ישראל מחפשת מקום ל-27 אלף דירות בפרויקטים של משרדים

ישראל מאיצה את הסבתם של פרויקטי משרדים שלא יצאו לפועל למתחמים בעירוב שימושים הכוללים מגורים. על שולחנה של הוועדה המיוחדת לתכנון נמצאים מתחמים עם פוטנציאל של לפחות 27 אלף דירות: כ-7,000 נכללות בעשר תוכניות שכבר נמצאות בדיונים, ועוד כ-20 אלף עשויות לקום ב-15 מתחמים הנמצאים בשלבי בדיקה ראשוניים. מדובר כרגע בעתודת תכנון ולא בהיקף בנייה מאושר.

בתוכניות כ-27 אלף דירות

הוועדה המיוחדת להסבת שטחים המיועדים לתעסוקה ולמשרדים למגורים פועלת מאז שנת 2022. בשנים הראשונות התקדמה עבודתה באיטיות: הרשויות המקומיות לא רצו לאבד שטחי משרדים פוטנציאליים, והוועדה עסקה בעיקר בהצעות שהוגשו על ידי בעלי הקרקע.

בשנה האחרונה הגישה השתנתה. אנשי התכנון החלו לאתר באופן עצמאי שטחים נרחבים שבהם תוכניות משרדים נותרו על הנייר במשך שנים, ולדון עם הרשויות המקומיות בחלופות בינוי חדשות.

כיום, כ-7,000 דירות נכללות בעשר תוכניות שכבר מצויות בדיונים. בנוסף אותרו 15 מתחמים עם פוטנציאל לעוד כ-20 אלף דירות. כפי שמדווח Ynet בהסתמך על כלכליסט, הוועדה שמה כעת דגש על עירוב שימושים: המגורים יכולים להשלים את שטחי המשרדים והמסחר, ולא בהכרח להחליפם לחלוטין.

לכן, הנתון של 27 אלף דירות אינו מעיד על כך שמספר זה כבר קיבל אישור סופי. חלק ניכר מהמתחמים נמצא בראשיתו של תהליך התכנון, ומאפייני הפרויקטים עשויים עוד להשתנות.

בגבעת שמואל מקדמים שני מגדלי מגורים

הפרויקט המתקדם ביותר ממוקם בגבעת שמואל, בסמוך לכביש 4 ולמחלף גבעת שמואל.

במתחם אמיטק של קבוצת עזרי אושרה בעבר בנייה של 52 אלף מ״ר משרדים. הפרויקט מעולם לא מומש. החלופה החדשה מציעה שני מגדלים בני 32 קומות עם כ-400 דירות. חמש הקומות התחתונות מתוכננות להישאר עבור משרדים ומסחר.

מחצית מיחידות הדיור צפויות להיות דירות קומפקטיות בשטח של כ-50 מ״ר. מודל זה מיועד בראש ובראשונה למשקי בית קטנים.

הפרויקט מתקרב לשלב ההגשה הרשמית של התוכנית לאישור. קידומו נתמך גם בפרויקט תשתית סמוך: קטע כביש 4 בין בני ברק לגבעת שמואל מתוכנן לעבור במנהרה. מהלך זה עשוי לפנות קרקע על פני השטח ולשנות את התכנון המרחבי של האזור.

גבעת שמואל מדגימה בדיוק כיצד פועל המודל החדש: פרויקט משרדים חלש כלכלית אינו מבוטל בהכרח לחלוטין. במקומו מתגבש מתחם בעירוב שימושים, שבו שטחי המגורים הופכים את הבנייה לבעלת היתכנות כלכלית גבוהה יותר.

הוועדה בוחרת מתחמים גדולים בסמוך למוקדי תחבורה

לאחר שינוי הגישה, צמצמה הוועדה את מעגל הפרויקטים שבהם היא מטפלת.

במצב שגרתי נבחנים מתחמים אסטרטגיים בשטח של לפחות 50 דונם (כחמישה הקטאר). עבור קרקעות הסמוכות לתחנות רכבת קלה או מטרו עתידי, הופחת השטח המינימלי ל-15 דונם.

עדיפות ניתנת למתחמים הסמוכים לשכונות מגורים קיימות ולשטחים ללא מגבלות תשתית משמעותיות שעלולות לעכב את הבנייה במשך שנים.

