למשקיעים בקרואטיה חסרים נכסים לרכישה
שוק ההשקעות בנדל״ן מסחרי בקרואטיה נתקל לא כל כך במחסור בקונים, אלא במחסור בנכסים איכותיים שבעליהם מוכנים למכור. הביקוש נשמר למרכזי קניות ומתחמי מסחר, משרדים מודרניים, מתחמים לוגיסטיים ומלונות, אולם גודלו הקטן של השוק מגביל את מספר העסקאות הגדולות. בשנת 2025 ההשקעות בנדל״ן מסחרי במדינה עלו על €170 מיליון, ובשנת 2026 עיקר הפעילות ממשיך להתרכז בזאגרב, ספליט ורייקה.
נכסים איכותיים יוצאים לשוק לעיתים נדירות
היקף עסקאות נמוך בקרואטיה אינו מעיד על היעדר ביקוש. CIJ.World מציינת כי משקיעים ממשיכים לחפש נכסים מניבים מוכנים עם תזרים שכירות יציב, אך מספר הנכסים המתאימים המוצעים למכירה נותר נמוך.
עבור בעלים של מרכז קניות, משרד או מחסן המושכרים במלואם, מכירה לא תמיד הגיונית. אם הנכס מניב הכנסה יציבה ועומס החובות נותר סביר, בעל הנכס עשוי להעדיף להמשיך להחזיק בו במקום לממש רווחים. מכירה הופכת סבירה יותר כאשר החברה זקוקה לכספים עבור פרויקט חדש, לצמצום חובות או לשינוי מבנה תיק ההשקעות.
עבור קרואטיה גורם זה חשוב במיוחד בשל גודל השוק. מספר קטן של נכסים גדולים יכול להגדיל משמעותית את היקף העסקאות השנתי, והיעדרם — לצמצם אותו בחדות. לכן, הדינמיקה בשנים מסוימות עשויה להיות תלויה יותר בנכסים המוצעים למכירה מאשר בשינוי אמיתי ברמת העניין של המשקיעים.
בשנת 2025 השקיעו המשקיעים יותר מ-€170 מיליון
לפי הערכת CBRE, היקף ההשקעות בשוק הנדל״ן המסחרי בקרואטיה בשנת 2025 עלה על €170 מיליון וגדל בהשוואה לשנה הקודמת. כמחצית מההשקעות הופנתה לנדל״ן מסחרי קמעונאי.
בין העסקאות הבולטות מציינת CBRE את מכירת חנות הכלבו Nama בזאגרב, וכן עסקאות במבני משרדים Matrix C, Fingo ו-Allianz. המכירה החלקית של City Center One בספליט הייתה אף היא אירוע שוק בולט, אף ש-CBRE לא כללה אותה בחישוב היקף ההשקעות השנתי.
בשנת 2025 התאפיין השוק הקרואטי בתפקיד משמעותי של הון זר. קונים זרים גילו עניין רב בעיקר בנכסי מסחר ומשרדים. לשנת 2026 צפתה CBRE המשך עסקאות במגזרי המלונאות והמשרדים ופעילות יציבה בנדל״ן מסחרי קמעונאי.
עבור כלכלה קטנה, נתון של €170 מיליון אינו בר-השוואה ישירה להיקפים בגרמניה, צרפת או פולין. חשובה בהרבה הזמינות של נכסים בודדים ברמה מוסדית ויכולתו של המשקיע למצוא להם קונה בעתיד.
נדל״ן מסחרי קמעונאי מניב כ-60% מההשקעות
במחצית הראשונה של שנת 2026 נותר הנדל״ן המסחרי הקמעונאי המגזר הגדול ביותר בשוק ההשקעות הקרואטי. Colliers מעריכה את חלקו בכ-60% מסך ההיקף הכולל.
הביקוש מתרכז בנכסים בעלי תזרים מזומנים יציב וחוזי שכירות ארוכי טווח. עבור משקיע מקצועי זה מפחית אי-ודאות: ניתן להעריך הכנסה עתידית לפי השוכרים הקיימים, תנאי החוזים והביצועים בפועל של הנכס.
קרואטיה כוללת מרכזי קניות ותיקים, ורשת מתחמי המסחר (Retail Parks) ממשיכה להתרחב. נכסים אלו הופכים לאחד ממוצרי ההשקעה הברורים ביותר בשוק. במקביל, דווקא יציבותם מפחיתה את הרצון של הבעלים למכור את הנכסים.
Colliers מצביעה גם על ביקוש חזק לנדל״ן מניב איכותי באופן כללי, אך מדגישה כי היקף העסקאות מוגבל בשל מחסור בנכסים ברמה מוסדית. עיקר פעילות ההשקעה מתרכזת בזאגרב, רייקה וספליט.
בזאגרב חסרים משרדים פנויים
שוק המשרדים בזאגרב נותר אחד המגזרים המתוחים ביותר. שיעור השטחים הפנויים עומד על מתחת ל-2.5%, היצע המשרדים המודרניים מוגבל, והביקוש למבנים מסוג Class A תומך ברמות דמי השכירות.
עבור המשקיעים, שיעור התפוסה הגבוה הופך משרדים המושכרים במלואם לאטרקטיביים במיוחד. אך הוא גם מקטין את ההיצע בשוק ההשקעות: לבעל מבנה איכותי עם שוכרים אמינים אין צורך למכור אותו בהנחה.
בטווח הבינוני, בנייה חדשה עשויה לשנות את המצב. כבר במחצית הראשונה של 2025 העריכה Colliers את היקף פרויקטי המשרדים בשלבי בנייה או תכנון ביותר מ-170 אלף מ״ר. חלק מהבניינים החדשים עשוי לעבור מהיזמים למשקיעים ארוכי טווח לאחר השלמתם, השכרתם לשוכרים וייצוב תזרים המזומנים.
תהליך זה חשוב לעומק השוק. קרן בינלאומית זקוקה לא רק לאפשרות לרכוש נכס יחיד, אלא גם להזדמנות לבנות בהדרגה תיק המורכב ממספר נכסים דומים.
שטחי לוגיסטיקה כמעט תפוסים לחלוטין
מחסור חריף עוד יותר נוצר בשוק המחסנים המודרניים סביב זאגרב. ברבעון השני של 2026 ירדה זמינות שטחי התעשייה והלוגיסטיקה המודרניים לכ-1% בלבד, לעומת קצת יותר מ-2% ברבעון הקודם.
במהלך הרבעון לא נכנס לשוק היקף משמעותי של מחסנים מודרניים חדשים. במקביל, כ-165 אלף מ״ר של נדל״ן לוגיסטי ותעשייתי נמצאו בבנייה.
מחסור השטחים מרחיב בהדרגה את הגאוגרפיה של השוק מעבר לגבולות המוניציפליים של הבירה. יזמים ושוכרים בוחנים את וליקה גוריצה, יאסטרברסקו, סמובור ואזורים נוספים עם נגישות נוחה לכבישים המהירים ולנמל התעופה של זאגרב.
עבור שוק ההשקעות, בנייה חדשה משפיעה בהשהיה. תחילה יש להשלים את המחסן ולאכלסו בשוכרים. לאחר מכן, נכס עם חוזים ארוכי טווח של קמעונאי גדול, יצרן או חברת לוגיסטיקה יכול להפוך למוצר מבוקש למשקיע מוסדי.
קרואטיה מתחרה על הון מול מדינות שכנות
למחסור בנכסים יש גם צד שני. משקיע זר אינו חייב להמתין עד שיופיע נכס מתאים דווקא בקרואטיה. הוא יכול להשוות הזדמנויות בסלובניה, סרביה, בולגריה, רומניה ומדינות נוספות במרכז ודרום-מזרח אירופה.
ברמה האזורית ההון נותר פעיל, אך הופך לבררני יותר. המשקיעים מעדיפים מבנים בעלי הכנסה יציבה משכירות, מיקום חזק ואופק ברור למימוש עתידי.
CBRE מציינת כי בשנת 2025 חיזק ההון האזורי והמקומי את מעמדו בשוק דרום-מזרח אירופה, אך קרואטיה וסלובניה שמרו על נוכחות משמעותית יותר של משקיעים זרים בהשוואה לחלק מהמדינות השכנות. ברמה האזורית מגזר ההשקעות הגדול ביותר היה משרדים, שהיוו יותר ממחצית מההיקף, ואילו נדל״ן מסחרי קמעונאי סיפק יותר מ-20%.
עבור קרואטיה המשמעות היא שעצם קיומו של הון זר אינו מבטיח עסקאות. אם המוכר דורש מחיר שלא ניתן להצדיק באמצעות דמי שכירות ועלויות מימון, הקונה עשוי לבחור בשוק אחר.
מלונות נותרים מגזר השקעה נפרד
חוף הים האדריאטי יוצר מקור נוסף לעסקאות גדולות פוטנציאליות — מלונות. בניגוד למבנה משרדים רגיל, מלון הוא בו-זמנית נדל״ן ועסק פעיל. ערכו תלוי בתפוסה, מחיר החדר, המותג, חברת הניהול, הוצאות כוח אדם והשקעות הון.
עובדה זו מצמצמת את מספר המוכרים הפוטנציאליים. עבור קבוצת מלונאות גדולה המבנה עשוי להיות חלק מליבת העסק, ועניין רב מצד משקיעים אינו מהווה כשלעצמו עילה למכירה.
בסיס התיירות במדינה נותר נרחב. בשנת 2025 רשמה קרואטיה יותר מ-21.8 מיליון כניסות תיירים ו-110.1 מיליון לינות. שני המדדים הגיעו לשיא: מספר הכניסות עלה ב-2%, והלינות — ב-1%. על חוף הים האדריאטי נרשמו 104.6 מיליון לינות.
נתונים אלו תומכים בעניין בנדל״ן מלונאי, אך סטטיסטיקה לאומית אינה תחליף לניתוח מלון ספציפי. נכס אחד יכול להרוויח מתפוסה חזקה ומחסור בהיצע, ואילו אחר עשוי להיות תלוי בעונה קצרה ולדרוש השקעות עתק.
שוק התיירות המשיך לצמוח בשנת 2026
בחודשים ינואר–אוגוסט 2026 קיבלה קרואטיה 17.5 מיליון תיירים, ששהו במדינה 90.5 מיליון לילות. שני הנתונים צמחו בכ-1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
על חוף הים האדריאטי נרשמו 86.7 מיליון לינות, עלייה של 0.5% משנה לשנה. בחודש אוגוסט חצתה המדינה לראשונה את רף 5 מיליון הכניסות בחודש בודד.
ההכנסות מתיירים זרים ברבעון הראשון של 2026 הגיעו ל-€945.2 מיליון וגדלו ב-9.2%, או ב-€79.7 מיליון.
עבור משקיעים במלונאות, נתונים אלו מציגים יציבות בביקוש, אך אינם מבטלים את סיכוני העונתיות, עליית ההוצאות והעלויות הגבוהות של שדרוג נכסים ישנים.
הכלכלה צומחת לאט יותר, האינפלציה נותרת גבוהה
המאקרו-כלכלה של קרואטיה תומכת כיום בביקוש לשטחים מסחריים. הנציבות האירופית צופה כי לאחר צמיחה של 3.4% בתמ״ג הריאלי בשנת 2025, הכלכלה תצמח ב-2.7% בשנת 2026 וב-2.5% בשנת 2027.
האבטלה צפויה לעמוד על 4.8% בשנים 2026–2027. האינפלציה, לעומת זאת, נותרת מוגברת: לאחר 4.4% בשנה שעברה, הנציבות האירופית צופה 4.6% בשנת 2026 וירידה ל-2.7% בשנת 2027.
לאינפלציה גבוהה יש השפעה כפולה. גידול בהכנסות עסקים ובצריכה עשוי לתמוך בשוכרים, אך עלויות בנייה, אנרגיה ושכר מגדילות במקביל את עלויות התפעול ופרויקטים חדשים. תנאי מימון נוקשים יותר מפחיתים גם את המחיר שמשקיעים מוכנים לשלם עבור תזרים השכירות הנוכחי.
בנייה חדשה עשויה להגדיל את מספר העסקאות
המגבלה העיקרית של השוק נותרה העומק שלו. ככל שיימסרו ויאוכלסו יותר משרדים מודרניים, מחסנים ומתחמי מסחר, כך יתרחב המבחר עבור הרוכשים.
עבור יזם, מכירת נכס מוכן מאפשרת להחזיר את ההון המושקע ולהפנותו לפרויקט הבא. עבור קרן השקעות, מבנה שכבר נבנה והושכר מעניק תזרים מזומנים ללא סיכוני בנייה.
עם זאת, נכס חדש אינו מוצע בהכרח למכירה מיידית. חלק מהיזמים שומרים את הנדל״ן בתיק הנכסים העצמי שלהם, ומשקיעים לטווח ארוך יכולים להחזיק בו עשרות שנים. לפיכך, היקף בנייה גדול אינו מתורגם אוטומטית להיקף עסקאות גדול.
הניסיון של שנת 2024 משקף זאת היטב. Colliers העריכה אז את ההשקעות בנדל״ן מסחרי בקרואטיה ב-€240 מיליון, כאשר 60% מהעסקאות התרכזו בזאגרב. היקף העסקאות השנתי צנח אז ב-65%, בעיקר עקב היעדר מספר עסקאות מלונאות גדולות שתמכו בנתונים של השנים הקודמות.
נתון זה מדגיש עד כמה תוצאותיו של שוק קטן תלויות במספר עסקאות גדולות בודדות.
כפי שמדווחים המומחים של International Investment, היקף העסקאות המוגבל בקרואטיה כיום אינו מעיד על היעדר ביקוש להשקעות. הבעיה המרכזית היא עומק השוק המצומצם: נכסים איכותיים מעטים, ובעלי נכסים יציבים אינם מעוניינים לעיתים קרובות למכור. המחסור עשוי לתמוך במחירי הנכסים המובילים, אך במקביל מקשה על קרנות גדולות להרחיב תיקים ויוצר סיכון של זליגת הון למדינות שכנות. הרחבת השוק תהיה תלויה במספר המשרדים, המחסנים ומתחמי המסחר החדשים שיוצעו למכירה לאחר סיום הבנייה, וכן בנכונות הבעלים הנוכחיים לבצע חלוקה מחדש של ההון.
קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment
FAQ: נדל״ן להשקעה בקרואטיה
מדוע יש מעט עסקאות גדולות בקרואטיה?
השוק קטן, ונכסים איכותיים רבים כבר מוחזקים בידי בעלים הנהנים מהכנסה יציבה משכירות ואינם מתכננים למכור. לכן היקף העסקאות עשוי להישאר נמוך גם כאשר קיים ביקוש.
מהו היקף ההשקעות בנדל״ן בקרואטיה?
לפי הערכת CBRE, בשנת 2025 עלה היקף ההשקעות בנדל״ן מסחרי על €170 מיליון. בשנת 2024 העריכה אותו Colliers בכ-€240 מיליון.
מדוע הנתונים של 2024 ו-2025 כה שונים?
התוצאות השנתיות תלויות מאוד במספר עסקאות גדולות. בשנת 2024 הושפעה הסטטיסטיקה מירידה חדה במספר עסקאות המלונאות הגדולות.
איזה מגזר הוא הגדול ביותר כיום?
במחצית הראשונה של 2026 הנדל״ן המסחרי הקמעונאי היווה כ-60% מהיקף ההשקעות לפי הערכת Colliers.
היכן מתרכזות עיקר העסקאות?
השוק המרכזי נותר זאגרב. נכסי השקעה מתרכזים גם ברייקה ובספליט, ונדל״ן מלונאי מתרכז באזורי התיירות שלאורך חוף הים האדריאטי.
מה קורה עם המשרדים בזאגרב?
שיעור השטחים הפנויים עומד על מתחת ל-2.5%, ושטחים מודרניים מסוג Class A מועטים. הדבר תומך במחירי השכירות והופך בניינים איכותיים לאטרקטיביים למשקיעים.
האם יש מחסור במחסנים?
כן. ברבעון השני של 2026 זמינות הנדל״ן הלוגיסטי המודרני סביב זאגרב עמדה על כ-1% בלבד.
האם משקיעים זרים מתעניינים בקרואטיה?
כן. הון זר נותר חלק חשוב מהשוק הקרואטי, אם כי פעילותו תלויה בזמינות נכסים מתאימים.
מדוע מלונות נמכרים לעיתים רחוקות?
מלון הוא נדל״ן ועסק תפעולי כאחד. הבעלים לוקחים בחשבון לא רק את שווי המבנה, אלא גם את אסטרטגיית הרשת, הניהול, המותג והביקוש התיירותי לטווח ארוך.
האם בנייה יכולה להגדיל את שוק ההשקעות?
כן, אם לאחר השלמתם ואכלוסם חלק מהנכסים החדשים יימכרו למשקיעים לטווח ארוך. עצם הבנייה אינו מבטיח מכירה עתידית.