Жилье в Хорватии дорожает при обвале продаж

Рынок жилья Хорватии начал 2026 год с резкого расхождения между ценами и количеством сделок. В первом квартале стоимость жилой недвижимости выросла на 14,3% год к году, а число покупок домохозяйствами сократилось на 42,2%. Продажи нового жилья упали на 50,9%, вторичного — на 37,4%. Более свежая статистика по проданным новостройкам показывает, что высокий уровень цен сохранялся и в первом полугодии: средняя стоимость у коммерческих продавцов без учета программы POS достигла €3 012 за кв. м по стране и €3 554 в Загребе.

Продажи жилья сократились на 42,2%

В первом квартале 2026 года индекс цен на жилую недвижимость Хорватии вырос на 3,3% относительно предыдущих трех месяцев и на 14,3% год к году.

Количество сделок с жильем, где покупателями выступали домохозяйства, двигалось в противоположную сторону. По сравнению с первым кварталом 2025 года оно сократилось на 42,2%, а относительно четвертого квартала — на 27,5%.

Новое жилье подорожало на 9,7% год к году, хотя число покупок сократилось на 50,9%. Вторичное жилье прибавило 16,1%, а количество сделок снизилось на 37,4%.

Общая стоимость сделок уменьшилась на 35,4% год к году. В сегменте нового жилья падение составило 43,5%, на вторичном рынке — 29,3%. Государственное статистическое управление Хорватии, DZS, с 2026 года начало публиковать показатели количества и стоимости продаж вместе с индексом цен.

Это важное уточнение для оценки рынка. Индекс отражает цены объектов, по которым сделки состоялись. Квартиры и дома, владельцы которых не согласились на более низкую цену и не нашли покупателя, в ценовой индекс через сделку не попадают. Поэтому снижение ликвидности может какое-то время сочетаться с ростом зарегистрированных цен.

Быстрее всего цены выросли вне Загреба и побережья

Рост охватил все три территории, которые DZS выделяет при расчете индекса.

В Загребе жилье подорожало на 14,7% год к году, на Адриатическом побережье — на 12,6%. Самый высокий рост, 18,1%, статистика зафиксировала в остальных регионах страны.

По сравнению с четвертым кварталом 2025 года цены выросли на 4,8% в Загребе, на 2,3% на Адриатике и на 2,2% в остальных районах.

Материал CIJ.World обращает внимание именно на эту комбинацию: рост цен распространился далеко за пределы наиболее известных рынков Загреба и побережья, хотя число домохозяйств, завершающих покупки, резко сократилось. Издание также отмечает, что нынешняя статистика сама по себе не показывает, какая группа покупателей поддерживает высокие цены при снижении общего числа сделок.

Новостройки Загреба продаются дороже €3 500 за метр

Опубликованные 7 сентября данные за первое полугодие показывают, что средние цены проданных новостроек оставались высокими и после слабого первого квартала.

Средняя цена всех новых квартир, попавших в статистику DZS, составила €2 994 за кв. м. У коммерческих компаний и других юридических лиц без учета государственной программы субсидированного строительства POS она достигла €3 012 за кв. м, что на 8,9% больше, чем в первом полугодии 2025 года.

В Загребе средняя цена всех проданных новых квартир составила €3 518 за кв. м. У коммерческих продавцов без POS — €3 554, на 19,9% больше год к году. За пределами столицы аналогичный показатель составил €2 766.

При этом статистику новостроек нельзя напрямую приравнивать к индексу цен всего рынка. Исследование DZS охватило 1 618 проданных новых квартир площадью 107 541 кв. м и ограниченный круг отчитывающихся компаний. Само ведомство предупреждает, что количество объектов в этой выборке не отражает полный объем всех продаж новостроек в стране.

Таким образом, данные первого полугодия подтверждают высокий уровень цен в состоявшихся сделках с новостройками, но сами по себе не доказывают восстановление количества продаж после резкого спада в первом квартале.

Падение продаж началось до 2026 года

Сокращение активности продолжается уже несколько лет. В 2025 году число сделок с жильем в Хорватии снизилось на 4,1%. Среди 18 стран ЕС, по которым Eurostat располагал сопоставимыми годовыми данными, спад тогда наблюдался только в Хорватии, Болгарии и Польше.

В 2024 году количество хорватских сделок сократилось еще сильнее — на 13,9%. По этому показателю страна уступила только Словении, где падение достигло 17,7%.

Падение на 42,2% в первом квартале 2026 года поэтому выглядит резким ускорением уже существовавшей тенденции. Если следующие кварталы покажут похожую динамику, объяснить ее только сезонностью будет сложно.

Жилье остается переоцененным относительно доходов

Высокие цены становятся все более заметной проблемой доступности. Европейская комиссия оценила, что в 2025 году хорватское жилье было переоценено примерно на 17% по стандартной методике Еврокомиссии.

При этом проблема предложения выглядит необычно. Комиссия оценивает дефицит примерно в 230 тыс. жилых объектов, но одновременно почти 30% существующего фонда, предназначенного для постоянного проживания, остается незанятым. Доля собственников жилья достигает 91%, а долгосрочный рынок аренды остается небольшим.

Это означает, что физическое наличие недвижимости и доступность жилья для постоянного проживания — разные показатели. Значительная часть фонда не поступает на обычный рынок покупки или долгосрочной аренды.

Иностранные покупатели поддерживали спрос

Высокий уровень цен формировался не только за счет местных покупателей.

OECD связывает рост хорватского рынка в предыдущие годы с увеличением доходов, снижением безработицы, доступным банковским финансированием, развитием туризма и иностранным спросом. В 2022 году зарубежные покупатели обеспечили более четверти общей стоимости покупок жилья.

Вступление Хорватии в еврозону дополнительно упростило операции для покупателей из других стран ЕС. Особенно заметен иностранный и инвестиционный спрос на Адриатическом побережье, где жилье может одновременно использоваться как второй дом и туристический объект.

Официальные данные за первый квартал 2026 года не позволяют определить, кто именно поддерживает нынешний рост цен. Но чем меньше становится общее число сделок, тем больше на итоговый индекс может влиять состав оставшихся платежеспособных покупателей.

Покупатели отступают быстрее продавцов

Само по себе снижение спроса не заставляет собственника немедленно уменьшать цену. Если продажа не срочная, владелец может ждать более выгодного предложения, а потенциальный покупатель — отказаться от сделки.

Президент объединения компаний недвижимости при Хорватской хозяйственной палате Дубравко Ранилович связывает сокращение оборота с высокими ценами, ограниченным предложением и большим числом пустующих объектов. Он также отмечает, что рынок теряет сделки уже несколько лет подряд.

Такой механизм помогает объяснить нынешнее расхождение: сначала падает число сделок и увеличивается срок продажи, а снижение фактических цен может проявиться позднее — если продавцам действительно понадобится быстрее реализовывать объекты.

Государство пытается вернуть жилье на рынок

С 1 января 2025 года в Хорватии действует налог на недвижимость, который пришел на смену прежнему налогу на дома для отдыха. Правительство использует его в том числе как инструмент против длительно пустующих объектов и жилья, переведенного в краткосрочную аренду. Министерство строительства ранее прямо связывало новые налоговые и жилищные меры с задачей увеличить предложение квартир для постоянного проживания.

Одновременно государство субсидирует покупку первого жилья для граждан младше 45 лет. При выполнении условий покупатель вторичного объекта может вернуть уплаченный налог на передачу недвижимости, а покупатель или застройщик первого нового жилья — получить возврат до 50% уплаченного НДС.

Эти меры действуют в противоположных направлениях. Налоговая политика должна стимулировать использование пустующего фонда, а поддержка молодых покупателей увеличивает их возможности на рынке. При ограниченном предложении последняя мера может поддерживать спрос и тем самым частично сохранять ценовое давление.

Новостройки становятся главным риском для девелоперов

Снижение продаж нового жилья на 50,9% выглядит наиболее чувствительным показателем для строительных компаний.

Пока опубликованные цены показывают, что застройщики и другие продавцы новостроек сохраняют высокий уровень стоимости. Но такая стратегия становится сложнее, если квартиры продаются медленнее. Непроданный объект связывает капитал, а продолжительный период слабых продаж способен влиять на запуск новых очередей и условия финансирования.

При этом нельзя утверждать, что застройщики уже накопили крупные непроданные запасы: опубликованная статистика первого квартала показывает падение количества состоявшихся сделок, но не дает полной картины текущего предложения и экспозиции.

Следующая квартальная публикация DZS по индексу цен и количеству сделок запланирована на 1 октября 2026 года и будет относиться ко второму кварталу.

Именно динамика сделок станет ключевой. Если продажи заметно восстановятся, первый квартал может оказаться экстремально слабым периодом. Если сокращение останется близким к нынешнему уровню, разрыв между ценами и реальной активностью покупателей станет более устойчивой характеристикой рынка.

Как сообщают эксперты International Investment, главный риск для хорватской недвижимости сейчас связан с ликвидностью. Рост цен на 14,3% при падении количества сделок на 42,2% показывает, что дорогие объекты продолжают находить покупателей, но таких покупателей стало значительно меньше. Пока собственники готовы ждать, цены могут оставаться высокими. Если слабый оборот сохранится несколько кварталов, давление постепенно переместится на сроки продажи, скидки и новые проекты. Особенно чувствителен сегмент новостроек, где число покупок домохозяйствами уже сократилось примерно вдвое.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment