რეიკიავიკში Airbnb-ის შეთავაზება თითქმის 20%-ით შემცირდა

რეიკიავიკში Airbnb-ის მეშვეობით გასაქირავებელი საცხოვრებლის ბაზარი 2026 წლის მეორე ნახევარში ღამის მაღალი ღირებულებით, მაგრამ ზომიერი დატვირთვით შედის. შერჩევაში საშუალო განცხადებული ტარიფი $304-ს შეადგენს, საშუალო დატვირთვა — 43,2%-ს, აქტიური განცხადების საპროგნოზო წლიური მთლიანი შემოსავალი — $30 780-ს, ხოლო შემოსავალი ერთ ხელმისაწვდომ ღამეზე — $129-ს. ამასთან, აქტიური შეთავაზებების რაოდენობა 19,4%-ით შემცირდა, ხოლო საშუალო წლიური შემოსავალი წინა პერიოდთან შედარებით 3,3%-ით დაეცა. ამ მაჩვენებლების ერთობლიობა აჩვენებს, რომ კონკურენტული შეთავაზების შემცირებას მესაკუთრეთა შემოსავლების პროპორციული გაუმჯობესება ჯერჯერობით არ მოჰყოლია.

Airbnb რეიკიავიკში ინარჩუნებს $300-ზე მაღალ ტარიფს

AirROI-ის მონაცემებით, რომელიც განახლდა 2026 წლის 8 აგვისტოს და მოიცავს პერიოდს 2025 წლის აგვისტოდან 2026 წლის ივლისის ჩათვლით, რეიკიავიკში 1 627 აქტიური განცხადება ფიქსირდება. საშუალო დღიური განაკვეთი შეადგენს $304-ს, დატვირთვა — 43,2%-ს, საშუალო საპროგნოზო წლიური შემოსავალი — $30 780-ს, ხოლო შემოსავალი ხელმისაწვდომ ღამეზე — $129-ს. ერთი წლის განმავლობაში საშუალო შემოსავალი 3,3%-ით შემცირდა, მაშინ როცა შეთავაზება 19,4%-ით დაეცა. ცალკეული ობიექტის მედიანური დატვირთვა დაახლოებით 44%-ია; საუკეთესო 25% განცხადება აღწევს არანაკლებ 70%-ს, ხოლო ზედა 10% — 86%-ს და მეტს. მედიანური დღიური განაკვეთი შეადგენს დაახლოებით $242-ს, ზედა კვარტილი იწყება დაახლოებით $353-დან, ხოლო საუკეთესო 10%-ის მაჩვენებელი $526-ს აღემატება.

საშუალო განაკვეთსა და ფაქტობრივ დატვირთვას შორის არსებულ სხვაობას ფუნდამენტური მნიშვნელობა აქვს ბაზრის შესაფასებლად. $304-იანი ფასი დაკავებულ ღამეებს ეხება და თავისთავად არ ასახავს უძრავი ქონების საბოლოო შემოსავალს.

უფრო საჩვენებელია შემოსავალი ხელმისაწვდომ ღამეზე, რომელიც ერთდროულად ითვალისწინებს ფასსა და კალენდრის შევსებას. მთელი ბაზრისთვის ის ფასდება $129-ად, მედიანური ობიექტისთვის — დაახლოებით $107-ად, ზედა მეოთხედისთვის — $164-დან, ხოლო საუკეთესო 10%-ში აღწევს დაახლოებით $240-ს.

ამრიგად, იდენტურმა ბინამ რეიკიავიკის ბაზარზე შეიძლება აჩვენოს არსებითად განსხვავებული ფინანსური შედეგი ლოკაციის, ობიექტის მახასიათებლების, გამოხმაურებების, ფასების მართვისა და დასაჯავშნად ხელმისაწვდომი დღეების რაოდენობის მიხედვით.

აგვისტო ყველაზე შემოსავლიან თვედ რჩება

რეიკიავიკში სეზონურობა გაცილებით მკაფიოდ გამოიხატება შემოსავლის მიხედვით, ვიდრე დაკავებული ღამის საშუალო ღირებულებით.

მაღალი სეზონი უპირველეს ყოვლისა მოდის აგვისტოზე, ივნისსა და სექტემბერზე. საშუალო თვიური შემოსავალი ამ თვეებში ფასდება დაახლოებით $5 439-ად, საშუალო დატვირთვა — 54,8%-ად, ხოლო განაკვეთი — $312-ად.

ყველაზე ძლიერ ცალკეულ თვეში შემოსავალი აღწევს დაახლოებით $6 452-ს 63,2%-იანი დატვირთვისა და $380-მდე საშუალო განაკვეთის პირობებში.

დაბალ სეზონს მიეკუთვნება იანვარი, თებერვალი და აპრილი. საშუალო თვიური შემოსავალი ამ პერიოდში მცირდება დაახლოებით $3 325-მდე, დატვირთვა — 41,9%-მდე, ხოლო განაკვეთი — $281-მდე.

ყველაზე სუსტ ცალკეულ თვეში საპროგნოზო შემოსავალი ეცემა დაახლოებით $2 947-მდე, დატვირთვა — 30,8%-მდე, ხოლო საშუალო განაკვეთი — დაახლოებით $261-მდე.

ეს აჩვენებს, რომ ზამთრის შედეგების კლება განპირობებულია არა მხოლოდ ტარიფების კორექტირებით. გაცილებით არსებით გავლენას ახდენს დაუკავებელი ღამეების რაოდენობა.

ტურისტები საცხოვრებელს საშუალოდ 80 დღით ადრე ჯავშნიან

საშუალო ვადა დაჯავშნასა და შესახლებას შორის შეადგენს დაახლოებით 80 დღეს.

ზაფხულის მოგზაურობები უფრო ადრე იგეგმება: წინასწარი დაჯავშნის საშუალო ვადა აღწევს დაახლოებით 95 დღეს. ივლისში ჩასვლებისთვის ის იზრდება 111 დღემდე, მაშინ როცა მარტში მცირდება დაახლოებით 58 დღემდე.

საშუალო ხანგრძლივობა შეადგენს დაახლოებით 5,3 ღამეს.

ამავდროულად, განცხადებების 56,3%-ს წლის განმავლობაში დასაჯავშნად ღია აქვს 271-დან 366 დღემდე, ხოლო დაახლოებით 80%-ს — არანაკლებ 181 ღია დღე.

ამ მაჩვენებლების ინტერპრეტაცია სიფრთხილით არის საჭირო. ღია კალენდარი არ ნიშნავს ფაქტობრივ უქმად დგომას: მესაკუთრეებს შეუძლიათ დაბლოკონ თარიღები პირადი მოხმარებისთვის, შეცვალონ ხელმისაწვდომობა და გამოიყენონ იჯარის სხვადასხვა რეჟიმი. თუმცა, ხელმისაწვდომი დღეების დიდი რაოდენობისა და 43,2%-იანი საშუალო დატვირთვის შერწყმა იმაზე მიუთითებს, რომ ბაზარი მთელი წლის განმავლობაში შეთავაზების დეფიციტს არ განიცდის.

განცხადებების მესამედზე მეტი მოითხოვს მინიმუმ 30 ღამეს

საწყისი შერჩევის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი თავისებურება იმაში მდგომარეობს, რომ ყველა განცხადება როდია ორიენტირებული კლასიკურ ტურისტზე, რომელიც რამდენიმე დღით ჩამოდის.

ობიექტების 38,3%-ისთვის მითითებულია მინიმალური ყოფნის ვადა 30 ღამიდან. ერთი ღამის დაჯავშნის უფლებას იძლევა შეთავაზებების 23,2%, ორის — 11,6%, სამის — 12%. კიდევ 11,7% მოითხოვს ოთხიდან ექვს ღამემდე ყოფნას, ხოლო 3,1% — შვიდიდან 29 ღამემდე.

ამიტომ ყველა 1 627 განცხადების განხილვა ექსკლუზიურად მოკლევადიანი ტურისტული იჯარის კლასიკურ ბაზრად არაკორექტულია. შერჩევაში შედის სხვადასხვა გამოყენების მოდელის მქონე ობიექტები, მათ შორის ერთი თვით და მეტი ვადით განთავსება.

ეს ასევე ზღუდავს Airbnb-ის შეთავაზებების რაოდენობის პირდაპირ შედარებას სასტუმროს ნომრების რაოდენობასთან.

ბინები შეთავაზების ძირითად ნაწილს ქმნის

ბაზარი მჭიდროდ არის დაკავშირებული დედაქალაქის ჩვეულებრივ საცხოვრებელ ფონდთან.

ბინები და ბინის ტიპის ობიექტები შეადგენს შეთავაზებების 77,9%-ს, ხოლო განცხადებების 83,1%-ში ქირავდება საცხოვრებელი მთლიანად.

ერთსაძინებლიან ობიექტებს უკავია ბაზრის 41,1%. ერთ და ორსაძინებლიანი ვარიანტები ერთად ქმნის აქტიური შეთავაზების 66,5%-ს, ხოლო სამი და მეტი საძინებლის მქონე საცხოვრებელზე მოდის 20,5%.

ყველაზე გავრცელებული ტევადობაა ოთხი სტუმარი: ასეთ შეთავაზებებზე მოდის 27,2%. საშუალო ტევადობა შეადგენს 3,7 ადამიანს.

ეს იჯარის რეგულირებას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანს ხდის უძრავი ქონების ბაზრისთვის: ტურისტული შეთავაზების მნიშვნელოვანი ნაწილი წარმოდგენილია ობიექტებით, რომლებიც თავიანთი ფიზიკური მახასიათებლებით ჩვეულებრივ საცხოვრებელ ფონდს მიეკუთვნება.

პრემიუმ ობიექტები $300 ათასზე მეტს გამოიმუშავებს

ბაზრის საშუალო შემოსავალი არ ასახავს ყველაზე ძვირადღირებული ობიექტების მაჩვენებლებს.

ხუთსაძინებლიანი პენტჰაუსი რეიკიავიკის ცენტრში განსახილველ შერჩევაში აჩვენებს ბოლო 12 თვის საპროგნოზო შემოსავალს დაახლოებით $375 358-ის ოდენობით, 43,6%-იანი დატვირთვისა და დაახლოებით $2 191-იანი საშუალო განაკვეთის პირობებში.

ექვსსაძინებლიანი ვილა ცენტრში ფასდება დაახლოებით $349 023 წლიური შემოსავლით, 56%-იანი დატვირთვისა და დაახლოებით $1 663 განაკვეთის დროს.

კიდევ ერთი ობიექტი ექვსი საძინებლით აჩვენებს დაახლოებით $328 547-ს, 66,6%-იანი დატვირთვისა და დაახლოებით $1 352 განაკვეთის პირობებში.

ეს არის დიდი ჯგუფების განსათავსებელი სპეციალიზებული სეგმენტი, რომელიც არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც ორიენტირი სტანდარტული საქალაქო ბინისთვის. ბაზარზე იმყოფებიან პროფესიონალი ოპერატორებიც: ანალიზირებულ ბაზაში უმსხვილესი მასპინძელი მართავს 76 ობიექტს, რომელთა ჯამური საპროგნოზო შემოსავალი 12 თვეში დაახლოებით $3,7 მლნ-ია.

საშინაო იჯარა ისლანდიაში კანონით შეზღუდულია

რეგულირება წარმოადგენს ერთ-ერთ ძირითად ფაქტორს, რომელიც აუცილებლად უნდა იქნას გათვალისწინებული რეიკიავიკის საინვესტიციო მიმზიდველობის ანალიზისას.

2026 წელს საშინაო განთავსების გამარტივებული რეჟიმი ფიზიკურ პირს აძლევს შესაძლებლობას, გააქირაოს საცხოვრებელი თავისი ოფიციალური საცხოვრებელი ადგილის მიხედვით. დამატებით შეიძლება დარეგისტრირდეს მესაკუთრის კუთვნილი კიდევ ერთი ობიექტი დადგენილი პირობების დაცვით; მეორე ობიექტისთვის მოქმედებს შეზღუდვები, მათ შორის მის მდებარეობასთან დაკავშირებით.

საშინაო განთავსების რეჟიმში დაშვებული საერთო ვადა შეადგენს არაუმეტეს 90 დღეს კალენდარულ წელიწადში, ხოლო ჯამური შემოსავალი — არაუმეტეს 2 მლნ ისლანდიურ კრონას. რეგისტრაცია ღირს 9 200 კრონა და ყოველწლიურად უნდა განახლდეს.

თუ მესაკუთრე გეგმავს გადააჭარბოს 90 დღის ან 2 მლნ კრონის ლიმიტს, მას ესაჭიროება განთავსების ობიექტის კომერციული ექსპლუატაციის ნებართვის მიღება. იურიდიულ პირებს არ შეუძლიათ ისარგებლონ საშინაო განთავსების გამარტივებული რეჟიმით და მათაც უნდა მიიღონ შესაბამისი ნებართვა. დარღვევებისთვის გათვალისწინებულია ადმინისტრაციული ჯარიმები 1 მლნ კრონამდე თითოეულ შემთხვევაზე.

ინვესტორისთვის ეს ნიშნავს, რომ ჩვეულებრივი ბინის შეძენისა და ტურისტებზე მთელი წლის განმავლობაში გაქირავების შესაძლებლობა ავტომატურად არ უნდა ჩაითვალოს. კონკრეტული ობიექტის იურიდიული სტატუსი და გამოყენების ნებადართული ფორმატი შესყიდვამდე უნდა დადგინდეს.

დარეგისტრირებული განცხადებების წილი არ აჩვენებს დარღვევების მასშტაბს

მესამე მხარის ანალიტიკური ბაზა რეგისტრაციის ნიშნებს განცხადებების დაახლოებით ერთ მეხუთედში პოულობს — გვერდის სხვადასხვა განყოფილებაში ფიგურირებს დაახლოებით 20–20,5%-იანი მაჩვენებელი.

ამ ციფრის ინტერპრეტაცია არ შეიძლება იმის მტკიცებულებად, რომ დანარჩენი ობიექტები უკანონოდ მუშაობს.

ბაზარზე არსებობს სხვადასხვა იურიდიული რეჟიმი. კომერციულ ობიექტებს შეიძლება ჰქონდეთ განთავსების საშუალების ექსპლუატაციის ნებართვა, რომელიც განსხვავდება საშინაო იჯარის რეგისტრაციისგან. გარდა ამისა, გარე აგრეგატორმა შესაძლოა ვერ ამოიცნოს ნებართვის ნომერი ან ვერ დაუკავშიროს ის კონკრეტულ განცხადებას.

ამიტომ პლატფორმის მონაცემები გამოდგება ტარიფების, დატვირთვისა და შეთავაზების ანალიზისთვის, მაგრამ არა თითოეული ობიექტის კანონიერების დასადგენად.

დედაქალაქის სასტუმროებმა ასევე აჩვენა ღამისთევების კლება

Airbnb-ის დატვირთვის სისუსტე არ შეიძლება განხილულ იქნას სასტუმროების ბაზრისგან განცალკევებით.

2026 წლის ივნისში ისლანდიის სასტუმროებმა დაარეგისტრირა დაახლოებით 532 ათასი ღამისთევა, რაც 0,4%-ით ნაკლებია წინა წლის მაჩვენებელზე. დედაქალაქის რეგიონში შემცირება აბსოლუტურ გამოხატულებაში ყველაზე დიდი აღმოჩნდა — დაახლოებით 16 ათასი ღამისთევით, ანუ 6,5%-ით.

ამასთან, სასტუმროების შეთავაზება დედაქალაქის რეგიონში 0,9%-ით გაიზარდა. ივნისში მუშაობდა 59 სასტუმრო 5 671 ნომრით, ხოლო დატვირთვა 3,4 პროცენტული პუნქტით შემცირდა.

უცხოელმა სტუმრებმა უზრუნველყვეს ქვეყნის სასტუმროების ღამისთევების 91%. აშშ-დან ჩამოსულ მოგზაურებზე მოდიოდა დაახლოებით 172 ათასი ღამე, გერმანიაზე — 48 ათასი, ჩინეთზე — 34 ათასი, დიდ ბრიტანეთზე — 27 ათასი. 2026 წლის ივნისის ყველა მაჩვენებელი წინასწარია.

ამრიგად, Airbnb-ით გასაქირავებელი საცხოვრებლის ზომიერი დატვირთვა ემთხვევა დედაქალაქის ტრადიციული სასტუმროების ბაზრის ნაწილის უფრო სუსტ დინამიკას.

რეიკიავიკში დაახლოებით 140 ათასი ადამიანი ცხოვრობს

2026 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, რეიკიავიკის მუნიციპალიტეტის მოსახლეობა შეადგენდა 139 804 ადამიანს, რაც წლიურად 0,7%-ით გაიზარდა.

მეორე კვარტლის ბოლოსთვის მთელი დედაქალაქის რეგიონის მოსახლეობამ 253 230 ადამიანს მიაღწია, მაშინ როცა ისლანდიაში დაახლოებით 396 500 ადამიანი ცხოვრობდა.

დედაქალაქის აგლომერაციაში ქვეყნის მოსახლეობის თითქმის ორი მესამედია კონცენტრირებული.

ეს ქმნის სპეციფიკურ ვითარებას უძრავი ქონებისთვის: ქვეყნის უმსხვილესი საცხოვრებელი ბაზარი ამავდროულად მისი მთავარი ადმინისტრაციული, საქმიანი და ტურისტული ცენტრია.

ისლანდიამ თითქმის 2,3 მლნ უცხოელი სტუმარი მიიღო

2025 წელს ისლანდიას ღამისთევით 2,3 მლნ-ზე ოდნავ ნაკლები უცხოელი მოგზაური ეწვია — 2018 წლის სარეკორდო შედეგის 97,6%.

დაახლოებით 2,27 მლნ ადამიანი, ანუ საერთო რაოდენობის 98,7%, კეფლავიკის საერთაშორისო აეროპორტის გავლით ჩამოვიდა.

ცალკე არსებობს დიდი საკრუიზო ბაზარი, რომელიც ამ ციფრებში არ შედის: 2024 წელს რეიკიავიკის პორტმა დაახლოებით 322 ათასი უცხოელი საკრუიზო მგზავრი მიიღო. ისინი აღირიცხებიან როგორც ერთდღიანი ვიზიტორები და არა ღამისთევის მქონე ტურისტები.

ამიტომ ქალაქი იღებს ორი განსხვავებული ტიპის ტურისტულ მოთხოვნას. საავიაციო ნაკადი მხარს უჭერს სასტუმროებსა და საცხოვრებლის იჯარას, ხოლო საკრუიზო ბაზარი უფრო ძლიერ გავლენას ახდენს რესტორნებზე, ექსკურსიებზე, ვაჭრობაზე, საქალაქო ტრანსპორტსა და ინფრასტრუქტურაზე.

ტურიზმი ისლანდიის მშპ-ის 8,8%-ს აყალიბებს

წინასწარი ეროვნული გათვლებით, ტურიზმის პირდაპირმა წვლილმა ისლანდიის მთლიან შიდა პროდუქტში 8,8%-ს მიაღწია 2025 წელს, წინა წლის 8,2%-თან შედარებით.

განთავსების მომსახურებაზე მშპ-ის დაახლოებით 2,6% მოდიოდა. უცხოელი და ადგილობრივი მოგზაურების ერთობლივი შიდა ტურისტული მოხმარება მიუახლოვდა 914 მლრდ ისლანდიურ კრონას, რაც მიმდინარე ფასებში 4,2%-ით გაიზარდა.

ტურისტულმა ხარჯებმა ზოგიერთი საანგარიშო კომპონენტის გარეშე გადააჭარბა 870 მლრდ კრონას და მიმდინარე ფასებში 3,9%-ით გაიზარდა, მაგრამ მუდმივ ფასებში მხოლოდ 0,8%-ით. ეს აჩვენებს ფასების ზრდის არსებით გავლენას ნომინალურ დინამიკაზე.

რეალურ გამოხატულებაში განთავსების ხარჯები გაიზარდა 3,5%-ით, ტურისტული დარგის მთლიანი დამატებული ღირებულება — დაახლოებით 1%-ით. ტურიზმზე მოდიოდა ეკონომიკაში ნამუშევარი ყველა საათის დაახლოებით 9,5%.

ეკონომიკის მაღალი დამოკიდებულება ტურისტულ მოთხოვნაზე მხარს უჭერს განთავსების ბაზარს, მაგრამ ამავდროულად ზრდის მის მგრძნობელობას საერთაშორისო ავიაგადაზიდვებისა და უმსხვილესი საზღვარგარეთული ბაზრების მდგომარეობის მიმართ.

$304 ტარიფი არ ნიშნავს უძრავი ქონების მაღალ შემოსავლიანობას

ღამის საშუალო ფასი შეიძლება მიმზიდველად გამოიყურებოდეს ინვესტორისთვის, თუმცა ის არ იძლევა ობიექტის შემოსავლიანობის გამოთვლის საშუალებას.

წლიური შემოსავლის საპროგნოზო $30 780 მთლიანი მაჩვენებელია. მისგან გამოსაკლებია საექსპლუატაციო ხარჯები, დასუფთავება, კომუნალური მომსახურება, რემონტი, დაზღვევა, პლატფორმისა და მმართველი კომპანიის საკომისიოები, გადასახადები და დაფინანსების ღირებულება.

გარდა ამისა, უძრავი ქონების შეძენისას გასათვალისწინებელია თავად აქტივის ღირებულება. ორ ობიექტს იდენტური წლიური შემოსავლით შეიძლება ჰქონდეს სრულიად განსხვავებული საინვესტიციო შემოსავლიანობა, თუ შეძენის ფასები ათეულობით პროცენტით განსხვავდება.

ცალკე ფაქტორი ხდება რეგულირება. გამარტივებული საშინაო იჯარა შეზღუდულია ხანგრძლივობითა და შემოსავლით, მაშინ როცა სრულფასოვანი კომერციული ექსპლუატაცია მოითხოვს შესაბამის ნებართვას.

შეთავაზების შემცირებას საშუალო შემოსავალი ჯერ არ გაუზრდია

მიმდინარე ბაზრის ყველაზე არსებითი სიგნალია შეთავაზების ერთდროული შემცირება 19,4%-ით და საშუალო წლიური შემოსავლის კლება 3,3%-ით.

უცვლელი მოთხოვნის პირობებში კონკურენტი ობიექტების რაოდენობის შემცირებამ ჩვეულებრივ უნდა გააუმჯობესოს დარჩენილი მონაწილეების შედეგები. რეიკიავიკში საშუალო სტატისტიკაში ეს ჯერჯერობით არ მომხდარა.

საშუალო ტარიფი მაღალი რჩება, მაგრამ 43,2%-იანი დატვირთვა ნიშნავს, რომ ხელმისაწვდომი კალენდრის მნიშვნელოვანი ნაწილი არ იყიდება.

დამატებით გასათვალისწინებელია საწყისი მონაცემების სტრუქტურა: განცხადებების 38%-ზე მეტი მოითხოვს მინიმუმ 30 ღამით დარჩენას, ამიტომ შერჩევა აერთიანებს კლასიკურ ტურისტულ იჯარასა და უფრო ხანგრძლივი განთავსების სეგმენტს.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, რეიკიავიკი რჩება ძვირადღირებულ და ფუნდამენტურად ძლიერ ტურისტულ ბაზრად ისლანდიაში თითქმის 2,3 მლნ უცხოელი მოგზაურისა და ეკონომიკაში დარგის მაღალი როლის წყალობით, თუმცა იჯარის მაჩვენებლები არ ადასტურებს უძრავი ქონების ავტომატურ ზეშემოსავლიანობას. საშუალო განაკვეთი $304 შერწყმულია მხოლოდ 43,2%-იან დატვირთვასთან, ხოლო შეთავაზების თითქმის მეხუთედით შემცირებამ ვერ შეაჩერა საშუალო შემოსავლის კლება. ინვესტორისთვის კრიტიკული ხდება შეძენის ფასი, კონკრეტული ობიექტის გამოყენების ნებადართული რეჟიმი, საექსპლუატაციო ხარჯები, სეზონურობა და ზამთარში დატვირთვის შენარჩუნების უნარი. დამატებითი რისკი იმაში მდგომარეობს, რომ მესამე მხარის აგრეგატორების მონაცემები საანგარიშოა და არ ანაცვლებს მესაკუთრის ფინანსურ ანგარიშგებას ან უძრავი ქონების იურიდიულ შემოწმებას.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან