היצע ה-Airbnb ברייקיאוויק הצטמצם בכמעט 20%
שוק הדירות להשכרה דרך Airbnb ברייקיאוויק נכנס למחצית השנייה של 2026 עם מחיר לילה גבוה אך תפוסה מתונה. התעריף הממוצע המוצהר במדגם עומד על $304, התפוסה הממוצעת היא 43.2%, ההכנסה השנתית הגולמית המשוערת למודעה פעילה מגיעה ל-$30,780, וההכנסה ללילה זמין עומדת על $129. במקביל, מספר המודעות הפעילות ירד ב-19.4%, וההכנסה השנתית הממוצעת ירדה ב-3.3% בהשוואה לתקופה הקודמת. שילוב מדדים זה מראה כי צמצום ההיצע המתחרה טרם הוביל לשיפור מקביל בהכנסות הבעלים.
Airbnb ברייקיאוויק שומר על תעריף מעל $300
על פי נתוני AirROI, שעודכנו ב-8 באוגוסט 2026 ומכסים את התקופה שבין אוגוסט 2025 ליולי 2026, ברייקיאוויק ישנן 1,627 מודעות פעילות. התעריף היומי הממוצע עומד על $304, התפוסה היא 43.2%, ההכנסה השנתית המשוערת הממוצעת עומדת על $30,780, וההכנסה ללילה זמין עומדת על $129. במהלך השנה ירדה ההכנסה הממוצעת ב-3.3%, בעוד שההיצע הצטמצם ב-19.4%. התפוסה החציונית לנכס בודד עומדת על כ-44%; 25% מהמודעות המובילות מגיעות ל-70% לפחות, וה-10% העליונים ל-86% ומעלה. התעריף היומי החציוני עומד על כ-$242, הרבעון העליון מתחיל בסביבות $353, ואצל 10% המובילים הנתון עולה על $526.
הפער בין התעריף הממוצע לתפוסה בפועל הוא בעל חשיבות עקרונית להערכת השוק. המחיר של $304 מתייחס ללילות תפוסים בלבד ואינו מאפיין כשלעצמו את ההכנסה הסופית של הנכס.
מדד מייצג יותר הוא ההכנסה ללילה זמין, המשקלל במקביל את המחיר ואת תפוסת לוח השנה. עבור כלל השוק הוא מוערך ב-$129, עבור נכס חציוני בכ-$107, עבור הרבעון העליון החל מ-$164, ואצל 10% המובילים הוא מגיע לכ-$240.
לפיכך, דירה זהה בשוק של רייקיאוויק יכולה להציג תוצאה פיננסית שונה מהותית בהתאם למיקום, מאפייני הנכס, חוות הדעת, ניהול המחירים ומספר הימים הזמינים להזמנה.
אוגוסט נותר החודש הרווחי ביותר
העונתיות ברייקיאוויק מורגשת באופן משמעותי יותר בהכנסות מאשר במחיר הממוצע של לילה תפוס.
עונת השיא חלה בעיקר בחודשים אוגוסט, יוני וספטמבר. ההכנסה החודשית הממוצעת בחודשים אלה מוערכת בכ-$5,439, התפוסה הממוצעת ב-54.8%, והתעריף ב-$312.
בחודש החזק ביותר ההכנסה מגיעה לכ-$6,452 עם תפוסה של 63.2% ותעריף ממוצע של עד $380.
העונה החלשה כוללת את ינואר, פברואר ואפריל. ההכנסה החודשית הממוצעת בתקופה זו יורדת לכ-$3,325, התפוסה ל-41.9%, והתעריף ל-$281.
בחודש החלש ביותר ההכנסה המשוערת יורדת לכ-$2,947, התפוסה ל-30.8%, והתעריף הממוצע לכ-$261.
נתון זה מראה כי הירידה בתוצאות בחורף אינה נובעת רק מהתאמת מחירים. ההשפעה המשמעותית יותר מיוחסת למספר הלילות הלא-תפוסים.
תיירים מזמינים מקומות לינה כ-80 יום מראש
פרק הזמן הממוצע בין ההזמנה למועד הצ׳ק-אין עומד על כ-80 יום.
נסיעות קיץ מתוכננות מוקדם יותר: זמן ההזמנה המוקדמת הממוצע מגיע לכ-95 יום. עבור הגעות ביולי הוא מתארך ל-111 יום, ואילו במרץ הוא מתקצר לכ-58 יום.
משך השהייה הממוצע עומד על כ-5.3 לילות.
במקביל, ל-56.3% מהמודעות יש בין 271 ל-366 ימים פתוחים להזמנה במהלך השנה, ולכ-80% יש לפחות 181 ימים פתוחים.
יש לפרש נתונים אלה בזהירות. לוח שנה פתוח אינו שווה בהכרח לעמידה ללא שימוש בפועל: בעלים עשויים לחסום תאריכים לשימוש אישי, לשנות זמינות ולהשתמש במודלים שונים של השכרה. עם זאת, השילוב של מספר ימים זמינים גבוה עם תפוסה ממוצעת של 43.2% מעיד על כך שהשוק אינו חווה מחסור בהיצע לאורך השנה.
למעלה משליש מהמודעות דורשות מינימום של 30 לילות
אחד המאפיינים החשובים ביותר של המדגם המקורי הוא שלא כל המודעות מכוונות לתייר הקלאסי המגיע למספר ימים.
עבור 38.3% מהנכסים מצוין משך שהייה מינימלי של 30 לילות ומעלה. שהייה של לילה אחד מתאפשרת ב-23.2% מההצעות, שני לילות ב-11.6%, ושלושה לילות ב-12%. 11.7% נוספים דורשים שהייה של ארבעה עד שישה לילות, ו-3.1% בין שבעה ל-29 לילות.
לכן, שגוי להתייחס לכל 1,627 המודעות כשוק קלאסי של השכרה תיירותית לטווח קצר בלבד. המדגם כולל נכסים בעלי מודלים שונים של שימוש, כולל שהות של חודש ומעלה.
עובדה זו גם מגבילה השוואה ישירה בין כמות הצעות ה-Airbnb למספר חדרי המלון.
דירות מהוות את עיקר ההיצע
השוק קשור באופן הדוק למאגר המגורים הרגיל של הבירה.
דירות ונכסים מסוג דירה מהווים 77.9% מההצעות, וב-83.1% מהמודעות מושכר הנכס בשלמותו.
נכסים בעלי חדר שינה אחד תופסים 41.1% מהשוק. יחד, אפשרויות עם חדר שינה אחד ושניים מהוות 66.5% מההיצע הפעיל, ועל נכסים עם שלושה חדרי שינה ומעלה נמנים 20.5%.
הקיבולת הנפוצה ביותר היא ארבעה אורחים: הצעות אלה מהוות 27.2%. הקיבולת הממוצעת עומדת על 3.7 אנשים.
נתון זה הופך את הרגולציה על ההשכרות למשמעותית במיוחד עבור שוק הנדל״ן: חלק ניכר מההיצע התיירותי מורכב מנכסים שעל פי מאפייניהם הפיזיים משתייכים למאגר המגורים הרגיל.
נכסי פרימיום מניבים מעל $300 אלף
ההכנסה הממוצעת בשוק אינה משקפת את ביצועי הנכסים היקרים ביותר.
פנטהאוז עם חמישה חדרי שינה במרכז רייקיאוויק במדגם הנסקר מציג הכנסה משוערת ב-12 החודשים האחרונים של כ-$375,358 עם תפוסה של 43.6% ותעריף ממוצע של כ-$2,191.
וילה עם שישה חדרי שינה במרכז מוערכת בהכנסה שנתית של כ-$349,023 עם תפוסה של 56% ותעריף של כ-$1,663.
נכס נוסף עם שישה חדרי שינה מציג כ-$328,547 עם תפוסה של 66.6% ותעריף של כ-$1,352.
זהו פלח ייעודי לאירוח קבוצות גדולות, שאינו יכול לשמש כנקודת ייחוס לדירה עירונית סטנדרטית. בשוק פועלים גם מפעילים מקצועיים: המארח הגדול ביותר במאגר הנתונים מנהל 76 נכסים עם הכנסה משוערת כוללת של כ-$3.7 מיליון ב-12 חודשים.
השכרת מגורים ביתית באיסלנד מוגבלת בחוק
הרגולציה היא אחד הגורמים המרכזיים שיש לקחת בחשבון בעת ניתוח כדאיות השקעות ברייקיאוויק.
בשנת 2026, מסלול האירוח הביתי המקל מאפשר לאדם פרטי להשכיר דירה במקום מגוריו הרשמי. בנוסף, ניתן לרשום נכס אחד נוסף בבעלותו בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים; על הנכס השני חלות מגבלות, בין היתר בנוגע למיקומו.
משך הזמן הכולל המותר במסלול אירוח ביתי הוא עד 90 יום בשנה קלנדרית, וההכנסה הכוללת מוגבלת לעד 2 מיליון קרונות איסלנדיות. עלות הרישום היא 9,200 קרונות ויש לחדשו מדי שנה.
אם בכוונת הבעלים לחרוג ממגבלת 90 הימים או 2 מיליון הקרונות, עליו להוציא רישיון להפעלה מסחרית של מתקן אירוח. תאגידים ויישויות משפטיות אינם יכולים להשתמש במסלול המקל ועליהם לקבל רישיון מתאים. על הפרות מוטלים קנסות מנהליים של עד מיליון קרונות לכל מקרה.
עבור משקיע, המשמעות היא שהאפשרות לרכוש דירה רגילה ולהשכירה לתיירים לאורך כל השנה אינה מובנת מאליה. יש לברר את מעמדו המשפטי של הנכס ואת אופן השימוש המותר בו עוד טרם הרכישה.
שיעור המודעות הרשומות אינו משקף את היקף ההפרות
מאגר ניתוח נתונים חיצוני מזהה סימני רישום בכחמישית מהמודעות בלבד — בחלקים שונים של הדף מופיע נתון של כ-20%–20.5%.
אין לפרש נתון זה כעדות לכך ששאר הנכסים פועלים באופן בלתי חוקי.
בשוק קיימים משטרים משפטיים שונים. נכסים מסחריים עשויים להחזיק ברישיון הפעלה למתקן אירוח, הנבדל מרישום השכרה ביתית. כמו כן, ייתכן שאגרגטור צד שלישי לא זיהה את מספר הרישיון או לא קישר אותו למודעה הספציפית.
לפיכך, נתוני הפלטפורמה מתאימים לניתוח תעריפים, תפוסה והיצע, אך לא לקביעת חוקיותו של כל נכס.
גם מלונות הבירה הציגו ירידה במספר הלינות
לא ניתן לבחון את חולשת התפוסה ב-Airbnb במנותק משוק המלונאות.
ביוני 2026 רשמו מלונות איסלנד כ-532 אלף לינות, ירידה של 0.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. באזור הבירה נרשמה הירידה הגדולה ביותר במונחים מוחלטים — ירידה של כ-16 אלף לינות, או 6.5%.
במקביל, היצע המלונות באזור הבירה גדל ב-0.9%. ביוני פעלו 59 מלונות עם 5,671 חדרים, והתפוסה ירדה ב-3.4 נקודות אחוז.
תיירים זרים היוו 91% מלינות המלון במדינה. על מטיילים מארה״ב נמנו כ-172 אלף לילות, מגרמניה — 48 אלף, מסין — 34 אלף, ומבריטניה — 27 אלף. כל הנתונים ליוני 2026 הינם ארעיים.
כך, התפוסה המתונה בדירות Airbnb תואמת את המגמה החלשה יותר בחלק משוק המלונאות המסורתי של הבירה.
ברייקיאוויק מתגוררים כ-140 אלף תושבים
נכון ל-1 בינואר 2026, מנתה אוכלוסיית עיריית רייקיאוויק 139,804 תושבים, גידול של 0.7% בשנה.
לקראת סוף הרבעון השני הגיעה אוכלוסיית אזור הבירה כולו ל-253,230 תושבים, בעוד שבאיסלנד כולה התגוררו כ-396,500 איש.
מטרופולין הבירה מרכז קרוב לשני שלישים מאוכלוסיית המדינה.
מצב זה יוצר דינמיקה ייחודית בתחום הנדל״ן: שוק המגורים הגדול ביותר במדינה הוא בו-זמנית מרכזה המנהלי, העסקי והתיירותי הראשי.
איסלנד אירחה קרוב ל-2.3 מיליון מבקרים זרים
בשנת 2025 ביקרו באיסלנד מעט פחות מ-2.3 מיליון מטיילים זרים עם לינה — 97.6% מנתון השיא של שנת 2018.
כ-2.27 מיליון איש, או 98.7% מסך המבקרים, הגיעו דרך נמל התעופה הבינלאומי קפלוויק.
בנפרד קיים שוק קרוזים גדול שאינו נכלל במספרים אלה: בשנת 2024 קיבל נמל רייקיאוויק כ-322 אלף נוסעי קרוזים זרים. הם נספרים כמבקרים יומיים ולא כתיירים עם לינה.
משום כך העיר נהנית משני סוגי ביקוש תיירותי שונים. התנועה האווירית תומכת במלונות ובהשכרת דירות, בעוד שוק הקרוזים משפיע בעיקר על מסעדות, סיורים, מסחר, תחבורה עירונית ותשתיות.
התיירות מהווה 8.8% מהתמ״ג של איסלנד
על פי הערכות לאומיות ראשוניות, התרומה הישירה של התיירות לתוצר המקומי הגולמי של איסלנד הגיעה ל-8.8% בשנת 2025 לעומת 8.2% שנה קודם לכן.
שירותי האירוח היוו כ-2.6% מהתמ״ג. סך הצריכה התיירותית המקומית של מטיילים זרים ומקומיים התקרב ל-914 מיליארד קרונות איסלנדיות, עלייה של 4.2% במחירים שוטפים.
הוצאות התיירות, ללא רכיבים משוערים מסוימים, עלו על 870 מיליארד קרונות וצמחו ב-3.9% במחירים שוטפים, אך ב-0.8% בלבד במחירים קבועים. עובדה זו ממחישה את ההשפעה המשמעותית של עליית המחירים על הדינמיקה הנומינלית.
במונחים ריאליים, ההוצאות על שירותי אירוח גדלו ב-3.5%, והערך המוסף הגולמי של ענף התיירות עלה בכ-1%. ענף התיירות היווה כ-9.5% מכלל שעות העבודה במשק.
התלות הגבוהה של הכלכלה בביקוש התיירותי תומכת בשוק האירוח, אך בד בבד מגבירה את רגישותו לטיסות בינלאומיות ולמצבם של שוקי המקור העיקריים מעבר לים.
תעריף של $304 אינו מעיד על תשואה גבוהה בנדל״ן
מחיר ממוצע ללילה עשוי להיראות אטרקטיבי למשקיע, אך אין בו די כדי לחשב את התשואה של הנכס.
ההכנסה השנתית המשוערת בסך $30,780 היא נתון גולמי. ממנו יש לקזז הוצאות תפעול, ניקיון, חשבונות שוטפים, תחזוקה, ביטוח, עמלות פלטפורמה וחברת ניהול, מיסים ועלויות מימון.
יתרה מכך, בעת רכישת נדל״ן יש להביא בחשבון את עלות הנכס עצמו. שני נכסים בעלי הכנסה שנתית זהה עשויים להציג תשואה שונה בתכלית על ההשקעה אם מחירי הרכישה שלהם נבדלים בעשרות אחוזים.
גורם מרכזי נוסף הוא הרגולציה. השכרה ביתית מקלת מוגבלת בזמן ובהכנסה, בעוד שהפעלה מסחרית מלאה מחייבת רישיון מתאים.
צמצום ההיצע טרם העלה את ההכנסה הממוצעת
האיתות המרכזי ביותר בשוק הנוכחי הוא צמצום מקביל בהיצע של 19.4% לצד ירידה של 3.3% בהכנסה השנתית הממוצעת.
תחת ביקושים יציבים, ירידה במספר הנכסים המתחרים אמורה בדרך כלל לשפר את תוצאות המשתתפים הנותרים. ברייקיאוויק, בנתונים הממוצעים, זה עדיין לא קרה.
התעריף הממוצע נותר גבוה, אך תפוסה של 43.2% מעידה על כך שחלק משמעותי מלוח השנה הזמין אינו מושכר.
בנוסף, יש לקחת בחשבון את מבנה נתוני המקור: למעלה מ-38% מהמודעות דורשות שהייה של 30 לילות לפחות, כך שהמדגם מאחד השכרות תיירותיות קלאסיות עם מגזר השהייה הממושכת יותר.
כפי שמדווחים מומחי International Investment, רייקיאוויק נותרה שוק תיירות יקר וחזק מבחינה פונדמנטלית הודות לקרוב ל-2.3 מיליון מטיילים זרים באיסלנד ומעמדו המרכזי של הענף בכלכלה, אך נתוני ההשכרה אינם מבטיחים תשואה גבוהה באופן אוטומטי בנדל״ן. תעריף ממוצע של $304 משתלב עם תפוסה של 43.2% בלבד, וצמצום של כחמישית מההיצע לא מנע ירידה בהכנסה הממוצעת. עבור משקיעים, מחיר הרכישה, משטר השימוש המותר בנכס הספציפי, הוצאות התפעול, העונתיות והיכולת לשמור על תפוסה בחורף הופכים לקריטיים. סיכון נוסף טמון בכך שנתוני אגרגטורים חיצוניים הם משוערים ואינם מהווים תחליף לדוחות כספיים של הבעלים או לבדיקה משפטית מקיפה של הנכס.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות נדל״ן ממומחי International Investment