Дефицит складов снизил вакансию в Хорватии до 1%

Доля свободных площадей на рынке современной промышленно-логистической недвижимости Хорватии сократилась до 1% во втором квартале 2026 года против 2,1% тремя месяцами ранее. За квартал в отслеживаемом арендном фонде не появилось новых объектов, тогда как объем занятых и сданных площадей достиг 18 417 кв. м. Ставка аренды лучших складов удержалась на уровне €6,50 за кв. м в месяц, а совокупный объем строящихся и запланированных проектов приблизился к 808 тыс. кв. м. Однако почти 80% этого портфеля пока находится только на стадии планирования.

Предложение складов класса A остается ограниченным

Объем современных промышленных и логистических помещений класса A, предназначенных для сдачи в аренду, достиг 450 065 кв. м к концу второго квартала. К этому классу консультанты обычно относят новые или недавно построенные объекты с современной инженерной инфраструктурой, достаточной высотой потолков, удобными погрузочными зонами и доступом для грузового транспорта.

При вакансии 1% расчетный объем свободных площадей составляет около 4,5 тыс. кв. м. Это условная оценка: доступное помещение может не соответствовать требованиям арендатора по местоположению, площади, мощности электроснабжения или конфигурации склада.

Во втором квартале в рассматриваемый арендный фонд не было введено новых площадей. Показатель не означает полного отсутствия строительства в Хорватии. Он относится к современным объектам, которые консультант учитывает в открытом рынке аренды. Склады, построенные владельцами для собственных нужд, могут не входить в эту статистику.

CBRE независимо подтвердила отсутствие новых завершенных логистических объектов в Загребе во втором квартале и указала, что состояние рынка в ближайшие периоды будет зависеть от реализации находящегося в разработке портфеля.

Загребская жупания привлекла большинство арендаторов

Во втором квартале были зарегистрированы четыре сделки. Три из них состоялись в Загребской жупании, окружающей столицу, и только одна — непосредственно в городе Загребе.

Перемещение спроса в пригороды объясняется более широким выбором земельных участков, меньшими ограничениями для движения грузовиков и близостью к автомагистралям. Крупные распределительные и производственные здания сложно размещать внутри городской черты из-за стоимости земли, плотности застройки и требований к подъездной инфраструктуре.

Наибольший вклад в квартальную активность внесли производственные компании, в том числе предприятия химической отрасли и изготовители строительных материалов. Среди показанных в исследовании сделок — аренда 7,3 тыс. кв. м компанией Quattro logistika и 5 тыс. кв. м в комплексе RC Zone Samobor.

Эти две сделки охватывают 12,3 тыс. кв. м из общего квартального показателя 18 417 кв. м. Карта содержит только выбранные операции, поэтому она не является полным перечнем договоров.

Отчет по-разному называет показатель поглощения

Сводная страница исследования обозначает 18 417 кв. м как net take-up, то есть чистое поглощение. Под ним обычно понимают разницу между вновь занятыми и освобожденными площадями.

На следующей странице график с тем же квартальным значением назван gross take-up — валовым объемом сделок без вычета освобожденных помещений. Это методологически разные показатели.

Исследование не объясняет расхождение в терминологии и не приводит отдельную величину освобожденных площадей. Поэтому корректнее называть 18 417 кв. м объемом поглощения или арендной активности, не утверждая однозначно, что речь идет именно о чистом показателе. График показывает, что результат второго квартала превысил уровень первых трех месяцев 2026 года, но остался заметно ниже пика конца 2025 года.

Ставки аренды удержались у исторического максимума

Заявленная ставка аренды лучших складских объектов осталась на уровне €6,50 за кв. м в месяц. Средняя ставка по исследуемому рынку составила €6,25.

Наиболее высокие цены зафиксированы в городе Загребе, где помещения предлагались по €6,50–7,50 за кв. м в месяц. В Адриатической Хорватии диапазон составил €6,50–7, в Северной Хорватии — €6–6,50, в Паннонской Хорватии — €5,50–6.

Заявленная ставка не равна окончательной стоимости договора. Фактические расходы арендатора могут зависеть от продолжительности аренды, ежегодной индексации, эксплуатационных платежей, финансовых гарантий и затрат на адаптацию помещения.

Стабильная верхняя ставка при падении вакансии до 1% указывает на сохраняющийся дефицит, но не подтверждает дальнейшее ускорение цен. Арендаторы могут откладывать сделки, рассчитывая на завершение строящихся объектов, или выбирать более дешевые регионы за пределами Загреба.

Строящийся портфель достиг 165 тысяч квадратных метров

В стадии строительства находилось 164 913 кв. м промышленных и логистических площадей. Это соответствует примерно 36,6% существующего арендного фонда класса A.

К крупнейшим выбранным проектам относятся комплекс Logexpert в Вуковине площадью 58 тыс. кв. м, RC Zone Samobor на 43 тыс. кв. м и LOGIS в районе Света-Хелены на 39 тыс. кв. м. Вместе они формируют 140 тыс. кв. м, или основную часть строящегося портфеля.

Завершение этих проектов должно расширить выбор арендаторов, особенно в окрестностях Загреба. Однако весь строящийся объем не обязательно превратится в свободное предложение. Часть помещений может быть заранее сдана или возводиться под требования конкретных пользователей.

Управляющий директор 108 REAL ESTATE Дарио Томленович ожидает, что ввод части строящихся объектов несколько увеличит доступность помещений в отдельных районах, но не приведет к существенному повышению общей вакансии в ближайшее время.

Запланированный портфель превышает действующий рынок

Еще 642 834 кв. м находилось на стадии планирования. Вместе со строящимися объектами потенциальный портфель достиг 807 747 кв. м — почти в 1,8 раза больше существующего арендного фонда.

Крупнейший объект на карте — проект Accolade площадью 312 тыс. кв. м. Также обозначены RC Zone в Клинча-Селе на 85 тыс. кв. м, VGP в Дугополе на 42 тыс. кв. м, проект Logexpert на 28,5 тыс. кв. м и перегрузочный комплекс в Задаре площадью 18,5 тыс. кв. м.

Запланированные площади составляют 79,6% всего будущего портфеля. Они не равны объектам с утвержденным сроком ввода. Проекты могут быть разделены на очереди, уменьшены, перенесены или отменены из-за задержек с разрешениями, инфраструктурой, финансированием и поиском арендаторов.

Поэтому сравнение всех 807,7 тыс. кв. м с действующим рынком показывает масштаб интереса девелоперов, но не позволяет прогнозировать резкое удвоение предложения. Для оценки риска избытка площадей важнее объем фактически начатого строительства и доля помещений, обеспеченных предварительными договорами аренды.

Загреб остается главным логистическим центром

Большая часть современного предложения по-прежнему сосредоточена в Загребе и его окрестностях. Столичный регион объединяет крупнейший потребительский рынок страны, основные распределительные центры и автомобильные маршруты в направлении Словении, Венгрии, Сербии и Адриатического побережья.

Одновременно девелоперы проявляют больше интереса к районам Риеки и Сплита. На побережье спрос поддерживают порты, туризм, розничные сети и необходимость снабжать территориально вытянутый рынок.

Рынки за пределами Загреба меньше и сильнее зависят от отдельных крупных арендаторов. Строительство без предварительно подписанного договора там может быть рискованнее, особенно если объект рассчитан на одного пользователя или узкую отрасль.

Для конкурентоспособности новых площадок будут важны не только ставки аренды. На решения компаний влияют пропускная способность дорог, наличие работников, доступ к общественному транспорту, мощность электросетей и время доставки до крупнейших городов.

Промышленность поддержала спрос на склады

Промышленное производство Хорватии в июне выросло на 4,3% по сравнению с тем же месяцем 2025 года. После корректировки на сезонность и число рабочих дней выпуск увеличился на 5,3% относительно мая.

Обрабатывающая промышленность прибавила 4% в годовом выражении. Производство промежуточных товаров, используемых другими предприятиями для дальнейшего выпуска продукции, выросло на 14,8%.

Запасы готовой промышленной продукции оказались на 9,8% выше, чем в июне предыдущего года. Такой рост способен увеличивать потребность в складских помещениях, хотя одновременно может указывать на более медленную продажу отдельных категорий товаров.

Численность работников промышленности сократилась на 5,3% год к году, а производительность труда за первое полугодие увеличилась на 6%. Показатели говорят о росте выпуска при уменьшении занятости, однако статистика не позволяет определить, какую часть изменений обеспечили автоматизация, перестройка производства или закрытие менее эффективных предприятий.

Розничная торговля не показала резкого ускорения

Реальный оборот розничной торговли в июне вырос на 0,4% в годовом выражении. Положительная динамика продолжалась 39-й месяц подряд, но темпы оставались умеренными. За январь—июнь оборот увеличился на 1,9%.

Продажи продуктов питания, напитков и табака выросли на 2,9% год к году, непродовольственных товаров — на 1,5%. Реализация автомобильного топлива сократилась на 12,9%.

Интернет-торговля и продажи по почте уменьшились в июне на 3,2% в годовом выражении, но по итогам первого полугодия оставались на 3,3% выше уровня предыдущего года. В предыдущей версии месячная и полугодовая динамика были сформулированы недостаточно четко.

Таким образом, статистика не подтверждает резкого подъема электронной торговли во втором квартале. Складской спрос формировали сразу несколько групп арендаторов: производственные компании, контрактные логистические операторы, розничные сети, дистрибьюторы и предприятия автомобильной отрасли.

Экономический рост Хорватии замедлился

Валовой внутренний продукт Хорватии в первом квартале 2026 года вырос на 2,2% по сравнению с тем же периодом предыдущего года после увеличения на 3,9% в четвертом квартале 2025 года.

После сезонной корректировки экономика не выросла относительно предыдущего квартала. Валовое накопление основного капитала увеличилось на 2,5%, экспорт товаров и услуг сократился на 1,6%.

Добавленная стоимость обрабатывающей промышленности выросла на 1,1%, строительства — на 2,8%, а торговли, транспорта, гостиничного и ресторанного сектора — на 1,8%.

Эти показатели соответствуют сценарию положительного, но замедляющегося спроса на промышленную недвижимость. Они не подтверждают широкого экономического подъема, который мог бы автоматически обеспечить арендаторами весь заявленный девелоперский портфель.

Инфляция увеличивает расходы компаний

Потребительская инфляция снизилась с 4,8% в марте до 4,5% в июне. В месячном выражении цены уменьшились на 0,4%.

Расходы на жилье, воду, электричество, газ и другие виды топлива выросли на 12% год к году. Энергия подорожала на 13,2%, услуги — на 8,1%.

Высокие энергетические и сервисные расходы могут увеличивать стоимость эксплуатации складов, транспортировки и обслуживания оборудования. Инфляция также поддерживает номинальные ставки аренды, особенно в договорах с ежегодной индексацией.

Однако рост расходов одновременно ограничивает платежеспособность арендаторов. Компании должны учитывать не только аренду, но и электроэнергию, заработную плату, страхование, топливо и стоимость привлечения финансирования.

Строительная активность начала терять темп

Объем строительных работ в мае был на 1,9% выше, чем годом ранее, но снизился на 0,1% относительно апреля после сезонной корректировки.

Работы на зданиях увеличились лишь на 0,6% в годовом выражении и сократились на 0,6% за месяц. В первом квартале общий объем строительства вырос на 2,6% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.

Замедление не означает остановки девелопмента, но показывает, что крупный портфель промышленных проектов еще должен пройти стадии разрешения, финансирования и строительства. Сроки ввода могут сдвигаться даже при устойчивом спросе.

Если несколько крупных комплексов будут задержаны, дефицит сохранится дольше. Если значительный объем спекулятивных площадей завершат одновременно, вакансия может быстро вырасти в отдельных районах.

Как сообщают эксперты International Investment, вакансия 1% и отсутствие новых вводов подтверждают текущий дефицит качественных складов, но не гарантируют безусловной привлекательности каждого нового проекта. Объем фактического строительства равен лишь 36,6% действующего фонда, тогда как почти 80% заявленного портфеля остается на стадии планирования. Рынок способен поглотить часть нового предложения, однако четыре сделки и 18 417 кв. м квартальной активности представляют ограниченную базу для проектов общим объемом более 800 тыс. кв. м. Наиболее устойчивыми выглядят комплексы с предварительными договорами аренды, несколькими потенциальными пользователями, доступом к автомагистралям и достаточной энергетической инфраструктурой. Проекты без якорных арендаторов могут столкнуться с ростом конкуренции, если несколько крупных очередей выйдут на рынок одновременно.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: промышленная недвижимость Хорватии

Какова доля свободных складов в Хорватии?

Доля свободных современных промышленных и логистических помещений класса A во втором квартале 2026 года составила 1% против 2,1% тремя месяцами ранее.

Каков объем складского рынка класса A?

Объем современных помещений класса A, предлагаемых в аренду и учитываемых исследованием, достиг 450 065 кв. м.

Сколько складских площадей было занято во втором квартале?

Отчет приводит показатель 18 417 кв. м. Однако на разных страницах он обозначен как чистое и как валовое поглощение, поэтому корректнее называть его общим показателем арендной активности.

Сколько стоит аренда склада в Загребе?

Заявленные ставки в городе Загребе находились в диапазоне €6,50–7,50 за кв. м в месяц. Ставка лучших объектов по стране составляла €6,50, средняя — €6,25.

Сколько складов строится в Хорватии?

В стадии строительства находилось 164 913 кв. м. Еще 642 834 кв. м были заявлены на стадии планирования.

Выйдут ли все запланированные объекты на рынок?

Нет гарантии, что весь заявленный объем будет построен. Реализация зависит от разрешений, финансирования, инфраструктуры и предварительного спроса арендаторов.

Где сосредоточены основные сделки?

Три из четырех сделок второго квартала состоялись в Загребской жупании и одна — непосредственно в городе Загребе.

Какие отрасли создают спрос на склады?

Спрос формируют производственные предприятия, контрактные логистические компании, розничные сети, дистрибьюторы, интернет-торговля и автомобильный сектор. Во втором квартале заметную роль играли химическая промышленность и производство строительных материалов.

Может ли на рынке возникнуть избыток складов?

Такой риск существует, если несколько крупных проектов без предварительных арендаторов будут завершены одновременно. Пока большая часть портфеля находится только на стадии планирования.