מחסור במחסנים הוריד את שיעור השטחים הפנויים בקרואטיה ל-1%

שיעור השטחים הפנויים בשוק הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי המודרני בקרואטיה הצטמצם ל-1% ברבעון השני של 2026 לעומת 2.1% שלושה חודשים קודם לכן. במהלך הרבעון לא נוספו נכסים חדשים למאגר ההשכרה הנבדק, בעוד שהיקף השטחים המאוכלסים והמושכרים הגיע ל-18,417 מ"ר. דמי השכירות למחסנים המובילים נותרו ברמה של €6.50 למ"ר לחודש, וצבר הפרויקטים שבבנייה ובתכנון התקרב ל-808 אלף מ"ר. עם זאת, כמעט 80% מפורטפוליו זה נמצאים כעת בשלב התכנון בלבד.

היצע המחסנים ברמה A נותר מוגבל

היקף השטחים התעשייתיים והלוגיסטיים המודרניים ברמה A המיועדים להשכרה הגיע ל-450,065 מ"ר בסוף הרבעון השני. לקטגוריה זו מסווגים יועצי נדל"ן בדרך כלל מבנים חדשים או שנבנו לאחרונה, בעלי תשתיות הנדסיות מודרניות, גובה תקרה מספק, אזורי פריקה וטעינה נוחים ונגישות לרכבי משא כבדים.

בשיעור שטחים פנויים של 1%, ההיקף המחושב של שטחים זמינים עומד על כ-4.5 אלף מ"ר. מדובר בהערכה תיאורטית בלבד: ייתכן שהשטח הפנוי אינו תואם את צורכי השוכר מבחינת מיקום, גודל, הספק חשמל או תצורת המחסן.

ברבעון השני לא נמסרו שטחים חדשים למאגר ההשכרה הנסקר. נתון זה אינו מעיד על היעדר מוחלט של בנייה בקרואטיה, אלא מתייחס למבנים מודרניים הנסקרים על ידי יועצים בשוק ההשכרה החופשי. מחסנים שנבנו על ידי בעלים לשימושם העצמי עשויים שלא להיכלל בסטטיסטיקה זו.

חברת CBRE אישרה באופן בלתי תלוי את היעדרם של נכסים לוגיסטיים חדשים שבנייתם הושלמה בזאגרב ברבעון השני, וציינה כי מצב השוק בתקופות הקרובות יהיה תלוי במימוש הפורטפוליו הנמצא בפיתוח.

מחוז זאגרב משך את מרבית השוכרים

ברבעון השני נרשמו ארבע עסקאות. שלוש מהן נחתמו במחוז זאגרב, המקיף את הבירה, ורק אחת — בתוך העיר זאגרב עצמה.

המעבר של הביקוש לאזורי הפרוורים מוסבר במבחר רחב יותר של קרקעות, בפחות מגבלות על תנועת משאיות ובקרבה לכבישים מהירים. מבני הפצה וייצור גדולים קשים להקמה בתוך שטח העיר עקב מחירי הקרקע, צפיפות הבנייה והדרישות מתשתית הגישה.

התרומה המשמעותית ביותר לפעילות הרבעונית הגיעה מחברות ייצור, בהן מפעלי תעשייה כימית ויצרני חומרי בנייה. בין העסקאות שהוצגו במחקר נכללו השכרת 7.3 אלף מ"ר על ידי חברת Quattro logistika ו-5 אלף מ"ר במתחם RC Zone Samobor.

שתי עסקאות אלו מהוות יחד 12.3 אלף מ"ר מתוך סך הנתון הרבעוני של 18,417 מ"ר. המפה כוללת רק עסקאות נבחרות, ולכן אינה מהווה רשימה ממצה של כלל החוזים.

הדו"ח מגדיר את נתון הספיגה באופן שונה

עמוד הסיכום של המחקר מגדיר 18,417 מ"ר כ-net take-up, כלומר ספיגה נטו. מושג זה מתאר לרוב את ההפרש בין שטחים שאוכלסו מחדש לשטחים שהתפנו.

