מחירי הדיור בקרואטיה מזנקים בצל צניחה חדה בהיקף העסקאות

שוק הדיור בקרואטיה פתח את שנת 2026 עם פער חד בין רמת המחירים להיקף העסקאות. ברבעון הראשון עלו מחירי הנדל״ן למגורים ב-14,3% בהשוואה שנתית, בעוד שמספר הרכישות של משקי בית צנח ב-42,2%. מכירות דירות מקבלן ירדו ב-50,9%, ובשוק היד השנייה — ב-37,4%. נתונים עדכניים יותר על מכירת דירות מקבלן מראים שרמת המחירים הגבוהה נשמרה גם במחצית הראשונה: המחיר הממוצע אצל מוכרים מסחריים, ללא תוכנית POS, הגיע ל-€3 012 למ״ר במדינה כולה ול-€3 554 בזאגרב.

מכירות הדיור צנחו ב-42,2%

ברבעון הראשון של 2026 עלה מדד מחירי הנדל״ן למגורים בקרואטיה ב-3,3% לעומת שלושת החודשים הקודמים וב-14,3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

מספר עסקאות הדיור שבהן הרוכשים היו משקי בית נע בכיוון ההפוך. בהשוואה לרבעון הראשון של 2025 חלה ירידה של 42,2%, ולעומת הרבעון הרביעי — ירידה של 27,5%.

דירות מקבלן התייקרו ב-9,7% בהשוואה שנתית, אף שמספר הרכישות ירד ב-50,9%. נדל״ן יד שנייה הוסיף 16,1% לערכו, בעוד כמות העסקאות ירדה ב-37,4%.

השווי הכולל של העסקאות הצטמצם ב-35,4% בהשוואה שנתית. במגזר הדירות מקבלן נרשמה ירידה של 43,5%, ובשוק היד השנייה — 29,3%. הלשכה הממלכתית לסטטיסטיקה של קרואטיה (DZS) החלה בשנת 2026 לפרסם את נתוני כמות ושווי המכירות יחד עם מדד המחירים.

זהו דיוק חשוב להערכת השוק. המדד משקף את מחירי הנכסים שעבורם נסגרו עסקאות בפועל. דירות ובתים שבעליהם סירבו להוריד מחיר ולא מצאו קונה אינם נכללים במדד. לכן, ירידה בנזילות יכולה להתקיים במקביל לעלייה במחירים הרשומים למשך תקופה מסוימת.

המחירים עלו בקצב המהיר ביותר מחוץ לזאגרב ולאזורי החוף

העלייה הקיפה את כל שלושת האזורים ש-DZS מגדירה לצורך חישוב המדד.

בזאגרב התייקר הדיור ב-14,7% בהשוואה שנתית, ובחוף הים האדריאטי — ב-12,6%. העלייה הגבוהה ביותר, 18,1%, נרשמה בשאר אזורי המדינה.

בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025 עלו המחירים ב-4,8% בזאגרב, ב-2,3% בחוף האדריאטי וב-2,2% ביתר האזורים.

בפרסום של CIJ.World מדגישים בדיוק את השילוב הזה: עליות המחירים התפשטו הרבה מעבר לשווקים המוכרים של זאגרב ורצועת החוף, אף שמספר משקי הבית שסוגרים עסקאות רכישה צנח בחדות. הפרסום מציין גם כי הנתונים הסטטיסטיים הנוכחיים אינם מראים בעצמם איזה פלח רוכשים ממשיך להחזיק את המחירים הגבוהים מול הירידה הכוללת בעסקאות.

דירות מקבלן בזאגרב נמכרות ביותר מ-€3 500 למ״ר

הנתונים שפורסמו ב-7 בספטמבר עבור המחצית הראשונה של השנה מראים כי המחירים הממוצעים של דירות מקבלן שנמכרו נותרו גבוהים גם לאחר הרבעון הראשון החלש.

המחיר הממוצע של כל הדירות החדשות שנכללו בנתוני DZS עמד על €2 994 למ״ר. אצל חברות מסחריות וגופים משפטיים אחרים, ללא תוכנית הבנייה המסובסדת POS, הגיע המחיר ל-€3 012 למ״ר — עלייה של 8,9% בהשוואה למחצית הראשונה של 2025.

