ხორვატიაში საცხოვრებელი უძრავი ქონება ძვირდება გაყიდვების მკვეთრი ვარდნის ფონზე

ხორვატიის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარმა 2026 წელი ფასებსა და გარიგებების რაოდენობას შორის მკვეთრი აცდენით დაიწყო. პირველ კვარტალში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ღირებულება წლიურად 14,3%-ით გაიზარდა, ხოლო შინამეურნეობების მიერ შესყიდვების რაოდენობა 42,2%-ით შემცირდა. ახალაშენებული საცხოვრებლების გაყიდვები 50,9%-ით დაეცა, მეორადის კი — 37,4%-ით. გაყიდული ახალაშენებული ობიექტების უფრო ახალი სტატისტიკა აჩვენებს, რომ ფასების მაღალი დონე პირველ ნახევარწელშიც შენარჩუნდა: კომერციულ გამყიდველებთან საშუალო ღირებულებამ POS პროგრამის გაუთვალისწინებლად ქვეყნის მასშტაბით €3 012 შეადგინა კვ. მ-ზე, ხოლო ზაგრებში — €3 554.

საცხოვრებლის გაყიდვები 42,2%-ით შემცირდა

2026 წლის პირველ კვარტალში ხორვატიის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი წინა სამ თვესთან შედარებით 3,3%-ით, ხოლო წლიურ ჭრილში 14,3%-ით გაიზარდა.

შინამეურნეობების მიერ განხორციელებული შესყიდვების რაოდენობა საპირისპირო მიმართულებით ვითარდებოდა. 2025 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით ის 42,2%-ით შემცირდა, ხოლო მეოთხე კვარტალთან შედარებით — 27,5%-ით.

ახალაშენებული საცხოვრებელი წლიურად 9,7%-ით გაძვირდა, მიუხედავად იმისა, რომ შესყიდვების რაოდენობა 50,9%-ით დაეცა. მეორადი უძრავი ქონების ფასმა 16,1%-ით მოიმატა, გარიგებების რაოდენობა კი 37,4%-ით შემცირდა.

გარიგებების საერთო ღირებულება წლიურად 35,4%-ით შემცირდა. ახალაშენებული საცხოვრებლების სეგმენტში ვარდნამ 43,5% შეადგინა, მეორად ბაზარზე კი — 29,3%. ხორვატიის სტატისტიკის სახელმწიფო სამმართველომ (DZS) 2026 წლიდან გაყიდვების რაოდენობისა და ღირებულების მაჩვენებლების გამოქვეყნება ფასების ინდექსთან ერთად დაიწყო.

ეს მნიშვნელოვანი დეტალია ბაზრის შეფასებისთვის. ინდექსი ასახავს იმ ობიექტების ფასებს, რომლებზეც გარიგებები შედგა. ბინები და სახლები, რომელთა მფლობელებიც არ დათანხმდნენ დაბალ ფასს და ვერ იპოვეს მყიდველი, ფასების ინდექსში გარიგების გზით ვერ ხვდებიან. ამიტომ ლიკვიდურობის შემცირება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში შესაძლოა თანხვედრაში იყოს რეგისტრირებული ფასების ზრდასთან.

ფასები ყველაზე სწრაფად ზაგრებისა და სანაპიროს გარეთ გაიზარდა

ზრდამ მოიცვა სამივე ტერიტორია, რომელსაც DZS ინდექსის გაანგარიშებისას გამოყოფს.

ზაგრებში საცხოვრებელი უძრავი ქონება წლიურად 14,7%-ით გაძვირდა, ადრიატიკის სანაპიროზე — 12,6%-ით. ყველაზე მაღალი ზრდა, 18,1%, სტატისტიკამ ქვეყნის დანარჩენ რეგიონებში დააფიქსირა.

2025 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით ფასები 4,8%-ით გაიზარდა ზაგრებში, 2,3%-ით ადრიატიკაზე და 2,2%-ით სხვა რაიონებში.

CIJ.World-ის მასალა ყურადღებას ამახვილებს სწორედ ამ კომბინაციაზე: ფასების ზრდა გასცდა ზაგრებისა და სანაპიროს ყველაზე ცნობილი ბაზრების საზღვრებს, მიუხედავად იმისა, რომ შესყიდვების დასრულების მსურველი შინამეურნეობების რაოდენობა მკვეთრად შემცირდა. გამოცემა ასევე აღნიშნავს, რომ მიმდინარე სტატისტიკა თავისთავად არ აჩვენებს, მყიდველთა რომელი ჯგუფი უჭერს მხარს მაღალ ფასებს გარიგებების საერთო რაოდენობის შემცირების პირობებში.