בעמוד הבא, התרשים בעל אותו הנתון הרבעוני מוגדר כ-gross take-up — היקף עסקאות ברוטו ללא ניכוי שטחים שהתפנו. מבחינה מתודולוגית מדובר במדדים שונים.

המחקר אינו מסביר את חוסר ההתאמה במינוח ואינו מציג נתון נפרד של שטחים שהתפנו. לכן מדויק יותר להגדיר 18,417 מ"ר כהיקף ספיגה או כפעילות השכרה, מבלי לקבוע באופן חד-משמעי כי מדובר במדד נטו בלבד. התרשים מראה כי תוצאות הרבעון השני עלו על הרמה של שלושת החודשים הראשונים של 2026, אך נותרו נמוכות במידה ניכרת משיא סוף שנת 2025.

דמי השכירות נותרו קרובים לשיא ההיסטורי

דמי השכירות המבוקשים עבור נכסי המחסנים המובילים נותרו ברמה של €6.50 למ"ר לחודש. המחיר הממוצע בשוק הנבדק עמד על €6.25.

המחירים הגבוהים ביותר נרשמו בעיר זאגרב, שם הוצעו שטחים תמורת €6.50–7.50 למ"ר לחודש. בקרואטיה האדריאטית הטווח עמד על €6.50–7, בצפון קרואטיה — €6–6.50, ובקרואטיה הפנונית — €5.50–6.

שכר הדירה המבוקש אינו שווה בהכרח לעלות הסופית של החוזה. ההוצאות בפועל של השוכר עשויות להיות תלויות במשך תקופת השכירות, בהצמדה שנתית, בדמי ניהול ואחזקה, בערבויות פיננסיות ובעלויות התאמת המבנה.

יציבות המחיר העליון בעת ירידת שיעור השטחים הפנויים ל-1% מעידה על מחסור מתמשך, אך אינה מאשרת האצה נוספת בעליית המחירים. שוכרים עשויים לדחות עסקאות בציפייה להשלמת מבנים הנמצאים בבנייה, או לבחור באזורים זולים יותר מחוץ לזאגרב.

צבר הפרויקטים בבנייה הגיע ל-165 אלף מ"ר

בשלב הבנייה נמצאו 164,913 מ"ר של שטחי תעשייה ולוגיסטיקה. נתון זה שווה ערך לכ-36.6% ממאגר השכירות הקיים ברמה A.

בין הפרויקטים הבולטים הנבחרים נמנים מתחם Logexpert בווּקוֹבִינָה בשטח של 58 אלף מ"ר, RC Zone Samobor בשטח של 43 אלף מ"ר ו-LOGIS באזור סווטה הלנה בשטח של 39 אלף מ"ר. יחד הם מהווים 140 אלף מ"ר, שהם החלק העיקרי של הפורטפוליו שבבנייה.

השלמת פרויקטים אלה צפויה להרחיב את המבחר עבור השוכרים, בעיקר בסביבות זאגרב. עם זאת, מלוא ההיקף שבבנייה לא יהפוך בהכרח להיצע פנוי; חלק מהשטחים עשוי להיות מושכר מראש או להיבנות בהתאם לדרישות משתמשים ספציפיים.

דריו טומליינוביץ', מנכ"ל 108 REAL ESTATE, צופה כי אכלוס חלק מהמבנים הנבנים ישפר במידת מה את זמינות השטחים באזורים מסוימים, אך לא יוביל לעלייה משמעותית בשיעור השטחים הפנויים הכללי בתקופה הקרובה.

צבר הפרויקטים המתוכנן עולה על היקף השוק הפעיל

642,834 מ"ר נוספים נמצאו בשלב התכנון. יחד עם הפרויקטים שבבנייה, הפורטפוליו הפוטנציאלי הגיע ל-807,747 מ"ר — פי כמעט 1.8 ממאגר ההשכרה הקיים.

הפרויקט הגדול ביותר במפה הוא פרויקט Accolade בשטח של 312 אלף מ"ר. כמו כן צוינו RC Zone בקלינצ'ה סלה בשטח של 85 אלף מ"ר, VGP בדוגופוליה בשטח של 42 אלף מ"ר, פרויקט Logexpert בשטח של 28.5 אלף מ"ר ומתחם שטעון בזאדאר בשטח של 18.5 אלף מ"ר.

השטחים המתוכננים מהווים 79.6% מכלל הפורטפוליו העתידי. אין מדובר בנכסים בעלי מועד מסירה סופי ומאושר. פרויקטים עשויים להתפצל לשלבים, להצטמצם, להידחות או להתבטל עקב עיכובים בהיתרים, בתשתיות, במימון ובמציאת שוכרים.

לכן, השוואת מלוא 807.7 אלף המ"ר לשוק הפעיל ממחישה את היקף העניין מצד יזמים, אך אינה מאפשרת לחזות הכפלה חדה של ההיצע. להערכת הסיכון לעודף שטחים, חשובים יותר היקף הבנייה שהחלה בפועל ושיעור השטחים המובטחים בחוזי שכירות מוקדמים.

זאגרב נותרה המרכז הלוגיסטי הראשי

מרבית ההיצע המודרני ממשיך להתרכז בזאגרב ובסביבתה. אזור הבירה מרכז את שוק הצריכה הגדול במדינה, את מרכזי ההפצה הראשיים ואת נתיבי התחבורה המובילים לסלובניה, להונגריה, לסרביה ולחוף הים האדריאטי.

במקביל, יזמים מגלים עניין גובר באזורי רייקה וספליט. באזור החוף, הביקוש נתמך על ידי נמלי הים, התיירות, רשתות הקמעונאות והצורך לספק סחורות לשוק בעל פריסה גיאוגרפית מוארכת.

השווקים מחוץ לזאגרב קטנים יותר ותלויים יותר בשוכרים בודדים גדולים. בנייה ללא חוזה חתום מראש באזורים אלה עשויה להיות מסוכנת יותר, במיוחד אם הנכס מתוכנן עבור משתמש יחיד או ענף צר.

תחרותיות האתרים החדשים תוכרע לא רק על פי דמי השכירות. החלטות החברות יושפעו מקיבולת הכבישים, זמינות כוח אדם, גישה לתחבורה ציבורית, הספק רשת החשמל וזמני האספקה לערים הגדולות.

התעשייה תמכה בביקוש למחסנים

הייצור התעשייתי בקרואטיה צמח ביוני ב-4.3% בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2025. בניכוי עונתיות ומספר ימי העבודה, התפוקה גדלה ב-5.3% ביחס לחודש מאי.

ענף הייצור והעיבוד הוסיף 4% בחישוב שנתי. ייצור מוצרי ביניים, המשמשים מפעלים אחרים להמשך תהליך הייצור, עלה ב-14.8%.

מלאי המוצרים התעשייתיים המוגמרים היה גבוה ב-9.8% מזה של חודש יוני בשנה הקודמת. גידול כזה עשוי להגביר את הצורך בשטחי אחסון, אם כי הוא עשוי גם להעיד על קצב מכירות איטי יותר של קטגוריות מוצרים מסוימות.

מספר המועסקים בתעשייה ירד ב-5.3% משנה לשנה, בעוד שפריון העבודה במחצית הראשונה עלה ב-6%. נתונים אלה מלמדים על גידול בתפוקה לצד ירידה בתעסוקה, אולם הסטטיסטיקה אינה מאפשרת לקבוע איזה חלק מהשינויים נובע מאוטומציה, מארגון מחדש של תהליכי הייצור או מסגירת מפעלים פחות יעילים.

המסחר הקמעונאי לא הציג האצה חדה

מחזור המסחר הקמעונאי הריאלי עלה ביוני ב-0.4% בחישוב שנתי. המגמה החיובית נמשכה זה החודש ה-39 ברציפות, אך בקצב מתון. בחודשים ינואר–יוני גדל המחזור ב-1.9%.

מכירות מזון, משקאות וטבק עלו ב-2.9% משנה לשנה, ומוצרים שאינם מזון — ב-1.5%. מכירות דלק לכלי רכב ירדו ב-12.9%.

המסחר המקוון והמכירות בדואר ירדו ביוני ב-3.2% בחישוב שנתי, אך בסיכום המחצית הראשונה נותרו גבוהים ב-3.3% מרמת השנה הקודמת. בגרסה הקודמת הדינמיקה החודשית והחצי-שנתית נוסחה בצורה בלתי מדויקת מספיק.

לפיכך, הנתונים אינם מעידים על זינוק חד במסחר האלקטרוני ברבעון השני. הביקוש למחסנים נוצר על ידי מספר קבוצות שוכרים במקביל: חברות ייצור, מפעילי לוגיסטיקה במיקור חוץ, רשתות קמעונאיות, מפיצים וחברות מענף הרכב.

הצמיחה הכלכלית בקרואטיה האטה

התוצר המקומי הגולמי של קרואטיה צמח ברבעון הראשון של 2026 ב-2.2% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה שעברה, לאחר עלייה של 3.9% ברבעון הרביעי של 2025.

בניכוי עונתיות, הכלכלה לא רשמה צמיחה ביחס לרבעון הקודם. צבירת ההון הגולמי הקבוע עלתה ב-2.5%, ויצוא הסחורות והשירותים ירד ב-1.6%.

הערך המוסף בענף הייצור והעיבוד עלה ב-1.1%, בענף הבנייה — ב-2.8%, ובענפי המסחר, התחבורה, המלונאות והמסעדנות — ב-1.8%.

נתונים אלה תואמים תרחיש של ביקוש חיובי אך מואט לנדל"ן תעשייתי. הם אינם מצביעים על גאות כלכלית רחבה שיכולה להבטיח שוכרים באופן אוטומטי לכלל הפורטפוליו היזמי המוצהר.

האינפלציה מעלה את הוצאות החברות

אינפלציית המחירים לצרכן ירדה מ-4.8% במרץ ל-4.5% ביוני. בחישוב חודשי ירדו המחירים ב-0.4%.

ההוצאות על דיור, מים, חשמל, גז וסוגי דלק אחרים עלו ב-12% משנה לשנה. האנרגיה התייקרה ב-13.2%, והשירותים — ב-8.1%.

עלויות אנרגיה ושירותים גבוהות עלולות לייקר את תפעול המחסנים, ההובלה ואחזקת הציוד. האינפלציה תומכת גם בדמי השכירות הנומינליים, במיוחד בחוזים הכוללים הצמדה שנתית.

עם זאת, העלייה בהוצאות מגבילה במקביל את יכולת התשלום של השוכרים. חברות נדרשות לקחת בחשבון לא רק את שכר הדירה, אלא גם את מחירי החשמל, השכר, הביטוח, הדלק ועלויות גיוס המימון.

פעילות הבנייה החלה לאבד מומנטום

היקף עבודות הבנייה במאי היה גבוה ב-1.9% בהשוואה לשנה שעברה, אך ירד ב-0.1% ביחס לאפריל לאחר ניכוי עונתיות.

העבודות במבנים עלו ב-0.6% בלבד בחישוב שנתי וירדו ב-0.6% ברמה החודשית. ברבעון הראשון עלה היקף הבנייה הכולל ב-2.6% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2025.

ההאטה אינה מעידה על עצירת הפיתוח, אלא מראה כי צבר פרויקטים תעשייתיים כה גדול עדיין נדרש לעבור שלבי רישוי, מימון ובנייה. מועדי המסירה עלולים להידחות אף בתנאי ביקוש יציב.

אם מספר מתחמים גדולים יתעכבו, המחסור יימשך זמן רב יותר. לעומת זאת, אם היקף משמעותי של שטחים ספקולטיביים יושלם במקביל, שיעור השטחים הפנויים עלול לעלות במהירות באזורים מסוימים.

כפי שמדווחים מומחי International Investment, שיעור שטחים פנויים של 1% והיעדר מסירות חדשות מאשרים את המחסור הנוכחי במחסנים איכותיים, אך אינם מבטיחים כדאיות בלתי מעורערת לכל פרויקט חדש. היקף הבנייה בפועל שווה ל-36.6% בלבד מהמאגר הקיים, בעוד שכמעט 80% מהפורטפוליו המוצהר נותרים בשלב התכנון. השוק מסוגל לקלוט חלק מההיצע החדש, אך ארבע עסקאות והיקף פעילות רבעוני של 18,417 מ"ר מהווים בסיס מוגבל לפרויקטים בהיקף כולל של מעל 800 אלף מ"ר. הנכסים העמידים ביותר נראים כמתחמים בעלי חוזי שכירות מוקדמים, מספר משתמשים פוטנציאליים, גישה לכבישים מהירים ותשתית אנרגיה מספקת. פרויקטים ללא שוכרי עוגן עלולים להיתקל בתחרות גוברת אם מספר שלבים גדולים ייצאו לשוק במקביל.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל"ן ממומחי International Investment

שאלות ותשובות: נדל"ן תעשייתי בקרואטיה

מהו שיעור המחסנים הפנויים בקרואטיה?

שיעור השטחים הפנויים בנכסים תעשייתיים ולוגיסטיים מודרניים ברמה A עמד ברבעון השני של 2026 על 1%, לעומת 2.1% שלושה חודשים קודם לכן.

מהו היקף שוק המחסנים ברמה A?

היקף השטחים המודרניים ברמה A המוצעים להשכרה והנכללים במחקר הגיע ל-450,065 מ"ר.

כמה שטחי מחסנים אוכלסו ברבעון השני?

הדו"ח מציין נתון של 18,417 מ"ר. עם זאת, בעמודים שונים הוא מוגדר כספיגה נטו וכספיגה ברוטו, ולכן מדויק יותר להגדירו כמדד כללי של פעילות השכרה.

כמה עולה לשכור מחסן בזאגרב?

דמי השכירות המבוקשים בעיר זאגרב נעו בטווח של €6.50–7.50 למ"ר לחודש. המחיר לנכסים המובילים במדינה עמד על €6.50, והממוצע — על €6.25.

כמה מחסנים נבנים כיום בקרואטיה?

בשלב הבנייה נמצאו 164,913 מ"ר. 642,834 מ"ר נוספים הוצהרו בשלב התכנון.

האם כל הנכסים המתוכננים יגיעו לשוק?

אין ערובה לכך שכל ההיקף המוצהר אכן ייבנה. המימוש תלוי בהיתרים, במימון, בתשתיות ובביקוש מוקדם מצד שוכרים.

היכן מתרכזות מרבית העסקאות?

שלוש מתוך ארבע העסקאות ברבעון השני נחתמו במחוז זאגרב, ואחת — בעיר זאגרב עצמה.

אילו ענפים מייצרים ביקוש למחסנים?

הביקוש מגיע ממפעלי ייצור, חברות לוגיסטיקה במיקור חוץ, רשתות קמעונאיות, מפיצים, מסחר אלקטרוני וענף הרכב. ברבעון השני תפסו מקום בולט התעשייה הכימית וייצור חומרי בנייה.

האם עלול להיווצר עודף מחסנים בשוק?

סיכון כזה קיים אם מספר פרויקטים גדולים ללא שוכרים מוקדמים יושלמו בו-זמנית. נכון לעכשיו, רוב הפורטפוליו נמצא בשלב התכנון בלבד.