ხორვატია გრძელვადიანი იჯარის წესებს ცვლის

ხორვატია საცხოვრებელი უძრავი ქონების გრძელვადიანი იჯარის რეფორმას ამზადებს, რომლის ამოქმედებაც 2027 წლის 1 იანვრიდან იგეგმება. პროექტი საიჯარო გადასახადის გაზრდას წელიწადში მხოლოდ ერთხელ ზღუდავს, ითვალისწინებს ახალი ხელშეკრულებების სავალდებულო სანოტარო გაფორმებას და მათი შეწყვეტის უფრო მკაფიო ვადებს აწესებს. მესაკუთრეებს პარალელურად გადაუხდელობისგან დაცვის მექანიზმს სთავაზობენ. 15 სექტემბრის მდგომარეობით კანონი ჯერ მიღებული არ არის: საჯარო განხილვა 2 სექტემბერს დასრულდა, რის შემდეგაც დოკუმენტმა შემდგომი საკანონმდებლო პროცედურა უნდა გაიაროს.

ქირის გაზრდა წელიწადში მხოლოდ ერთხელ იქნება ნებადართული

ერთ-ერთი მთავარი ცვლილება ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში გადასახადის გადახედვას ეხება. მესაკუთრე ქირის გაზრდას შეძლებს არაუმეტეს წელიწადში ერთხელ და ვალდებული იქნება მობინადრე მინიმუმ 30 დღით ადრე გააფრთხილოს.

გაზრდის მაქსიმალური ოდენობის მიბმა იგეგმება საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის წლიურ ზრდაზე, რომელსაც ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკური სამსახური ანგარიშობს. ხელშეკრულების პირობა, რომელიც ქირის უფრო ხშირად ან დადგენილ ზღვარზე მეტად გაზრდის საშუალებას იძლევა, ბათილად ჩაითვლება.

ბაზრის ამჟამინდელი დინამიკის პირობებში ასეთი მექანიზმი მესაკუთრეებს ფასის გადახედვისთვის საკმაო სივრცეს უტოვებს. 2026 წლის პირველ კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონება ხორვატიაში წლიურად საშუალოდ 14,3%-ით გაძვირდა. ზაგრებში ზრდამ 14,7%-ს მიაღწია, ადრიატიკის სანაპიროზე — 12,6%-ს, დანარჩენ რეგიონებში კი — 18,1%-ს. ამასთან, ქვეყანაში გაყიდული საცხოვრებელი ობიექტების რაოდენობა 42,2%-ით შემცირდა, წერს ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკური სამსახური.

ამიტომ საუბარი არ არის ქირის გაყინვაზე ან ფასების მკაცრ კონტროლზე. პროექტი უპირველეს ყოვლისა ზღუდავს მესაკუთრის შესაძლებლობას, ხელშეკრულების დადების შემდეგ თვითნებურად შეცვალოს ღირებულება.

ახალი ხელშეკრულებების გაფორმება ნოტარიუსთან მოუწევთ

გრძელვადიანი იჯარის ყველა ახალი ხელშეკრულების გაფორმება ნოტარიუსთან იგეგმება. ეს ფორმა ხელშეკრულების პირდაპირ გამოყენების შესაძლებლობას შექმნის დავალიანების იძულებით ამოღებისთვის ან კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში გამოსახლებისთვის, ცალკე ხანგრძლივი სასამართლო პროცესის გარეშე.

ბინის გადაცემისას მხარეებმა უნდა შეადგინონ აქტი საცხოვრებლის მდგომარეობის აღწერით, მრიცხველების ჩვენებებითა და თითოეული ოთახის ფოტოებით.

თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, მესაკუთრეს შეეძლება ბინის დათვალიერება წელიწადში ორჯერ, დამქირავებლის წინასწარი გაფრთხილების შემდეგ. შესახლებისას დეპოზიტის დაწესება ერთი თვის ქირის ოდენობით არის შემოთავაზებული.

დამქირავებელი მიიღებს უფლებას შეწყვიტოს ხელშეკრულება მიზეზის ახსნის გარეშე, მესაკუთრის 60 დღით ადრე გაფრთხილებით. ეს დებულებები სივრცითი დაგეგმარების, მშენებლობისა და სახელმწიფო ქონების სამინისტრომ წარადგინა, იუწყება სივრცითი დაგეგმარების, მშენებლობისა და სახელმწიფო ქონების სამინისტრო.

გამოსახლებისთვის კონკრეტული ვადები დაწესდება

პროექტი დეტალურად განასხვავებს ხელშეკრულების შეწყვეტას დამქირავებლის მხრიდან დარღვევის გამო და იჯარის შეწყვეტას მისი ბრალის გარეშე.

თუ მობინადრე არ იხდის ქირას ან კომუნალურ გადასახადებს, მნიშვნელოვან ზიანს აყენებს ბინას ან არღვევს სხვა პირობებს, მესაკუთრემ ჯერ წერილობითი გაფრთხილება უნდა გააგზავნოს. დარღვევის აღმოსაფხვრელად 15 დღეა გამოყოფილი.

თუ პრობლემა არ მოგვარდა, ბინის გასათავისუფლებლად ვადა არ შეიძლება იყოს მომდევნო 30 დღეზე ნაკლები.

დამქირავებლის ბრალის გარეშე ხელშეკრულების შეწყვეტისას დაცვა გაცილებით ძლიერია. გამოსახლების მინიმალური ვადა ექვს თვეს შეადგენს. თუ იჯარა ხუთ წელზე მეტხანს გრძელდებოდა, ის ერთ წლამდე იზრდება. თუ ბინაში ბავშვი ცხოვრობს, ემატება კიდევ ექვსი თვე.

მხარეებს შეეძლებათ შეთანხმდნენ უფრო მოკლე ვადაზე ცალკეულ შემთხვევებში, თუმცა ის სამ თვეზე ნაკლები არ უნდა იყოს.

მესაკუთრეებისთვის მნიშვნელოვანია ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულების საფუძველზე სააღსრულებო წარმოების დაწყების შესაძლებლობა. ბინის დაბრუნებასთან დაკავშირებულ გაჭიანურებულ დავებს ხელისუფლება ასახელებს ერთ-ერთ მიზეზად, რის გამოც მესაკუთრეთა ნაწილი თავს არიდებს ოფიციალურ გრძელვადიან იჯარას.

მესაკუთრეებს გადაუხდელობისგან დაცვას შესთავაზებენ

პროექტი ითვალისწინებს დასაქმებულთა მოთხოვნების დაზღვევის სააგენტოს (AORT) ახალ როლს. მან გარკვეულ პირობებში მესაკუთრეს უნდა აუნაზღაუროს დამქირავებლის მიმართ არსებული მოთხოვნები, თუ ეს უკანასკნელი შეწყვეტს თავისი ვალდებულებების შესრულებას.

მონაწილეობისთვის საჭირო იქნება სააგენტოსთვის გადაცემული, ნოტარიულად დამოწმებული ხელშეკრულება. მესაკუთრეს მოუწევს ყოველწლიური შენატანის გადახდა წლიური ქირის 2%-მდე ოდენობით.

ასევე გათვალისწინებულია სააგენტოსთვის დამქირავებლის ბლანკეტური თამასუქის წარდგენა €10 ათასამდე თანხაზე. მინისტრმა ბრანკო ბაჩიჩმა მესაკუთრეთა წლიური შენატანი დაახლოებით €40–150-ად შეაფასა.

ამგვარად სახელმწიფო ცდილობს შეამციროს საცხოვრებლის გრძელვადიანი გაქირავების ერთ-ერთი მთავარი რისკი: სიტუაცია, როდესაც მესაკუთრე თვეების განმავლობაში ვერ იღებს ქირას და ამავდროულად ვალის ამოღების ხარჯებსაც გასწევს.

ოფიციალური ხელშეკრულებების რაოდენობა თითქმის 2,5-ჯერ გაიზარდა

რეფორმა იჯარის ოფიციალური ბაზრის სწრაფი გაფართოების ფონზე მზადდება. Total Croatia News-ის მიერ სახელმწიფო მდივან ჟელკო უხლირზე დაყრდნობით გავრცელებული მონაცემებით, ექვსი წლის განმავლობაში რეგისტრირებული ხელშეკრულებების რაოდენობა დაახლოებით 100 ათასიდან 240 ათასამდე გაიზარდა.

ბაზარი განსაკუთრებით სწრაფად გაფართოვდა ბოლო პერიოდში: 2024-დან 2025 წლამდე კიდევ დაახლოებით 75 ათასი ხელშეკრულება დარეგისტრირდა. ხელისუფლება ზრდის ნაწილს უძრავი ქონების გადასახადის შემოღებას უკავშირებს, რის შემდეგაც ზოგიერთმა მესაკუთრემ მანამდე დაურეგისტრირებელი იჯარის ლეგალიზება მოახდინა.

სანოტარო გაფორმებამ ბაზარი კიდევ უფრო გამჭვირვალე უნდა გახადოს და საგადასახადო სისტემასთან მონაცემთა გაცვლა გაამარტივოს.

საცხოვრებელი ძვირდება, გარიგებები კი მცირდება

რეფორმა იმ დროს ჩნდება, როდესაც ხორვატიის უძრავი ქონება სწრაფად ძვირდება.

2026 წლის პირველ ნახევარში კომერციული კომპანიებისა და სხვა იურიდიული პირების მიერ POS-ის სახელმწიფო პროგრამის გარეშე გაყიდული ახალი ბინების საშუალო ფასმა €3 012 შეადგინა კვ. მ-ზე. ეს 8,9%-ით მეტია, ვიდრე წინა წელს.

ზაგრებში ზრდა გაცილებით მაღალი აღმოჩნდა: ამ კატეგორიის ახალი ბინების ფასები 19,9%-ით გაიზარდა 2025 წლის პირველ ნახევართან შედარებით. ქვეყანაში ახალი ბინების ყველა აღრიცხული გაყიდვის მიხედვით საშუალო ფასმა €2 994 შეადგინა კვ. მ-ზე.

ასეთ ბაზარზე ქირის დასაშვები ზრდის მიბმა უძრავი ქონების ფასებზე არაერთგვაროვნად გამოიყურება. მექანიზმი გადასახადის გადახედვას უფრო პროგნოზირებადს ხდის, თუმცა საცხოვრებლის ღირებულების ორნიშნა ზრდის პირობებში თავისთავად თითქმის არ ზღუდავს შესაძლო მატების ოდენობას.

ხორვატია ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პოლიტიკას აფართოებს

იჯარის შესახებ ახალი კანონი საცხოვრებლის უფრო ფართო რეფორმის ნაწილია. აპრილში პარლამენტმა უკვე მიიღო ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის შესახებ კანონი, რომელიც ძალაში 2026 წლის 7 მაისს შევიდა.

მან პირველად დაამკვიდრა ხორვატიის კანონმდებლობაში ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ცნება: ოჯახის საერთო ხარჯები იჯარაზე ან იპოთეკაზე, საშუალო კომუნალური გადასახადები და საცხოვრებლის შენახვა არ უნდა აღემატებოდეს ოჯახის წმინდა შემოსავლის 30%-ს.

კანონს მხარი დაუჭირა 79 დეპუტატმა, ერთმა ხმა წინააღმდეგ მისცა, 38-მ კი თავი შეიკავა. ის უნდა გახდეს საფუძველი შესაძენად და გრძელვადიანი იჯარისთვის საცხოვრებლის მიწოდების გაზრდისთვის, იუწყება სივრცითი დაგეგმარების, მშენებლობისა და სახელმწიფო ქონების სამინისტრო

იჯარის შესახებ ახალი კანონის პროექტი სხვა ამოცანას წყვეტს: აწესებს კერძო მესაკუთრეებსა და დამქირავებლებს შორის ურთიერთობის საერთო წესებს.

მოკლევადიანი იჯარა ცალკე რეგულირდება

გრძელვადიანი იჯარის ცვლილებები მნიშვნელოვანია არ ავურიოთ ტურისტული განთავსების რეფორმასთან.

2027 წლის დასაწყისიდან ოთახების, ბინების, სტუდიებისა და დასასვენებელი სახლების მფლობელებს, რომლებიც მათ მოკლევადიანი იჯარის ციფრული პლატფორმების საშუალებით სთავაზობენ, მოუწევთ სარეგისტრაციო ნომრის მიღება და მისი განცხადებებში მითითება. ნომრებს უფასოდ გასცემს ტურიზმისა და სპორტის სამინისტრო.

15 სექტემბრის მდგომარეობით ამ მოთხოვნის ამოქმედების ზუსტი თარიღი ჯერ განსაზღვრული არ არის. სამინისტრო მიუთითებს, რომ ის 2027 წლის დასაწყისში, სასტუმრო საქმიანობის შესახებ ახალი კანონის მიღების შემდეგ ამოქმედდება. წესები დაკავშირებულია ევროკავშირის 2024/1028 რეგლამენტის შესრულებასთან მოკლევადიანი იჯარის სფეროში მონაცემთა შეგროვებისა და გაცვლის შესახებ, წერს ხორვატიის ტურიზმისა და სპორტის სამინისტრო.

ამრიგად, უძრავი ქონების მფლობელები ერთდროულად ორ ცალკეულ ცვლილებას შეხვდებიან. ტურისტული იჯარა უფრო მკაცრად აღირიცხება ციფრული რეგისტრაციით, ხოლო გრძელვადიანი — გადავა ნოტარიულად დამოწმებულ ხელშეკრულებებზე მხარეთა უფრო მკაფიო უფლებებითა და მოვალეობებით.

კანონი ჯერჯერობით პროექტად რჩება

საცხოვრებლის იჯარის შესახებ კანონპროექტის საჯარო განხილვა 2026 წლის 3 აგვისტოდან 2 სექტემბრამდე მიმდინარეობდა. მისი დასრულების შემდეგ მთავრობამ უნდა დაამუშაოს შენიშვნები და დოკუმენტი შემდგომ საკანონმდებლო პროცედურაზე გაატაროს.

ამოქმედების დაგეგმილი ვადაა 2027 წლის 1 იანვარი. თუმცა გადასახადის ზრდის შეზღუდვა, ხელშეკრულებების სანოტარო გაფორმება, AORT-ის მექანიზმი და იჯარის შეწყვეტის ვადები საბოლოო რედაქციის მიღებამდე მოქმედ ნორმებად ვერ ჩაითვლება.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, პროექტი ხორვატიის საიჯარო ბაზრის ერთ-ერთ მთავარ პრობლემას აგვარებს: დამქირავებლებს პირობების პროგნოზირებადობა სჭირდებათ, ხოლო მესაკუთრეებს — დავალიანების ამოღებისა და ბინის დაბრუნების გასაგები მექანიზმი. ყველაზე საკამათო ელემენტად რჩება ქირის ზღვრული მატების მიბმა საცხოვრებლის ღირებულებაზე. უძრავი ქონების წლიური 14%-იანი ზრდისას ასეთ ზღვარს შეუძლია შეაჩეროს ქირის მოულოდნელი ცვლილება ხელშეკრულების მოქმედებისას, თუმცა ხელმისაწვდომობის პრობლემას თითქმის ვერ აგვარებს. ბაზრისთვის უფრო მნიშვნელოვანი იქნება ის, შეძლებს თუ არა გრძელვადიანი იჯარის უფრო საიმედო სისტემა არაფორმალური სექტორიდან დამატებითი ბინების გამოყვანას და მიწოდების გაზრდას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ

როდის შევა ძალაში იჯარის ახალი წესები ხორვატიაში?

მთავრობა ახალი კანონის გამოყენებას 2027 წლის 1 იანვრიდან გეგმავს. 2026 წლის 15 სექტემბრის მდგომარეობით დოკუმენტი ჯერ მიღებული არ არის და შემდგომი საკანონმდებლო პროცედურა უნდა გაიაროს.

რამდენად ხშირად იქნება შესაძლებელი ქირის გაზრდა?

პროექტით საიჯარო გადასახადის გაზრდა ნებადართული იქნება არაუმეტეს წელიწადში ერთხელ. დამქირავებლის გაფრთხილება აუცილებელია მინიმუმ 30 დღით ადრე.

რამდენით იქნება შესაძლებელი ქირის გაზრდა?

მატება არ უნდა აღემატებოდეს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების წლიურ ზრდას ხორვატიის სახელმწიფო სტატისტიკური სამსახურის ოფიციალური ინდექსის მიხედვით.

საჭირო იქნება თუ არა ხელშეკრულების გაფორმება ნოტარიუსთან?

დიახ. პროექტი ითვალისწინებს გრძელვადიანი იჯარის ახალი ხელშეკრულებების სავალდებულო სანოტარო გაფორმებას.

რა დეპოზიტია გათვალისწინებული დამქირავებლისთვის?

პროექტი აწესებს დეპოზიტს ერთი თვის საიჯარო გადასახადის ოდენობით.

შეუძლია თუ არა დამქირავებელს თავად შეწყვიტოს ხელშეკრულება?

დიახ. მას შეეძლება იჯარის შეწყვეტა მიზეზის მითითების გარეშე, 60 დღით ადრე შეტყობინებით.

როგორ განხორციელდება გამოსახლება გადაუხდელობის გამო?

თავდაპირველად მესაკუთრემ წერილობითი გაფრთხილება უნდა გააგზავნოს და დარღვევის აღმოსაფხვრელად 15 დღე მისცეს. თუ დავალიანება ან სხვა დარღვევა შენარჩუნდება, გასახლების ვადა არ შეიძლება იყოს მომდევნო 30 დღეზე ნაკლები.

ეხება თუ არა ახალი წესები Airbnb-ს?

არა. საცხოვრებლის იჯარის შესახებ კანონპროექტი გრძელვადიან იჯარას არეგულირებს. ტურისტული მოკლევადიანი იჯარისთვის მზადდება ცალკე რეჟიმი ციფრულ პლატფორმებზე სავალდებულო სარეგისტრაციო ნომრებით 2027 წელს.