועי המבנים שכבר בבעלות החברה.

דמי שכירות קבועים מהווים כ-55% מהכנסות מגזר המלונאות של Covivio Hotels, ומשתנים — 45%. על בסיס בר-השוואה, החלק הקבוע גדל ב-1.6%, והמשתנה — ב-2.4%. נתונים אלה מתייחסים להכנסות בעל הנדל״ן ואינם מהווים נתוני תפוסה או מחיר חדר ממוצע.

ספרד ואיטליה מובילות ב-RevPAR

על פי נתוני השוק שהציגה Covivio Hotels, ה-RevPAR בספרד עלה ב-7.1% בינואר–ספטמבר 2026, באיטליה — ב-6.7%, בצרפת — ב-3.4%, בגרמניה — ב-2.5%, ובבריטניה — ב-2%. בבלגיה נרשמה ירידה של 1.1%. מדד RevPAR בודק את ההכנסה לחדר זמין ומסייע להשוות בין הביצועים התפעוליים של מלונות, אך אינו שווה לרווחי המשקיע. כמו כן, אין לפרש את ההשוואה בין המדינות כמדד לתשואה של תיק Covivio.

שינוי ב-RevPAR לפי מדינות בינואר–ספטמבר 2026, % משנה לשנה. מקור: נתוני שוק מתוך הדיווח של Covivio Hotels.

הצמיחה ב-RevPAR בספרד נבעה מעלייה של 4.7% במחיר החדר הממוצע ומגידול של 1.7 נקודות אחוז בתפוסה. בגרמניה נרשם בספטמבר זינוק של 9.1% ב-RevPAR, בין היתר עקב לוח אירועים עסקיים, אך התוצאה המצטברת לתשעה חודשים הייתה מתונה בהרבה. הבדל זה מהותי להערכת יציבות הביקוש וסיכוני העונתיות.

שיפוצים והחלפת מפעילים משנים את כלכלת הפורטפוליו

ברבעון השלישי השלימה החברה את העברתם של שישה מלונות גרמניים לניהול Radisson Hotel Group ו-Odyssey Hotel Group. בין הנכסים נכללים Westin Grand Berlin ו-Park Inn Berlin. ההנהלה צופה חיסכון שנתי של כ-€3 מיליון, שווה ערך פוטנציאלי לעלייה של כ-8% ב-EBITDA של התיק הרלוונטי; לעת עתה מדובר באומדן ולא בתוצאה כספית שהושגה.

בתוכנית שיפוץ המלונות של Covivio Hotels מופיעים 12 פרויקטים פעילים. יתרת הוצאות ההון מוערכת ב-€138 מיליון, והתשואה הממוצעת הצפויה על עלויות השיפוץ עומדת על כ-13%. אין לפרש את מדד ה-yield on capex כתשואה על רכישת חדר במלון או כתשלום מובטח למשקיע.

כיצד לנתח את התוצאות עבור נכסי מותג (branded residences)

להערכת נכסי מלונאות לא די לדעת את מספר התיירים והתעריף הממוצע. יש להבין את החוזה מול חברת הניהול, את היחס בין הכנסה קבועה למשתנה, את צורכי השיפוץ, את מבנה ההוצאות ואת העונתיות. International Investment השוותה בעבר בין שוקי המלונאות באירופה והראתה מדוע מדדי RevPAR זהים אינם מבטיחים תשואה זהה על הנדל״ן.

אותו היגיון תקף גם לשוקי נופש מחוץ לאיחוד האירופי. בגאורגיה, Wyndham Grand Batumi Gonio, המקושר לפרויקטים של היזם European Village, מציע פורמט של נדל״ן מלונאי ממותג בניהול מקצועי. עם זאת, אין להשליך את תוצאות Covivio על בתומי כתחזית: שלב התפתחות שונה של השוק, עונתיות ותנאי חוזים דורשים בדיקה נפרדת.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות (FAQ)

כיצד השתנו הכנסות Covivio Hotels ב-2026? בתשעת החודשים הראשונים הן עלו ב-4.7% בהרכב הנכסים הנוכחי וב-2% על בסיס נתונים ברי-השוואה.

באילו מדינות באירופה ה-RevPAR צומח מהר יותר? בהשוואה של Covivio Hotels מובילות ספרד עם 7.1% ואיטליה עם 6.7%.

האם RevPAR משקף את תשואת הנדל״ן? לא. מדובר בהכנסה ממלאי החדרים ביחס לחדר זמין, ולא ברווח הנקי של הבעלים.

מה ידוע על שיפוצי Covivio Hotels? החברה דיווחה על 12 פרויקטים פעילים ויתרת הוצאות הון בסך €138 מיליון. ההשפעות הפיננסיות המוצהרות הן תחזיות בלבד.