עבור אזור המרכז בישראל, גישה זו חיונית במיוחד. עתודות קרקע פנויות וגדולות הן נדירות כאן, ויצירת פתרונות דיור דורשת יותר ויותר ניצול אינטנסיבי של שטחים עירוניים שכבר תוכננו בעבר.

הרשויות לא רצו לאבד הכנסות ממשרדים

ההתחלה האיטית של התוכנית נבעה במידה רבה מהאינטרסים של הרשויות המקומיות.

משרדים ושטחי מסחר מניבים בדרך כלל לרשויות הכנסות גבוהות יותר מארנונה — מס הנדל״ן העירוני — בהשוואה למגורים. במקביל, שכונות מגורים דורשות הוצאות נוספות על גני ילדים, בתי ספר, כבישים, שטחים ציבוריים ותשתיות מוניציפליות.

כתוצאה מכך, לרשות המקומית עלול להישאר תמריץ לשמור על ייעוד הקרקע למשרדים, גם במקרים שבהם יזם פרטי אינו מזהה היגיון כלכלי בתחילת הבנייה.

המודל החדש כולל יותר הידברות עם השלטון המקומי. במקום החלפה מוחלטת של הפונקציה העסקית במגורים, המתכננים יכולים לשמר חלק משטחי המשרדים והמסחר ולהוסיף דירות, מה שמשפר את הכלכלה הכוללת של הפרויקט.

סמכויות הוועדה הוארכו אף הן עד סוף שנת 2029. מלבד קרקעות לתעסוקה, הותר לה לבחון הסבה למגורים גם של מגרשים בייעוד מסחרי. הדבר מעניק זמן רב יותר לפרויקטים הדורשים שינוי תכנוני מורכב.

בשוק המשרדים הבעיה אינה קיימת בכל מקום

התוכנית אינה מלמדת על היעדר ביקושים כלל-ארצי למשרדים בישראל.

המבנים האיכותיים ביותר במע״ר של תל אביב ממשיכים למשוך שוכרים. המצב מורכב בהרבה במתחמים במיקומים פחות אטרקטיביים ובאזורי תעסוקה פרבריים, שבהם חברות מגלות רגישות רבה יותר למיקום, לנגישות התחבורתית ולאיכות המבנה.

במקביל, ההיצע ממשיך לגדול. חברת Cushman & Wakefield Inter Israel מעריכה את היקף המשרדים המתוכננים לאכלוס לאורך ציר איילון בשנים 2026–2031 ביותר מ-1 מיליון מ״ר. בשנת 2027 לבדה מתוכננים כ-394 אלף מ״ר — ההיקף השנתי הגדול ביותר במחזור הנוכחי.

שוק כזה מסוגל לשמור במקביל על תפוסה גבוהה בנכסים המובילים, ולסבול מעודף היצע במתחמים שבהם בניית המשרדים תוכננה לפני שנים רבות על בסיס ציפיות שונות.

משום כך, ההסבה מכוונת בעיקר לפרויקטים שבייעודם הנוכחי עשויים שלא להגיע לכדי בנייה כלל.

גם הביקוש לדיור אינו מובן מאליו

הסבת הקרקע למגורים מתרחשת בתקופה שבה שוק המגורים הישראלי חווה בעצמו האטה במכירות והיצע גדול של דירות מקבלן.

בסוף יוני 2026 נותרו למכירה כ-84.3 אלף דירות חדשות. בקצב המכירות הנוכחי, מלאי זה מספיק לכ-26 חודשים. קרוב ל-55% מהדירות הלא מכורות נמצאו במחוז תל אביב ובמחוז המרכז: 30.2% ו-24.4% בהתאמה.

המחירים נותרו אף הם נמוכים מרמתם בשנה שעברה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו ב-15 בספטמבר, העסקאות בחודשים יוני–יולי היו יקרות בממוצע ב-0.2% לעומת מאי–יוני. ואולם, בחישוב שנתי ירד מדד מחירי הדירות ב-1.2%. דירות מקבלן הוזלו בשיעור של 0.8% בתוך שנה.

לפיכך, אין להסביר את הסבת קרקעות המשרדים למגורים בצורך להציף את השוק בעשרות אלפי דירות חדשות באופן מיידי. מרבית הפרויקטים הללו ידרשו ממילא מספר שנים. מדובר בעיקר בניצול ארוך טווח של קרקע שבייעודה הקודם עלולה הייתה להישאר לא מפותחת.

מגורים עשויים להפיח חיים בפרויקטים מוקפאים

הכלכלה של בניית משרדים שונה מזו של בניית מגורים.

אם סביב המגרש מתוכננים כבר שטחי תעסוקה רבים מדי, דמי השכירות הצפויים עלולים שלא לכסות את עלויות הקרקע, הבנייה והמימון. במצב כזה, הבעלים יכול להחזיק בהיתר למשרדים במשך שנים מבלי להתחיל בעבודות.

תוספת דירות משנה את המודל הפיננסי. דיור ניתן למכור כיחידות בודדות, והביקוש לו אינו חופף לחלוטין לביקוש של חברות לשטחי משרדים.

עם זאת, הסבה אינה מבטיחה הצלחה. פרויקט מגורים תלוי אף הוא בעלויות המימון, במצב השוק, בנגישות התחבורתית ובהוצאות על תשתיות.

בנק ישראל הוריד ב-1 בספטמבר את הריבית ל-3.25%, אך ציין במקביל כי מלאי הדירות החדשות שטרם נמכרו נותר גבוה. הפעילות בשוק במאי וביוני עלתה במעט, בעיקר הודות לפלח של דירות מקבלן.

עובדה זו הופכת את הבדיקה הכלכלית של כל מתחם לחשובה במיוחד: שינוי ייעוד הקרקע כשלעצמו אינו מבטיח כי היזם יתחיל לבנות מיד.

עירוב שימושים מפחית את הסיכון לפרברי שינה

מאפיין נוסף של האסטרטגיה החדשה הוא הנטישה של הרעיון להחליף את כל המשרדים בדירות.

שמירה על מקומות תעסוקה ומסחר בתוך המתחם מאפשרת להפחית את הנסיעות היומיות בין שכונות המגורים למרכזי העסקים. הדבר חשוב במיוחד עבור מתחמים הסמוכים לקווי המטרו והרכבת הקלה העתידיים, שבהם המדינה שואפת להגדיל את צפיפות הבינוי.

ביטול מלא של ייעוד המשרדים עלול היה ליצור בעיה אחרת: בעוד מספר שנים הביקוש לשטחי תעסוקה איכותיים יתאושש, אך קרקעות מתאימות בסמוך לתחבורה ציבורית כבר לא יהיו זמינות.

משום כך מנסה הוועדה לשנות דווקא את התוכניות שנחשבות לבלתי ישימות כלכלית, תוך שמירה על הפונקציה העסקית במקומות שבהם יש לה היגיון.

27 אלף הדירות לא יישארו על הנייר בו-זמנית

שנות הפעילות הראשונות של המנגנון הראו כי שינוי הייעוד הוא רק שלב אחד בתהליך ממושך.

לאחריו, הפרויקט עדיין זקוק לתוכנית מפורטת, תיאום מול הרשות המקומית וגופי התשתית, היתר בנייה וסגירה פיננסית. בין כניסת הדירה לעתודת התכנון לבין מועד האכלוס עשויות לחלוף שנים.

לכן, חיבור של כל 27 אלף הדירות והשוואתן להיקף המכירות או הבנייה השנתי אינם מדויקים. הן נמצאות בשלבים שונים, וכ-20 אלף מהן שייכות כרגע לפוטנציאל שאותר ראשונית בלבד.

המדד המשמעותי ביותר להצלחת עבודת הוועדה לא יהיה גודל התיק הכולל, אלא מספר הפרויקטים שיגיעו לכדי אישור, היתרים ותחילת בנייה.

כפי שמציינים מומחי International Investment, התוכנית מאפשרת להחזיר לפעילות מתחמים שבהם מודל המשרדים הקודם איבד למעשה את ההיגיון הכלכלי. עם זאת, 27 אלף הדירות משקפות כרגע את פוטנציאל הקרקע ולא היקף היצע עתידי מובטח. סיכון נוסף קשור בכך שבשוק הדירות מקבלן קיים כבר מלאי גדול של דירות לא מכורות. לפיכך, איכות המיקום, התחבורה והכלכלה של הפרויקט הספציפי חשובות יותר מהנתון הכולל. אם הוועדה תצליח להסב לעירוב שימושים דווקא את המתחמים המוקפאים בסמוך לצירי תחבורה, ההשפעה על הערים תהיה מוחשית בהרבה מאשר סתם תוספת של דירות בתוכניות.

קבלו ייעוץ בנושא השקעות בנדל״ן ממומחי International Investment