Хорватия меняет правила долгосрочной аренды

Хорватия готовит реформу долгосрочной аренды жилья, которую планируется применять с 1 января 2027 года. Проект ограничивает повышение арендной платы одним разом в год, предусматривает обязательное нотариальное оформление новых договоров и устанавливает более четкие сроки их расторжения. Владельцам одновременно предлагают механизм защиты от неплатежей. На 15 сентября закон еще не принят: общественное обсуждение завершилось 2 сентября, после чего документ должен пройти дальнейшую законодательную процедуру.

Аренду разрешат повышать один раз в год

Одно из главных изменений касается пересмотра платы во время действия договора. Владелец сможет повышать аренду не чаще одного раза в год и должен будет предупредить жильца минимум за 30 дней.

Максимальный размер повышения предлагается привязать к годовому росту индекса цен на жилую недвижимость, который рассчитывает Государственное статистическое управление Хорватии. Условие договора, позволяющее повышать аренду чаще или сильнее установленного предела, будет недействительным.

При нынешней динамике рынка такой механизм дает владельцам значительное пространство для пересмотра цены. В первом квартале 2026 года жилье в Хорватии подорожало в среднем на 14,3% год к году. В Загребе рост достиг 14,7%, на Адриатическом побережье — 12,6%, в остальных регионах — 18,1%. При этом количество проданных жилых объектов в стране сократилось на 42,2%, пишет Государственное статистическое управление Хорватии.

Поэтому речь идет не о замораживании аренды и не о жестком контроле цен. Проект прежде всего ограничивает возможность владельца произвольно менять стоимость уже после заключения договора.

Новые договоры придется оформлять у нотариуса

Все новые договоры долгосрочной аренды планируется оформлять у нотариуса. Такая форма должна позволить использовать договор непосредственно для принудительного взыскания задолженности или выселения в предусмотренных законом случаях без отдельного длительного судебного процесса.

При передаче квартиры стороны должны будут составлять акт с описанием состояния жилья, показаниями счетчиков и фотографиями каждой комнаты.

Если договором не предусмотрено иное, владелец сможет осматривать квартиру два раза в год после предварительного уведомления жильца. Залог при заселении предлагается установить в размере одной месячной арендной платы.

Арендатор получит право прекратить договор без объяснения причины, предупредив владельца за 60 дней. Эти положения представило Министерство пространственного планирования, строительства и государственного имущества, сообщает Министерство пространственного планирования, строительства и государственного имущества.

Для выселения установят конкретные сроки

Проект подробно разделяет расторжение договора из-за нарушения со стороны арендатора и прекращение аренды без его вины.

Если жилец не платит аренду или коммунальные счета, наносит существенный ущерб квартире либо нарушает другие условия, владелец сначала должен направить письменное предупреждение. На устранение нарушения отводится 15 дней.

Если проблема не устранена, срок для освобождения квартиры не может быть меньше следующих 30 дней.

При прекращении договора без вины арендатора защита значительно сильнее. Минимальный срок для выезда составляет шесть месяцев. Если аренда продолжалась больше пяти лет, он увеличивается до года. Если в квартире живет ребенок, добавляется еще шесть месяцев.

Стороны смогут договориться о более коротком сроке в отдельных случаях, однако он не должен быть меньше трех месяцев.

Для владельцев важна возможность приступить к принудительному исполнению на основании нотариально оформленного договора. Именно затяжные споры о возврате квартиры власти называют одной из причин, по которым часть собственников избегает официальной долгосрочной аренды.

Владельцам предложат защиту от неплатежей

Проект предусматривает новую роль Агентства по страхованию требований работников, AORT. Оно должно будет при определенных условиях выплачивать владельцу требования к арендатору, если тот перестает исполнять свои обязательства.

Для участия потребуется нотариально оформленный договор, переданный агентству. Владелец должен будет платить ежегодный взнос в размере до 2% годовой арендной платы.

Также предусмотрено предоставление агентству бланковой долговой расписки арендатора на сумму до €10 тыс. Министр Бранко Бачич оценивал ежегодный взнос для владельцев примерно в €40–150.

Так государство пытается снизить один из основных рисков долгосрочной сдачи жилья: ситуацию, когда собственник месяцами не получает плату и одновременно несет расходы на взыскание долга.

Число официальных договоров выросло почти в 2,5 раза

Реформа готовится после быстрого расширения официального рынка аренды. По данным, которые приводит Total Croatia News со ссылкой на государственного секретаря Желько Ухлира, за шесть лет число зарегистрированных договоров выросло примерно со 100 тыс. до 240 тыс.

Особенно быстро рынок расширился в последнее время: с 2024 по 2025 год было зарегистрировано еще около 75 тыс. договоров. Власти связывают часть роста с введением налога на недвижимость, после которого некоторые собственники легализовали ранее незарегистрированную аренду.

Нотариальное оформление должно сделать рынок еще прозрачнее и упростить обмен данными с налоговой системой.

