יזמים אסטונים מרחיבים את הפרויקטים בריגה

יזמים אסטונים מרחיבים את נוכחותם בשוק הדיור של לטביה. Invego, Reterra ו-Hepsor מגדילות את תיקי הפרויקטים שלהן בריגה, שבה הקרקע, לפי הערכות החברות הפועלות בשני השווקים, נותרה זולה יותר מאשר בטאלין, ואישורם של חלק מהפרויקטים אורך פחות זמן. במקביל, השוק הלטבי כבר מאיץ: ברבעון השני של 2026 התייקר הדיור ב-11,4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ונפח הולך וגדל של פרויקטים חדשים מגביר את התחרות בין הקבלנים.

יזמים אסטונים נכנסים באופן פעיל יותר לריגה

לטביה הופכת ליעד בינלאומי בולט עבור יזמי מגורים מאסטוניה. הסיבות העיקריות הן עלות קרקע נמוכה יותר בריגה, חלק קטן יותר של דיור מודרני בכלל המלאי ויכולת להשיק פרויקטים מסוימים במהירות רבה יותר.

מנהל קשרי השותפים ב-Luminor Bank, Elar Ollik, ציין כי פרויקטים חדשים תופסים נתח קטן יותר ממלאי הדיור בריגה בהשוואה לטאלין. להערכתו, הדבר משאיר ליזמים מרחב צמיחה גדול יותר. הוא הצביע גם על גידול ביכולתם של רוכשים לטבים לגייס מימון משכנתאות.

טיעון נוסף נוגע ללוחות הזמנים של האישורים. מנכ״ל Invego, Kristjan-Thor Vähi, טוען כי אישור תוכניות מפורטות והיתרים בלטביה מתבצע בערך פי שלושה מהר יותר מאשר באסטוניה. מנכ״ל Reterra, Reigo Randmets, הביא דוגמה קיצונית יותר: קבלת היתר לפרויקט Hipodroomi באסטוניה נמשכה שש שנים, בעוד שהפרויקט האחרון של החברה בלטביה עבר את ההליך תוך שבעה חודשים. רנדמטס עצמו כינה מקרים אלה קיצוניים והודה כי כוח הקנייה בלטביה נותר נמוך יותר, ומכירת דירות בריגה אינה בהכרח פשוטה יותר. הערכות אלו פורסמו על ידי ERR.

כך, היתרון של לטביה עבור יזם קשור בראש ובראשונה לא לביקוש גבוה יותר בוודאות, אלא לעלות התחלתית נמוכה יותר של הפרויקט, ובמקרים מסוימים, לפרק זמן קצר יותר בין רכישת הקרקע לתחילת הבנייה.

הדיור בלטביה התייקר ב-11,4%

רמת המחירים הנמוכה יותר בהשוואה לאסטוניה אינה מעידה על כך שהשוק הלטבי עומד במקום.

ברבעון השני של 2026 מחירי הדיור בלטביה עלו ב-3,9% לעומת הרבעון הקודם וב-11,4% בחישוב שנתי. עם זאת, בתים חדשים התייקרו במהלך השנה ב-1,7% בלבד, בעוד שדיור קיים עלה ב-13,3%, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של לטביה.

הפער חשוב ליזמים. עיקר עליית המחירים מתרחש כעת בשוק היד השנייה ולא בדירות מקבלן. הדבר מצמצם בהדרגה את הפער בין המלאי הישן לחדש, אך במקביל מגביל את יכולתם של יזמים להעלות מחירים במהירות בפרויקטים.

במונחים רבעוניים, בתים חדשים התייקרו ב-0,7% בלבד, בעוד שקיימים עלו ב-4,6%. לפיכך, אין להשליך ישירות את העלייה הדו-ספרתית הכוללת במדד המחירים הלטבי על שוק הדירות מקבלן בריגה.

שוק הדירות מקבלן בריגה התאושש במכירות

בשנת 2025 נחתמו בריגה ובאזורים הסמוכים לה יותר מ-2,1 אלף עסקאות של דירות חדשות בהיקף של מעל 310 מיליון אירו. היזמים צמצמו במקביל את מלאי הדירות המוכנות שטרם נמכרו והשיקו פרויקטים חדשים.

לפי נתוני Colliers, המחיר הממוצע של דירה בגימור מלא בפרויקט חדש באזור ריגה עמד על כ-2 770 אירו למ״ר. החברה צופה כי בשנים 2026–2027 ייכנס לשוק היקף משמעותי של היצע חדש הודות לפרויקטים שבנייתם כבר החלה.

נתון זה אינו בר-השוואה ישירה למחיר המבוקש הממוצע של דירות מקבלן בטאלין: במקרה אחד מדובר במחירי עסקאות בפועל של דירות בגימור מלא באזור ריגה, ובאחר — במחירים מבוקשים בפרויקטים בתוך טאלין.

עם זאת, היקף ההיצע מראה מדוע יזמים רואים בריגה שוק עצמאי, ולא רק גרסה זולה יותר של טאלין.

טאלין נותרה שוק יקר בהרבה

ברבעון השני של 2026 הוצעו בטאלין כ-3,2–3,3 אלף דירות חדשות ב-106 פרויקטים. ההיצע גדל בכ-12% בשנה.

במהלך הרבעון נמכרו 325 דירות חדשות לעומת 373 שנה קודם לכן, כלומר ירידה של 13%. המחיר המבוקש הממוצע הגיע ל-5 329 אירו למ״ר ורשם עלייה של 5,6% לעומת התקופה המקבילה. בהתאם לשכונה, המחיר המבוקש הממוצע נע בטווח של כ-4 050 אירו למ״ר ב-Haabersti ועד 6 740 אירו ב-Pirita.

הערכות אלו פורסמו על ידי Arco Vara בדו״ח הרבעוני של החברה. היזם מקשר את המשך עליית מחירי ההיצע, בין היתר, לעלייה בעלויות הבנייה והחמרת הדרישות למבנים חדשים.

מחירי הדיור הגבוהים ומספר הפרויקטים הגדול הנמכרים במקביל מגבירים את התחרות בטאלין. הכניסה לריגה מאפשרת לחברות אסטוניות לפזר פרויקטים בין שני שווקים בעלי עלויות קרקע, דיור ובנייה שונות.

Invego משקיעה 38 מיליון אירו ב-Nordale

אחד הפרויקטים החדשים הגדולים ביותר הוא Nordale בשכונת Mežciems בריגה. חברת Invego מתכננת להשקיע 38 מיליון אירו בשלב הראשון, הכולל 159 דירות ושטחי מסחר.

הפרויקט מתוכנן למספר שלבים ומשתרע על פני שטח של כמה דונמים ליד יער Biķernieki והמתחם ההיסטורי של אולפני הקולנוע של ריגה. Invego הציגה את Nordale במרץ 2026 כרובע מגורים חדש ולא כמבנה מגורים בודד.

החברה חתמה על חוזה להקמת השלב הראשון עם Aimasa בסך 29,8 מיליון אירו כולל מס ערך מוסף. נתונים על היקף ההשקעה ומספר הדירות פורסמו על ידי Invego עצמה.

היקף הפרויקט מדגים כי התרחבותם של יזמים אסטונים ללטביה כבר חורגת מעבר לרכישה נקודתית של מגרשים בודדים.

Invego ו-Reterra בונות את Miera Rezidences

פרויקט גדול נוסף של החברות האסטוניות הוא Miera Rezidences ברחוב Miera בריגה, המפותח במשותף על ידי Invego ו-Reterra.

ההשקעות מוערכות ב-40 מיליון אירו. המתחם מיועד ל-172 דירות וייבנה בשני שלבים. במאי 2026 קיבל הפרויקט היתר בנייה.

היזמים החלו במכירה מוקדמת עוד לפני קבלת ההיתר. לפי נתוני החברות, כמעט אלף רוכשים פוטנציאליים נרשמו והביעו עניין בפרויקט. נתונים אלה הינם מידע מטעם היזמים ואינם שקולים לחוזי מכר חתומים.

על קבלת ההיתר ומאפייני המתחם דיווחה Invego.

Miera Rezidences מעניין גם מההיבט האסטרטגי: Invego ו-Reterra משלבות הון וניסיון בשוק זר עבור שתי החברות, ובכך חולקות את סיכוני הפרויקט הגדול.

Hepsor מגדילה את תיק הפרויקטים בלטביה

חברת Hepsor האסטונית מרחיבה אף היא את נוכחותה בריגה. נכון לסוף יוני 2026, הקבוצה בנתה 513 דירות באסטוניה ובלטביה, מתוכן 223 בפרויקטים לטביים.

החברה מתכננת להתחיל בריגה את בניית פרויקט Starta 17, המיועד בסך הכל ל-255 דירות במספר שלבים. השלב השני של הפרויקט ב-Braila iela 23 צפוי להוסיף 35 דירות נוספות.

ביולי חתמה Hepsor גם על הסכם מוקדם לרכישת מגרשים ב-Meža iela, שבו מתוכנן בניין בן 48 דירות. תחילת הבנייה מתוכננת למחצית השנייה של 2027.

בסך הכל חתמה הקבוצה במחצית הראשונה על חוזים מוקדמים וסופיים עבור 129 דירות בפרויקטים שלה במדינות שונות, עלייה של 36% לעומת התקופה המקבילה. נתונים אלו מופיעים בדו״ח החצי-שנתי של Hepsor.

מדדים אלה אינם מאפשרים לקבוע כי כל 129 המכירות היו בלטביה, אך הם מאשרים את ההיקף ההולך וגדל של תיק הפרויקטים הלטבי של החברה.

אישורים מהירים מפחיתים את עלות ההון

משך הזמן לאישור פרויקט משפיע ישירות על הכלכלה שלו. יזם משקיע כספים בקרקע, בתכנון ובעבודות הכנה זמן רב לפני מסירת הדירות לרוכשים.

אם מגרש ממתין מספר שנים לאישור תוכנית מפורטת או היתר בנייה, ההון נותר מרותק, ועלויות המימון גדלות. בסביבת ריבית גבוהה, השפעת העיכוב הופכת למורגשת במיוחד.

רייגו רנדמטס העריך עבור ERR כי הליך תכנון מפורט הנמשך חמש שנים עלול להוסיף למחיר הסופי של דירה כ-1 000 אירו למ״ר. זהו חישוב של היזם להמחשת עלות העיכובים, ולא תוספת אחידה לכל הפרויקטים באסטוניה.

בפועל, משך הזמן תלוי במוכנות המגרש, גודל הפרויקט, דרישות התשתית, הצורך בשינוי ייעוד קרקע וערעורים אפשריים.

לכן, הטענה שכל בנייה בלטביה מאושרת פי שלושה מהר יותר אינה מדויקת. מדובר בניסיונן של חברות ופרויקטים ספציפיים.

גידול בבנייה יגביר את התחרות בריגה

היתרון של ריגה בדמות רמת מחירים נמוכה יותר עשוי להצטמצם ככל שייצאו לשוק פרויקטים חדשים.

השלב הראשון של Nordale לבדו כולל 159 דירות, ו-Miera Rezidences — 172. Hepsor מכינה ובונה במקביל כמה מאות דירות, ו-Invego מפתחת בלטביה פרויקטים גדולים נוספים.

כתוצאה מכך, יזמים שהגיעו לריגה כדי ליהנות מתחרות נמוכה יותר, מגדילים בעצמם את ההיצע.

עבור השוק חשובה במיוחד הדינמיקה של ביקושים בעלי יכולת תשלום. עלות קרקע נמוכה יותר מקטינה את עלות ההקמה של הפרויקט, אך התוצאה הפיננסית תלויה בקצב מכירת הדירות ובמחיר שהקונים מוכנים לשלם.

העלייה החדה במחירי הדיור מיד שנייה בלטביה אינה מלווה עד כה בהתייקרות מקבילה של דירות מקבלן: ברבעון השני עלו הבתים החדשים ב-1,7% בלבד בחישוב שנתי. הדבר מגביל את היכולת לפצות על עליית הוצאות הבנייה באמצעות העלאת מחירים.

לדברי מומחי International Investment, כניסתם של יזמים אסטונים ללטביה נראית כדרך הגיונית לפזר סיכונים בין שני שווקים שכנים, אך קרקע זולה יותר כשלעצמה אינה הופכת פרויקט לרווחי יותר. בריגה נדרשים היזמים לקחת בחשבון כוח קנייה נמוך יותר ונפח היצע חדש גדל. עבור המשקיע חשוב לא הפער הממוצע במחירים בין ריגה לטאלין, אלא עלות המגרש הספציפי, לוחות הזמנים לאישורים, קצב המכירות ומספר הדירות המתחרות בעת סיום הבנייה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: שוק הדירות מקבלן בריגה ובטאלין

מדוע יזמים אסטונים בונים בלטביה?

החברות מציינות בין הסיבות קרקע זולה יותר בריגה, חלק קטן יותר של דיור חדש במלאי הכולל ולוחות זמנים קצרים יותר לאישור פרויקטים מסוימים. במקביל הן מכירות בכוח הקנייה הנמוך יותר של השוק הלטבי.

בכמה עלו מחירי הדיור בלטביה?

ברבעון השני של 2026 התייקר הדיור ב-11,4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בתים חדשים עלו במחירם ב-1,7%, בעוד שקיימים עלו ב-13,3%.

כמה עולות דירות חדשות בריגה?

לפי נתוני שנת 2025, המחיר הממוצע של דירה חדשה בגימור מלא באזור ריגה עמד על כ-2 770 אירו למ״ר. המחיר תלוי בשכונה, בשלב הפרויקט וברמת הדיור.

כמה עולות דירות מקבלן בטאלין?

ברבעון השני של 2026 המחיר המבוקש הממוצע לדירה חדשה עמד על כ-5 329 אירו למ״ר. זהו מחיר היצע, ולכן אין להשוותו ישירות למחיר עסקה ממוצע בריגה.

אילו יזמים אסטונים פועלים בלטביה?

בין החברות המתרחבות באופן פעיל נמנות Invego, Reterra ו-Hepsor. הן מפתחות מספר פרויקטי מגורים בריגה ובסביבתה.

כמה משקיעה Invego בפרויקט Nordale?

השלב הראשון מוערך ב-38 מיליון אירו וכולל הקמת 159 דירות לצד שטחי מסחר.

מהו היקף פרויקט Miera Rezidences?

הפרויקט המשותף של Invego ו-Reterra מוערך ב-40 מיליון אירו וכולל 172 דירות. היתר הבנייה התקבל במאי 2026.

מדוע לוחות הזמנים לאישורים חשובים ליזם?

כל עוד הפרויקט ממתין להיתרים, החברה נושאת בהוצאות על קרקע, תכנון ומימון, אך עדיין אינה יכולה להשלים את הבנייה ולקבל את עיקר ההכנסות מהרוכשים.