Предложение Airbnb в Рейкьявике сократилось почти на 20%

Рынок жилья, сдаваемого через Airbnb в Рейкьявике, входит во вторую половину 2026 года с высокой стоимостью ночи, но умеренной загрузкой. Средняя заявленная ставка в выборке составляет $304, средняя загрузка — 43,2%, расчетная годовая валовая выручка активного объявления — $30 780, а выручка на одну доступную ночь — $129. При этом количество активных предложений сократилось на 19,4%, а средняя годовая выручка снизилась на 3,3% по сравнению с предыдущим периодом. Сочетание этих показателей показывает, что сокращение конкурирующего предложения пока не привело к сопоставимому улучшению доходов владельцев.

Airbnb в Рейкьявике сохраняет тариф выше $300

По данным AirROI, обновленным 8 августа 2026 года и охватывающим период с августа 2025-го по июль 2026-го, в Рейкьявике насчитывается 1 627 активных объявлений. Средняя суточная ставка составляет $304, загрузка — 43,2%, средняя расчетная годовая выручка — $30 780, а выручка на доступную ночь — $129. За год средняя выручка снизилась на 3,3%, тогда как предложение сократилось на 19,4%. Медианная загрузка отдельного объекта находится около 44%; лучшие 25% объявлений достигают не менее 70%, верхние 10% — 86% и выше. Медианная суточная ставка составляет около $242, верхний квартиль начинается примерно с $353, а у лучших 10% показатель превышает $526.

Разрыв между средней ставкой и фактической загрузкой имеет принципиальное значение для оценки рынка. Цена в $304 относится к занятым ночам и сама по себе не характеризует итоговый доход недвижимости.

Более показателен доход на доступную ночь, учитывающий одновременно цену и заполнение календаря. Для всего рынка он оценивается в $129, для медианного объекта — примерно в $107, для верхней четверти — от $164, а у лучших 10% достигает примерно $240.

Таким образом, одинаковая квартира на рынке Рейкьявика может показывать существенно различный финансовый результат в зависимости от расположения, характеристик объекта, отзывов, управления ценой и числа доступных для бронирования дней.

Август остается самым доходным месяцем

Сезонность в Рейкьявике выражена значительно сильнее по выручке, чем по средней стоимости занятой ночи.

Высокий сезон приходится прежде всего на август, июнь и сентябрь. Средняя месячная выручка в эти месяцы оценивается примерно в $5 439, средняя загрузка — в 54,8%, ставка — в $312.

В наиболее сильный отдельный месяц выручка достигает примерно $6 452 при загрузке 63,2% и средней ставке до $380.

К слабому сезону относятся январь, февраль и апрель. Средняя месячная выручка в этот период снижается примерно до $3 325, загрузка — до 41,9%, а ставка — до $281.

В самом слабом отдельном месяце расчетная выручка опускается примерно до $2 947, загрузка — до 30,8%, а средняя ставка — примерно до $261.

Это показывает, что зимнее снижение результатов обусловлено не только корректировкой тарифов. Более существенное влияние оказывает количество незанятых ночей.

Туристы бронируют жилье примерно за 80 дней

Средний срок между бронированием и заселением составляет около 80 дней.

Летние поездки планируются раньше: средний срок предварительного бронирования достигает примерно 95 дней. Для заездов в июле он увеличивается до 111 дней, тогда как в марте сокращается примерно до 58.

Средняя продолжительность проживания составляет около 5,3 ночи.

Одновременно 56,3% объявлений имеют от 271 до 366 открытых для бронирования дней в течение года, а около 80% — не менее 181 открытого дня.

Эти показатели необходимо трактовать осторожно. Открытый календарь не равен фактическому простою: собственники могут блокировать даты для личного использования, менять доступность и использовать разные режимы аренды. Однако сочетание большого числа доступных дней со средней загрузкой 43,2% говорит о том, что дефицита предложения на протяжении всего года рынок не испытывает.

Более трети объявлений требуют минимум 30 ночей

Одна из наиболее важных особенностей исходной выборки заключается в том, что далеко не все объявления ориентированы на классического туриста, приезжающего на несколько дней.

Для 38,3% объектов указан минимальный срок проживания от 30 ночей. Одну ночь разрешают бронировать 23,2% предложений, две — 11,6%, три — 12%. Еще 11,7% требуют проживания от четырех до шести ночей, а 3,1% — от семи до 29.

Поэтому все 1 627 объявлений некорректно рассматривать исключительно как классический рынок краткосрочной туристической аренды. В выборку входят объекты с разными моделями использования, включая размещение на месяц и более.

Это также ограничивает прямое сравнение количества предложений Airbnb с количеством гостиничных номеров.

Квартиры формируют основную часть предложения

Рынок тесно связан с обычным жилым фондом столицы.

Квартиры и объекты квартирного типа составляют 77,9% предложений, а в 83,1% объявлений сдается жилье целиком.

Односпальные объекты занимают 41,1% рынка. Вместе варианты с одной и двумя спальнями формируют 66,5% активного предложения, а на жилье с тремя и более спальнями приходится 20,5%.

Наиболее распространенная вместимость — четыре гостя: на такие предложения приходится 27,2%. Средняя вместимость составляет 3,7 человека.

Это делает регулирование аренды особенно значимым для рынка недвижимости: значительная часть туристического предложения представлена объектами, которые по своим физическим характеристикам относятся к обычному жилищному фонду.

Премиальные объекты зарабатывают более $300 тысяч

Средняя выручка рынка не отражает показатели самых дорогих объектов.

Пятиспальный пентхаус в центре Рейкьявика в рассматриваемой выборке показывает расчетную выручку за последние 12 месяцев около $375 358 при загрузке 43,6% и средней ставке около $2 191.

Шестиспальная вилла в центре оценивается примерно в $349 023 годовой выручки при загрузке 56% и ставке около $1 663.

Еще один объект с шестью спальнями показывает примерно $328 547 при загрузке 66,6% и ставке около $1 352.

Это специализированный сегмент размещения больших групп, который нельзя использовать в качестве ориентира для стандартной городской квартиры. На рынке присутствуют и профессиональные операторы: крупнейший хозяин в анализируемой базе управляет 76 объектами с совокупной расчетной выручкой около $3,7 млн за 12 месяцев.

Домашняя аренда в Исландии ограничена законом

Регулирование является одним из основных факторов, которые необходимо учитывать при анализе инвестиционной привлекательности Рейкьявика.

В 2026 году упрощенный режим домашнего размещения позволяет физическому лицу сдавать жилье по месту своего официального проживания. Дополнительно может регистрироваться еще один принадлежащий собственнику объект при соблюдении установленных условий; для второго объекта действуют ограничения, связанные в том числе с его расположением.

Общий разрешенный срок в режиме домашнего размещения составляет не более 90 дней в календарном году, а совокупный доход — не более 2 млн исландских крон. Регистрация стоит 9 200 крон и должна обновляться ежегодно.

Если собственник намерен превысить лимит в 90 дней или 2 млн крон, ему необходимо получить разрешение на коммерческую эксплуатацию объекта размещения. Юридические лица не могут использовать упрощенный режим домашнего размещения и также должны получать соответствующее разрешение. За нарушения предусмотрены административные штрафы до 1 млн крон за каждый случай.

Для инвестора это означает, что возможность приобрести обычную квартиру и круглогодично сдавать ее туристам нельзя считать автоматической. Юридический статус конкретного объекта и разрешенный формат использования необходимо устанавливать до покупки.

Доля зарегистрированных объявлений не показывает масштаб нарушений

Сторонняя аналитическая база обнаруживает признаки регистрации примерно у пятой части объявлений — в разных разделах страницы фигурирует показатель около 20–20,5%.

Эту цифру нельзя трактовать как свидетельство того, что остальные объекты работают незаконно.

На рынке существуют разные юридические режимы. Коммерческие объекты могут иметь разрешение на эксплуатацию средства размещения, отличающееся от регистрации домашней аренды. Кроме того, сторонний агрегатор может не распознать номер разрешения либо не связать его с конкретным объявлением.

Поэтому данные платформы пригодны для анализа тарифов, загрузки и предложения, но не для определения законности каждого объекта.

Гостиницы столицы также показали снижение ночевок

Слабость загрузки Airbnb нельзя рассматривать отдельно от гостиничного рынка.

В июне 2026 года гостиницы Исландии зарегистрировали около 532 тыс. ночевок, что на 0,4% меньше, чем годом ранее. В столичном регионе сокращение оказалось самым крупным в абсолютном выражении — примерно на 16 тыс. ночевок, или на 6,5%.

При этом гостиничное предложение в столичном регионе увеличилось на 0,9%. В июне работали 59 гостиниц с 5 671 номером, а загрузка снизилась на 3,4 процентного пункта.

Иностранные гости обеспечили 91% гостиничных ночевок страны. На путешественников из США пришлось около 172 тыс. ночей, Германии — 48 тыс., Китая — 34 тыс., Великобритании — 27 тыс. Все показатели за июнь 2026 года являются предварительными.

Таким образом, умеренная загрузка жилья, сдаваемого через Airbnb, совпадает с более слабой динамикой части традиционного гостиничного рынка столицы.

В Рейкьявике живут около 140 тысяч человек

На 1 января 2026 года население муниципалитета Рейкьявик составляло 139 804 человека, увеличившись на 0,7% за год.

К концу второго квартала население всего столичного региона достигло 253 230 человек, тогда как в Исландии проживали около 396 500 человек.

Столичная агломерация концентрирует почти две трети населения страны.

Это создает специфическую ситуацию для недвижимости: крупнейший жилой рынок страны одновременно является ее главным административным, деловым и туристическим центром.

Исландия приняла почти 2,3 млн иностранных гостей

В 2025 году Исландию посетили чуть менее 2,3 млн иностранных путешественников с ночевкой — 97,6% от рекордного результата 2018 года.

Около 2,27 млн человек, или 98,7% общего количества, прибыли через международный аэропорт Кефлавик.

Отдельно существует большой круизный рынок, не входящий в эти цифры: в 2024 году порт Рейкьявика принял около 322 тыс. иностранных круизных пассажиров. Они учитываются как однодневные посетители, а не туристы с ночевкой.

Поэтому город получает два разных типа туристического спроса. Авиационный поток поддерживает гостиницы и аренду жилья, тогда как круизный рынок сильнее влияет на рестораны, экскурсии, торговлю, городской транспорт и инфраструктуру.

Туризм формирует 8,8% ВВП Исландии

По предварительным национальным расчетам, прямой вклад туризма в валовой внутренний продукт Исландии достиг 8,8% в 2025 году против 8,2% годом ранее.

На услуги размещения пришлось около 2,6% ВВП. Совокупное внутреннее туристическое потребление иностранных и местных путешественников приблизилось к 914 млрд исландских крон, увеличившись на 4,2% в текущих ценах.

Туристические расходы без некоторых расчетных компонентов превысили 870 млрд крон и увеличились на 3,9% в текущих ценах, но лишь на 0,8% в постоянных ценах. Это показывает существенное влияние повышения цен на номинальную динамику.

В реальном выражении расходы на размещение выросли на 3,5%, валовая добавленная стоимость туристической отрасли — примерно на 1%. На туризм приходилось около 9,5% всех отработанных часов в экономике.

Высокая зависимость экономики от туристического спроса поддерживает рынок размещения, но одновременно повышает его чувствительность к международным авиаперевозкам и состоянию крупнейших зарубежных рынков.

Ставка $304 не означает высокую доходность недвижимости

Средняя цена ночи может выглядеть привлекательно для инвестора, однако она не позволяет рассчитать доходность объекта.

Расчетные $30 780 годовой выручки являются валовым показателем. Из него необходимо вычесть эксплуатационные расходы, уборку, коммунальные услуги, ремонт, страхование, комиссии площадки и управляющей компании, налоги и стоимость финансирования.

Кроме того, при покупке недвижимости необходимо учитывать стоимость самого актива. Два объекта с одинаковой годовой выручкой могут иметь совершенно различную инвестиционную доходность, если цены приобретения отличаются на десятки процентов.

Отдельным фактором становится регулирование. Упрощенная домашняя аренда ограничена по продолжительности и доходу, тогда как полноценная коммерческая эксплуатация требует соответствующего разрешения.

Сокращение предложения пока не увеличило среднюю выручку

Наиболее существенный сигнал текущего рынка — одновременное сокращение предложения на 19,4% и снижение средней годовой выручки на 3,3%.

При неизменном спросе уменьшение числа конкурирующих объектов обычно должно улучшать результаты оставшихся участников. В Рейкьявике этого пока не произошло в средней статистике.

Средний тариф остается высоким, но загрузка 43,2% означает, что значительная часть доступного календаря не продается.

Дополнительно необходимо учитывать структуру исходных данных: более 38% объявлений требуют минимум 30 ночей проживания, поэтому выборка объединяет классическую туристическую аренду и сегмент более продолжительного размещения.

Как сообщают эксперты International Investment, Рейкьявик остается дорогим и фундаментально сильным туристическим рынком благодаря почти 2,3 млн иностранных путешественников в Исландии и высокой роли отрасли в экономике, однако показатели аренды не подтверждают автоматическую сверхдоходность недвижимости. Средняя ставка $304 сочетается с загрузкой лишь 43,2%, а сокращение предложения почти на пятую часть не предотвратило снижения средней выручки. Для инвестора критическими становятся цена приобретения, разрешенный режим использования конкретного объекта, эксплуатационные расходы, сезонность и способность поддерживать загрузку зимой. Дополнительный риск заключается в том, что данные сторонних агрегаторов являются расчетными и не заменяют финансовую отчетность собственника или юридическую проверку недвижимости.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment