קרואטיה משנה את כללי השכירות לטווח ארוך

קרואטיה מקדמת רפורמה בשכירות למגורים לטווח ארוך, המתוכננת להיכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027. הצעת החוק מגבילה את העלאת שכר הדירה לפעם אחת בשנה, קובעת חובת אימות נוטריוני של חוזים חדשים ומגדירה לוחות זמנים ברורים יותר לסיומם. במקביל, מוצע לבעלי הנכסים מנגנון הגנה מפני אי-תשלום. נכון ל-15 בספטמבר, החוק טרם אושר: השימוע הציבורי הסתיים ב-2 בספטמבר, וכעת על המסמך לעבור את המשך הליך החקיקה.

העלאת שכר הדירה תותר פעם אחת בשנה בלבד

אחד השינויים המרכזיים נוגע לעדכון דמי השכירות במהלך תקופת החוזה. בעל הנכס יוכל להעלות את שכר הדירה לא יותר מפעם אחת בשנה, ויידרש להתריע בפני השוכר לפחות 30 יום מראש.

מוצע להצמיד את שיעור ההעלאה המרבי לעלייה השנתית במדד מחירי הנדל״ן למגורים, המחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של קרואטיה. תנאי בחוזה שיאפשר להעלות את שכר הדירה לעיתים תכופות יותר או בשיעור גבוה מהמגבלה שנקבעה — יהיה חסר תוקף.

בהתחשב בדינמיקה הנוכחית של השוק, מנגנון כזה מעניק לבעלי הנכסים מרחב תמרון משמעותי לעדכון המחיר. ברבעון הראשון של 2026 התייקרו הדירות בקרואטיה בממוצע ב-14,3% בחישוב שנתי. בזאגרב הגיעה העלייה ל-14,7%, בחוף הים האדריאטי — ל-12,6%, וביתר האזורים — ל-18,1%. במקביל, מספר עסקאות הנדל״ן למגורים במדינה צנח ב-42,2%, כך מדווחת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של קרואטיה.

לפיכך, אין מדובר בהקפאת שכר דירה או בפיקוח מחירים נוקשה. הצעת החוק מגבילה בראש ובראשונה את יכולתו של בעל הנכס לשנות את המחיר באופן שרירותי לאחר חתימת החוזה.

חוזים חדשים יחויבו באימות נוטריוני

כל חוזי השכירות החדשים לטווח ארוך יחויבו בעריכה ובאימות אצל נוטריון. מתכונת זו נועדה לאפשר שימוש ישיר בחוזה לצורך גביית חובות בהוצאה לפועל או פינוי מושכר במקרים הקבועים בחוק, ללא צורך בהליך משפטי ממושך ונפרד.

במעמד מסירת הדירה יחויבו הצדדים לערוך פרוטוקול מסירה המפרט את מצב הנכס, קריאות מונים ותמונות של כל חדר.

אלא אם הוסכם אחרת בחוזה, בעל הדירה יוכל לבקר בה פעמיים בשנה לאחר תיאום מראש עם השוכר. הפיקדון בכניסה לדירה יוגבל לגובה דמי שכירות של חודש אחד.

השוכר יקבל את הזכות לסיים את החוזה ללא מתן סיבה, בהודעה מוקדמת של 60 יום. סעיפים אלה הוצגו על ידי המשרד לתכנון מרחבי, בינוי ונכסי מדינה, כך נמסר מהמשרד לתכנון מרחבי, בינוי ונכסי מדינה.

יוגדרו מועדים מדויקים לפינוי

הצעת החוק מבחינה בפירוט בין ביטול חוזה עקב הפרה מצד השוכר לבין סיום השכירות שלא באשמתו.

אם השוכר אינו משלם שכר דירה או חשבונות שוטפים, גורם נזק מהותי לדירה או מפר תנאים אחרים, על בעל הנכס לשלוח תחילה התראה בכתב. לתיקון ההפרה יוקצו 15 יום.

אם הבעיה לא נפתרה, פרק הזמן לפינוי הדירה לא יפחת מ-30 יום נוספים.

במקרה של סיום החוזה ללא אשמת השוכר, ההגנה עליו חזקה בהרבה. המועד המינימלי לפינוי עומד על שישה חודשים. אם השכירות נמשכה מעל חמש שנים, הוא מוארך לשנה שלמה. אם מתגורר בדירה ילד, מתווספים שישה חודשים נוספים.

הצדדים יוכלו להסכים על פרק זמן קצר יותר במקרים מסוימים, אך הוא לא יפחת משלושה חודשים.

עבור בעלי הנכסים, האפשרות לפתוח בהליכי הוצאה לפועל על בסיס חוזה נוטריוני היא קריטית. מחלוקות ממושכות סביב השבת הנכס הן הסיבה העיקרית שלדברי הרשויות גורמת לחלק מהבעלים להימנע משכירות רשמית לטווח ארוך.

הגנה לבעלי הנכסים מפני אי-תשלום

הפרויקט מעניק תפקיד חדש לסוכנות להבטחת תביעות עובדים, AORT. בתנאים מסוימים, היא תשלם לבעל הנכס את חובות השוכר במידה והאחרון יחדל מלמלא את התחייבויותיו.

לצורך הצטרפות למנגנון יידרש חוזה מאומת נוטריונית שיועבר לסוכנות. בעל הנכס יידרש לשלם דמי חבר שנתיים בשיעור של עד 2% מדמי השכירות השנתיים.

כמו כן, יידרש שטר חוב פתוח (בלנקו) מצד השוכר על סך של עד €10 אלף. השר ברנקו באצ׳יץ׳ העריך את התשלום השנתי עבור בעלי הדירות בכ-€40–150.

בדרך זו מנסה המדינה להפחית את אחד הסיכונים המרכזיים בהשכרה לטווח ארוך: מצב שבו בעל הדירה אינו מקבל שכר דירה במשך חודשים, ובמקביל נושא בהוצאות משפטיות לגביית החוב.

מספר החוזים הרשמיים זינק כמעט פי 2,5

הרפורמה מתגבשת בעקבות התרחבות מהירה של שוק השכירות המוסדר. על פי נתונים שפרסם Total Croatia News בציטוט מזכיר המדינה ז׳ליקו אוהליר, בתוך שש שנים זינק מספר החוזים הרשומים מכ-100 אלף ל-240 אלף.

קצב ההתרחבות היה מהיר במיוחד לאחרונה: בין 2024 ל-2025 נרשמו כ-75 אלף חוזים נוספים. הרשויות מקשרות חלק מהגידול להטלת מס נדל״ן, שבעקבותיו בחרו בעלי נכסים רבים להכשיר הסכמי שכירות שלא דווחו קודם לכן.

האימות הנוטריוני צפוי להגביר עוד יותר את השקיפות בשוק ולפשט את חילופי המידע מול רשויות המס.

מחירי הדיור עולים, אך היקף העסקאות בירידה

הרפורמה מגיעה בנקודת זמן שבה מחירי הנדל״ן בקרואטיה ממשיכים לזנק.

במחצית הראשונה של 2026, המחיר הממוצע של דירה מקבלן שנמכרה על ידי חברות מסחריות ותאגידים אחרים (ללא תוכנית הסבסוד הממשלתית POS) הגיע ל-€3 012 לכל מ״ר. מדובר בעלייה של 8,9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

בזאגרב נרשמה עלייה חדה בהרבה: מחירי דירות מקבלן בקטגוריה זו זינקו ב-19,9% בהשוואה למחצית הראשונה של 2025. בממוצע ארצי של כלל מכירות הדירות מקבלן שנבדקו במדינה עמד המחיר על €2 994 לכל מ״ר.

בשוק כזה, הצמדת תקרת ההתייקרות המותרת בשכירות למחירי הנדל״ן יוצרת מציאות מורכבת. המנגנון הופך את עדכון המחיר לצפוי יותר, אך לנוכח עלייה דו-ספרתית במחירי הדיור, הוא כמעט ואינו מגביל בפועל את שיעור ההתייקרות האפשרי.

קרואטיה מרחיבה את מדיניות הדיור בר-ההשגה

חוק השכירות החדש מהווה חלק מרפורמת דיור רחבה יותר. באפריל אישר הפרלמנט את חוק הדיור בר-ההשגה, שנכנס לתוקף ב-7 במאי 2026.

החוק עיגן לראשונה בחקיקה הקרואטית את המונח ״דיור בר-השגה״: סך הוצאות משק הבית על שכירות או משכנתא, לצד תשלומי חשבונות ממוצעים ותחזוקת הנכס, לא יעלו על 30% מהכנסתה נטו של המשפחה.

בחוק תמכו 79 מחוקקים, אחד התנגד ו-38 נמנעו. הוא אמור להוות בסיס להגדלת היצע הדיור לרכישה ולשכירות לטווח ארוך, מדווח המשרד לתכנון מרחבי, בינוי ונכסי מדינה

הצעת חוק השכירות החדשה מיועדת לתכלית שונה: הסדרת כללי המשחק הכלליים בין בעלי נכסים פרטיים לבין שוכרים.

השכרות לטווח קצר מוסדרות בנפרד

חשוב להבחין בין השינויים בשכירות לטווח ארוך לבין הרפורמה בהשכרות נופש ותיירות.

החל מתחילת 2027, בעלי חדרים, דירות, יחידות סטודיו ובתי נופש המשכירים אותם דרך פלטפורמות דיגיטליות לשכירות קצרת טווח, יחויבו בהנפקת מספר רישום והצגתו במודעות. המספר יונפק ללא תשלום על ידי משרד התיירות והספורט.

נכון ל-15 בספטמבר, המועד המדויק להפעלת חובה זו טרם נקבע סופית. המשרד מציין כי היא תיכנס לתוקף בראשית 2027, לאחר אישור חוק שירותי האירוח החדש. ההנחיות נובעות מיישום תקנה (EU) 2024/1028 של האיחוד האירופי בנוגע לאיסוף ושיתוף נתונים בתחום ההשכרה לטווח קצר, כותב משרד התיירות והספורט של קרואטיה.

כך ניצבים בעלי הנכסים מול שני שינויים נפרדים במקביל. השכרה תיירותית תפוקח ביתר שאת באמצעות רישום דיגיטלי, בעוד שהשכרה לטווח ארוך תעבור לחוזים מאומתים נוטריונית עם זכויות וחובות ברורות לכל צד.

החוק עדיין בשלב תזכיר

השימוע הציבורי על תזכיר חוק שכירות הדירות התקיים מ-3 באוגוסט ועד 2 בספטמבר 2026. עם סיומו, על הממשלה לגבש מענה להערות ולקדם את המסמך בהליכי החקיקה הרשמיים.

היעד המתוכנן לתחילת היישום הוא 1 בינואר 2027. עם זאת, עד לאישור הנוסח הסופי, לא ניתן לראות במגבלות העלאת המחיר, באימות הנוטריוני, במנגנון AORT או במועדי סיום השכירות משום הוראות דין מחייבות.

מומחי International Investment מציינים כי הצעת החוק מציעה פתרון לאחת מבעיות היסוד בשוק השכירות בקרואטיה: השוכרים זקוקים לוודאות וליציבות בתנאים, בעוד שבעלי הנכסים זקוקים למנגנון יעיל לגביית חובות ולהשבת הדירה. הסוגיה השנויה ביותר במחלוקת נותרה הצמדת תקרת ההתייקרות למחירי הנדל״ן למגורים. בקצב התייקרות שנתי של 14%, תקרה שכזו עשויה למנוע זינוק מחירים פתאומי תוך כדי תקופת החוזה, אך אינה פותרת את מצוקת יוקר הדיור. המבחן האמיתי של השוק יהיה ביכולתה של מערכת שכירות אמינה ומאובטחת יותר להוציא דירות נוספות מהשוק הבלתי-פורמלי ולהגדיל את ההיצע.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות

מתי ייכנסו לתוקף כללי השכירות החדשים בקרואטיה?

הממשלה מתכננת להחיל את החוק החדש מ-1 בינואר 2027. נכון ל-15 בספטמבר 2026, המסמך טרם אושר סופית ועליו לעבור הליכי חקיקה נוספים.

באיזו תדירות ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה?

על פי הצעת החוק, ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה לא יותר מפעם אחת בשנה, בהודעה מוקדמת של 30 יום לפחות לשוכר.

בכמה מותר יהיה להעלות את שכר הדירה?

ההעלאה לא תעלה על שיעור העלייה השנתי במחירי הנדל״ן למגורים על פי המדד הרשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של קרואטיה.

האם יידרש אימות נוטריוני לחוזה?

כן. הצעת החוק מחייבת אימות נוטריוני לכל חוזה שכירות חדש לטווח ארוך.

מה גובה הפיקדון שיידרש מהשוכר?

הצעת החוק מגבילה את גובה הפיקדון לסכום השווה לדמי שכירות של חודש אחד.

האם השוכר רשאי לבטל את החוזה באופן חד-צדדי?

כן. השוכר יוכל לסיים את השכירות ללא ציון סיבה, בהודעה מוקדמת של 60 יום מראש.

כיצד יתבצע פינוי בגין אי-תשלום?

תחילה יידרש בעל הנכס לשלוח התראה בכתב ולהעניק 15 יום להסדרת ההפרה. במידה והחוב או ההפרה נמשכים, פרק הזמן לפינוי לא יפחת מ-30 יום נוספים.

האם הכללים החדשים חלים גם על Airbnb?

לא. הצעת חוק שכירות הדירות מסדירה שכירות לטווח ארוך בלבד. עבור השכרות נופש לטווח קצר מוקם מנגנון נפרד, שיחייב הנפקת מספרי רישום בפלטפורמות דיגיטליות החל מ-2027.