ზაგრების ახალაშენებული ბინები კვადრატულ მეტრზე €3 500-ზე ძვირად იყიდება

7 სექტემბერს გამოქვეყნებული პირველი ნახევარწლის მონაცემები აჩვენებს, რომ გაყიდული ახალაშენებული ობიექტების საშუალო ფასები სუსტი პირველი კვარტლის შემდეგაც მაღალი რჩებოდა.

DZS-ის სტატისტიკაში მოხვედრილი ყველა ახალი ბინის საშუალო ფასმა შეადგინა €2 994 კვ. მ-ზე. კომერციულ კომპანიებსა და სხვა იურიდიულ პირებში, POS სუბსიდირებული მშენებლობის სახელმწიფო პროგრამის გარეშე, მან €3 012-ს მიაღწია კვ. მ-ზე, რაც 8,9%-ით მეტია 2025 წლის პირველ ნახევარწელთან შედარებით.

ზაგრებში ყველა გაყიდული ახალი ბინის საშუალო ფასმა შეადგინა €3 518 კვ. მ-ზე. კომერციულ გამყიდველებთან POS-ის გარეშე — €3 554, რაც წლიურად 19,9%-ით მეტია. დედაქალაქის გარეთ ანალოგიურმა მაჩვენებელმა €2 766 შეადგინა.

ამასთან, ახალაშენებული ობიექტების სტატისტიკა პირდაპირ ვერ გაუთანაბრდება მთელი ბაზრის ფასების ინდექსს. DZS-ის კვლევამ მოიცვა 107 541 კვ. მ ფართობის მქონე 1 618 გაყიდული ახალი ბინა და ანგარიშვალდებული კომპანიების შეზღუდული წრე. თავად უწყება აფრთხილებს, რომ ამ შერჩევაში ობიექტების რაოდენობა ქვეყანაში ახალაშენებული უძრავი ქონების გაყიდვების სრულ მოცულობას არ ასახავს.

ამგვარად, პირველი ნახევარწლის მონაცემები ადასტურებს ფასების მაღალ დონეს ახალაშენებულ ობიექტებთან შემდგარ გარიგებებში, თუმცა თავისთავად არ ამტკიცებს გაყიდვების რაოდენობის აღდგენას პირველ კვარტალში მკვეთრი ვარდნის შემდეგ.

გაყიდვების ვარდნა 2026 წლამდე დაიწყო

აქტივობის შემცირება უკვე რამდენიმე წელია გრძელდება. 2025 წელს ხორვატიაში საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გარიგებების რაოდენობა 4,1%-ით შემცირდა. ევროკავშირის 18 ქვეყანას შორის, რომელთა შესახებაც Eurostat-ს შედარებითი წლიური მონაცემები ჰქონდა, ვარდნა მაშინ მხოლოდ ხორვატიაში, ბულგარეთსა და პოლონეთში დაფიქსირდა.

2024 წელს ხორვატიაში გარიგებების რაოდენობა კიდევ უფრო მკვეთრად — 13,9%-ით შემცირდა. ამ მაჩვენებლით ქვეყანამ მხოლოდ სლოვენიას დაუთმო პოზიცია, სადაც ვარდნამ 17,7% შეადგინა.

2026 წლის პირველ კვარტალში 42,2%-იანი ვარდნა უკვე არსებული ტენდენციის მკვეთრ აჩქარებად გამოიყურება. თუ მომდევნო კვარტლები მსგავს დინამიკას აჩვენებს, ამის მხოლოდ სეზონურობით ახსნა რთული იქნება.

საცხოვრებელი შემოსავლებთან შედარებით გადაფასებული რჩება

მაღალი ფასები ხელმისაწვდომობის სულ უფრო თვალსაჩინო პრობლემად იქცევა. ევროკომისიის შეფასებით, 2025 წელს ხორვატიის საცხოვრებელი უძრავი ქონება ევროკომისიის სტანდარტული მეთოდიკით დაახლოებით 17%-ით იყო გადაფასებული.

ამასთან, მიწოდების პრობლემა უჩვეულოდ გამოიყურება. კომისია დეფიციტს დაახლოებით 230 ათას საცხოვრებელ ობიექტად აფასებს, თუმცა ამავდროულად, მუდმივი საცხოვრებლისთვის განკუთვნილი არსებული ფონდის თითქმის 30% დაუკავებელი რჩება. საცხოვრებლის მესაკუთრეთა წილი 91%-ს აღწევს, ხოლო გრძელვადიანი გაქირავების ბაზარი მცირე რჩება.

ეს ნიშნავს, რომ უძრავი ქონების ფიზიკური არსებობა და მუდმივი ცხოვრებისთვის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობა განსხვავებული მაჩვენებლებია. ფონდის მნიშვნელოვანი ნაწილი ყიდვის ან გრძელვადიანი გაქირავების ჩვეულებრივ ბაზარზე არ ხვდება.

უცხოელი მყიდველები მოთხოვნას ინარჩუნებდნენ

ფასების მაღალი დონე მხოლოდ ადგილობრივი მყიდველების ხარჯზე არ ფორმირდებოდა.

OECD წინა წლებში ხორვატიის ბაზრის ზრდას შემოსავლების მატებასთან, უმუშევრობის შემცირებასთან, ხელმისაწვდომ საბანკო დაფინანსებასთან, ტურიზმის განვითარებასა და უცხოურ მოთხოვნასთან აკავშირებს. 2022 წელს უცხოელმა მყიდველებმა საცხოვრებლის შესყიდვების საერთო ღირებულების მეოთხედზე მეტი უზრუნველყვეს.

ხორვატიის ევროზონაში შესვლამ დამატებით გაამარტივა ოპერაციები ევროკავშირის სხვა ქვეყნებიდან შემოსული მყიდველებისთვის. განსაკუთრებით შესამჩნევია უცხოური და საინვესტიციო მოთხოვნა ადრიატიკის სანაპიროზე, სადაც საცხოვრებელი ერთდროულად შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც მეორე სახლი და ტურისტული ობიექტი.

2026 წლის პირველი კვარტლის ოფიციალური მონაცემები არ იძლევა იმის დადგენის საშუალებას, თუ ვინ უჭერს მხარს ფასების მიმდინარე ზრდას. თუმცა რაც უფრო მცირდება გარიგებების საერთო რაოდენობა, მით მეტად შეიძლება იმოქმედოს საბოლოო ინდექსზე დარჩენილი გადახდისუნარიანი მყიდველების შემადგენლობამ.

მყიდველები გამყიდველებზე სწრაფად იხევენ უკან

მოთხოვნის შემცირება თავისთავად არ აიძულებს მესაკუთრეს, დაუყოვნებლივ დაწიოს ფასი. თუ გაყიდვა გადაუდებელი არ არის, მფლობელს შეუძლია დაელოდოს უფრო ხელსაყრელ შეთავაზებას, ხოლო პოტენციურმა მყიდველმა — უარი თქვას გარიგებაზე.

ხორვატიის ეკონომიკურ პალატასთან არსებული უძრავი ქონების კომპანიების ასოციაციის პრეზიდენტი დუბრავკო რანილოვიჩი ბრუნვის შემცირებას მაღალ ფასებთან, შეზღუდულ მიწოდებასა და ცარიელი ობიექტების დიდ რაოდენობასთან აკავშირებს. იგი ასევე აღნიშნავს, რომ ბაზარი უკვე რამდენიმე წელია ზედიზედ კარგავს გარიგებებს.

ეს მექანიზმი ხსნის მიმდინარე აცდენას: თავდაპირველად ეცემა გარიგებების რაოდენობა და იზრდება გაყიდვის ვადა, ხოლო ფაქტობრივი ფასების შემცირება შესაძლოა მოგვიანებით გამოვლინდეს — თუ გამყიდველებს ობიექტების უფრო სწრაფად რეალიზაცია ნამდვილად დასჭირდებათ.

სახელმწიფო საცხოვრებლის ბაზარზე დაბრუნებას ცდილობს

2025 წლის 1 იანვრიდან ხორვატიაში მოქმედებს უძრავი ქონების გადასახადი, რომელმაც დასასვენებელი სახლების ყოფილი გადასახადი ჩაანაცვლა. მთავრობა მას იყენებს მათ შორის როგორც ინსტრუმენტს ხანგრძლივად დაუკავებელი ობიექტებისა და მოკლევადიან იჯარაში გადაყვანილი საცხოვრებლების წინააღმდეგ. სამშენებლო სამინისტრომ მანამდე პირდაპირ დაუკავშირა ახალი საგადასახადო და საბინაო ზომები მუდმივი ცხოვრებისთვის განკუთვნილი ბინების მიწოდების გაზრდის ამოცანას.

ამავდროულად, სახელმწიფო ახდენს პირველი საცხოვრებლის შეძენის სუბსიდირებას 45 წლამდე ასაკის მოქალაქეებისთვის. პირობების შესრულების შემთხვევაში, მეორადი ობიექტის მყიდველს შეუძლია დაიბრუნოს უძრავი ქონების გადაცემაზე გადახდილი გადასახადი, ხოლო პირველი ახალი საცხოვრებლის მყიდველს ან დეველოპერს — მიიღოს გადახდილი დღგ-ის 50%-მდე დაბრუნება.

ეს ზომები საპირისპირო მიმართულებით მოქმედებს. საგადასახადო პოლიტიკამ ხელი უნდა შეუწყოს ცარიელი ფონდის გამოყენებას, ხოლო ახალგაზრდა მყიდველების მხარდაჭერა ზრდის მათ შესაძლებლობებს ბაზარზე. შეზღუდული მიწოდების პირობებში, ბოლო ზომამ შეიძლება შეინარჩუნოს მოთხოვნა და ამით ნაწილობრივ შეინარჩუნოს ფასებზე ზეწოლა.

ახალაშენებული ობიექტები დეველოპერებისთვის მთავარ რისკად იქცევა

ახალი საცხოვრებლის გაყიდვების 50,9%-იანი შემცირება სამშენებლო კომპანიებისთვის ყველაზე მგრძნობიარე მაჩვენებლად გამოიყურება.

ჯერჯერობით გამოქვეყნებული ფასები აჩვენებს, რომ დეველოპერები და ახალაშენებული ქონების სხვა გამყიდველები ინარჩუნებენ მაღალ ღირებულებას. თუმცა ეს სტრატეგია უფრო რთულდება, თუ ბინები ნელა იყიდება. გაუყიდავი ობიექტი აკავშირებს კაპიტალს, ხოლო სუსტი გაყიდვების ხანგრძლივ პერიოდს შეუძლია გავლენა მოახდინოს ახალი ეტაპების დაწყებასა და დაფინანსების პირობებზე.

ამასთან, არ შეიძლება იმის მტკიცება, რომ დეველოპერებმა უკვე დააგროვეს დიდი გაუყიდავი მარაგი: პირველი კვარტლის გამოქვეყნებული სტატისტიკა აჩვენებს შემდგარი გარიგებების რაოდენობის ვარდნას, მაგრამ არ იძლევა მიმდინარე მიწოდებისა და ექსპოზიციის სრულ სურათს.

DZS-ის შემდეგი კვარტალური პუბლიკაცია ფასების ინდექსისა და გარიგებების რაოდენობის შესახებ 2026 წლის 1 ოქტომბერს იგეგმება და მეორე კვარტალს შეეხება.

სწორედ გარიგებების დინამიკა გახდება საკვანძო. თუ გაყიდვები საგრძნობლად აღდგება, პირველი კვარტალი შესაძლოა ექსტრემალურად სუსტ პერიოდად აღმოჩნდეს. თუ შემცირება მიმდინარე დონესთან ახლოს დარჩება, ფასებსა და მყიდველთა რეალურ აქტივობას შორის არსებული უფსკრული ბაზრის უფრო მყარ მახასიათებლად იქცევა.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ხორვატიის უძრავი ქონების მთავარი რისკი ამჟამად ლიკვიდურობას უკავშირდება. ფასების 14,3%-იანი ზრდა გარიგებების 42,2%-იანი ვარდნის ფონზე აჩვენებს, რომ ძვირადღირებული ობიექტები აგრძელებენ მყიდველების პოვნას, თუმცა ასეთი მყიდველების რაოდენობა საგრძნობლად შემცირდა. სანამ მესაკუთრეები მზად არიან მოიცადონ, ფასები შესაძლოა მაღალი დარჩეს. თუ დაბალი ბრუნვა რამდენიმე კვარტალს გასტანს, ზეწოლა ეტაპობრივად გადაინაცვლებს გაყიდვის ვადებზე, ფასდაკლებებსა და ახალ პროექტებზე. განსაკუთრებით მგრძნობიარეა ახალაშენებული ობიექტების სეგმენტი, სადაც შინამეურნეობების მიერ განხორციელებული შესყიდვები უკვე თითქმის განახევრდა.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან