Инвесторам в Хорватии не хватает объектов для покупки

Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости Хорватии упирается не столько в нехватку покупателей, сколько в дефицит качественных объектов, которые владельцы готовы продать. Спрос сохраняется на торговые центры и парки, современные офисы, логистические комплексы и гостиницы, однако небольшой размер рынка ограничивает число крупных сделок. В 2025 году инвестиции в коммерческую недвижимость страны превысили €170 млн, а в 2026-м основная активность по-прежнему сосредоточена в Загребе, Сплите и Риеке.

Качественные объекты редко выходят на рынок

Низкий объем сделок в Хорватии не означает отсутствия спроса. CIJ.World отмечает, что инвесторы продолжают искать готовые объекты со стабильным арендным потоком, однако количество подходящей недвижимости в продаже остается небольшим.

Для владельца полностью сданного торгового центра, офиса или склада продажа не всегда имеет смысл. Если недвижимость дает стабильный доход, а долговая нагрузка остается приемлемой, собственник может продолжать владеть объектом вместо того, чтобы фиксировать прибыль. Продажа становится вероятнее, когда компании нужны средства для нового проекта, сокращения долга или изменения структуры портфеля.

Для Хорватии этот фактор особенно важен из-за размера рынка. Несколько крупных объектов способны значительно увеличить годовой объем сделок, а их отсутствие — резко его сократить. Поэтому динамика отдельных лет может сильнее зависеть от того, какие активы выставлены на продажу, чем от реального изменения интереса инвесторов.

В 2025 году инвесторы вложили более €170 млн

По оценке CBRE, инвестиционный объем на рынке коммерческой недвижимости Хорватии в 2025 году превысил €170 млн и вырос относительно предыдущего года. Около половины вложений пришлось на торговую недвижимость.

Среди заметных операций CBRE выделяет продажу универмага Nama в Загребе, а также сделки с офисными зданиями Matrix C, Fingo и Allianz. Частичная продажа City Center One в Сплите также стала одним из заметных событий рынка, хотя CBRE не включила ее в расчет годового инвестиционного объема.

В 2025 году хорватский рынок отличался значительной ролью зарубежного капитала. Иностранные покупатели проявляли наибольший интерес к торговым и офисным объектам. На 2026 год CBRE ожидала продолжения сделок в гостиничном и офисном сегментах и стабильной активности в торговой недвижимости.

Для небольшой экономики показатель в €170 млн нельзя напрямую сравнивать с объемами Германии, Франции или Польши. Гораздо важнее доступность отдельных объектов институционального уровня и способность инвестора впоследствии найти покупателя на них.

Торговая недвижимость дает около 60% инвестиций

В первой половине 2026 года торговая недвижимость оставалась крупнейшим сегментом хорватского инвестиционного рынка. Colliers оценивает ее долю примерно в 60% общего объема.

Спрос сосредоточен на объектах с устойчивым денежным потоком и длительными договорами аренды. Для профессионального инвестора это снижает неопределенность: будущий доход можно оценивать по существующим арендаторам, условиям контрактов и фактической работе объекта.

Хорватия располагает давно работающими торговыми центрами, а сеть торговых парков продолжает расширяться. Такие объекты становятся одним из наиболее понятных инвестиционных продуктов на рынке. Одновременно именно их устойчивость уменьшает желание владельцев продавать активы.

Colliers также фиксирует сильный спрос на качественную доходную недвижимость в целом, но указывает, что объем сделок ограничен нехваткой объектов институционального уровня. Основная инвестиционная активность приходится на Загреб, Риеку и Сплит.

Загребу не хватает свободных офисов

Офисный рынок Загреба остается одним из самых напряженных сегментов. Доля свободных помещений находится ниже 2,5%, предложение современных офисов ограничено, а спрос на здания класса A поддерживает арендные ставки.

Для инвесторов низкая вакантность делает полностью сданные офисы особенно привлекательными. Но она же уменьшает предложение на рынке инвестиций: владельцу качественного здания с надежными арендаторами нет необходимости продавать его со скидкой.

В среднесрочной перспективе ситуацию может изменить новое строительство. Еще в первой половине 2025 года Colliers оценивала объем офисных проектов в стадии строительства или подготовки более чем в 170 тыс. кв. м. Часть новых зданий после завершения, сдачи арендаторам и стабилизации денежного потока может перейти от девелоперов к долгосрочным инвесторам.

Этот процесс важен для глубины рынка. Международному фонду требуется не только возможность приобрести один объект, но и шанс постепенно собрать портфель из нескольких сопоставимых активов.

Логистические площади почти полностью заняты

Еще более острый дефицит сформировался на рынке современной складской недвижимости вокруг Загреба. Во втором квартале 2026 года доступность современных промышленных и логистических помещений сократилась примерно до 1% против немногим более 2% кварталом ранее.

За квартал на рынок не вышло значительного объема новых современных складов. Одновременно около 165 тыс. кв. м логистической и промышленной недвижимости находилось в строительстве.

Недостаток площадей постепенно расширяет географию рынка за административные границы столицы. Девелоперы и арендаторы рассматривают Велика-Горицу, Ястребарско, Самобор и другие территории с удобным доступом к автомагистралям и аэропорту Загреба.

Для инвестиционного рынка новое строительство важно с задержкой. Сначала склад необходимо достроить и заполнить арендаторами. После этого объект с долгосрочными контрактами крупного ретейлера, производителя или логистической компании может стать продуктом для институционального инвестора.

Хорватия конкурирует за капитал с соседними странами

Дефицит объектов имеет и обратную сторону. Иностранному инвестору не обязательно ждать, пока подходящий актив появится именно в Хорватии. Он может сравнивать возможности в Словении, Сербии, Болгарии, Румынии и других странах Центральной и Юго-Восточной Европы.

На региональном уровне капитал остается активным, но становится более избирательным. Инвесторы предпочитают здания с устойчивым арендным доходом, сильной локацией и понятной перспективой дальнейшей продажи.

CBRE отмечает, что в 2025 году региональный и местный капитал усилил позиции на рынке Юго-Восточной Европы, однако Хорватия и Словения сохранили более значительное присутствие иностранных инвесторов, чем некоторые соседние страны. На региональном уровне крупнейшим инвестиционным сегментом были офисы, на которые пришлось более половины объема, а торговая недвижимость обеспечила более 20%.

Для Хорватии это означает, что само наличие иностранного капитала не гарантирует сделки. Если продавец требует цену, которую невозможно обосновать арендой и стоимостью финансирования, покупатель может выбрать другой рынок.

Гостиницы остаются отдельным инвестиционным сегментом

Адриатическое побережье создает еще один источник потенциальных крупных сделок — гостиницы. В отличие от обычного офисного здания, гостиница одновременно является недвижимостью и работающим бизнесом. Ее стоимость зависит от загрузки, стоимости номера, бренда, управляющей компании, расходов на персонал и капитальных вложений.

Это снижает число потенциальных продавцов. Для крупной гостиничной группы здание может быть частью основного бизнеса, и высокий интерес инвесторов сам по себе не становится причиной для продажи.

Туристическая база страны остается крупной. В 2025 году Хорватия зарегистрировала более 21,8 млн туристических прибытий и 110,1 млн ночевок. Оба показателя стали рекордными: число прибытий выросло на 2%, ночевок — на 1%. На Адриатическое побережье пришлось 104,6 млн ночевок.

Эти показатели поддерживают интерес к гостиничной недвижимости, но национальная статистика не заменяет анализа конкретного отеля. Один объект может выигрывать от сильной загрузки и дефицита предложения, другой — зависеть от короткого сезона и требовать крупных вложений.

Туристический рынок продолжил расти в 2026 году

За январь–август 2026 года Хорватия приняла 17,5 млн туристов, которые провели в стране 90,5 млн ночей. Оба показателя выросли примерно на 1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

На Адриатическое побережье пришлось 86,7 млн ночевок, на 0,5% больше год к году. В августе страна впервые превысила отметку в 5 млн прибытий за один месяц.

Доходы от иностранных туристов в первом квартале 2026 года достигли €945,2 млн и увеличились на 9,2%, или €79,7 млн.

Для гостиничных инвесторов эти данные показывают устойчивость спроса, но не отменяют риска сезонности, роста расходов и высокой стоимости реконструкции старых объектов.

Экономика растет медленнее, инфляция остается высокой

Макроэкономика Хорватии пока поддерживает спрос на коммерческие площади. Европейская комиссия ожидает, что после роста реального ВВП на 3,4% в 2025 году экономика увеличится на 2,7% в 2026-м и на 2,5% в 2027-м.

Безработица прогнозируется на уровне 4,8% в 2026–2027 годах. Инфляция, напротив, остается повышенной: после 4,4% в прошлом году Еврокомиссия ожидает 4,6% в 2026-м и снижение до 2,7% в 2027 году.

Высокая инфляция имеет двойной эффект. Рост доходов бизнеса и потребления может поддерживать арендаторов, но строительные, энергетические и зарплатные расходы одновременно увеличивают стоимость эксплуатации и новых проектов. Более жесткие условия финансирования также снижают цену, которую инвесторы готовы платить за текущий арендный поток.

Новое строительство может увеличить число сделок

Главным ограничением рынка остается его глубина. Чем больше современных офисов, складов и торговых парков будет введено в эксплуатацию и заполнено арендаторами, тем шире станет выбор для покупателей.

Для девелопера продажа готового объекта позволяет вернуть вложенный капитал и направить его в следующий проект. Для инвестиционного фонда уже построенное и сданное здание дает денежный поток без строительного риска.

Однако новый объект не обязательно сразу выходит на продажу. Некоторые девелоперы сохраняют недвижимость в собственном портфеле, а долгосрочные инвесторы могут владеть ей десятилетиями. Поэтому большой объем строительства не превращается автоматически в большой объем сделок.

Показателен опыт 2024 года. Colliers тогда оценивала инвестиции в коммерческую недвижимость Хорватии в €240 млн, причем 60% сделок приходилось на Загреб. Годовой объем при этом упал на 65%, главным образом из-за отсутствия нескольких крупных гостиничных сделок, которые поддерживали статистику предыдущих лет.

Это подтверждает, насколько сильно результат небольшого рынка зависит от нескольких крупных транзакций.

Как сообщают эксперты International Investment, ограниченный объем сделок в Хорватии сейчас нельзя считать признаком отсутствия инвестиционного спроса. Более серьезная проблема заключается в небольшой глубине рынка: качественных объектов мало, а владельцы стабильных активов часто не заинтересованы в продаже. Дефицит способен поддерживать цены лучших зданий, но одновременно мешает крупным фондам наращивать портфели и создает риск ухода капитала в соседние страны. Расширение рынка будет зависеть от того, сколько новых офисов, складов и торговых объектов после завершения строительства действительно поступят в продажу, а также от готовности нынешних собственников перераспределять капитал.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: инвестиционная недвижимость Хорватии

Почему в Хорватии мало крупных сделок?

Рынок небольшой, а многие качественные объекты уже находятся у владельцев, которые получают стабильный арендный доход и не планируют продажу. Поэтому объем сделок может оставаться низким даже при наличии спроса.

Каков объем инвестиций в недвижимость Хорватии?

По оценке CBRE, в 2025 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость превысил €170 млн. В 2024 году Colliers оценивала его примерно в €240 млн.

Почему показатели 2024 и 2025 годов так различаются?

Годовые результаты сильно зависят от нескольких крупных сделок. В 2024 году на статистику повлияло резкое сокращение числа крупных гостиничных транзакций.

Какой сегмент сейчас крупнейший?

В первой половине 2026 года на торговую недвижимость приходилось около 60% инвестиционного объема в оценке Colliers.

Где сосредоточены основные сделки?

Главным рынком остается Загреб. Инвестиционные объекты также сосредоточены в Риеке и Сплите, а гостиничная недвижимость — в туристических районах Адриатического побережья.

Что происходит с офисами Загреба?

Вакантность находится ниже 2,5%, а современных помещений класса A немного. Это поддерживает аренду и делает качественные здания интересными инвесторам.

Есть ли дефицит складов?

Да. Во втором квартале 2026 года доступность современной логистической недвижимости вокруг Загреба составляла около 1%.

Интересуются ли Хорватией иностранные инвесторы?

Да. Зарубежный капитал остается важной частью хорватского рынка, хотя его активность зависит от появления подходящих объектов.

Почему гостиницы редко продаются?

Отель — это одновременно недвижимость и операционный бизнес. Владельцы учитывают не только стоимость здания, но и стратегию сети, управление, бренд и долгосрочный туристический спрос.

Может ли строительство увеличить инвестиционный рынок?

Да, если после завершения и сдачи арендаторам часть новых объектов будет продана долгосрочным инвесторам. Само строительство не гарантирует последующую продажу.