ხორვატიაში ინვესტორებს შესაძენი ობიექტების დეფიციტი აქვთ

ხორვატიის კომერციული უძრავი ქონების საინვესტიციო ბაზარი აწყდება არა იმდენად მყიდველების ნაკლებობას, რამდენადაც ხარისხიანი ობიექტების დეფიციტს, რომელთა გაყიდვასაც მფლობელები მზად არიან. მოთხოვნა ნარჩუნდება სავაჭრო ცენტრებსა და პარკებზე, თანამედროვე ოფისებზე, ლოგისტიკურ კომპლექსებსა და სასტუმროებზე, თუმცა ბაზრის მცირე მოცულობა ზღუდავს მსხვილი გარიგებების რაოდენობას. 2025 წელს ქვეყნის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებმა €170 მილიონს გადააჭარბა, ხოლო 2026 წელს ძირითადი აქტივობა კვლავ ზაგრებში, სპლიტსა და რიეკაშია კონცენტრირებული.

ხარისხიანი ობიექტები იშვიათად გამოდის ბაზარზე

ხორვატიაში გარიგებების მცირე მოცულობა არ ნიშნავს მოთხოვნის არარსებობას. CIJ.World აღნიშნავს, რომ ინვესტორები აგრძელებენ მზა ობიექტების ძიებას სტაბილური საიჯარო შემოსავლით, თუმცა გასაყიდი შესაფერისი უძრავი ქონების რაოდენობა მცირე რჩება.

სრულად გაქირავებული სავაჭრო ცენტრის, ოფისის ან საწყობის მფლობელისთვის გაყიდვა ყოველთვის არ არის მიზანშეწონილი. თუ უძრავი ქონება სტაბილურ შემოსავალს იძლევა, ხოლო სასესხო ტვირთი მისაღებ დონეზე რჩება, მესაკუთრემ შეიძლება გააგრძელოს ობიექტის ფლობა მოგების ფიქსირების ნაცვლად. გაყიდვა უფრო სავარაუდო ხდება მაშინ, როდესაც კომპანიას სჭირდება სახსრები ახალი პროექტისთვის, ვალის შესამცირებლად ან პორტფელის სტრუქტურის შესაცვლელად.

ხორვატიისთვის ეს ფაქტორი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ბაზრის ზომის გამო. რამდენიმე მსხვილ ობიექტს შეუძლია მნიშვნელოვნად გაზარდოს გარიგებების წლიური მოცულობა, ხოლო მათმა არარსებობამ — მკვეთრად შეამციროს იგი. ამიტომ ცალკეული წლების დინამიკა შეიძლება უფრო მეტად იყოს დამოკიდებული იმაზე, თუ რომელი აქტივებია გამოტანილი გასაყიდად, ვიდრე ინვესტორთა ინტერესის რეალურ ცვლილებაზე.

2025 წელს ინვესტორებმა €170 მილიონზე მეტი დააბანდეს

CBRE-ის შეფასებით, 2025 წელს ხორვატიის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე საინვესტიციო მოცულობამ €170 მილიონს გადააჭარბა და წინა წელთან შედარებით გაიზარდა. დაბანდებების დაახლოებით ნახევარი სავაჭრო უძრავ ქონებაზე მოდიოდა.

მნიშვნელოვან ტრანზაქციებს შორის CBRE გამოყოფს ზაგრებში უნივერმაღ Nama-ს გაყიდვას, ასევე გარიგებებს საოფისე შენობებთან Matrix C, Fingo და Allianz. სპლიტში City Center One-ის ნაწილობრივი გაყიდვა ასევე გახდა ბაზრის ერთ-ერთი თვალსაჩინო მოვლენა, თუმცა CBRE-იმ იგი წლიური საინვესტიციო მოცულობის გაანგარიშებაში არ შეიყვანა.

2025 წელს ხორვატიის ბაზარი გამოირჩეოდა უცხოური კაპიტალის მნიშვნელოვანი როლით. უცხოელი მყიდველები ყველაზე დიდ ინტერესს სავაჭრო და საოფისე ობიექტების მიმართ იჩენდნენ. 2026 წლისთვის CBRE ელოდა გარიგებების გაგრძელებას სასტუმრო და საოფისე სეგმენტებში და სტაბილურ აქტივობას სავაჭრო უძრავ ქონებაში.

მცირე ეკონომიკისთვის €170 მილიონის მაჩვენებელი პირდაპირ ვერ შეედრება გერმანიის, საფრანგეთის ან პოლონეთის მოცულობებს. გაცილებით მნიშვნელოვანია ინსტიტუციური დონის ცალკეული ობიექტების ხელმისაწვდომობა და ინვესტორის უნარი, შემდგომში იპოვოს მათზე მყიდველი.

სავაჭრო უძრავი ქონება ინვესტიციების დაახლოებით 60%-ს უზრუნველყოფს

2026 წლის პირველ ნახევარში სავაჭრო უძრავი ქონება ხორვატიის საინვესტიციო ბაზრის უმსხვილეს სეგმენტად რჩებოდა. Colliers-ი მის წილს მთლიანი მოცულობის დაახლოებით 60%-ად აფასებს.

მოთხოვნა კონცენტრირებულია მდგრადი ფულადი ნაკადისა და ხანგრძლივი იჯარის ხელშეკრულებების მქონე ობიექტებზე. პროფესიონალი ინვესტორისთვის ეს ამცირებს გაურკვევლობას: მომავალი შემოსავალი შეიძლება შეფასდეს არსებული მოიჯარეების, კონტრაქტების პირობებისა და ობიექტის ფაქტობრივი მუშაობის მიხედვით.

ხორვატიას გააჩნია დიდი ხნის განმავლობაში მოქმედი სავაჭრო ცენტრები, ხოლო რითეილ-პარკების ქსელი განაგრძობს გაფართოებას. ასეთი ობიექტები ბაზარზე ერთ-ერთ ყველაზე გასაგებ საინვესტიციო პროდუქტად იქცევა. ამავდროულად, სწორედ მათი მდგრადობა ამცირებს მფლობელთა სურვილს, გაყიდონ აქტივები.

Colliers-ი ასევე აფიქსირებს ძლიერ მოთხოვნას ხარისხიან შემოსავლიან უძრავ ქონებაზე მთლიანობაში, თუმცა მიუთითებს, რომ გარიგებების მოცულობა შეზღუდულია ინსტიტუციური დონის ობიექტების ნაკლებობით. ძირითადი საინვესტიციო აქტივობა ზაგრებზე, რიეკასა და სპლიტზე მოდის.

ზაგრებს თავისუფალი ოფისები არ ჰყოფნის

ზაგრების საოფისე ბაზარი ერთ-ერთ ყველაზე დაძაბულ სეგმენტად რჩება. თავისუფალი ფართების წილი 2,5%-ზე დაბალია, თანამედროვე ოფისების მიწოდება შეზღუდულია, ხოლო A კლასის შენობებზე მოთხოვნა საიჯარო განაკვეთებს ინარჩუნებს.

ინვესტორებისთვის დაბალი ვაკანტურობა სრულად გაქირავებულ ოფისებს განსაკუთრებით მიმზიდველს ხდის. მაგრამ ის ასევე ამცირებს მიწოდებას საინვესტიციო ბაზარზე: საიმედო მოიჯარეების მქონე ხარისხიანი შენობის მფლობელს არ აქვს საჭიროება, გაყიდოს იგი ფასდაკლებით.

საშუალოვადიან პერსპექტივაში ვითარება შესაძლოა ახალმა მშენებლობამ შეცვალოს. ჯერ კიდევ 2025 წლის პირველ ნახევარში Colliers-ი მშენებლობის ან მომზადების ეტაპზე მყოფი საოფისე პროექტების მოცულობას 170 ათას კვ. მ-ზე მეტად აფასებდა. ახალი შენობების ნაწილი დასრულების, მოიჯარეებისთვის გადაცემისა და ფულადი ნაკადის სტაბილიზაციის შემდეგ შესაძლოა დეველოპერებისგან გრძელვადიან ინვესტორებს გადაეცეს.

ეს პროცესი მნიშვნელოვანია ბაზრის სიღრმისთვის. საერთაშორისო ფონდს სჭირდება არა მხოლოდ ერთი ობიექტის შეძენის შესაძლებლობა, არამედ რამდენიმე შესადარებელი აქტივისგან პორტფელის ეტაპობრივად შეგროვების შანსი.

ლოგისტიკური ფართები თითქმის სრულად დაკავებულია

კიდევ უფრო მწვავე დეფიციტი ჩამოყალიბდა თანამედროვე სასაწყობო უძრავი ქონების ბაზარზე ზაგრების გარშემო. 2026 წლის მეორე კვარტალში თანამედროვე სამრეწველო და ლოგისტიკური ფართების ხელმისაწვდომობა დაახლოებით 1%-მდე შემცირდა, წინა კვარტლის 2%-ზე ოდნავ მეტთან შედარებით.

კვარტლის განმავლობაში ბაზარზე ახალი თანამედროვე საწყობების მნიშვნელოვანი მოცულობა არ გამოსულა. ამავდროულად, დაახლოებით 165 ათასი კვ. მ ლოგისტიკური და სამრეწველო უძრავი ქონება მშენებლობის პროცესში იყო.

ფართების ნაკლებობა თანდათან აფართოებს ბაზრის გეოგრაფიას დედაქალაქის ადმინისტრაციულ საზღვრებს გარეთ. დეველოპერები და მოიჯარეები განიხილავენ ველიკა-გორიცას, იასტრებარსკოს, სამობორსა და სხვა ტერიტორიებს ავტომაგისტრალებთან და ზაგრების აეროპორტთან მოსახერხებელი წვდომით.

საინვესტიციო ბაზრისთვის ახალი მშენებლობა მნიშვნელოვანია დაყოვნებით. თავდაპირველად საწყობი უნდა დასრულდეს და შეივსოს მოიჯარეებით. ამის შემდეგ მსხვილი რითეილერის, მწარმოებლის ან ლოგისტიკური კომპანიის გრძელვადიანი კონტრაქტების მქონე ობიექტი შეიძლება გახდეს პროდუქტი ინსტიტუციური ინვესტორისთვის.

ხორვატია მეზობელ ქვეყნებთან კონკურირებს კაპიტალისთვის

ობიექტების დეფიციტს მეორე მხარეც აქვს. უცხოელ ინვესტორს არ უწევს ლოდინი, სანამ შესაფერისი აქტივი მაინცდამაინც ხორვატიაში გამოჩნდება. მას შეუძლია შეადაროს შესაძლებლობები სლოვენიაში, სერბეთში, ბულგარეთში, რუმინეთსა და ცენტრალური და სამხრეთ-აღმოსავლეთ ევროპის სხვა ქვეყნებში.

რეგიონულ დონეზე კაპიტალი აქტიური რჩება, მაგრამ უფრო შერჩევითი ხდება. ინვესტორები უპირატესობას ანიჭებენ შენობებს მდგრადი საიჯარო შემოსავლით, ძლიერი ლოკაციითა და შემდგომი გაყიდვის მკაფიო პერსპექტივით.

CBRE აღნიშნავს, რომ 2025 წელს რეგიონულმა და ადგილობრივმა კაპიტალმა გააძლიერა პოზიციები სამხრეთ-აღმოსავლეთ ევროპის ბაზარზე, თუმცა ხორვატიამ და სლოვენიამ უცხოელი ინვესტორების უფრო მნიშვნელოვანი ყოფნა შეინარჩუნეს, ვიდრე ზოგიერთმა მეზობელმა ქვეყანამ. რეგიონულ დონეზე უმსხვილესი საინვესტიციო სეგმენტი ოფისები იყო, რომელზეც მოცულობის ნახევარზე მეტი მოდიოდა, ხოლო სავაჭრო უძრავმა ქონებამ 20%-ზე მეტი უზრუნველყო.

ხორვატიისთვის ეს ნიშნავს, რომ მხოლოდ უცხოური კაპიტალის არსებობა არ იძლევა გარიგების გარანტიას. თუ გამყიდველი ითხოვს ფასს, რომლის დასაბუთებაც შეუძლებელია იჯარითა და დაფინანსების ღირებულებით, მყიდველმა შეიძლება სხვა ბაზარი აირჩიოს.

სასტუმროები ცალკე საინვესტიციო სეგმენტად რჩება

ადრიატიკის სანაპირო ქმნის პოტენციური მსხვილი გარიგებების კიდევ ერთ წყაროს — სასტუმროებს. ჩვეულებრივი საოფისე შენობისგან განსხვავებით, სასტუმრო ერთდროულად არის უძრავი ქონებაც და მოქმედი ბიზნესიც. მისი ღირებულება დამოკიდებულია დატვირთვაზე, ნომრის ფასზე, ბრენდზე, მმართველ კომპანიაზე, პერსონალის ხარჯებსა და კაპიტალურ დაბანდებებზე.

ეს ამცირებს პოტენციური გამყიდველების რაოდენობას. მსხვილი სასტუმრო ჯგუფისთვის შენობა შეიძლება იყოს ძირითადი ბიზნესის ნაწილი, და ინვესტორთა მაღალი ინტერესი თავისთავად არ ხდება გაყიდვის მიზეზი.

ქვეყნის ტურისტული ბაზა კვლავ დიდია. 2025 წელს ხორვატიამ დაარეგისტრირა 21,8 მილიონზე მეტი ტურისტული ჩამოსვლა და 110,1 მილიონი ღამისთევა. ორივე მაჩვენებელი რეკორდული გახდა: ჩამოსვლების რაოდენობა გაიზარდა 2%-ით, ღამისთევების — 1%-ით. ადრიატიკის სანაპიროზე 104,6 მილიონი ღამისთევა დაფიქსირდა.

ეს მაჩვენებლები მხარს უჭერს ინტერესს სასტუმრო უძრავი ქონების მიმართ, თუმცა ეროვნული სტატისტიკა არ ანაცვლებს კონკრეტული სასტუმროს ანალიზს. ერთმა ობიექტმა შეიძლება ისარგებლოს ძლიერი დატვირთვითა და მიწოდების დეფიციტით, მეორე კი დამოკიდებული იყოს მოკლე სეზონზე და მოითხოვდეს მსხვილ დაბანდებებს.

ტურისტულმა ბაზარმა ზრდა 2026 წელსაც განაგრძო

2026 წლის იანვარ–აგვისტოში ხორვატიამ მიიღო 17,5 მილიონი ტურისტი, რომლებმაც ქვეყანაში 90,5 მილიონი ღამე გაატარეს. ორივე მაჩვენებელი გაიზარდა დაახლოებით 1%-ით გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით.

ადრიატიკის სანაპიროზე 86,7 მილიონი ღამისთევა მოვიდა, რაც 0,5%-ით მეტია წლიურ ჭრილში. აგვისტოში ქვეყანამ პირველად გადააჭარბა ერთ თვეში 5 მილიონი ჩამოსვლის ნიშნულს.

უცხოელი ტურისტებისგან მიღებულმა შემოსავლებმა 2026 წლის პირველ კვარტალში მიაღწია €945,2 მილიონს და გაიზარდა 9,2%-ით, ანუ €79,7 მილიონით.

სასტუმროების ინვესტორებისთვის ეს მონაცემები აჩვენებს მოთხოვნის მდგრადობას, თუმცა არ გამორიცხავს სეზონურობის რისკს, ხარჯების ზრდასა და ძველი ობიექტების რეკონსტრუქციის მაღალ ღირებულებას.

ეკონომიკა უფრო ნელა იზრდება, ინფლაცია მაღალი რჩება

ხორვატიის მაკროეკონომიკა ჯერჯერობით მხარს უჭერს მოთხოვნას კომერციულ ფართებზე. ევროკომისია მოელის, რომ 2025 წელს რეალური მშპ-ის 3,4%-იანი ზრდის შემდეგ, ეკონომიკა გაიზრდება 2,7%-ით 2026 წელს და 2,5%-ით 2027 წელს.

უმუშევრობა პროგნოზირებულია 4,8%-ის დონეზე 2026–2027 წლებში. ინფლაცია, პირიქით, მომატებული რჩება: გასულ წელს დაფიქსირებული 4,4%-ის შემდეგ, ევროკომისია მოელის 4,6%-ს 2026 წელს და შემცირებას 2,7%-მდე 2027 წელს.

მაღალ ინფლაციას ორმაგი ეფექტი აქვს. ბიზნესის შემოსავლებისა და მოხმარების ზრდამ შეიძლება მხარი დაუჭიროს მოიჯარეებს, მაგრამ სამშენებლო, ენერგეტიკული და სახელფასო ხარჯები ერთდროულად ზრდის ექსპლუატაციისა და ახალი პროექტების ღირებულებას. დაფინანსების უფრო მკაცრი პირობები ასევე ამცირებს ფასს, რომლის გადახდაც ინვესტორებს მზად არიან მიმდინარე საიჯარო ნაკადისთვის.

ახალმა მშენებლობამ შეიძლება გაზარდოს გარიგებების რაოდენობა

ბაზრის მთავარ შეზღუდვად მისი სიღრმე რჩება. რაც უფრო მეტი თანამედროვე ოფისი, საწყობი და სავაჭრო პარკი შევა ექსპლუატაციაში და შეივსება მოიჯარეებით, მით უფრო ფართო გახდება არჩევანი მყიდველებისთვის.

დეველოპერისთვის მზა ობიექტის გაყიდვა საშუალებას იძლევა დაბანდებული კაპიტალი დაიბრუნოს და მიმართოს შემდეგ პროექტში. საინვესტიციო ფონდისთვის უკვე აშენებული და გაქირავებული შენობა იძლევა ფულად ნაკადს სამშენებლო რისკის გარეშე.

თუმცა ახალი ობიექტი აუცილებლად მაშინვე არ გამოდის გასაყიდად. ზოგიერთი დეველოპერი უძრავ ქონებას საკუთარ პორტფელში ინარჩუნებს, ხოლო გრძელვადიანმა ინვესტორებმა შეიძლება იგი ათწლეულების განმავლობაში ფლობდნენ. ამიტომ მშენებლობის დიდი მოცულობა ავტომატურად არ გარდაიქმნება გარიგებების დიდ მოცულობად.

თვალსაჩინოა 2024 წლის გამოცდილება. Colliers-ი მაშინ ხორვატიის კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციებს €240 მილიონად აფასებდა, თანაც გარიგებების 60% ზაგრებზე მოდიოდა. წლიური მოცულობა ამასთან 65%-ით დაეცა, ძირითადად რამდენიმე მსხვილი სასტუმრო გარიგების არარსებობის გამო, რომლებიც წინა წლების სტატისტიკას ამყარებდა.

ეს ადასტურებს, თუ რამდენად ძლიერად არის დამოკიდებული მცირე ბაზრის შედეგი რამდენიმე მსხვილ ტრანზაქციაზე.

როგორც International Investment-ის ექსპერტები იტყობინებიან, ხორვატიაში გარიგებების შეზღუდული მოცულობა ამჟამად არ შეიძლება ჩაითვალოს საინვესტიციო მოთხოვნის არარსებობის ნიშნად. უფრო სერიოზული პრობლემა მდგომარეობს ბაზრის მცირე სიღრმეში: ხარისხიანი ობიექტები ცოტაა, ხოლო სტაბილური აქტივების მფლობელები ხშირად არ არიან დაინტერესებულნი გაყიდვით. დეფიციტს შეუძლია შეინარჩუნოს საუკეთესო შენობების ფასები, მაგრამ ამავდროულად ხელს უშლის მსხვილ ფონდებს პორტფელების გაზრდაში და ქმნის მეზობელ ქვეყნებში კაპიტალის გადინების რისკს. ბაზრის გაფართოება დამოკიდებული იქნება იმაზე, თუ რამდენი ახალი ოფისი, საწყობი და სავაჭრო ობიექტი გამოვა რეალურად გასაყიდად მშენებლობის დასრულების შემდეგ, ასევე ამჟამინდელი მესაკუთრეების მზადყოფნაზე, გადაანაწილონ კაპიტალი.

მიიღეთ კონსულტაცია უძრავ ქონებაში ინვესტიციების შესახებ International Investment-ის ექსპერტებისგან

FAQ: ხორვატიის საინვესტიციო უძრავი ქონება

რატომ არის ხორვატიაში ცოტა მსხვილი გარიგება?

ბაზარი მცირეა, ხოლო მრავალი ხარისხიანი ობიექტი უკვე იმ მფლობელთა ხელშია, რომლებიც იღებენ სტაბილურ საიჯარო შემოსავალს და არ გეგმავენ გაყიდვას. ამიტომ გარიგებების მოცულობა შეიძლება დაბალი დარჩეს მოთხოვნის არსებობის პირობებშიც კი.

რა მოცულობისაა ინვესტიციები ხორვატიის უძრავ ქონებაში?

CBRE-ის შეფასებით, 2025 წელს კომერციულ უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მოცულობამ €170 მილიონს გადააჭარბა. 2024 წელს Colliers-ი მას დაახლოებით €240 მილიონად აფასებდა.

რატომ განსხვავდება ასე ძალიან 2024 და 2025 წლების მაჩვენებლები?

წლიური შედეგები ძლიერ არის დამოკიდებული რამდენიმე მსხვილ გარიგებაზე. 2024 წელს სტატისტიკაზე გავლენა იქონია მსხვილი სასტუმრო ტრანზაქციების რაოდენობის მკვეთრმა შემცირებამ.

რომელი სეგმენტია ამჟამად უმსხვილესი?

2026 წლის პირველ ნახევარში სავაჭრო უძრავ ქონებაზე მოდიოდა საინვესტიციო მოცულობის დაახლოებით 60% Colliers-ის შეფასებით.

სად არის კონცენტრირებული ძირითადი გარიგებები?

მთავარ ბაზრად რჩება ზაგრები. საინვესტიციო ობიექტები ასევე კონცენტრირებულია რიეკასა და სპლიტში, ხოლო სასტუმრო უძრავი ქონება — ადრიატიკის სანაპიროს ტურისტულ რაიონებში.

რა ხდება ზაგრების ოფისებთან დაკავშირებით?

ვაკანტურობა 2,5%-ზე დაბალია, ხოლო თანამედროვე A კლასის ფართები ცოტაა. ეს მხარს უჭერს იჯარას და ხარისხიან შენობებს ინვესტორებისთვის საინტერესოს ხდის.

არსებობს თუ არა საწყობების დეფიციტი?

დიახ. 2026 წლის მეორე კვარტალში ზაგრების გარშემო თანამედროვე ლოგისტიკური უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობა შეადგენდა დაახლოებით 1%-ს.

ინტერესდებიან თუ არა ხორვატიით უცხოელი ინვესტორები?

დიახ. უცხოური კაპიტალი ხორვატიის ბაზრის მნიშვნელოვან ნაწილად რჩება, თუმცა მისი აქტივობა შესაფერისი ობიექტების გამოჩენაზეა დამოკიდებული.

რატომ იყიდება სასტუმროები იშვიათად?

სასტუმრო ერთდროულად არის უძრავი ქონებაც და საოპერაციო ბიზნესიც. მფლობელები ითვალისწინებენ არა მხოლოდ შენობის ღირებულებას, არამედ ქსელის სტრატეგიას, მენეჯმენტს, ბრენდსა და გრძელვადიან ტურისტულ მოთხოვნას.

შეუძლია თუ არა მშენებლობას საინვესტიციო ბაზრის გაზრდა?

დიახ, თუ დასრულებისა და მოიჯარეებისთვის გადაცემის შემდეგ ახალი ობიექტების ნაწილი მიეყიდება გრძელვადიან ინვესტორებს. თავად მშენებლობა შემდგომი გაყიდვის გარანტიას არ იძლევა.