Эстонские девелоперы наращивают проекты в Риге

Эстонские девелоперы расширяют присутствие на рынке жилья Латвии. Invego, Reterra и Hepsor увеличивают портфели в Риге, где земля, по оценкам работающих на обоих рынках компаний, остается дешевле, чем в Таллине, а согласование некоторых проектов занимает меньше времени. При этом латвийский рынок уже ускоряется: во втором квартале 2026 года жилье подорожало на 11,4% год к году, а растущий объем новых проектов усиливает конкуренцию между застройщиками.

Эстонские девелоперы активнее выходят в Ригу

Латвия становится заметным зарубежным направлением для эстонских застройщиков жилья. Основные причины — более низкая стоимость земли в Риге, меньшая доля современного жилья в общем фонде и возможность быстрее запускать отдельные проекты.

Руководитель партнерских отношений Luminor Bank Элар Оллик отметил, что новые проекты занимают в жилищном фонде Риги меньшую долю, чем в Таллине. По его оценке, это оставляет застройщикам больше пространства для роста. Он также указал на увеличение возможностей латвийских покупателей привлекать ипотечное финансирование.

Еще один аргумент касается сроков согласования. Глава Invego Кристьян-Тор Вяхи утверждает, что оформление детальных планов и разрешений в Латвии проходит примерно втрое быстрее, чем в Эстонии. Руководитель Reterra Рейго Рандметс привел более резкий пример: получение разрешения для проекта Hipodroomi в Эстонии заняло шесть лет, тогда как последний проект компании в Латвии прошел процедуру за семь месяцев. Сам Рандметс назвал эти случаи крайними и признал, что покупательная способность в Латвии остается ниже, а продажа квартир в Риге не обязательно проще. Эти оценки приводит ERR.

Таким образом, преимущество Латвии для застройщика связано прежде всего не с гарантированно более высоким спросом, а с более низкой исходной стоимостью проекта и, в отдельных случаях, более коротким периодом между покупкой участка и началом строительства.

Жилье в Латвии подорожало на 11,4%

Более низкий уровень цен по сравнению с Эстонией не означает, что латвийский рынок стоит на месте.

Во втором квартале 2026 года цены на жилье в Латвии выросли на 3,9% относительно предыдущего квартала и на 11,4% год к году. При этом новые дома подорожали за год только на 1,7%, а существующее жилье — на 13,3%, следует из данных Центрального статистического управления Латвии.

Разрыв важен для застройщиков. Основной рост цен сейчас приходится на вторичный рынок, а не на новые квартиры. Это постепенно сокращает разницу между старым и новым фондом, но одновременно ограничивает возможности девелоперов быстро повышать цены в проектах.

В квартальном выражении новые дома подорожали лишь на 0,7%, тогда как существующие — на 4,6%. Поэтому общий двузначный рост латвийского индекса цен нельзя напрямую переносить на рынок новостроек Риги.

Рынок новостроек Риги восстановил продажи

В 2025 году в Риге и прилегающих районах было заключено более 2,1 тыс. сделок с новыми квартирами на сумму свыше €310 млн. Девелоперы одновременно сокращали запас готового непроданного жилья и запускали новые проекты.

По данным Colliers, средняя цена полностью отделанной квартиры в новом проекте Рижского региона составляла около €2 770 за кв. м. Компания ожидает, что в 2026–2027 годах на рынок выйдет значительный объем нового предложения благодаря проектам, строительство которых уже началось.

Этот показатель нельзя напрямую сравнивать со средней ценой предложения новостроек Таллина: в одном случае речь идет о ценах сделок с полностью отделанными квартирами в Рижском регионе, в другом — о запрашиваемых ценах в проектах внутри Таллина.

Тем не менее масштаб предложения показывает, почему девелоперы рассматривают Ригу как самостоятельный рынок, а не просто более дешевую версию Таллина.

Таллин остается значительно более дорогим рынком

Во втором квартале 2026 года в Таллине предлагалось около 3,2–3,3 тыс. новых квартир в 106 проектах. Предложение выросло примерно на 12% за год.

За квартал было продано 325 новых квартир против 373 годом ранее, то есть на 13% меньше. Средняя запрашиваемая цена достигла €5 329 за кв. м и увеличилась на 5,6% год к году. В зависимости от района средняя цена предложения находилась в диапазоне примерно от €4 050 за кв. м в Хааберсти до €6 740 в Пирита.

Эти оценки опубликованы Arco Vara в квартальном отчете компании. Девелопер связывает дальнейший рост цен предложения в том числе с увеличением строительных расходов и ужесточением требований к новым зданиям.

Высокая стоимость жилья и большое число одновременно продаваемых проектов усиливают конкуренцию в Таллине. Выход в Ригу позволяет эстонским компаниям распределять проекты между двумя рынками с разной стоимостью земли, жилья и строительства.

Invego инвестирует €38 млн в Nordale

Одним из крупнейших новых проектов стал Nordale в рижском районе Межциемс. Invego планирует вложить €38 млн в первую очередь, которая включает 159 квартир и коммерческие помещения.

Проект рассчитан на несколько этапов и занимает территорию в несколько гектаров возле Бикерниекского леса и исторического комплекса Рижской киностудии. Invego представила Nordale в марте 2026 года как новый жилой район, а не отдельный многоквартирный дом.

Компания заключила договор на строительство первой очереди с Aimasa на €29,8 млн с учетом налога на добавленную стоимость. Данные об объеме инвестиций и числе квартир опубликованы самим Invego.

Масштаб проекта показывает, что экспансия эстонских девелоперов в Латвию уже выходит за пределы точечной покупки отдельных участков.

Invego и Reterra строят Miera Rezidences

Еще один крупный проект эстонских компаний — Miera Rezidences на улице Миера в Риге, который совместно развивают Invego и Reterra.

Инвестиции оцениваются в €40 млн. Комплекс рассчитан на 172 квартиры и будет построен в две очереди. В мае 2026 года проект получил разрешение на строительство.

Застройщики начали предварительные продажи еще до получения разрешения. По данным компаний, интерес к проекту зарегистрировали почти тысяча потенциальных покупателей. Эти данные являются информацией девелоперов и не равны заключенным договорам продажи.

О получении разрешения и параметрах комплекса сообщила Invego.

Miera Rezidences интересен и с точки зрения стратегии: Invego и Reterra объединяют капитал и опыт на зарубежном для обеих компаний рынке, разделяя риски крупного проекта.

Hepsor увеличивает портфель в Латвии

Эстонская Hepsor также расширяет присутствие в Риге. На конец июня 2026 года у группы строилось 513 квартир в Эстонии и Латвии, из которых 223 приходились на латвийские проекты.

Компания планирует начать в Риге строительство проекта Starta 17, рассчитанного в общей сложности на 255 квартир в несколько этапов. Вторая очередь проекта на Braila iela 23 должна добавить еще 35 квартир.

В июле Hepsor также заключила предварительное соглашение о покупке участков на Meža iela, где планируется дом на 48 квартир. Начало строительства намечено на вторую половину 2027 года.

Всего за первое полугодие группа заключила предварительные и окончательные договоры на 129 квартир в своих проектах в разных странах, на 36% больше, чем годом ранее. Такие данные содержатся в полугодовом отчете Hepsor.

Эти показатели не позволяют утверждать, что все 129 продаж пришлись на Латвию, но подтверждают растущий масштаб латвийского портфеля компании.

Быстрые разрешения снижают стоимость капитала

Срок согласования проекта имеет прямое влияние на его экономику. Девелопер вкладывает деньги в землю, проектирование и подготовительные работы задолго до передачи квартир покупателям.

Если участок несколько лет ожидает утверждения детального плана или разрешения на строительство, капитал остается связанным, а расходы на финансирование растут. При высоких процентных ставках влияние задержки становится особенно заметным.

Рейго Рандметс оценил для ERR, что пятилетняя процедура детального планирования способна добавить к конечной цене квартиры около €1 000 за кв. м. Это расчет девелопера для иллюстрации стоимости задержек, а не универсальная надбавка для всех эстонских проектов.

На практике срок зависит от готовности участка, размера проекта, инфраструктурных требований, необходимости изменения планировки территории и возможных обжалований.

Поэтому утверждать, что любое строительство в Латвии согласовывается втрое быстрее, было бы некорректно. Речь идет об опыте конкретных компаний и проектов.

Рост строительства усилит конкуренцию в Риге

Преимущество Риги в виде более низкого уровня цен может сокращаться по мере выхода новых проектов.

Только первая очередь Nordale предполагает 159 квартир, Miera Rezidences — 172. Hepsor одновременно готовит и строит несколько сотен квартир, а Invego развивает в Латвии и другие крупные проекты.

В результате девелоперы, пришедшие в Ригу ради меньшей конкуренции, сами увеличивают предложение.

Для рынка особенно важна динамика платежеспособного спроса. Более низкая стоимость земли снижает себестоимость проекта, но финансовый результат зависит от того, насколько быстро квартиры продаются и какую цену готовы платить покупатели.

Сильный рост стоимости вторичного жилья в Латвии пока не сопровождается сопоставимым удорожанием новостроек: во втором квартале новые дома прибавили лишь 1,7% год к году. Это ограничивает возможность компенсировать рост строительных расходов повышением цен.

Как сообщают эксперты International Investment, выход эстонских девелоперов в Латвию выглядит логичным способом распределить риски между двумя соседними рынками, но более дешевая земля сама по себе не делает проект прибыльнее. В Риге застройщикам приходится учитывать более низкую покупательную способность и растущий объем нового предложения. Для инвестора важнее не средняя разница цен между Ригой и Таллином, а стоимость конкретного участка, сроки согласований, темпы продаж и количество конкурирующих квартир к моменту завершения строительства.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: рынок новостроек Риги и Таллина

Почему эстонские девелоперы строят в Латвии?

Компании называют среди причин более дешевую землю в Риге, меньшую долю нового жилья в общем фонде и более короткие сроки согласования отдельных проектов. Одновременно они признают более низкую покупательную способность латвийского рынка.

Насколько выросли цены на жилье в Латвии?

Во втором квартале 2026 года жилье подорожало на 11,4% год к году. Новые дома выросли в цене на 1,7%, существующие — на 13,3%.

Сколько стоят новые квартиры в Риге?

По данным за 2025 год, средняя цена полностью отделанной новой квартиры в Рижском регионе составляла около €2 770 за кв. м. Цена зависит от района, стадии проекта и класса жилья.

Сколько стоят новостройки в Таллине?

Во втором квартале 2026 года средняя запрашиваемая цена новой квартиры составляла около €5 329 за кв. м. Это цена предложения, поэтому напрямую сравнивать ее со средней ценой сделки в Риге нельзя.

Какие эстонские девелоперы работают в Латвии?

Среди активно расширяющихся компаний — Invego, Reterra и Hepsor. Они развивают в Риге и ее окрестностях несколько жилых проектов.

Сколько Invego инвестирует в Nordale?

Первая очередь оценивается в €38 млн и предполагает строительство 159 квартир вместе с коммерческими помещениями.

Каков размер Miera Rezidences?

Совместный проект Invego и Reterra оценивается в €40 млн и включает 172 квартиры. Разрешение на строительство было получено в мае 2026 года.

Почему сроки согласования важны для девелопера?

Пока проект ожидает разрешений, компания несет расходы на землю, проектирование и финансирование, но еще не может завершить строительство и получить основную выручку от покупателей.