Жилье дорожает, а сделок становится меньше

Реформа появляется в момент, когда хорватская недвижимость продолжает быстро дорожать.

В первом полугодии 2026 года средняя цена новых квартир, проданных коммерческими компаниями и другими юридическими лицами без учета государственной программы POS, достигла €3 012 за кв. м. Это на 8,9% больше, чем годом ранее.

В Загребе рост оказался значительно выше: цены этой категории новых квартир увеличились на 19,9% относительно первого полугодия 2025 года. В среднем по всем отслеживаемым продажам новых квартир в стране цена составила €2 994 за кв. м.

На таком рынке привязка допустимого повышения аренды к ценам недвижимости выглядит неоднозначно. Механизм делает пересмотр платы более предсказуемым, но при двузначном росте стоимости жилья сам по себе почти не ограничивает размер возможного увеличения.

Хорватия расширяет политику доступного жилья

Новый закон об аренде входит в более широкую жилищную реформу. В апреле парламент уже принял Закон о доступном жилье, который вступил в силу 7 мая 2026 года.

Он впервые закрепил в хорватском законодательстве понятие доступного жилья: совокупные расходы семьи на аренду или ипотеку, средние коммунальные платежи и содержание жилья не должны превышать 30% чистого дохода семьи.

Закон поддержали 79 депутатов, один проголосовал против, 38 воздержались. Он должен стать основой для увеличения предложения жилья для покупки и долгосрочной аренды, сообщает Министерство пространственного планирования, строительства и государственного имущества

Проект нового закона об аренде решает другую задачу: устанавливает общие правила отношений частных владельцев и арендаторов.

Краткосрочную аренду регулируют отдельно

Изменения для долгосрочной аренды важно не смешивать с реформой туристического размещения.

С начала 2027 года собственники комнат, квартир, студий и домов отдыха, которые предлагают их через цифровые площадки краткосрочной аренды, должны будут получать регистрационный номер и размещать его в объявлениях. Выдавать номера бесплатно будет Министерство туризма и спорта.

На 15 сентября точная дата начала действия этого требования еще не определена. Министерство указывает, что оно заработает в начале 2027 года после принятия нового Закона о гостиничной деятельности. Правила связаны с выполнением Регламента ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными в сфере краткосрочной аренды, пишет Министерство туризма и спорта Хорватии.

Таким образом, владельцы недвижимости столкнутся сразу с двумя отдельными изменениями. Туристическую аренду будут жестче учитывать через цифровую регистрацию, а долгосрочную — переводить на нотариально оформленные договоры с более четкими правами и обязанностями сторон.

Закон пока остается проектом

Общественное обсуждение проекта Закона об аренде жилья проходило с 3 августа по 2 сентября 2026 года. После его завершения правительство должно обработать замечания и провести документ через дальнейшую законодательную процедуру. 

Планируемый срок начала применения — 1 января 2027 года. Однако ограничения на рост платы, нотариальное оформление договоров, механизм AORT и сроки прекращения аренды до принятия окончательной редакции нельзя считать действующими нормами.

Как сообщают эксперты International Investment, проект решает одну из главных проблем хорватского рынка аренды: жильцам нужна предсказуемость условий, а собственникам — понятный механизм взыскания долгов и возврата квартиры. Самым спорным элементом остается привязка предельного повышения аренды к стоимости жилья. При годовом росте недвижимости на 14% такой предел способен остановить внезапное изменение платы внутри договора, но почти не решает проблему доступности. Для рынка важнее будет то, сможет ли более надежная система долгосрочной аренды вывести дополнительные квартиры из неформального сектора и увеличить предложение.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ

Когда новые правила аренды в Хорватии вступят в силу?

Правительство планирует применять новый закон с 1 января 2027 года. На 15 сентября 2026 года документ еще не принят и должен пройти дальнейшую законодательную процедуру.

Как часто можно будет повышать аренду?

По проекту арендную плату разрешат увеличивать не чаще одного раза в год. Арендатора необходимо предупредить минимум за 30 дней.

Насколько можно будет повысить аренду?

Повышение не должно превышать годовой рост цен на жилую недвижимость по официальному индексу Государственного статистического управления Хорватии.

Придется ли оформлять договор у нотариуса?

Да. Проект предусматривает обязательное нотариальное оформление новых договоров долгосрочной аренды.

Какой залог предусмотрен для арендатора?

Проект устанавливает залог в размере одной месячной арендной платы.

Может ли арендатор сам расторгнуть договор?

Да. Он сможет прекратить аренду без указания причины с уведомлением за 60 дней.

Как будет проходить выселение за неуплату?

Сначала владелец должен направить письменное предупреждение и дать 15 дней на устранение нарушения. Если долг или другое нарушение сохраняются, срок для выезда не может быть меньше следующих 30 дней.

Относятся ли новые правила к Airbnb?

Нет. Проект Закона об аренде жилья регулирует долгосрочную аренду. Для туристической краткосрочной аренды готовится отдельный режим с обязательными регистрационными номерами на цифровых площадках в 2027 году.