בזאגרב עמד המחיר הממוצע של כל הדירות החדשות שנמכרו על €3 518 למ״ר. אצל מוכרים מסחריים ללא POS עמד המחיר על €3 554 למ״ר, עלייה של 19,9% בהשוואה שנתית. מחוץ לבירה עמד הנתון המקביל על €2 766.

עם זאת, לא ניתן להשוות ישירות את נתוני הדירות מקבלן למדד המחירים של השוק כולו. בדיקת DZS הקיפה 1 618 דירות חדשות שנמכרו בשטח כולל של 107 541 מ״ר ומספר מוגבל של חברות מדווחות. הלשכה עצמה מזהירה כי היקף הנכסים במדגם זה אינו מייצג את מלוא נפח המכירות של דירות מקבלן במדינה.

לפיכך, נתוני המחצית הראשונה מאשרים את רמת המחירים הגבוהה בעסקאות שבוצעו, אך כשלעצמם אינם מעידים על התאוששות במספר המכירות לאחר הנפילה החדה ברבעון הראשון.

הירידה במכירות החלה עוד לפני 2026

ההאטה בפעילות נמשכת כבר מספר שנים. בשנת 2025 ירד מספר עסקאות הדיור בקרואטיה ב-4,1%. מתוך 18 מדינות האיחוד האירופי שלגביהן היו ל-Eurostat נתונים שנתיים בני-השוואה, ירידה נרשמה אז רק בקרואטיה, בבולגריה ובפולין.

בשנת 2024 הצטמצם מספר העסקאות בקרואטיה אף יותר — ב-13,9%. במדד זה פיגרה המדינה רק אחרי סלובניה, שבה נרשמה נפילה של 17,7%.

לכן, הירידה בשיעור 42,2% ברבעון הראשון של 2026 נראית כהאצה חדה של מגמה שכבר הייתה קיימת. אם הרבעונים הבאים יציגו דינמיקה דומה, יהיה קשה לייחס זאת לגורמים עונתיים בלבד.

מחירי הדיור נותרו מנופחים ביחס להכנסות

המחירים הגבוהים הופכים לבעיית נגישות חמורה יותר ויותר. הנציבות האירופית העריכה כי בשנת 2025 היה הדיור בקרואטיה מתומחר ביתר בכ-17% לפי המתודולוגיה המקובלת באיחוד.

במקביל, בעיית ההיצע נראית חריגה. הנציבות מעריכה את הגירעון בכ-230 אלף יחידות דיור, אך בו-זמנית כמעט 30% ממלאי הדירות הקיים המיועד למגורי קבע נותר ריק. שיעור הבעלות על דירות מגיע ל-91%, בעוד שוק השכירות לטווח ארוך נותר מצומצם.

המשמעות היא שקיומו הפיזי של נדל״ן וזמינותו למגורי קבע הם שני דברים שונים. חלק משמעותי ממלאי הדיור אינו מגיע לשוק הרכישה הרגיל או לשכירות ארוכת טווח.

רוכשים זרים תמכו בביקושים

רמת המחירים הגבוהה לא נשענה על רוכשים מקומיים בלבד.

ארגון ה-OECD מקשר את צמיחת שוק הנדל״ן הקרואטי בשנים הקודמות לעלייה בהכנסות, ירידה באבטלה, מימון בנקאי נגיש, פיתוח התיירות וביקוש זר. בשנת 2022 היוו רוכשים מחו״ל יותר מרבע מהשווי הכולל של רכישות הדיור.

הצטרפותה של קרואטיה לגוש האירו הקלה עוד יותר על עסקאות מצד רוכשים ממדינות אחרות באיחוד האירופי. הביקוש הזר והביקוש לצורכי השקעות מורגשים במיוחד בחוף האדריאטי, שם נכסים יכולים לשמש הן כבית נופש והן למטרות תיירותיות.

הנתונים הרשמיים לרבעון הראשון של 2026 אינם מאפשרים לקבוע בוודאות מי מניע כעת את עליות המחירים. עם זאת, ככל שהמספר הכולל של העסקאות יורד, כך גדלה השפעתם של הרוכשים בעלי יכולת התשלום שנותרו בשוק על המדד הסופי.

הקונים נסוגים מהר יותר מהמוכרים

ירידה בביקוש כשלעצמה אינה מאלצת בעל נכס להוריד מחיר באופן מיידי. כאשר המכירה אינה דחופה, המוכר יכול להמתין להצעה טובה יותר, בעוד שהקונה הפוטנציאלי עשוי לוותר על העסקה.

נשיא איגוד חברות הנדל״ן בלשכת המסחר הקרואטית, דוברובקו ראנילוביץ׳, מקשר את הירידה במחזורים למחירים הגבוהים, להיצע המוגבל ולמספר הגדול של נכסים ריקים. הוא מציין גם כי השוק מאבד עסקאות כבר כמה שנים ברציפות.

מנגנון זה מסביר את הפער הנוכחי: תחילה יורד מספר העסקאות ומתארך משך זמן המכירה, ואילו ירידת מחירים בפועל עשויה להופיע בשלב מאוחר יותר — אם וכאשר המוכרים יידרשו לממש נכסים במהירות.

המדינה מנסה להחזיר דירות לשוק

החל מ-1 בינואר 2025 מוטל בקרואטיה מס נדל״ן, שהחליף את המס הקודם על בתי נופש. הממשלה משתמשת בו, בין היתר, ככלי נגד נכסים שעומדים ריקים זמן ממושך ונגד דירות שהוסבו להשכרה לטווח קצר. משרד הבינוי קישר בעבר ישירות בין צעדי המיסוי והדיור החדשים למטרה להגדיל את היצע הדירות למגורי קבע.

במקביל, המדינה מסבסדת רכישת דירה ראשונה לאזרחים מתחת לגיל 45. בעמידה בתנאים, רוכש דירת יד שנייה יכול לקבל החזר על מס הרכישה ששולם, ואילו רוכש או יזם של דירה חדשה ראשונה יכול לקבל החזר של עד 50% מהמע״מ ששולם.

צעדים אלה פועלים בכיוונים מנוגדים. מדיניות המיסוי נועדה לתמרץ שימוש במלאי הדירות הריק, ואילו התמיכה ברוכשים צעירים מגדילה את יכולת הקנייה שלהם. בתנאי היצע מוגבל, הצעד האחרון עשוי לתמוך בביקושים ובכך לשמר חלק מלחצי המחירים.

דירות מקבלן הופכות לסיכון העיקרי עבור יזמים

הירידה של 50,9% במכירת דירות מקבלן היא המדד הרגיש ביותר עבור חברות הבנייה.

המחירים שפורסמו מראים כי יזמים ומוכרים אחרים שומרים לעת עתה על רמת מחירים גבוהה. אולם אסטרטגיה זו נעשית מורכבת יותר כאשר קצב המכירות מואט. נכס שלא נמכר מקפיא הון, ותקופה ממושכת של מכירות חלשות עלולה להשפיע על יציאה לשלבי בנייה חדשים ועל תנאי המימון.

עם זאת, לא ניתן לקבוע כי יזמים כבר צברו מלאים גדולים שלא נמכרו: הסטטיסטיקה של הרבעון הראשון משקפת ירידה בכמות העסקאות שבוצעו, אך אינה מציגה תמונה מלאה של ההיצע והחשיפה הנוכחיים.

הפרסום הרבעוני הבא של DZS לגבי מדד המחירים וכמות העסקאות מתוכנן ל-1 באוקטובר 2026 ויתייחס לרבעון השני.

דינמיקת העסקאות תהיה הגורם המכריע. אם תירשם התאוששות ניכרת במכירות, הרבעון הראשון עשוי להסתמן כתקופת שפל חריגה בלבד. אם הירידה תימשך ברמות דומות, הפער בין המחירים לפעילות הריאלית של הקונים יהפוך למאפיין יציב וממושך של השוק.

לדברי מומחי International Investment, הסיכון העיקרי לנדל״ן בקרואטיה כעת קשור לנזילות. עליית מחירים של 14,3% לצד ירידה של 42,2% במספר העסקאות מראה שנכסים יקרים עדיין מוצאים קונים, אך מספרם של רוכשים אלה קטן משמעותית. כל עוד המוכרים מוכנים להמתין, המחירים יכולים להישאר גבוהים. אם מחזורי המסחר הנמוכים יימשכו לאורך כמה רבעונים, הלחץ יעבור בהדרגה למשך זמן המכירה, להנחות ולפרויקטים חדשים. רגיש במיוחד הוא פלח הדירות מקבלן, שבו מספר הרכישות של משקי בית כבר נחתך בכחצי.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment