שוק הנדל״ן באזור הבירה של איסלנד עובר לדירות מוזלות

רוכשי דירות באזור הבירה של איסלנד בוחרים יותר ויותר בנכסים נגישים יותר: במאי 2026, 62% מחוזי המכר הרשומים שנחתמו כאן היו במחיר של מתחת ל-80 מיליון קרונות איסלנדיות. במקביל, היצע הנדל״ן עולה, זמני המכירה מתארכים, המחירים הריאליים יורדים, וכ-77% מהנכסים הנמכרים נסגרים מתחת למחיר המבוקש המקורי. עלויות המימון הגבוהות של המשכנתאות נותרות אחד הגורמים המשנים את מבנה הביקוש.

פרסום של Iceland Review מ-23 ביולי 2026 הפנה את תשומת הלב לעלייה במספר העסקאות הזולות יחסית, אך הנתונים הראשוניים דורשים הבהרה. הנתון של 62% מתייחס לאזור הבירה של איסלנד ולא למדינה כולה. בנוסף, קטגוריית הנכסים היקרה ביותר בסטטיסטיקה המקורית מתחילה מעל 200 מיליון קרונות.

עיקר הנתונים מופיע בדוח חודש יולי של רשות הדיור, התשתיות והתכנון של איסלנד — HMS, סוכנות ממשלתית המנתחת את שוק הנדל״ן ובניית הדיור.

רוב העסקאות מתבצעות על דירות בפחות מ-80 מיליון קרונות

במאי 2026, כ-13% מחוזי מכר הדירות באזור הבירה היו עבור נכסים שמחירם נמוך מ-50 מיליון קרונות. מעט פחות ממחצית נוספת היו עבור נכסים בשווי של 50 עד 80 מיליון קרונות. במצטבר, שתי קטגוריות אלו היוו 62% מכלל החוזים הרשומים.

אין מדובר בזינוק חד-פעמי לחודש בודד. במהלך 12 החודשים הקודמים, כ-60% מהעסקאות באזור הבירה בממוצע חודשי היו בשתי קטגוריות המחיר הנמוכות. בשנת 2020 עמד חלקן המשותף על כ-46%. לפיכך, בתוך מספר שנים חל שינוי ניכר במבנה המכירות לכיוון דיור נגיש יותר.

מחירי העסקאות מומרים למחירים קבועים באמצעות מדד מחירי הדיור. גישה זו מאפשרת לנטרל במידה רבה את השפעת עליית המחירים הכללית ולהמחיש טוב יותר את השינוי במבנה השוק.

חלקן של הדירות היקרות יותר מצטמצם. במהלך 12 החודשים האחרונים, כ-40% מהחוזים בממוצע נחתמו במחיר של מעל 80 מיליון קרונות, לעומת כ-54% בשנת 2020. הירידה הבולטת ביותר נרשמה בטווח שבין 80 ל-170 מיליון קרונות: חלקו ירד מיותר מ-49% לפחות מ-35%.

פלח השוק היקר ביותר התגלה כיציב יותר. מעט יותר מ-4% מהנכסים נמכרים במחיר של מעל 200 מיליון קרונות, ונתח זה נותר יציב יחסית לאורך התקופה הנסקרת.

מספר העסקאות נותר נמוך בקנה מידה היסטורי

במאי נרשמו בכל רחבי איסלנד 782 חוזי מכר של נדל״ן למגורים. זהו נתון נמוך יותר מחודש מאי בכל אחת מעשר השנים האחרונות, למעט שנת 2023, שבה נרשמו 731 חוזים.

עם זאת, 782 החוזים כללו 887 נכסים. ההבדל נובע מעסקאות קבוצתיות, שבהן חוזה אחד כלל מספר דירות. בפרט, הדוח מציין רכישות דיור גדולות בדרום ובמזרח המדינה. לכן, אין להתייחס למספר החוזים ולמספר הנכסים שנרכשו בפועל כאל נתונים חופפים.

כמעט 62% מכלל החוזים שנרשמו במאי היו באזור הבירה. נתון זה כמעט זהה לשיעור העסקאות מתחת ל-80 מיליון קרונות בתוך אזור הבירה עצמו, אך מתאר מדד שונה לחלוטין. במקרה הראשון מדובר בחלוקה גאוגרפית של העסקאות ברחבי המדינה, ואילו בשני — בחלוקת העסקאות באזור הבירה לפי רמות מחיר.

מספר החוזים באזור הבירה ירד ב-5% בחודש זה. ברשויות המקומיות סביב אזור הבירה, לעומת זאת, הוא עלה ב-17%, ובשאר אזורי המדינה — ב-13%.

בעת הכנת דוח יולי, הנתונים המוקדמים לחודש יוני כללו כבר 845 חוזים רשומים. הרשות הדגישה כי הנתון הסופי צפוי לגדול, שכן קיים פער זמנים בין חתימת החוזה לבין רישומו בפנקסים.

היצע הדיור באיסלנד עולה על 6,400 נכסים

בתחילת יולי 2026 הוצעו למכירה ברחבי המדינה מעט יותר מ-6,400 נכסי מגורים. כ-2,300 מהם היו דירות חדשות, ועוד קצת פחות מ-4,100 — דירות מיד שנייה ומלאי קיים. עיקר הגידול האחרון בהיצע נבע דווקא מהקטגוריה השנייה.

על אזור הבירה נרשמו כ-3,800 הצעות. כמעט 1,900 נכסים היו ברייקיאוויק, 835 בהפנרפיירדיר, מעט פחות מ-540 בקוואפאווגיר, 442 בגארדבאיר, 113 במוספלסבאיר ו-44 בסלטיארנרנס.

כ-3,200 מהנכסים שהוצעו למכירה באזור הבירה היו דירות בבתי דירות, וכ-570 היו בתים צמודי קרקע ומבנים נמוכים אחרים. מתחילת השנה גדל היצע הקטגוריה האחרונה בכמעט שליש, בעוד שמספר הדירות בבתי דירות עלה בכ-18%.

בניתוח הסטטיסטיקה של דיור חדש ישנו היבט מתודולוגי: על פי הגדרת הרשות, נכס נחשב חדש אם חלפו פחות משלוש שנים משנת בנייתו. לכן, עם כניסתה של שנה קלנדרית חדשה, חלק מהדירות המוצעות עוברות אוטומטית מקטגוריית הדיור החדש למאגר הקיים, גם אם הנכס עצמו נותר ללא שינוי בשוק.

זמן מדף הנכסים התארך באופן משמעותי

מדד ספיגת ההיצע בשוק מצביע אף הוא על התקררות. עבור הדיור שעמד למכירה באזור הבירה בתחילת יוני, בקצב העסקאות של מאי, יידרשו מעט יותר משבעה חודשים כדי למכור את כל המלאי.

הממוצע התלת-חודשי של המדד באזור הבירה עמד על קצת פחות משבעה חודשים. ברשויות סביב הבירה הוא התקרב לעשרה חודשים, ובשאר חלקי המדינה עלה על שישה חודשים.

עליית מדד זה משמעותה שעל כל עסקה ישנו היצע זמין גדול יותר. עבור הרוכשים, הדבר מגדיל את המבחר ואת הזמן לקבלת החלטות, ואילו המוכרים נאלצים להתחרות מול מספר רב יותר של נכסים דומים.

כ-77% מהדירות נמכרות מתחת למחיר המבוקש

אינדיקטור נוסף לשינוי במאזן הכוחות שבין מוכרים לקונים הוא מחיר העסקה בפועל לעומת המחיר במודעה.

במאי נמכרו כ-77% מהנכסים באזור הבירה מתחת למחיר המבוקש המקורי. שיעור זה לא היה כה גבוה מאז אפריל 2020 והתקרב לנתונים שנרשמו בשנת 2019.

סקר בקרב אנשי מקצוע בתחום הנדל״ן שנערך בתחילת יולי מצביע אף הוא על התחזקות עמדת המיקוח של הרוכשים. בסקר השתתפו 82 אנשי מקצוע, המהווים כ-25% מקהל היעד, ורובם פועלים בעיקר באזור הבירה.

קצת פחות מ-60% מהמשתתפים דיווחו כי מחיר הנכס יורד לעיתים קרובות או כמעט תמיד במהלך המכירה. רק 1% סברו כי הדבר מתרחש לעיתים רחוקות או אינו קורה כלל. רוב הנשאלים העריכו את פעילות השוק כנמוכה לעונה זו ואפיינו את המצב כשוק מובהק של קונים.

מחירי הדיור עולים בקצב איטי בהרבה מהאינפלציה

מדד מחירי הדיור עמד ביוני על 113.4 נקודות. במהלך החודש הוא עלה ב-0.09% בלבד, לאחר ירידה של 0.44% במאי וללא שינוי באפריל.

באזור הבירה ירדו המחירים ביוני ב-0.09%, בעוד שביתר אזורי המדינה נרשמה עלייה של 0.43%. בתים צמודי קרקע התייקרו ביותר מ-1.2% הן באזור הבירה והן מחוצה לו, בעוד שמחירי הדירות בבתי דירות ירדו בכ-1.17%–1.45%.

במהלך 12 חודשים עלה מדד הדיור הכולל ב-1.8%. האינפלציה באותה תקופה עמדה על 5.2%, ולכן הערך הריאלי של הנדל״ן — כלומר המחיר לאחר התאמה לאינפלציה — ירד בכ-3.25%.

הירידה במחירים הריאליים נמשכת כבר אחד-עשר חודשים ברציפות. יחד עם זאת, לא התרחשה קריסה נומינלית של השוק: דירות ובתים עלו בממוצע מעט יותר מאשר לפני שנה, אך עלויות הנדל״ן עלו בקצב איטי בהרבה מרמת מחירי הצריכה הכללית.

נתונים מאוחרים יותר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של איסלנד הראו כי ביולי הואצה האינפלציה השנתית מ-5.2% ביוני ל-5.3%. מדד המחירים לצרכן ללא סעיף הדיור עלה ב-4.8%, ואילו הקטגוריה הכוללת דיור, מים, חשמל, גז ודלקים אחרים התייקרה ב-6.5% בחישוב שנתי.

שוק המשכנתאות עבר במהירות לריביות קבועות

ההיקף נטו של הלוואות דיור חדשות למשקי בית עמד במאי על כ-10.9 מיליארד קרונות. מתוכם כ-8.5 מיליארד היו הלוואות שאינן צמודות, ו-2.4 מיליארד — הלוואות צמודות. כך, כמעט ארבע מכל חמש קרונות באשראי המשכנתאות החדש נלקחו בהלוואות ללא הצמדה של הקרן.

במגזר הבנקאי עמד ההיקף נטו של משכנתאות חדשות לא צמודות על כ-7.7 מיליארד קרונות. בהלוואות בנקאיות צמודות נרשם נתון שלילי של כ-0.5 מיליארד קרונות, מכיוון שהיקף הפירעונות עלה על מתן ההלוואות החדשות.

מבנה הריביות השתנה עוד יותר. ברבעון הראשון של 2026 היוו הלוואות בריבית משתנה רק 8% מההלוואות החדשות, לעומת 46% בתקופה המקבילה אשתקד.

באפריל צנח חלקן של ההלוואות הצמודות בריבית משתנה ל-0.8%, אף שבשנת 2024 הן היוו יותר ממחצית מכלל המשכנתאות החדשות. במקביל, הלוואות לא צמודות בריבית קבועה תפסו 56.5% מההלוואות החדשות, והלוואות צמודות בריבית קבועה — 37.9%. בסך הכל, כמעט 95% מהלוואות הדיור החדשות באפריל ניתנו בריבית קבועה.

אחת הסיבות לשינוי כה חד הייתה צמצום היצע ההלוואות בריבית משתנה בעקבות פסיקות משפטיות שנגעו למנגנון שינוי הריבית. הרשות מציינת גם את ציפיות האינפלציה והעלאת הריבית במחצית הראשונה של השנה כגורמים המעודדים לווים לקבע את הריבית.

עדכון הריביות ישפיע על הלוואות בהיקף 88 מיליארד קרונות

במחצית השנייה של 2026 צפויים להתעדכן תנאי הריבית בהלוואות לדיור של משקי בית ביתרת חוב של כ-88 מיליארד קרונות. מסכום זה, כ-36 מיליארד שייכים להלוואות לא צמודות ו-52 מיליארד להלוואות צמודות.

הריבית המשוקללת הממוצעת בהלוואות הלא צמודות העומדות לעדכון עומדת על 7.28%. לשם השוואה, הלוואות דיור חדשות לא צמודות ניתנו במועד איסוף הנתונים בריבית ממוצעת של כ-8.38%.

בהלוואות הצמודות הפער גדול אף יותר. הריבית בהלוואות העומדות לעדכון עומדת בממוצע על כ-2.34%, בעוד שהלוואות צמודות חדשות בריבית קבועה הוצעו בממוצע ב-5.25%. הפער מתקרב לשלוש נקודות אחוז.

עם זאת, היקף ההלוואות הללו מוגבל ביחס לכלל המערכת. סך הלוואות הדיור למשקי בית עמד בסוף מאי על כ-2.907 טריליון קרונות, ולכן הלוואות שריביתן תתעדכן במחצית השנייה מהוות כ-3% מתיק המשכנתאות הכולל.

עבור לווים ספציפיים, נתון זה אינו משקף את השינוי האפשרי בעומס החוב האישי: משק בית שהלוואתו עוברת לריבית גבוהה משמעותית עשוי להיתקל בעלייה ניכרת בהחזר החודשי.

השוק אינו צופה עדיין הפחתת ריבית מהירה

הבנק המרכזי של איסלנד פרסם ב-14 באוגוסט סקר חדש בקרב פעילי השוק הפיננסי, שנערך ב-10–12 באוגוסט. תוצאותיו חשובות במיוחד להבנת תחזיות המשכנתה: מדובר בציפיות השוק ולא בהחלטת הרגולטור.

תחזית החציון צופה העלאת ריבית של 0.25 נקודת אחוז ל-8% ברבעון השלישי של 2026. המשתתפים צופים כי הפחתות הריבית יחלו רק ברבעון הראשון של 2027. בעוד שנתיים, תחזית החציון לריבית עומדת על כ-6.25%.

במקביל, ציפיות האינפלציה השנתיות של פעילי השוק נותרו על 3.9%, הציפיות לשנתיים עמדו על 3.5%, והאינפלציה הממוצעת הצפויה בטווח של חמש שנים עומדת על 3.3%. נתונים אלה עדיין גבוהים מיעד האינפלציה הרשמי שעומד על 2.5%.

החלטת הריבית הבאה מתוכננת ל-19 באוגוסט 2026. לכן, נכון ל-17 באוגוסט, לא יהיה מדויק לכתוב שהריבית כבר הועלתה ל-8%.

כמעט שליש מהתושבים הבוגרים שוכרים דירה

שוק השכירות התרחב גם הוא. על פי תוצאות סקר תנאי הדיור, שנתוניו נאספו מפברואר עד מאי 2026, כ-29% מתושבי המדינה הבוגרים מתגוררים בדירות שכורות, לעומת 28% בסתיו 2025.

ברייקיאוויק, כ-37% מהמבוגרים הם שוכרים. ברשויות המקומיות השכנות עומד השיעור על כ-26%, ובשאר חלקי המדינה — על כ-21%.

לעומת זאת, כ-52% מהתושבים הבוגרים ברייקיאוויק הם בעלי דירות, וכך גם 61% מתושבי הרשויות השכנות וכ-73% מתושבי שאר אזורי איסלנד.

הסקר הרחיב במכוון את הסיקור בקרב תושבים זרים ומהגרים, מאחר שסקרים קודמים לא שיקפו קבוצה זו כראוי ועלולים היו להציג הערכת חסר של גודל מגזר השכירות.

צעירים עוברים יותר לשוק השכירות

בקרב בני 18 עד 24, כ-37% מתגוררים עם הוריהם, לעומת כ-47% שנה קודם לכן. במקביל, שיעור השוכרים בקבוצת גיל זו עלה מ-34% ל-45%. כ-10% נוספים מתגוררים בדירה בבעלותם.

יש להתייחס לנתונים אלה בזהירות: מספר המשתתפים בסקר בקבוצת הגיל 18–24 היה קטן יחסית, ולכן רווח בר-הסמך נותר רחב. עם זאת, השינוי שנמצא מובהק סטטיסטית.

מחירי השכירות עולים מהר יותר ממחירי הרכישה

מדד שכר הדירה באזור הבירה עמד ביוני על 129.8 נקודות ועלה ב-0.39% בחודש. בחישוב שנתי הגיעה העלייה ל-5.7%, לעומת 4.87% בחודש הקודם.

עם אינפלציה של 5.2% באותה תקופה, העלייה הריאלית בשכר הדירה עמדה על כ-0.47%. כך, השכירות התייקרה במעט אפילו לאחר התאמה לאינפלציה, בעוד שמחירי המכירה הריאליים ירדו.

היחס בין שכר הדירה למחיר הרכישה ממשיך לעלות מאז אמצע 2022. עבור בעלי נכסים מושכרים, מגמה זו עשויה לתמוך בשיעור תשואה ברוטו ביחס לשווי הנכס, אך התוצאה הפיננסית הסופית תלויה בעלויות המימון, במסים, בתחזוקת הנכס ובתקופות שבהן הדירה עומדת ריקה בין שוכרים.

שוק הדיור באיסלנד מתקן את עצמו ללא קריסת מחירים

מכלול המדדים מאמצע 2026 מעיד בראש ובראשונה על התקררות הדרגתית ולא על קריסת שוק. מספר העסקאות נמוך יחסית, ההיצע גדל, זמני המכירה התארכו, הנחות ממחיר הפתיחה הפכו לנפוצות, והמחירים הריאליים נמוכים מרמתם אשתקד.

במקביל, המחיר הנומינלי של הדיור נותר גבוה מזה של השנה שעברה. לפיכך, הטענה שמחירי הנדל״ן באיסלנד צנחו בחדות אינה נכונה. התיקון מתרחש בעיקר דרך שחיקה אינפלציונית של הערך הריאלי, שינוי במבנה הביקוש והתחזקות עמדת המיקוח של הרוכשים.

השינוי העיקרי ניכר בהרכב המכירות. הביקוש לא נעלם, אך חלק הולך וגדל ממנו מתרכז בקטגוריות המחיר הנמוכות. תמונה זו תואמת את תנאי האשראי הנוקשים יותר: לנוכח עלויות המימון הגבוהות, הרוכשים נאלצים להקטין את תקציב הרכישה או להגדיל את ההון העצמי.

כפי שמציינים מומחי International Investment, הסיכון המרכזי בניתוח הנתונים הנוכחיים הוא לפרש את העלייה בשיעור העסקאות מתחת ל-80 מיליון קרונות כעדות לשיפור חד בנגישות הדיור. בפועל, השוק מציג תמונה מורכבת יותר: המחירים הריאליים יורדים, מוכרים מעניקים הנחות בתדירות גבוהה יותר וההיצע גדל, אך משכנתאות יקרות מגבילות את כושר התשלום של הקונים. אם עלויות המימון יישארו גבוהות, הלחץ עשוי להמשיך ולהתבטא לא בירידת מחירים נומינלית חדה, אלא בהמשך הסטת הביקוש לנכסים זולים יותר, בהארכת זמני המכירה ובגידול בוויתורים מצד המוכרים. עבור משקיעים, חשוב להעריך לא רק את השינוי במדד המחירים, אלא גם את המחירים הריאליים לאחר אינפלציה, את עלות האשראי, את זמן המדף, את גובה ההנחה מהמחיר המבוקש ואת היחס שבין שכר הדירה למחיר הרכישה.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment

שאלות נפוצות: נדל״ן באיסלנד בשנת 2026

האם נכון ש-62% מכלל הדיור באיסלנד נמכר בפחות מ-80 מיליון קרונות?

לא. הנתון מתייחס לאזור הבירה בלבד. במאי 2026, 62% מחוזי המכר שנרשמו שם היו עבור נכסים בשווי של פחות מ-80 מיליון קרונות.

מדוע נוצר בלבול סביב הנתון של 62%?

כמעט 62% מכלל החוזים שנרשמו באיסלנד במאי היו באזור הבירה. זוהי סטטיסטיקה נפרדת, המציגה את חלקה הגאוגרפי של הבירה בכלל המכירות במדינה.

מהו רף המחיר של הפלח היקר ביותר?

בנתונים המקוריים, הקטגוריה הגבוהה ביותר כוללת דיור שמחירו עולה על 200 מיליון קרונות. היא מהווה מעט יותר מ-4% מכלל המכירות.

האם מחירי הדיור באיסלנד יורדים?

במונחים נומינליים, המדד הארצי ביוני היה גבוה ב-1.8% לעומת השנה הקודמת. לאחר התאמה לאינפלציה, המחירים הריאליים ירדו בכ-3.25%.

עד כמה נפוצות הנחות במכירת דירות?

במאי נמכרו כ-77% מהנכסים באזור הבירה מתחת למחיר המבוקש המקורי — השיעור הגבוה ביותר מאז אפריל 2020.

כמה דירות עומדות למכירה?

בתחילת יולי עמדו למכירה ברחבי איסלנד קצת יותר מ-6,400 נכסי מגורים, מתוכם כ-3,800 באזור הבירה.

כמה זמן נדרש למכירת ההיצע הקיים?

עבור ההיצע שהיה בשוק אזור הבירה בתחילת יוני, בקצב המכירות של מאי, יידרשו מעט יותר משבעה חודשים. הממוצע התלת-חודשי עמד על קצת פחות משבעה חודשים.

אילו הלוואות משכנתה שולטות כיום בשוק?

על פי הנתונים האחרונים על מבנה ההלוואות החדשות, כמעט 95% מהמשכנתאות באפריל ניתנו בריבית קבועה. הקטגוריה הגדולה ביותר הייתה הלוואות לא צמודות בריבית קבועה.

האם הבנק המרכזי של איסלנד העלה את הריבית ל-8%?

נכון ל-17 באוגוסט מדובר בציפיות של פעילי השוק הפיננסי. תחזית החציון צופה העלאת ריבית ל-8% ברבעון השלישי. החלטת הרגולטור הבאה מתוכננת ל-19 באוגוסט.

איזה שיעור מתושבי איסלנד מתגורר בשכירות?

כ-29% מהתושבים הבוגרים במדינה שוכרים דירה. ברייקיאוויק הנתון מגיע לכ-37%.

האם שכר הדירה עולה מהר יותר ממחירי הנדל״ן?

כן. ביוני עמדה העלייה השנתית במדד השכירות באזור הבירה על 5.7%, בעוד שמדד מחירי הדיור הארצי עלה ב-1.8% בלבד.